Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui je vais vous donner des clés concrètes pour apprendre à investir dans l’immobilier à l’étranger. Alors je l’évoque la plupart du temps dans mes vidéos qui parlent d’investissement ou d’immobilier, mais pour ma part j’ai de l’immobilier dans les pays d’Europe de l’Est, principalement en Hongrie et spécifiquement à Budapest.
Investir dans l’immobilier à l’étranger
Et donc dans cette vidéo j’aimerais vous dire ce que je pense d’une façon générale de l’immobilier à l’étranger, je vais vous parler de ce que je connais, si je n’évoque pas des points dans cette vidéo à propos de l’investissement immobilier à l’étranger, je vous invite potentiellement à me poser la question dans les commentaires et si quelqu’un a la réponse et bien peut-être qu’il pourra compléter la question, la réponse que je vais donner dans cette vidéo, puisque pour ma part je ne connais pas tous les marchés immobiliers à l’étranger, je connais simplement, voilà pour ma part, le marché hongrois spécifiquement à Budapest et particulièrement dans certains quartiers, donc très honnêtement c’est difficile de vous dire voilà vous pouvez investir oui ou non dans telle ville ou telle ville spécifiquement puisque ce sera, il va falloir une certaine connaissance je pense du marché, beaucoup plus précise, mais je vais m’efforcer de vous donner dans cette vidéo les indicateurs clés qui peuvent vous donner une idée si voilà il est bon d’investir dans tel pays ou dans telle ville spécifiquement dans un pays en dehors de votre pays de résidence et de domiciliation.
Donc pour tourner cette vidéo et bien je vais m’appuyer sur mon expérience, c’est à dire je suis resté un an avec un investisseur immobilier en Thaïlande, je suis un investisseur pour ma part dans les pays voilà d’Europe de l’Est, spécifiquement à Budapest en Hongrie, et j’ai voilà un peu plus d’une dizaine de locataires. Faut savoir également que je vis à l’étranger, j’ai pour ma part voilà ma résidence qui se trouve à Malte, un petit pays dans le sud de l’Italie et je suis en contact très souvent avec des investisseurs qui investissent là-bas. Donc je vais vous donner une idée globale de ce que je pense de l’investissement à l’étranger, et puis ensuite je vous donnerai les critères, voilà qui selon moi sont importants à bien connaître, avant d’investir dans un nouveau pays en question.
Investir à crédit ou non ?
Tout d’abord j’aimerais parler d’un sujet qui englobe un petit peu cet investissement à l’étranger, c’est le fait d’investir à crédit ou pas dans l’immobilier. Donc vous le savez certainement si vous regardez cette vidéo, il est plus intéressant je vais pas le réexpliquer, d’investir à crédit plutôt que d’investir avec son propre argent. Maintenant si vous avez énormément d’argent, par exemple voilà pour ma part j’ai un petit peu de difficultés à accéder au crédit donc je vais acheter en cash. Et donc du coup moi ce que je recommande c’est pour les personnes qui souhaitent investir à crédit et bien déjà je vous le dis très honnêtement, si vous travaillez en France, que vous n’avez pas forcément d’intérêt économique dans un autre pays dans lequel vous souhaitez investir, il va être assez délicate d’obtenir un crédit pour investir dans l’immobilier, sauf si vous avez une société à l’étranger.
Par exemple pour ma part, et bien j’ai par exemple une société qui se trouve à Hong Kong, voilà j’en ai également ailleurs, mais concrètement je peux m’appuyer également sur ces sociétés, pour justement voilà générer des crédits et pour tout simplement investir dans l’immobilier mais au nom de mon entreprise. Tout ça pour vous dire qu’à mon sens, si aujourd’hui vous n’avez pas la capacité d’acheter un appartement directement en cash à l’étranger et bien à mon sens vous allez avoir des difficultés de le faire à crédit. Maintenant si vous connaissez encore une fois des solutions, le sujet n’est pas fermé, simplement de ce que moi je connais et si vous connaissez, voilà tout simplement des techniques pour emprunter, pour investir à l’étranger sans avoir d’intérêt économique, je vous invite à le mettre dans la description de la vidéo.
Investir dans l’immobilier à crédit
Encore une fois, pour vous parler d’une histoire réelle, et bien j’ai un ami voilà qui a travaillé dans une ville voilà en Asie, principalement à Singapour, et il a travaillé dans une entreprise pendant très longtemps et donc c’est ça qui lui a permis d’investir, d’avoir un crédit et lui il a investi en France alors qu’il travaillait à l’étranger. Maintenant je vais vous dire très honnêtement, je pense que l’immobilier en France est très intéressant à condition que vous utilisiez le crédit. Maintenant, si vous n’utilisez pas le crédit je pense qu’aujourd’hui investir dans l’immobilier en France avec du cash, ce n’est pas la meilleure solution, je dirais que vous allez avoir de meilleures rentabilités et de plus grosses plus-value à la revente, si c’est ça qui vous intéresse, dans des pays à l’étranger.
