Salut c’est Théo, Bienvenue dans cette nouvelle vidéo, nous sommes dans l’un de mes appartements en Hongrie à Budapest, et aujourd’hui je souhaitais vous partager ce que j’ai appris après plusieurs investissements immobiliers en Hongrie, ça fait maintenant plusieurs années que j’ai investi, plusieurs années que j’ai donné mes appartements en gestion locative, j’ai fais du court terme, j’ai fais du long terme, j’ai acheté dans différents quartiers, différents districts, et je vais vous partager dans cette vidéo les points positifs, les points négatifs, les avantages et les inconvénients d’investir en Hongrie, et comment faire ?
Investissement immobilier en Hongrie : avantages et inconvénients
Alors, tout d’abord, vous allez me dire peut-être pourquoi j’ai investi en Hongrie ? Et bien, c’est très simple, plusieurs raisons. Déjà, le marché immobilier est très intéressant. Ici, vous avez ce qu’on appelle une « anomalie de marché », c’est-à-dire que vous avez un prix moyen au mètre carré à l’achat, qui est un des plus faibles d’Europe, dans une capitale, chaque années ça se bataille un petit peu avec d’autres pays, mais globalement, Budapest est la capitale la moins cher au mètre carré à l’achat depuis de nombreuses années.
Vous avez également un prix moyen au mètre carré à la location, dans certains quartiers, qui sont beaucoup plus élevés que dans d’autres. Ce qui fait que vous achetez finalement pas trop et pourtant vous pouvez louer plus cher que la moyenne, c’est ce qu’on appelle une « anomalie de marché« . Quand vous repérez des anomalies de marché, c’est la plupart du temps là qu’on réalise des très bons investissements.
Le deuxième gros avantage pour venir acheter un appartement en Hongrie, c’est le fait que ça se fait très rapidement, en une matinée vous pouvez visiter le bien, vous pouvez comprendre très rapidement l’offre, vous avez le fait que, ben, les papiers sont très très simples à comprendre, il y a très peu de papiers également, il y a pas non plus de notaire, c’est uniquement des avocats, et les taxes sont très très faibles.
Alors, ici, on est à, à peu près, 15 à 16 % de taxe par an sur vos revenus locatifs, que ce soit du long terme ou du court terme. Donc ça, c’est extrêmement avantageux, pour également plusieurs raisons, parce que c’est 15 %, vous n’êtes finalement même pas obligé de les payer, vous pouvez déduire de vos impôts les charges que vous avez dans votre appartement.
Pour ma part, les charges de gestion locative de mes appartements s’élèvent à 10 % en longue durée, et s’élèvent à 20-25 % en courte durée. Ce qui fait que finalement comme je fais que du courte durée 3 mois par an, et du longue durée 9 mois par an, c’est ce qui fait que finalement je me retrouve à une gestion locative qui va me coûter entre 12 à 13 %, ce qui fait que finalement je vais à peine payer 2 % d’impôts, mais en fait, même pas, puisque les réparations, le petit mobilier qu’on va changer, fait que, ben je vais, en fait pas payer d’impôts du tout sur la totalité de mes revenus locatifs qui vont être générés en Hongrie.
Un autre avantage dans le cadre de la loi, c’est qu’un Français a les mêmes droits, pour le moment, pour ce qui est l’achat et la revente d’un bien immobilier en Hongrie. Donc, le vrai avantage, c’est qu’ici, ben voilà, vous êtes considéré comme un Hongrois, vous achetez vous avez les mêmes droits. Mais attention, vous avez quelques appartements desquels il faudra faire assez attention, vous avez des contrats qu’on appelle « Lotva », qui sont des contrats à vie.
Alors, qu’est-ce que c’est un achat, d’une maison ou d’un appartement, à vie ? Ça veut dire que lorsque, ben malheureusement, vous allez décéder, votre appartement ne vous restera pas, c’est-à-dire qu’il va revenir à l’État Hongrois, et donc, voilà, la succession vous passe un petit peu sous le nez. Donc pour les personnes également qui souhaitent simplement vivre de l’immobilier extrêmement rapidement, qui ne pensent pas forcément à retransmettre un patrimoine plus tard, je ne juge personne, ça peut être une stratégie, et bien sachez que vous pouvez acheter ici des appartements pour vraiment pas cher du tout, déjà que le prix moyen au mètre carré ici varie, mais globalement, en fonction des arrondissements, ça va vous coûter entre 850 et jusqu’à 3 000 euros le mètre carré dans les meilleurs quartiers de Budapest.
