Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, et aujourd’hui j’aimerais répondre à la question de savoir Théo, quel est le meilleur investissement, est-ce que je dois commencer par investir dans la bourse ou dans l’immobilier ? Vous êtes assez nombreux à vous poser des questions et je fais des vidéos sur ces deux sujets sur cette chaîne Youtube. Donc peut-être que l’un vous tente ou que l’autre vous effraie, j’aimerais vous partager dans cette vidéo les similitudes qu’il y a entre ces deux types d’investissements et ensuite les avantages et inconvénients de l’immobilier, et les avantages et inconvénients de la bourse.

Investissement immobilier ou investissement en bourse ?

Commençons par les similitudes donc entre l’investissement en bourse et l’investissement immobilier. Il y a des choses qui se ressemblent, notamment vous avez deux facteurs d’enrichissement, c’est-à-dire deux façons de gagner de l’argent avec l’immobilier ou la bourse. C’est à dire d’une façon globale vous avez d’abord les rentes que vous allez engranger tout au long de votre investissement tant que vous le conserver, mais vous avez également une plus-value à la revente, c’est à dire que la plupart du temps on parle de rendement ou alors de retour sur investissement annuel. Par exemple vous entendez souvent voilà, je gagne 10% avec mon investissement.

Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu’on va gagner 10 % de son investissement chaque année. Mais en fait vous avez deux visions à avoir, par exemple sur un investissement immobilier, vous achetez un bien immobilier, admettons que votre bien vaut cent mille euros et tous les mois vous touchez un loyer, par exemple 2 500 euros, et bien par exemple, même si votre bien immobilier est rentable de x %, faites attention à ce que la valeur de votre bien immobilier ne baisse pas par exemple, s’il y a une baisse de la demande locative ou une baisse énorme d’achat, et bien c’est ce qui va faire que votre bien immobilier risque de perdre de la valeur.

Alors vous allez me dire, c’est génial, tant que je le conserve, je touche les loyers, je suis tout à fait d’accord avec vous. Mais si vous avez une stratégie d’achat et de revente, faites attention à ça, il faut vraiment le prendre en compte dans le calcul du rendement de votre investissement. 

Investissement boursier

Même chose dans le domaine de la bourse, donc vous avez les rentes, ce qui va finalement être les dividendes. Alors qu’est-ce qu’une dividende ? C’est très simple, admettons que j’ai investi dans une entreprise de lunettes de soleil, à chaque fois qu’ils vont réaliser des ventes, des bénéfices, et bien ils vont me redonner une partie des bénéfices qu’ils vont générer grâce à la vente de lunettes de soleil si j’ai investi de l’argent dans cette entreprise. À noter également, donc le deuxième moyen de gagner de l’argent avec la bourse ça va être de prendre une plus-value lors de la revente. En l’occurrence si j’achète par exemple une action 1 000 euros, et que cette action me rapporte des dividendes au fur et à mesure, et que je revends cette action, par exemple dix ans plus tard, et bien si l’action a augmenté j’aurais gagné de l’argent, mais si elle aura baissé j’aurai forcément perdu de l’argent.

Donc lorsque vous analysez un investissement, vous avez donc deux critères à analyser de près. Ça va être les rentes que vous allez toucher lorsque vous allez investir. Par exemple dans l’immo ce sera les loyers, ou alors dans bourse ce sera par exemple les dividendes, mais aussi donc le deuxième critère d’enrichissement, la plus-value par exemple lors d’une plus-value de votre bien immobilier ou la plus-value de l’action que vous avez détenue. 

Avantages de l’immobilier

Maintenant parlons des avantages et des inconvénients associés à l’immobilier, et le premier avantage qui me vient à l’esprit c’est la stabilité des revenus. Personnellement j’ai plusieurs appartements, dans lesquels je vais avoir des locataires et je trouve que mes revenus sont beaucoup plus stables qu’en bourse, puisque la bourse ben déjà, si émotionnellement vous n’êtes pas prêt à regarder votre capital, le voir baisser, augmenter, baisser, augmenter, et si vous n’avez pas cette mentalité d’avoir des revenus en dents-de-scie et bien la bourse sera peut-être moins pour vous.