Je pense par exemple en Hongrie où voilà en un claquement de doigt, du matin vous pouvez acheter un appartement, vous pouvez faire tous les papiers et du soir, et bien vous pouvez même revendre l’appartement à quelqu’un d’autre. Alors qu’en France, si vous souhaitez acheter et revendre, ben ça va prendre plus de temps, l’administration est beaucoup moins souple, vous allez avoir beaucoup plus de choses à connaître et parfois quand on connaît pas tout il faut faire appel à des experts que l’on paie qui vont nous apprendre des choses, et voilà ça prend du temps d’un point de vue administratif et parfois juridique.
La rentabilité immobilière
Donc posez-vous également la question de vous dire, OK je dois pas seulement voir l’aspect rentabilité, législation d’un point de vue imposition, mais aussi d’un point de vue flexibilité, souplesse dans vos investissements. Pour ma part donc je fais appel à des agences de gestion locative et justement quand je vais payer ces agences de gestion, qui vont coûter par exemple 300 euros par mois, pour un investissement voilà deux cent cinquante mille euros qui va me rapporter 1 500 euros par mois, moins 300 euros, vous avez compris que je gagne 1 200 euros par mois net sur uniquement de la longue durée, voilà je parle pas de courte durée, par exemple pour Airbnb, Booking, Agoda etc., et bien ce qui est intéressant c’est que même grâce à ça et bien je peux déduire justement bien de mes frais, de mes impôts, je peux déduire toutes ces charges justement qui voilà sont venues en plus de mon investissement et donc du coup au final ben je ne le paie même pas.
Pour vous donner une idée, même une agence de gestion locative que je vais payer 300 euros par mois pour un appartement, à la fin de l’année ça va que me coûter 600 euros. Et là vous vous dites mais comment ça se fait ? Ben c’est tout simplement parce que je déduis, et au final c’est ce que je ne paie pas auprès de l’État, voilà hongrois, la où est-ce que j’investis et bien c’est tout simplement une déduction d’impôt.
En France c’est pas des impôts que vous pouvez déduire, je crois que c’est des revenus fonciers, faudra vérifier, mais en gros voilà ce que vous devez retenir, c’est que vous pouvez la part du temps dans des pays déduire également vos charges.
Donc ce qui est intéressant c’est qu’en France, la plupart du temps, vous pouvez déduire par exemple l’ameublement, la rénovation, parfois les frais de votre crédit, les frais de notaire, également d’autres frais, je vais pas rentrer dans les détails mais en gros ce qu’il faut comprendre c’est que si vous investissez dans un pays à l’étranger faut pas seulement voir la rentabilité brut ou net, faut également comprendre également quelles sont ce que vous, enfin quels sont les frais que vous allez pouvoir déduire, comment le déduire, est-ce que c’est facile, quelle est la souplesse de votre investissement ? Et une fois que vous avez pris tous ces éléments en compte, je pense que vous pourrez réellement prendre une décision si il est intéressant ou pas d’investir dans l’immobilier à l’étranger.
La rentabilité immobilière
Pour vous donner également un autre conseil issu d’une histoire réelle, lorsque j’étais en Thaïlande avec un ami investisseur immobilier, et bien il me disait tu sais Théo, ici on a des rentabilités à peu près net. Voilà je parle dans la ville de Chiang-Maï dans le nord de la Thaïlande, équivalente à peu près à 14 entre 14 et 15% en longue durée, et une courte durée quelque chose comme 20 %, et c’est pas anormal dans ces zones-là voilà d’avoir un investisseur immobilier qui fait ce type de rentabilité, et mais il m’a dit, tu sais faut pas seulement voir la rentabilité, puisqu’en Thaïlande par exemple il y a un taux d’humidité qui est supérieur en France, et donc du coup et bien finalement tu es souvent obligé de refaire par exemple le placo qui va vite pourrir, les salles de bains où par exemple il suffit qu’il y ai une petite fuite d’eau, même minuscule, qui va dégager ne serait-ce que de la vapeur d’eau, donc vous n’avez pas le voir à l’œil, et bien ça va créer de l’humidité énormément et ça va tout simplement ben créer de la pourriture et vous allez devoir faire et bien des travaux de rénovation.
