Investir dans une SCPI : avantages et inconvénients de cet investissement

Investir dans une SCPI, encore appelée « pierre papier » est, depuis plus de 4 ans, l’un des placements financiers les plus appréciés par les épargnants. Les investisseurs voient en ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier, une sorte de panacée en matière de revenus ou de rendement. Mais, ce type d’investissement locatif, dispose aussi bien d’avantages que d’inconvénients, que vous devez prendre en compte avant de vous y engager.

Les diverses manières d’investir dans une SCPI

Investir dans l’immobilier en SCPI ne se fait pas à la hâte. Pour cela, il est primordial de maîtriser à la lettre les différentes manières d’investir en SCPI. Il existe de ce fait un panel de méthodes d’investissement en SCPI.

Investissement SCPI en pleine propriété

C’est le mode de placement immobilier le plus plébiscité et connu du plus grand nombre. Il se traduit par l’achat des parts, la possibilité d’en avoir la jouissance exclusive et d’en disposer de ses liquidités. Cette acquisition se fait simplement, que ce soit au comptant ou à crédit.

SCPI en démembrement temporaire

En SCPI, on peut investir en démembrement temporaire. Cette notion est assez connue dans le monde de l’immobilier. A côté de cette méthode d’investissement SCPI, on dénombre la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété

Lorsque vous faites un placement en nue-propriété, vous avez une décote à l’achat s’élevant de 20 à 35%. Plus est longue la durée du démembrement, plus la décote sera importante.

L’usufruit

L’investissement en usufruit exige le paiement d’une contrepartie au nu-propriétaire. Les frais sont de 20 à 35% sur les frais de parts. Les revenus perçus tout le long de l’année sont à hauteur des frais de pleine propriété.

Pourquoi investir ou pas dans une SCPI

Investir dans une SCPI - immobilier

Il a été démontré que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont un excellent palliatif pour les épargnants. C’est l’un des moyens les plus efficaces pour épargner et donc préparer une retraite ; qui plus est, de diversifier un patrimoine. Bien que les SCPI promettent de nombreux atouts, elles regorgent également de certains inconvénients.

Avantage des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

1-      Sécurité et rentabilité en investissement SCPI

Lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier, vous avez de fortes chances de bénéficier non seulement de la sécurité, mais aussi d’une certaine rentabilité locative. Ceci sans que vous ne vous en souciiez sur la gestion de vos biens, cette mission étant confiée à une société de gestion de patrimoine. En effet, l’épargnant dispose d’un revenu régulier et stable, se traduisant par un placement sécurisé à moyen ou long terme suivie d’une réglementation bien établie.

Par ailleurs, la SCPI offre la possibilité de céder une partie des parts de son actif immobilier sans que cela n’ait un impact sur le taux de rentabilité ou d’occupation. Contrairement à l’OPCVM traditionnel, ce placement assure une certaine stabilité. L’investissement en SCPI permet de mutualiser les risques. Puisque l’investissement est collectif et s’applique sur plusieurs immeubles localisés sur divers endroits, les risques locatifs sont réduits.

2-      Diversification du patrimoine pour une productivité efficace

En investissant en SCPI, vous diversifiez votre épargne non seulement sur l’immobilier d’habitation, mais aussi sur l’entreprise. Cette action vous permet également de diversifier ou valoriser votre patrimoine tout en lui octroyant d’importantes valeurs immobilières. Jusqu’en 2013, le taux moyen des rendements de SCPI était à hauteur de 5%. Avoir une part de SCPI permet d’investir sur plusieurs biens immobiliers, localisés sur plusieurs endroits ou sur de nombreuses métropoles françaises ou européennes.

Ce placement se réalise sur des biens immobiliers coûteux, prestigieux, ce qui donne une grande valeur à votre patrimoine. Les tickets d’accès pour l’autorisation à une part de SCPI varient selon le type de SCPI (pinel, malraux, scellier, etc.)

3-      Absence des frais de notaire

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’acheteur est dans l’obligation de régler les frais de notaire. Ceux-ci varient généralement de 2% du prix du bien neuf, à environ 8% pour le bien d’occasion. Dans ces frais de notaire, sont inclus les frais liés aux honoraires du notaire, les frais de droits de mutation et de sécurité immobilière ainsi que les charges diverses. Cependant, le paiement des frais de notaire correspondant à la SCPI ne se passe pas de la même façon. La SCPI s’acquitte des frais de notaire à chacune de ses acquisitions immobilières. Elle s’occupe de ce fait de régler ces frais qui ne sont aucunement à la charge de ses associés.