Acheter un appartement en Hongrie
Et puis pour ma part, ben voilà, j’ai été un petit peu patient sur les offres et j’ai eu des biens après rénovation qui me coûtent tous entre 1 200 et 1 600 euros le mètre carré, donc après rénovation, après optimisation du bien, et une fois mis en location, la plupart du temps ce sont des investissements qui vont me rapporter entre 9 jusqu’à 27 % par an. Pourquoi jusqu’à 27 % ? Pour deux raisons. Première raison, c’est que, ben voilà, vous avez une demande locative qui est extrêmement forte de la part des étrangers, de la part des étudiants, notamment grâce à un budget Erasmus qui augmente d’année en année.
Mais vous avez également le fait que le marché immobilier prend à peu près 15 % par an depuis ces 3-4 dernières années, si vous ne me croyez pas vous pouvez, je vous invite à regarder en ligne, sur des plateformes de statistiques en ligne qui vont vous montrer, ben, le prix moyen au mètre carré qui augmente chaque année.
Même moi, pour ma part, avant que je réalise mon premier investissement, je m’étais dit, bon ben, investir en Hongrie ça me fait peur, je ne connais pas, la Hongrie c’est pas forcément un pays duquel on se dit, ben voilà, je vais partir en vacances en Hongrie, mais pourtant, Budapest, est une ville qui est extrêmement touristique, et c’est ce qui fait qu’il y a une très forte demande locative, toute l’année de la part des étudiants, donc qui ont un, une période scolaire de 9 mois par an, et donc du coup, juin-juillet-août, ben c’est parfait, du coup, c’est prêt pour la mise en location courte durée, puisque juin-juillet-août on va avoir énormément d’étrangers qui vont venir juste à Budapest, parce que tous les Hongrois vont plutôt se diriger dans le sud de la Hongrie, où là ils vont partir en vacances et voilà, après ils vont revenir à Budapest durant la période normale, et même chose pour les touristes, ils viennent uniquement en juin-juillet-août, et puis après ils repartent dans leurs pays d’origine.
Investir en Hongrie
Un autre inconvénient qui n’est pas du tout négligeable, c’est le fait que vous devez investir en fonds propres, donc, c’est-à-dire que vous devez avoir de l’épargne, de l’argent, vous ne pouvez pas investir uniquement avec le levier de la banque si vous venez en Hongrie. Pourquoi ? Tout simplement parce que si vous venez en Hongrie, si vous venez voir une banque, même si vous avez un salaire de 100 000 euros par mois en France, et bien ça ne fonctionnera pas, vous ne pourrez pas emprunter puisque votre source de revenus n’est pas de source hongroise.
Donc si vous n’avez pas d’intérêts économiques en Hongrie, par exemple pas d’appart, votre vie est à l’étranger et que vous venez simplement pour investir ici, les banques ne vont pas vous accepter ou du moins ne vont pas vous prêter de l’argent. D’ailleurs, si vous devez choisir une banque, moi je vous recommande OTP, donc très bonne banque, et ils parlent relativement bien anglais, sachez que la plupart des autres banques en Hongrie parlent très mal anglais et dans les banques OTP, vous allez avoir vraiment, ben des services qui sont spécifiques, pour les personnes qui souhaitent investir vous allez être mieux traités, vous allez avoir un interlocuteur en anglais, donc vraiment important, puisque la langue hongroise est très différente de ce qu’on peut connaître en Occident.
À noter, donc, que si vous souhaitez investir, via le levier de la banque en Hongrie, c’est possible. Cependant, quelle est la spécificité ? Si vous êtes en France, que vous avez une source de revenus en France, notamment un salaire ou que vous êtes entrepreneur ou vous vous reversez des dividendes ou vous touchez déjà des rentes d’autres investissements immobiliers en France, et bien tout simplement, vous allez voir votre banquier, et vous lui dite « Voilà, je souhaite investir à l’étranger, en Hongrie », donc votre banquier, au départ il va un peu flipper, mais c’est pas grave puisque de toute façon, soit vous allez pouvoir hypothéquer un bien que vous avez déjà, soit vous allez par exemple avoir un garant, et c’est ce qui va vous permettre d’investir dans l’immobilier en Hongrie, tout en étant en France.
Alors, peut-être que là, vous allez me dire, ben OK Théo, mais quel intérêt d’investir en Hongrie si je peux investir en France via le levier de la banque ? Je vais tout simplement vous répondre deux choses, déjà, ben la plus-value qu’est énorme, même si vous achetez un appartement, que vous ne le louez pas, vous prenez 15 % par an de plus-value, sur la potentielle revente, sachez également qu’après 5 ans que vous détenez votre appartement en Hongrie, vous êtes totalement exonéré sur la plus-value, ça veut dire que si vous achetez un appartement 100 000 euros, et que 5 ans après, donc vous prenez 15 % par an, je ne vous fais pas un schéma, vous gagnez pas mal. Vous le revendez, vous prenez une plus-value, vous n’êtes strictement pas du tout imposé sur la plus-value de la revente de votre appartement. Donc, très intéressant.