Tout ça pour vous dire que faut pas seulement voir encore une fois la rentabilité qu’on vous présente dans un pays à l’étranger, faut aussi comprendre le contexte et je pense que la seule réponse réelle que vous allez avoir sur, voilà est-ce que c’est intéressant ou pas d’investir dans tel ou tel pays, c’est de se rendre sur place, faut pas rêver depuis voilà depuis votre canapé chez vous tranquillement, vous n’allez pas être sûr au maximum que votre investissement va être rentable si vous n’allez pas sur le terrain.
La fiscalité immobilière
Il y a également les aspects législatifs, politiques qui rentrent en compte, par exemple en Thaïlande, voilà si vous aviez acheté par exemple une maison ou un appartement, voilà que dans l’appartement par exemple, enfin dans le bloc dans lequel vous avez acheté votre appartement et que vous vous rendez compte ben que finalement il n’y a que par exemple 40 % de propriétaires thaïlandais dans l’immeuble et que vous avez acheté votre bien, ben vous allez être obligé de le liquider.
C’est à dire que potentiellement déjà, vous n’allez pas avoir l’autorisation pour l’acheter parce qu’il faut au moins qu’il y ai 50 % ou même 51% selon les blocs en Thaïlande dans lesquels vous pourrez seulement acheter. C’est à dire que si majoritairement dans l’immeuble il y à des étrangers qui ont déjà acheté la majorité de l’immeuble, et bien vous savez que vous ne pourrez pas investir dans cet immeuble. Et donc justement si vous aviez acheté un appartement et que les thaïlandais deviennent inférieurement présents en termes de pourcentage dans le bloc, et bien vous devez revendre votre appartement.
Donc bien évidemment, tout dépend encore une fois de plein de choses. Il y a une tonne de critères à prendre en compte et pour rebondir encore une fois sur un autre aspect, quand des personnes me disent, voilà j’ai envie d’investir par exemple tout comme toi Théo, en Hongrie à Budapest etc., et bien je vous le dis très honnêtement il y a une tonne de pièges politiques, il y a une tonne de pièges également économiques qui se tendent un petit peu à vous.
Par exemple vous avez en Hongrie le fait d’acheter un appartement mais vous n’allez pas avoir le droit de la terre. Alors en France on appelle ça comme ça, et à l’étranger on appelle ça souvent également comme ça, mais en gros, ce que vous devez retenir, c’est que parfois dans certains pays si vous achetez un bien immobilier et bien vous l’achetez à vie. C’est à dire que quand vous mourrez et bien le bien immobilier revient à l’État, c’est ce qui fait que pas mal de personnes tombent dans le piège d’investir à l’étranger, elles achètent un bien, sans même comprendre que voilà ils viennent d’acheter un bien qui à la fin de leur, fin de leur existence malheureusement, et bien ce bien ne va pas revenir à leur descendance mais va retourner à l’État.
Donc c’est pour ça faites attention également, il n’y a pas seulement une histoire de prix au mètre carré à l’étranger, il y a aussi une histoire de est-ce que l’appartement vous appartient même au delà de votre existence ? Donc il faut bien comprendre ça, tous ces aspects là et c’est vraiment en fonction de chaque pays que vous devez étudier toutes ces choses là.
La non double imposition
Un autre piège également à prendre en compte, et justement c’est encore une fois c’est un aspect plutôt politique, c’est les accords de non double-imposition. Par exemple pour ma part, lorsque j’ai investi en Hongrie, une des premières choses que j’ai vérifié c’est, est-ce qu’il y a un accord de non double-imposition. Qu’est-ce que c’est que ce truc là ?
Admettons que vous n’êtes carrément pas imposé dans un pays, voilà vous pouvez générer autant de bénéfices avec l’immobilier que vous le souhaitez, OK c’est vraiment super, mais vous êtes par exemple résident fiscal français, OK donc vous êtes, vous habitez en France, vous avez investi par exemple, je sais pas je prends n’importe quel pays, voilà qui n’a pas cet accord de non double-imposition, et bien si vous n’êtes pas imposé dans le pays en question ou qu’il y a une très faible imposition mais que malheureusement vous ne saviez pas que vous allez être également doublement imposé de vos biens immobiliers à l’étranger si vous résidez en France, et bien finalement votre investissement à l’étranger et bien va perdre énormément de pourcentage de rentabilité.
Donc il faut également prendre connaissance de ces accords de non double-imposition. Comment est-ce qu’on sait si un pays à un accord ou pas de non double-imposition à propos de l’immobilier ? Ben c’est très simple, Google est votre ami, et ce que je recommande c’est uniquement de vous renseigner sur le site du gouvernement français qui va vous mettre les documents à disposition d’accord de non double-imposition et je vous invite à bien lire ces documents, puisque parfois il peut y avoir des clauses dans certains cas, dans certains types d’investissements, par exemple admettons que dans un pays en question il y à l’accord de non double-imposition mais va y avoir par exemple une condition, si vous avez par exemple un bien immobilier qui est une valeur par exemple supérieur à 1 million d’euros ou par exemple si vous avez acheté un appartement dans telle partie de telle ville, et bien il peut y avoir des exceptions. Donc faites bien attention à ça, lisez bien ces accords de non double-imposition.