4-      Placement accessible avec peu d’argent (constitution des revenus futurs)

Pour investir en SCPI, il ne suffit pas d’avoir d’énormes revenus ou un capital important. En effet, ce placement offre généralement les revenus en trimestrialité avec un montant régulier et assez stable. Les revenus de la pierre papier proviennent des locataires, ce qui permet d’éviter les problèmes locatifs, tels observés dans les investissements locatifs directs. Il s’agit là, de la mutualisation des loyers. Considérés comme étant des revenus fonciers, les revenus de la SCPI sont assujettis à l’impôt sur la fortune. Ces revenus sont très réduits compte tenu de la propension marginale d’un taux de 30% additionnée aux prélèvements sociaux de 15,5%.

5-      Organisation du patrimoine

Elle offre les stratégies d’une parfaite organisation patrimoniale, que ce soit pour un financement à crédit, un démembrement de propriété ou un investissement via l’assurance-vie SCPI. Associé l’assurance-vie, la SCPI offre des avantages à ne pas négliger : la sécurité, la fiscalité avantage, et donc la gestion facile de son patrimoine immobilier qui pour certains, est une tâche assez complexe. Investir dans une SCPI permet donc de protéger les variations des marchés financiers et d’organiser au mieux son patrimoine. L’immobilier constitue une valeur refuge dans l’héritage des Français.

6-      Un placement hors bourse

Il a été longtemps démontré que les SCPI sont des placements hors bourses. En effet, ce sont des investissements non corrélés à la bourse et peu volatils

7-      Optimisation de l’ISF

Il peut arriver qu’un bien locatif connaisse un démembrement immobilier. Dans ce cas, l’usufruitier est la seule personne qui réglera l’impôt sur la fortune. L’ISF est ainsi optimisé lorsque le détenteur d’un important patrimoine acquiert des parts de SCPI en nue-propriété en confiant l’usage à un autre investisseur. Aucun revenu n’est perçu par le nu-propriétaire jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Inconvénients de la SCPI

1-      Le risque de perte du capital

L’un des premiers inconvénients d’un investissement SCPI est le risque de perdre son capital. En effet, le capital investi n’est aucunement pas garanti, ni sécurisé. L’insécurité du capital investi dépend généralement de la période de signature du contrat. Dès lors, l’épargnant investisseur ne doit pas investir dans une SCPI à hâte. Il doit être suffisamment informé, choisir le bon moment pour apporter une plus-value à son capital. L’intervention d’un courtier dans ce sens est capitale. Il vous permettra de protéger au mieux votre capital.

2-      Le coût élevé des frais de sortie

Les frais de sortie d’un investissement SCPI sont obligatoires et sont à peu près de 10%. On les assimile très souvent aux frais de notaire ou de l’agence immobilière.

3-      La durée de l’investissement

La durée d’un investissement locatif SCPI est à long terme. Le plus souvent, on conseille d’investir en 8, 15 et 23 ans. Lorsque votre placement est à long terme, vous ne pouvez pas profiter de vos liquidités avant le temps minimums recommandé. Si vous souhaitez par exemple utiliser votre argent avant 8 ans, c’est mieux de souscrire à un autre type d’épargne, notamment l’assurance-vie.

4-      Fiscalité

L’autre inconvénient de la SCPI se trouve au niveau de la fiscalité. Dans une SCPI, il y a des risques de perte et de paiement de frais d’entrée et de sortie, ce qui n’est pas avantageux pour l’épargnant. Lorsque vous investissez en SCPI, sachez que vous courez également le risque de vacance locative.

Une SCPI correspond à un investissement immobilier. Il existe un risque de perte de capital, en fonction du niveau du marché immobilier et du moment que choisit la société de gestion pour acheter ou vendre. Les associés sont également exposés à un risque de vacance locative. D’autre part, rejoindre une SCPI fiscale correspond à un investissement à long terme et implique le paiement de frais d’entrée, de gestion et de sortie.