Tandis que l’immobilier sera vraiment beaucoup plus stable, certes ce seront des revenus légèrement inférieurs par rapport à la bourse mais d’une façon globale, émotionnellement c’est beaucoup plus facile à mettre en place. Le deuxième gros avantage qui me vient à l’esprit avec l’investissement immobilier c’est qu’on peut investir sans apport, donc je n’aime pas dire sans argent parce que l’immobilier est un jeu d’argent, est un jeu de risque, le risque zéro n’existe pas dans l’investissement, c’est une balance, plus vous allez prendre de risques, plus vous allez pouvoir gagner d’argent, moins vous prenez de risques, forcément moins vous allez gagner d’argent.

Mais en gros, ce que vous devez retenir, c’est que le gros avantage de l’immobilier, c’est que vous pouvez investir sans argent, si vous avez une situation stable vous allez pouvoir emprunter de l’argent, acheter un bien immobilier, mettre un locataire à l’intérieur qui va vous rembourser les mensualités du crédit grâce à un loyer et au fur à mesure faire grossir votre patrimoine, et le jour où votre bien immobilier aura été remboursé, ben là vous touchez vraiment des grosses rentes, moi personnellement j’achète de l’immobilier principalement en fonds propres, c’est pas ce qu’il y a de plus optimisé, mais par rapport à ma situation c’est optimisé.

Encore une fois, que choisir ? Immobilier, bourse ? C’est surtout en fonction de votre propre situation, il n’existe pas d’investissement de rêve, ou parfait, ou le meilleur au monde, c’est surtout en fonction de vos goûts et vos objectifs.

Inconvénients de l’immobilier

Maintenant parlons des inconvénients, et un inconvénient qui me vient directement à l’esprit, ça va être pour les personnes qui n’ont jamais investi, directement d’emprunter de l’argent et d’aller investir avec cet argent, et bien ça peu un petit peu vous créer du stress et je pense que c’est pas le but. Moi personnellement j’ai investi dans l’immobilier pour être plus relaxé au niveau de mes revenus, d’avoir des revenus beaucoup plus stables et c’est pas pour me coucher dans mon lit puis commencer à stresser, à me dire oh là là qu’est-ce qui se passe avec mon investissement immobilier, c’est pas le but en fait de l’investissement immo. 

Le but d’un investissement c’est de vous sécuriser. C’est pas de vous stresser. On le voit la plupart du temps, ces traders qui ont, ben les doigts complètement rongés, les ongles complètement rongés, par ce qu’ils vont tenter des choses complètement, trop risquées par rapport à leur capital, par rapport aux émotions qu’ils sont prêts à supporter.

Donc vraiment l’investissement immobilier, je dirais que l’inconvénient c’est que il y a beaucoup de personnes qui vont aller voir leurs banquiers ou qui vont monter un dossier de prêt, de demande de prêt et puis vont emprunter si possible la plus grosse capacité possible, par exemple si vous pouvez emprunter deux-cent mille euros à la banque mais vous n’avez jamais emprunté d’argent, je pense que c’est pas une bonne décision, il vaut mieux commencer par un tout petit investissement. J’aime bien dire que le meilleur investissement immobilier est celui qui vous paraît accessible et celui qui vous paraît réalisable et petit. Si vous commencez par un immeuble de rapport, même si vous pouvez vous le permettre, je vous assure que ça va vous foutre la trouille.

Moi personnellement, j’avais à peu près deux à trois fois le prix du premier bien immobilier que j’ai acheté, et pourtant quand je l’ai acheté j’étais pas serein. Donc vraiment, rendez vous compte que le meilleur investissement est celui qui vous paraît réalisable. Un autre inconvénient qui me vient à l’esprit ça va être le temps que l’investissement va prendre. Si vous souhaitez investir rapidement, l’investissement immobilier je ne suis pas sûr que ce soit la meilleure option, pourquoi ? Parce que vous pouvez par exemple investir très rapidement en allant voir un promoteur, dire voilà je veux du 5 % de rendement, ils vont dire OK, j’en ai plein des projets comme ça, vous signez c’est terminé.

Par contre si vous souhaitez rechercher des rentabilités de 8 % et plus, je sais que dès que je dis plus de 8% il y a des personnes qui commencent à dire, ouais c’est pas possible plus de 8 %, j’ai des investissements immobiliers qui me rapportent 27 % par an, donc bon je vais éviter d’en parler sinon ça va faire friser tous vos cheveux. Mais concrètement, vous devez comprendre que si vous souhaitez investir rapidement, ça va être au détriment de votre rentabilité.