Les avantages à investir à l’étranger
Bon maintenant que j’ai fait un petit peu peur à tout le monde en disant voilà faites attention, faites attention, ben attendez il y a quand même beaucoup d’avantages à investir dans l’immobilier à l’étranger faut surtout pas l’oublier. Par exemple la diversification, admettons que vous avez dizaines de biens immobiliers en France et que vous avez encore la capacité d’en acheter encore plus, et bien quel intérêt honnêtement de mettre tous ses œufs dans le même panier ?
Je veux dire très honnêtement, il y a une espèce de balance à faire, c’est à dire que d’un côté vous dites OK, c’est plus facile à gérer, mais j’ai moins de rentabilité, ou est-ce que je vais investir à l’étranger et diversifier sur le long terme, où justement je vais rencontrer peut-être différents problèmes de gestion immobilière, notamment en association avec la gestion locative et les rénovations. Ou alors justement je me dis que OK, je délègue à fond et justement à l’étranger et bien j’accepte de payer un petit peu plus mais j’ai des investissements qui sont tout de même diversifiés.
Imaginez demain, et ça se voit assez souvent justement dans les journaux où on entend dire que voilà dans telle période ou dans telle partie de la France, et bien il va être potentiellement interdit de faire de la location courte durée sur plus de telles périodes par mois ou plus de autant de mois par an etc. etc. Donc faites bien attention à ça, moi je me souviens lorsque j’étais dans un hôtel à Lille, donc une ville dans le nord de la France que vous connaissez certainement, et bien j’étais tombé sur un journal et sur ce journal en gros titre il y avait une annonce comme quoi le fait de faire la location courte durée sur Airbnb, Booking, etc. allait être carrément interdit dans une partie du sud de la France, je crois que c’était Nice ou Cannes qui étaient, qui étaient sélectionnées, je crois que c’était Nice, et même si c’est, même si ça se fait pas finalement, et bien je trouve que c’est des éléments qui sont assez révélateurs de ce qui pourrait se passer à l’avenir.
Donc bien comprendre que mettre tous ses investissements à un même endroit, ben vous avez accepté dans ce cas là d’avoir moins de gestion, peut-être plus de rentabilité, mais justement prendre plus de risques au cas où il y a un changement politique à ce niveau là.
Obtenir une bonne rentabilité immobilière
Ce qui est également génial quand on investit à l’étranger, c’est que vous allez souvent, je dis bien souvent, obtenir des meilleures rentabilités qu’en France. Et là je sais que tous les investisseurs qui ont déjà investi en France, voilà ne vont pas être forcément contents, mais honnêtement est-ce que vous pensez que c’est parce que vous êtes français, vous habitez en France, que vous allez avoir une meilleure rentabilité ?
Honnêtement, des pays il en existe combien sur cette planète et est-ce que vous pensez sincèrement qu’en France, ben c’est voilà le pays sur lequel on peut gagner le plus d’argent avec l’immobilier ? Ben si vous investissez à crédit, je pense que potentiellement la réponse est oui, maintenant si vous achetez en cash, ben la réponse est certainement non. Mais maintenant, il est possible si vous trouvez par exemple le moyen d’avoir des intérêts économiques dans un pays en question, pour pouvoir, voilà créer un crédit et acheter de l’immobilier à l’aide de ce crédit, ben je pense très honnêtement que vous allez exploser vos rentabilité si vous aviez l’habitude, l’habitude d’investir en France. Donc tout ça pour vous dire qu’à mon sens, il faut également prendre conscience que c’est pas parce que on est français et qu’on aime la France que c’est là où on a les meilleures rentabilités locatives.
Il y a quelque chose que j’aimerais également vous partager, il y a de ça quelques mois, ou je crois que ça fait un, je crois que ça fait bientôt un an, qu’officiellement la France est le pays le plus taxé d’Europe. Donc c’est pas pour rien que c’est le pays le plus taxé d’Europe, c’est parce que tout simplement ben c’est le pays plus taxé d’Europe. Donc il faut bien comprendre que dans tous les domaines si vous faites une moyenne, ben la plupart du temps, vous n’allez pas obtenir les meilleures rentabilités que si vous investissez dans des pays qui ne sont pas les plus taxés d’Europe ou de leur continent. Donc investissez à l’étranger, OK, mais dans ce cas là vous devez donc accepter également une partie de risques, mais également comprendre que vous allez avoir des meilleures rentabilités.