Les différents types de SCPI et leur particularité

Investir dans une SCPI - investissment

Il existe plusieurs types de SCPI et certaines d’entre elles sont plus connues et plus appréciées que d’autres. Parmi les SCPI, on distingue les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, la SCPI régional, SCPI pinel, SCPI Duflot, SCPI scellier, SCPI plus-value, etc.

SCPI de rendement

Ce type d’investissement SCPI est le plus populaire. Jusqu’en 2015, on comptait jusqu’à 87 SCPI de rendement en France. Ce type de placement offre aux associés la possibilité de recevoir des revenus de manière régulière. Ce type de SCPI dispose d’un patrimoine immobilier varié, notamment les bureaux, les entrepôts, les locaux commerciaux. Ces locaux sont généralement loués aux entreprises, commerciaux ou encore administrations privées ou publiques. Les SCPI de rendements se déclinent en plusieurs catégories : les SCPI diversifiées, les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux et les SCPI spécialisées.

Les SCPI de plus value

Celles-ci n’ont pas pour objectif de distribuer les revenus régulièrement. Elle permet à l’investisseur de profiter du capital investi au cours de la liquidation du patrimoine. L’acquisition d’un bien se fait selon le potentiel de revalorisation du patrimoine. Les biens immobiliers de ce type de SCPI sont situés dans les quartiers chics et huppés de grandes métropoles. Ces locaux sont le plus souvent octroyés à titre locatif aux ambassades, sociétés internationales, personnes physiques…quoique leur durée de vie soit d’environ 15 ans.

 Les SCPI fiscales

Tout comme un investissement direct, les SCPI fiscales offrent l’opportunité de bénéficier des avantages en termes de fiscalité. Les structures qui investissement dans les résidences sont concernées par ce type de SCPI. Il faut penser à un placement à long terme pour s’engager dans ce type d’investissement. La durée va couramment de 15 à 20 ans. Plusieurs SCPI fiscales existent, notamment les SCPI de déficit foncier correspondant à l’acquisition des immeubles à rénover. Ici, le montant relatif aux frais de rénovation est déduit sur le montant du loyer.

Les SCPI Malraux

Elles permettent aux associés de profiter des avantages fiscaux édictés par la loi Malraux. Ce type de SCPI est constitué d’un panel de patrimoine immobilier, parmi lesquels les immeubles d’habitations anciennement construits dans des secteurs sécurisés. Les logements sont loués des particuliers, avec une durée de vie de 12 ans environ. Outre les SCPI Malraux, on distingue les SCPI Duflot permettant de profiter d’un avantage fiscal de la loi Duflot. Ici, la réduction d’impôt est d’environ 18% sur une durée de 9 ans.

Les SCPI Pinel

Ayant succédé à la loi Duflot, elles permettent de profiter d’un régime fiscal mis sur pied par la loi Pinel. Sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %. Toutefois, pour avoir accès à cette loi, il faut impérativement être résident français et s’arrimer à la fiscalité dudit pays. Cela vous donne droit à une réduction d’impôt sur le logement pouvant s’étaler aux alentours de 9 ans. Cet investissement se fait dans les immeubles neufs loués aux particuliers.

Les SCPI Scellier

Elle dispose des mêmes caractéristiques que celui de la loi Robien, mais régime fiscal est différent. L’inconvénient de ce type de SCPI réside non seulement dans la difficulté de revente, mais aussi dans le fait que les parts de l’acheteur ne possèdent pas de carotte fiscale. Les patrimoines immobiliers concernés sont les bâtiments à basse consommation.

Cependant, il existe deux formes de SCPI que vous devez connaître avec de vous lancer. Il s’agit notamment de la SCPI au capital fixe et SCPI au capital variable. Dans la première forme de placement, la SCPI ouvre des augmentations de capital d’une durée fixée par la société de gestion. Dans l’investissement SCPI à taux variable, la société de gestion émet éventuellement de nouvelles parts, ce qui permet aux épargnants ou associés de sorcier.

Conclusion

En somme, force est de constater qu’investir dans une SCPI dispose d’aussi bien d’avantages que d’inconvénients. Pour ne pas commettre d’erreurs, il est important de connaître les types et formes de SCPI. C’est pourquoi, cet article présente les modes d’investissements en SCPI. Puisque tout est dit, à vous de faire le grand pas dans ce type de placement locatif.