Intérêt d’un investissement immobilier en Hongrie
Vous avez un autre avantage qui est vraiment pas du tout négligeable, en Hongrie, c’est le fait que vous avez un accord de non double-imposition, franco-hongrois. En gros, quand vous venez investir en Hongrie, tous les revenus que vous générez en Hongrie sont uniquement imposés en Hongrie, vous ne serez pas doublement imposés dans votre pays de résidence, notamment la France.
Donc, par exemple, vous investissez 100 000 euros, 200 000 euros, 300 000 euros en Hongrie, en fonds propres ou via un crédit, tous les revenus que vous allez générer ici sont imposés uniquement ici, vous ne serez pas doublement imposé dans votre pays de résidence si vous êtes résident fiscal Français. Donc, très gros avantage, surtout par exemple sur la plus-value, où là ben voilà, vous allez prendre vraiment un gros ticket, même si vous souhaitez pas garder vos investissements en Hongrie pendant 30-40 ans, voilà, vous faites un achat, vous revendez dans 10 ans, vous avez pris une plus-value, vous avez pris les loyers, et vous serez uniquement imposé en Hongrie, donc, vrai avantage.
Alors dans quels quartiers maintenant investir à Budapest ? Parce que, oui, je ne connais que Budapest, en Hongrie, dans lequel il est bon d’investir. Alors, à Budapest, vous avez ce qu’on appelle des districts, ce qu’on appelle en France, particulièrement à Paris, des arrondissements. Donc, il n’est pas bon d’investir dans tous les districts en Hongrie. Notamment, sachez que Budapest est une ville qui est coupée en deux pas un fleuve qui s’appelle le Danube. Vous avez une partie qui s’appelle « Buda », donc la partie où vous allez avoir beaucoup moins de monde, beaucoup moins de touristes, ce sera beaucoup plus résidentiel, beaucoup plus de Hongrois. Et vous avez la partie « Pest », qui est la partie où vous allez avoir beaucoup plus d’étudiants, beaucoup plus de touristes, beaucoup plus de magasins de luxe, et c’est cette partie-ci, où vraiment vous allez avoir beaucoup d’activités, beaucoup de demandes, tout au long de l’année.
Donc, pour des stratégies de mise en location courte durée, ce sera sans hésiter la partie « Pest », qui sera à privilégier, et particulièrement, le 5e arrondissement, le 6ème, le 7e, et légèrement le 8e. Donc, concrètement, est-ce qu’il est bon d’investir dans tous ces arrondissements, clairement, moi ce que je préfère, c’est le 6, le 7 et le 8, pourquoi ? Parce que vous allez avoir des prix qui sont très avantageux, et vous allez avoir une demande locative qui est encore très élevée. Dès que vous passez dans le 9ème ou le 10ème, certes, les prix seront beaucoup moins cher, mais vous allez avoir vraiment beaucoup, beaucoup moins de demande locative, et pour des histoires également de liquidité, c’est-à-dire que si un jour vous souhaitez revendre, il sera beaucoup plus facile de vendre dans le 5, 6, 7, et 8 que dans d’autres quartiers qui seront même peut-être plus avantageux au niveau de la mise en location.
Donc, vous voyez qu’il n’est pas bon d’investir partout en Hongrie, il n’est pas bon d’investir partout à Budapest, apprenez à connaître ce marché, et il vous remerciera par des grosses comptabilités.
Si vous aussi vous souhaitez investir en Hongrie ou alors que vous connaissez déjà le marché hongrois, que vous connaissez le marché de Budapest, si vous avez une expérience dans votre parcours d’investisseur immobilier, dites-le nous dans les commentaires, on sera ravi de voir votre expérience et de connaître votre histoire immobilière. Et sinon, vous retrouverez dans la description de la vidéo, une série de 4 vidéos de formation, 100 % gratuites, vous mettez votre email et on vous envoie une vidéo par jour, qui vous expliquera comment emprunter de l’argent sans apport, comment trouver des locataires et se protéger contre les impayés, comment rénover un bien, comment trouver une bonne affaire, et vous verrez même comment ne payer strictement aucun impôt grâce à des niches fiscales dans l’investissement immobilier.
Tout ça, c’est dans la description de la vidéo, je vous dis à très bientôt, et merci pour votre attention, ciao, ciao.