Les cycles d’investissement
Maintenant j’aimerais vous parler de quelque chose, j’aimerais vous parler des cycles d’investissement et les cycles justement de prise ou de perte de valeur. Dans l’immobilier, vous avez ce qu’on appelle des cycles à quatre temps, ça veut dire que ça fait voilà, par exemple le marché est bas, il va augmenter, ça va redescendre, il va augmenter, ça va redescendre, et puis après la boucle va revenir un petit peu au même schéma. Tout ça pour vous dire qu’à mon sens, une boucle, un cycle, et bien ça va prendre à peu près cinq ans.
Ça veut dire que si vous attendez cinq ans avant d’investir dans l’immobilier, donc potentiellement vous avez compris que chaque boucle représente un an et trois mois. Donc honnêtement, si vous devez à chaque fois attendre un an et trois mois avant d’investir ne serait-ce que dans une bonne phase, et bien à mon sens vous n’allez pas avoir encore une fois un grand parc immobilier ou pouvoir vivre plus rapidement de l’immobilier que quelqu’un qui va aller chercher justement cette, ben le moment où cette, ce cycle est au plus bas pour acheter de l’immobilier.
Je vous le dis très honnêtement, c’est comme, moi personnellement, j’ai une vision de l’immobilier qui est assez tranchée, je pense qu’il vaut mieux acheter beaucoup de biens immobiliers et faire du volume plutôt que voilà, de uniquement acheter un ou deux appartements qui ont les meilleures rentabilités, donc ça c’est simplement mon point de vue, je pense qu’il est préférable de faire de la masse plutôt que d’acheter un, deux, trois, quatre, cinq appartements, en effet vous allez avoir moins de gestion locative mais finalement si vous pouviez acheter de l’immobilier et que vous avez un locataire qui vous paie votre loyer, ben honnêtement est-ce que est-ce que, voilà il faut refuser d’avoir un locataire qui paie votre loyer et qui vous rembourse un crédit et qui est en train de vous payer un appartement ?
Donc concrètement, si demain vous avez le choix entre un appartement à 9 % de rentabilité nette mais que vous avez un locataire qui vous paie votre loyer, justement qui vous paie votre crédit et qui, voilà rembourse ce crédit à votre place, donc qui est en train de vous payer un appartement. Est-ce que vous acceptez celui-ci, par exemple à 8% de rentabilité nette, ou est-ce que vous souhaiter attendre par exemple trois ans pour acheter un appartement à 12 % de rentabilité nette, et là ben en effet vous allez pouvoir vivre plus rapidement l’immobilier.
Mais très honnêtement, personne ne vous demande de choisir soit l’un, soit l’autre, finalement ce que vous pouvez comprendre, c’est que si vous achetez un bien immobilier qui s’autofinance, ben vous allez tout simplement avoir plus facilement l’accord auprès d’un autre banquier pour pouvoir acheter encore une fois un autre appartement et le mettre encore une fois en location. Donc moi ce que je vous recommande, c’est pas d’attendre la meilleure affaire du monde, la meilleure affaire du monde personne ne le fera, maintenant ce qu’il faut comprendre c’est OK, qui va acheter le plus d’appartements pour avoir le plus de volume, pour avoir tout simplement le plus de cash flow.
Comment trouver le meilleur pays pour investir
Donc pour revenir rapidement sur cette explication de cycle, et bien vous devez détecter les pays dans lesquels vous entrez dans une phase d’investissement propice à l’investissement immobilier. Et pour vous donner une idée très honnêtement, est-ce que moi j’achète quand un marché est à la baisse ou est-ce que j’achète quand un marché est à la hausse ? Pour ma part j’achète quand le marché est à la hausse, pourquoi ?
Tout simplement parce que je vais déjà acheter des appartements qui sont en train de prendre de la valeur. Maintenant le but c’est d’acheter dans le, si possible le début de la hausse. Quand vous avez un maximum de personnes qui commencent à vous parler d’un investissement en question dans un pays à l’étranger, et bien la plupart du temps il faut vous dire que dans les six mois et bien c’est à peu près cramé, toutes les bonnes affaires sont partis.
Comme là par exemple je suis en train de faire cette vidéo, et je sais que depuis que je dis que j’investis dans tel ou tel pays, et bien il y a des personnes qui se rendent sur place et qui vont acheter des appartements et les mettre en location. Donc moi je vous le dis très honnêtement, à mon sens, vous devez, si vous entendez une opportunité, que vous connaissez le cycle dans lequel entre un pays, et que vous détectez que dans telle ville en question est bien le marché est en train de monter. Si vous êtes au début de la hausse, et bien vous avez compris que vous devez prendre un billet d’avion et partir le plus rapidement possible pour voir réellement ce que dit le marché sur place.