Donc vraiment, l’investissement immo il faut être patient, parce que si vous ne l’êtes pas, vous n’aurez pas les meilleures affaires. Il vaut mieux être un bon sniper, c’est à dire quelqu’un qui va attendre, pendant longtemps, et le jour où il y a une bonne opportunité, bam, il envoie une grosse cartouche. Mais ça sert à rien d’investir juste pour dire d’investir, soyez patients et c’est comme ça qu’on fait les meilleures affaires. Le dernier inconvénient que j’aimerais citer à propos de l’immobilier, c’est cette notion de perte de liberté, aux états unis on parle beaucoup d’hommes libres, il y a cette notion d’homme libre, qu’est-ce que c’est que ça ?

En gros, si vous faites un crédit auprès de la banque, même au-delà de l’argent du rendement etc., on oublie toutes ces notions financières, et on se concentre un instant sur l’aspect personnel, est-ce que ça vous intéresse de vous coucher tous les soirs pendant 20-25 ans, en vous disant je dois de l’argent à la banque ? Donc vraiment si vous prenez tout ça en compte, dans la balance, vous saurez si l’investissement immobilier est fait pour vous, ou pas.

Les avantages de l’investissement en bourse

Alors le plus gros avantage qui me vient à l’esprit directement avec la bourse, c’est que c’est accessible très rapidement pour beaucoup d’investisseurs. Par exemple si vous souhaitez investir dans l’immobilier, en effet vous pouvez investir sans apport. Par contre si vous n’avez pas le profil type qui va plaire aux banques pour emprunter, vous allez devoir investir en fonds propres, donc c’est à dire avec l’argent qui est sur votre compte épargne ou sur votre compte courant.

De ce fait, c’est ce qui rend l’investissement en bourse, quand même beaucoup plus avantageux, c’est à dire qu’à partir de quand même 1 000 euros vous pouvez vraiment commencer à profiter d’un effet boule de neige, qui fait que vous allez pouvoir réinvestir automatiquement vos dividendes dans de nouvelles actions pour renforcer une position que vous avez déjà. Donc là, en l’occurrence c’est une autre vision, c’est une vision qui est beaucoup plus accessible, mais attention il y a beaucoup d’inconvénients en bourse et je ne conseillerai à personne d’investir, que ce soit de toute façon dans l’immobilier ou la bourse, sans un minimum de formation, une erreur en bourse ou une erreur en immobilier vous coûte très rapidement très très cher.

Par exemple, quelqu’un qui va se lancer dans l’immo, qui se dit voilà je sais tout, qui a un très fort égo, il va se lancer sans écouter de conseils, il va se dire OK, on peut tout trouver sur internet. Voilà j’aime bien répondre que ben si on pouvait tout trouver gratuitement sur internet, pourquoi est-ce qu’il n’existe pas encore autant de multimillionnaires dans l’immo ou dans la bourse ? Et bien c’est tout simplement parce que beaucoup de personnes ont simplement confiance en elle, sans avoir les connaissances, c’est vraiment important d‘avoir confiance en soi cependant ça doit être complémentaire à des bonnes connaissances et une bonne connaissance également du marché ou de l’action dans laquelle vous allez investir.

Les inconvénients de la bourse

On fait bien attention à ça, puisque l’un des principal inconvénient en bourse c’est qu’il existe énormément d’erreurs et de pièges possibles, voire même peut-être plus qu’en immobilier. Pour vous donner quelques exemples d’erreurs et de pièges à éviter en bourse, vous avez l’effet de levier, j’investis 1 000 euros je vois que ça ne rapporte pas beaucoup, je vais renforcer ma position avec un effet de levier x 10, que va-t-il se passer ?

Si je gagne 1%, et bien là je vais gagner 10%, par contre si je perds 1%, j’ai aussi perdu 10 %. Je vous fais pas un dessin, si vous avez perdu par exemple 2, 3, 4, 5, 10 % en fonction de l’effet de levier que vous avez mis, s’il est élevé, et bien vous avez perdu la totalité de votre investissement seulement avec une toute petite baisse puisque vous avez un gros effet de levier. Donc très dangereux pour les personnes qui ne connaissent pas les règles de l’investissement en bourse.

Un autre inconvénient en bourse et que beaucoup de personnes vont favoriser des techniques beaucoup trop court-termiste, c’est à dire que ce qu’elles vont faire, elles voient que c’est facile d’investir en bourse, elles vont investir mille euros, elles vont se dire d’accord je crois en moi, je vais acheter cette action, et elle va augmenter ou elle va descendre, donc je vais vendre à découvert, donc je vais gagner de l’argent sur la perte de l’action ou alors je vais acheter à la hausse, donc je vais acheter l’action et si elle augmente je la revends plus tard.

