Investir dans l’immobilier neuf peut s’avérer séduisant pour de nombreux investisseurs. Evidemment, proposer un logement récemment construit attirera un maximum de demandes de location. « Mais dans les faits, quels en sont les réels avantages ? A contrario, existe-t-il des inconvénients en comparaison avec des logements plus « accessibles » ? » Sont souvent les mêmes questions que la plupart des Français se posent chaque année. Voici un article pour tout connaître de l’investissement immobilier avec des biens neufs et fraichement bâtis.

Les avantages à investir dans du neuf en immobilier

Pour commencer cette étude, voyons tout de suite les principaux avantages qu’offre l’investissement immobilier dans les logements neufs. Car, c’est indéniable, ceux-ci apportent des « plus » non-négligeables pour pouvoir construire un capital certain. Car, de nos jours, investir dans une maison ou un appartement fraîchement bâti est synonyme de sécurité, faisant de ce type de logements une nécessité pour les constructeurs et promoteurs.

La qualité de vie des logements neufs

Devenir investisseur immobilier, c’est acheter pour louer. Et c’est dans ce cadre qu’un futur propriétaire aura tout intérêt à tout mettre en œuvre pour proposer la meilleure qualité de vie associée à l’adresse. En effet, plus cette qualité est meilleure, plus le loyer proposé pourra être élevé (sans pour autant faire fuir les demandes de location).

Quelles sont les exigences légales et réglementaires d’une construction neuve ?

En France, les exigences légales et réglementaires d’une construction neuve assurent une qualité de vie supérieure à nos voisins européens. Avec des normes drastiques (Environnementales et techniques, adoptées par l’Etat il y a quelques années), une certaine garantie sur le confort et la sécurité des propriétaires et locataires est facilement discernable. Citons, par exemple, la parfaite isolation thermique de nos bâtiments, le respect de son orientation ou encore la promotion des énergies renouvelables. Ainsi, depuis quelques années, les normes BBC (Bâtiment à Basse Consommation) et HQE (Haute Qualité Environnementale) justifient, sur le long terme, des coûts de construction parfois élevés.

Bien que l’aspect esthétique d’une construction soit important, la qualité de vie qui lui est associée l’est tout aussi. Ce « bien-être » est assuré par l’optimisation de la disposition, dans le but de garantir le meilleur éclairage ainsi qu’une parfaite luminosité naturelle. L’espace habitable est lui aussi optimisé pour proposer des pièces fonctionnelles, des espaces de rangement intelligents… Bref, autant d’arguments séduisants pour les prochains locataires.

Les immeubles collectifs fraîchement construis proposent, eux aussi, des avantages indéniables. Pour en citer quelques-uns, parlons par exemple des nouveaux visiophones ou autres ascenseurs high-tech, les espaces verts, les portails automatisés de résidence…

Les logements neufs et les avantages fiscaux

L’investissement dans un logement neuf permet de jouir d’une défiscalisation immobilière. En effet, grâce à la loi Pinel de 2014 (modification de la loi Duflot de 2012), l’Etat français motive ces investisseurs en réduisant considérablement les impôts sur le revenu du futur propriétaire. Avec comme seule condition, la location du logement (les achats immobiliers à titre de résidence principale ne sont donc pas concernés), la durée du bail de cette loi Pinel peut être comprise entre 6 et 12 ans :

• Pour un bail de 6 ans, un dégrèvement d’impôt de 12 % sur le revenu sera effectué.
• Pour un bail de 9 ans, un dégrèvement d’impôt de 18 % sera retenu.
• Pour un bail de 12 ans, le pourcentage de dégrèvement pourra atteindre les 21 %.

Avec des pourcentages de dégrèvement important, la loi Pinel propose un argument solide pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif neuf avec un maximum de 63 000 euros d’exonération d’impôts).

Quelles conditions pour en bénéficier ?

« La loi Pinel 2016 a été votée en décembre et est applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014 sauf en ce qui concerne la location aux ascendants et descendants qui ne s’applique que depuis le 1er janvier 2015 (dispositif Pinel 2016 voté lors de la loi de finance 2015 LF-2015), nous vous fournissons ci-dessous les conditions d’application de la loi Pinel 2016. Comme pour tous les dispositifs fiscaux votés depuis plus de 20 ans, la loi Pinel ne fait pas exception, des conditions plus ou moins drastiques pour utiliser le Pinel sont à respecter : des conditions de ressources des locataires, des conditions de plafonds de loyers Pinel 2016, des conditions sur le type de bien immobilier, des délais de construction et des délais d’achèvement, des normes thermiques et environnementales et enfin des zones éligibles à la loi Pinel ».