Alors moi ce que je vous propose maintenant, c’est plutôt que de vous dire voilà moi j’achète dans tel ou tel pays, je vais vous dire exactement mes critères de recherche, tout d’abord pour voir dans quel pays je peux potentiellement investir ou dans quelle ville spécifiquement. Pour ma part, j’ai une très forte croyance concernant le fait que les pays d’Europe de l’Est vont très grandement se développer dans cinq ans, je pense qu’à une vers dix ans, et bien je dirais que ça va être tous les pays d’Amérique latine, je dirais qu’à une vers 15 ans, ben je pense que ce sera plus tôt, je sais pas, je dirais plutôt voilà le sud Afrique ou les choses comme ça et je dirais que voilà tout ce qui est nord Afrique ça va se développer plutôt à horizon 20 à 25 ans.
Alors sur quoi est- ce que je me base pour vous dire ça ? Je me base simplement sur le PIB, je me base également sur voilà sur la demande locative, je me base également sur les propositions d’Airbnb d’un point de vue qualitatif, je me base également sur le développement des services, je me base également sur l’aspect touristique, quel est dans ce PIB du pays en question ou carrément de la ville voilà de combien de PIB généré à partir du tourisme, est-ce que c’est une ville qui va vouloir développer le tourisme ou pas, donc pour ma part je vais éviter les pays dans lesquels il va y avoir énormément de logements basé autour du tourisme.
Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?
Maintenant je vais vous le dire très honnêtement, à mon sens la pépite dans l’immobilier à l’étranger, quelle est-elle ? C’est d’investir dans de l’immobilier à l’étranger dans par exemple des endroits où voilà ça va être des paradis fiscaux mais pas dans lesquels vous habitez pour louer votre appartement à des personnes qui ne sont même pas dedans et là vous pouvez me dire mais qu’est-ce que c’est que ce délire ? Je vous le dis très honnêtement, voilà je dis pas que c’est facile de le faire, je dis que la technique est la suivante, moi personnellement je loue un appartement dans un pays voilà où la fiscalité est optimisée, donc à Malte.
Ce qui se passe c’est que par exemple là aujourd’hui, je sais pas si vous avez reconnu mais on est à Dubaï, et pour ma part je suis très souvent à l’étranger, que ce soit pour des déplacements professionnels mais également parce que voilà j’aime voyager, et bien en fait ce que je fais moi c’est que je paie tous les mois ben mon loyer et ce qui va se passer, c’est que mon propriétaire et bien je ne je ne dégrade pas son appartement, donc il reste en super qualité, je n’ai jamais voilà lui envoyer de messages parce que je, voilà éventuellement il y a de la casse ou quoi que ce soit, il y en a jamais puisque je suis pas dedans mais pourtant il va percevoir le loyer.
Tout ça pour vous dire qu’à mon sens, si vous souhaitez avoir la meilleure rentabilité et le moins de gestion possible, vous devez investir dans des pays dans lesquels la fiscalité à propos de l’immobilier respecte votre situation, c’est à dire que si vous êtes habitant de tel ou tel pays, vous devez faire en sorte que ça ne rentre pas en conflit, qu’il y a un accord de non double-imposition à propos de l’immobilier, vous devez également veiller à ce que voilà les impôts dans lequel, dans le pays dans lequel vous allez investir et bien ne vous prennent pas tout non plus, vous devez également veiller à ce que vous puissiez voilà déduire un maximum de charges, au-delà de simplement la rentabilité nette ou brut que des agences d’investissement vont vous présenter et enfin vous devez donc louer à des personnes qui potentiellement ont beaucoup d’argent, donc ça, ça se fait lors de la sélection de votre locataire, si vous déterminez que, quelqu’un voilà ne va pas rester là toute l’année, que voilà il est simplement là pour louer un appartement parce qu’il a envie de pouvoir poser ses valises de temps en temps sans forcément prendre un hôtel, et bien vous avez certainement un excellent locataires.
Ce qui est intéressant dans ce type de cas c’est que vous allez même pouvoir demander un paiement à l’année, pour ma part c’est ce que je fais à chaque fois, c’est à dire que quand je vais louer un appartement et bien je dis à mon propriétaire voilà écoute, moi ce que je propose c’est que je te paie tout directement, tout ce que je te dois sur un an, par exemple admettons je veux un appartement à peu près à 1000 euros par mois, et bien ce qui va se passer c’est que je dis, ben voilà plutôt que de te payer 12 000 euros d’un seul coup, moi ce que je te propose c’est que je te paie 10 000 euros d’un coup, comme ça toi tu as de l’argent tout de suite et moi tout simplement, ben tu me fait une promotion.