Et en fait les personnes qui investissent comme ça, et bien très simplement il y a une statistique qui a été donnée par l’Insee, plus de 80% des personnes qui font du day trading, c’est à dire qu’ils vont acheter une action le matin et par exemple la revendre le soir ou dans un laps de temps de moins de 24 heures, ils vont faire un achat et une revente, plus de 80% de ces personnes-là perdent la totalité ou plus de leur capital d’investissement avant la fin de leur première année d’activité. Donc ce qui montre quand même que globalement toutes les personnes qui se jettent dans cette stratégie, ben vont directement dans le mur.

Donc en fait, un investissement en bourse, c’est pour moi comme de l’immobilier, vous achetez une action, c’est pas parce que c’est facilement liquidable, donc c’est pas parce que vous pouvez facilement l’acheter et le revendre, que vous devez l’acheter le matin et le revendre le soir. Voyez l’investissement en bourse comme Warren Buffet, un des hommes les plus riches de cette planète, qui dit que lorsque vous achetez une action, faites comme si vous achetiez un appartement ou un investissement immobilier, vous le gardez des années et des années, ayez une vision long terme et vous verrez que vos investissements seront beaucoup plus fondées sur des vraies stratégies, plutôt que simplement ce qu’on appelle en bourse, des bruits de couloir.

Et enfin je dirais que le dernier inconvénient en bourse, ou du moins l’un des principaux, ça peut être les revenus en dents-de-scie, ça peut convenir à certains, mais à d’autres peut-être que d’un point de vue émotionnel, ils sont pas prêts à avoir ce type de revenus, c’est à dire que vous pouvez faire un mois où vous allez gagner 15-20 %, vous dites c’est génial j’ai fait 15 % en un mois, alors que les meilleurs traders au monde font 20 % par an et oui peut-être que le mois prochain vous allez perdre 35 %. Donc faites attention à ça, ne vous concentrez pas simplement sur la plus-value d’une action ou la perte d’une action, voyez l’action dans sa globalité, c’est à dire voyez les rendements qu’elle offre, voyez les dividendes qu’elle offre, voyez la plus-value qu’elle peut prendre à l’instant T, est-ce que si l’action baisse s’est pas justement une opportunité pour renforcer votre position.

Donc vraiment, la bourse c’est pas parce que c’est accessible à partir d’un investissement, par exemple de 1 000 euros que vous allez devoir commencer à vous y jeter. Même chose pour les personnes qui vont avoir moins de 1 000 euros qui veulent investir, très mauvaise idée, pourquoi ? Tout simplement parce que vos revenus, vos bénéfices, vont être littéralement dévorée par tous les frais qui seront associés à la plateforme et même si vous trouvez des plateformes qui ont des frais très très peu élevés, en fait votre valeur horaire, c’est à dire que vous gagnerez plus d’argent au début, à vous concentrer sur un business par exemple, à gagner de l’argent et à l’investir ensuite, plutôt que de vous concentrer pleinement dès le départ à faire extrêmement bien fructifier 1 000 euros.

Je vous donne un exemple très simple, est-ce que vous préférez gagner par exemple 5 % d’un investissement de 1 million d’euros ou est-ce que vous préférez gagner 100 % d’un investissement de 10 euros ? Donc vraiment, une fois que vous avez compris ces notions d’effet de levier et également de vélocité, donc la vélocité c’est la vitesse à laquelle vous vous enrichissez. Si vous faites la balance entre tout ça, vous saurez quel est le meilleur investissement pour vous. 

D’ailleurs dites-moi dans les commentaires ce dans quoi est-ce que vous préférez investir est-ce que vous préférez l’immobilier ou la bourse ? Dans quoi est-ce que vous préférez investir, dites-le moi dans les commentaires et dites-moi également pourquoi, ce sera intéressant de se le partager.

Vous retrouverez également dans la description de la vidéo deux formations totalement gratuites, donc une première sur l’investissement immobilier qui vous expliquera absolument tout ce que je sais sur l’investissement immobilier en partant de zéro et sans apport et sans payer d’impôts. Mais aussi pour les personnes qui souhaitent investir en bourse, je vous donnerai accès à une série de quatre vidéos 100% gratuites qui vous montrera comment investir en bourse dans des actions qui vous rapportent des dividendes et qui prennent aussi de la valeur.

Je vous montre tout ça dans la description de la vidéo, merci pour votre attention, et je vous dis à très bientôt.