Ce qui est intéressant si vous êtes propriétaire et que vous proposez ce type de règlement, et bien vous avez de l’argent tout de suite que vous pouvez réinvestir dans d’autres choses ou tout simplement et bien voilà tout simplement rembourser votre crédit plus rapidement. Tout ça pour vous dire qu’à mon sens, ce que je suis en train de vous dire c’est pas ce qu’il y a de plus facile mais c’est à mon sens ce qu’il y a de plus optimisé en termes de rentabilité et de gestion locative simplifiée.
Sélectionner un bien immobilier
Maintenant dans le reste de cette vidéo je vais vous dire comment est-ce que moi je sélectionne un endroit dans lequel j’investi à l’étranger. Déjà pour moi c’est clair et net, je vais uniquement investir sur un horizon voilà de entre 5 et 15 ans, c’est à dire que si un pays par exemple voilà il a un PIB décroissant d’année en année, et bien déjà je ne vais pas investir dedans, déjà c’est la première chose. Ensuite, ce que je vais faire c’est que je vais déterminer qui sont les personnes auprès desquelles je souhaite faire louer des appartements, par exemple voilà, en Hongrie ben moi je veux le faire louer à des étudiants, pourquoi ?
Parce que je veux diminuer mes risques, donc je pense que les colocations c’est ce qu’il y a de mieux et c’est ce qui me permet, voilà dans le cas où il y a un des colocataires qui voilà, décide de partir, et bien j’ai toujours par exemple quatre autres colocataires, si on admet que dans chaque appartement j’ai cinq locataires. Donc c’est pour ça qu’à mon sens, il faut au minimum savoir qui sont vos locataires, même à l’étranger, et du coup rechercher dans ce sens.
Donc moi à partir du moment où j’ai su que voilà les étudiants ça allait être mes locataires, eh bien je me suis dit OK, les budgets Erasmus, est-ce qu’ils ont augmenté ou baissé en Hongrie ? J’ai déterminé, j’ai trouvé sur internet que, ben en effet les budgets avaient augmenté d’année en année vers cette destination. Ce que je remarque également c’est que le prix au mètre carré est inférieur à 1 000 euros et donc ce qui est pour moi, très honnêtement, est très intéressant parce que je me dis aujourd’hui, voilà en France on est dans des zones où parfois ça monte jusqu’à 10 000 euros au mètre carré à Paris, ben là très honnêtement pour un budget qui est dix fois inférieur et bien on a tout simplement le même espace et dans une capitale également européenne.
Donc penchez-vous sur les capitales qui ont un prix au mètre carré inférieur à 1 000 euros si vous souhaitez investir comme moi et donc du coup vous allez déterminer rapidement ben les pays dans lesquels je souhaite pour ma part investir et dans lesquels je vais potentiellement investir ces prochaines années.
Donc vous devez déjà déterminer si le prix est inférieur à moins de 1 000 euros au mètre carré, une fois vous savez ça, vous allez également checker voilà cet avis de non double-imposition, vous allez également voir sur place il y a pas des problèmes d’humidité, s’il y a pas des problèmes politiques du qui, voilà vous achetez simplement le bien mais à votre mort et bien il revient à l’État, ce qui pourrait également laisser penser qu’un prix au mètre carré est très très bas puisque par exemple Hongrie il y a des personnes qui chaque année tombent dans le panneau, qui achètent un bien immobilier qui est pas cher du tout, par exemple à 500 euros au mètre carré, les personnes achètent et justement et bien après quelques années et bien vous avez quelqu’un ben voilà qui leur dis, ouais mais finalement attention tu peux pas retoucher la façade puisque la terre et voilà ton appartement et bien appartient à l’État, les personnes disent, mais comment ça je l’ai acheté, ah oui mais tu as acheté en fait un bail de location à vie en fait, et donc du coup tu as acheté simplement ton droit sur ta durée de vie et donc lors de ton décès et bien malheureusement tu devras remettre ton bien immobilier.
Les pièges à connaitre avant d’investir à l’étranger
Donc allez sur place également, et demandez à un professionnel de l’investissement immobilier, voilà tous les pièges que lui peut connaître et sur lesquels il peut vous mettre en éveil. Une fois que vous avez déterminé tout ça, renseignez-vous également auprès de qui vous souhaitez louer votre appartement, quelle est la demande locative, c’est-à-dire qui a besoin le plus d’un logement et vous devez également vous dire que, puisque là j’entends beaucoup de personnes malheureusement qui dans le domaine de l’investissement immobilier, se disent voilà je vais pas forcément trouver un locataire à ce prix là, je vous le dis très honnêtement, si vous n’arrivez pas à faire louer voilà votre bien immobilier au prix auquel vous souhaitez le mettre en location et bien c’est tout simplement que vous n’apportez pas encore assez de valeur dans votre bien.
Par exemple un appartement, voilà qui peut être mis en location 1 000 euros par mois, si vous l’achetez et que vous le rénovez et qu’il est splendide, très honnêtement et que, voilà vous résolvez des problèmes qu’il y a dans l’appartement ou, voilà dans la copropriété, ou voilà autour de l’appartement et bien vous pouvez tout simplement le mettre en location beaucoup plus cher. Tout ça pour vous dire qu’à mon sens, dans l’immobilier il faut que vous apportiez également de la valeur dans votre investissement et c’est comme ça vous pouvez augmenter votre prix à la location.
Dans quel pays ne pas investir
Maintenant j’aimerais vous donner quelques indications concernant trois pays, ou trois zones dans lesquelles je n’irai surtout pas, surtout pas, surtout pas, investir. Déjà la première des zones dans lesquelles je n’irai pas investir, c’est Malte tout simplement parce que le marché de l’immobilier est beaucoup trop haut et qu’il y a énormément d’escroqueries, donc je vous le dis très honnêtement n’y allez pas, tout simplement parce que voilà, à mon sens ce n’est pas intéressant.
Deuxième pays dans lequel je n’irai pas investir, c’est les États-Unis d’une façon générale, pourquoi ? Parce que si vous avez la carte verte, c’est à dire quelque chose qui va faire en sorte que, voilà un document qui va faire que vous allez être imposées aux États-Unis, et bien ils risquent de vous imposer sur tous vos revenus. Alors je ne connais pas en détail la législation aux États-Unis concernant l’immobilier, mais je vous dis très honnêtement pour ma part, la plupart de mes amis qui sont partis aux États-Unis et qui ont obtenu cette fameuse carte verte et bien ils s’en sont mordu les doigts. Vous avez énormément également d’investisseurs aux États-Unis voilà, qui regrettent d’avoir le passeport, voilà des États-Unis, tout simplement parce qu’ils sont taxés sur tous leurs investissements, ils sont taxés en fait sur leur nationalité, donc à mon sens c’est pas un endroit dans lequel investir.
À noter que si un jour vous avez un problème d’investissement ou que vous devez une dette dans un pays en question et que tout simplement vous avez liquidé votre bien, et bien la plupart des pays ne vont pas vous courir après, à l’inverse les États-Unis sont des pays qui vont faire la pression sur toutes les banques du monde, voilà parce que très honnêtement en terme de force économique ce sont les plus forts de cette planète, et donc du coup et bien voilà c’est, ils risquent de vous choper, peu importe où est-ce que vous vous trouvez dans le monde, si vous avez une dette à payer.
Troisième pays dans lequel je n’irai pas investir, c’est la Chine, pourquoi ? Parce qu’aujourd’hui la Chine, il y a une énorme bulle dans le domaine de l’immobilier qui est bientôt prête à éclater, donc je dirais qu’à mon sens à horizon 3-5 ans, c’est certainement pas le pays dans lequel j’irais investir. Encore une fois ce n’est qu’un avis global, on peut toujours trouver des bonnes affaires, maintenant à mon sens c’est une façon générale, si je devais orienter vos recherches, ben j’irais plutôt déjà dans les pays de l’Est et j’irai également peut-être dans les pays du style plutôt les pays d’Amérique latine, à voir lequel en question, en fonction encore une fois de cette fameuse non double-imposition, en fonction également de la demande locative.
Donc voilà c’est simplement mon avis, je pense qu’aujourd’hui il y a également beaucoup de choses à faire dans le domaine de l’immobilier de luxe mais je vous parle uniquement, uniquement, uniquement dans un cadre où voilà, vous allez participer par exemple à la création d’un condominium ou des choses comme ça, c’est particulièrement, ça va surtout en Asie mais ça commence à se faire un peu partout à l’étranger, c’est le fait d’avoir des appart ‘hôtels, par exemple vous avez un appartement avec un service de gardiennage, une piscine, une salle de sport, mais voilà ce n’est pas un hôtel, donc moi ça je trouve ça très intéressant. Maintenant faites attention, puisque dans les pays dans lesquels les condominiums sont très développés, c’est les pays dans lesquels il y a également beaucoup, du moins souvent, de l’humidité donc des travaux de rénovation à prévoir.
Voilà nous arrivons à la fin de cette vidéo, si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur investissement immobilier, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît directement juste ici, vous cliquez, vous mettez votre mail et vous allez recevoir une série de quatre vidéos de formation qui vont vous expliquer comment est-ce que moi même j’ai investi dans l’immobilier et comment est-ce que je recommanderais à mon petit frère de faire la même chose. Tout ça, ça se passe dans la description de la vidéo, bon investissement à tous, ciao, ciao.