Le crédit immobilier pour un investissement immobilier neuf

Un autre avantage important, et non des moindres, concerne le crédit immobilier. En effet, de nombreuses banques proposent des offres de crédit avantageuses directement liées à l’achat de logements neufs (notamment le prêt à taux zéro). Que ce soit pour un investissement immobilier locatif ou pour une résidence principale, ces offres assureront des économies certaines sur le long terme. Pour savoir quelle banque propose les meilleurs taux, n’hésitez pas à visiter les nombreux sites comparateurs.

La sécurité juridique d’un investissement immobilier neuf

Les garanties juridiques sont également des arguments importants dans l’investissement immobilier neuf. Grâce à une garantie décennale de 10 ans, le propriétaire peut éviter certains scénarios difficiles qu’expose l’achat immobilier.

La garantie décennale de 1792, c’est quoi ?

« L’assurance responsabilité professionnelle également appelée garantie décennale garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice ».

Quels dommages sont couverts ?

La responsabilité décennale permet d’assurer le propriétaire contre les vices de construction qui affectent la solidité de l’ouvrage et les équipements indissociables, ou qui rendent inhabitable le logement (par exemple les problèmes d’étanchéité).

Une assurance doit néanmoins être souscrite avant d’entamer les travaux de construction et être valable pour la zone géographique ou le chantier a lieu.

La durée maximale de la garantie est définie depuis la signature de réception des travaux (après acceptation du maître d’ouvrage).

Les inconvénients à investir dans des logements neufs

 

L’arrivée de la fibre optique et l’immobilier neuf

L’une des questions les plus demandées pendant une visite pré locative traite du réseau internet, un outil aujourd’hui indispensable au sein d’un foyer. Avec l’arrivée de la fibre optique, les anciennes installations nécessitent parfois des interventions coutêuses de la part des télécoms pour mettre à jour le réseau. Cette étape ne sera pas nécessaiDes économies chez le notaire

 

Pour pouvoir acquérir un bien immobilier, il est indispensable de passer par un notaire. Et c’est justement dans le cas d’un achat de logement neuf que certaines économies peuvent être réalisées. Ces frais d’acquisition représentent entre 2 et 3 % du montant total du bien, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. En faisant un rapide calcul, pour un montant de 100 000 euros, il vous est possible de réduire ces frais de presque 6 000 euros (pour certains cas). Un avantage donc non-négligeable pour les investisseurs.

Les normes les plus récentes en faveur des locataires

Les nouvelles constructions respectent les dernières techniques afin d’assurer une parfaite isolation et des matériaux parfois plus résistants. En plus de réduire les coûts d’entretien, les performances d’isolation permettront une réduction parfois considérable des charges mensuelles du locataire (notamment énergétique). En d’autres termes, assurer peu de dépenses électriques est un des arguments des plus décisifs pour attirer les candidats à la location. Cela permet également d’estimer un loyer plus intéressant sans faire fuir la demande.

L’exonération de la taxe foncière

En plus des avantages de la loi Pinel, une exonération est possible dès la construction du logement achevée (sur une période de 2 ans en étant soumise à l’appréciation du maire de la ville).

La réduction de la TVA dans certains quartiers

Certains quartiers sont classés par le gouvernement en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine). Pour accentuer les nouvelles constructions, l’Etat propose d’abaisser la TVA de 20 % à 5,5 %. Un avantage supplémentaire pour réduire l’investissement et optimiser les bénéfices.

Le choix des matériaux

Avant de penser au “coup de coeur” du futur locataire, le logement doit évidemment d’abord plaire au propriétaire. Alors qu’un logement ancien sera entièrement défini, une nouvelle construction permet d’apporter le choix des matériaux. Il est alors possible de décider entre un parquet ou un carrelage, par exemple. Bref, du sur-mesure souvent intéressant pour assurer une bonne rentabilité dans les prochaines années.re dans le cadre d’une nouvelle construction (ou la fibre sera directement installée). Cet argument peut paraître anecdotique, mais reste un argument décisif pour certains profils de locataires (notemment pour les télétravailleurs de plus en plus nombreux en France).

Les inconvénients de l’investissement immobilier neuf

Même si de nombreux avantages poussent chaque année de nombreux investisseurs à l’achat, l’immobilier neuf présente également des inconvénients qu’il est important de prendre en compte.

L’immobilier neuf en état futur d’achèvement

Acheter neuf amène souvent l’idée d’un logement parfait. Or, quelques Français subissent, chaque année, des vices de construction (rendant parfois impossible la location sur plusieurs mois). Bien entendu, la plupart des assurances pourront vous protéger de ce cas de figure lorsque la construction est achevée. D’autres investisseurs rachètent des biens en pleine construction (en état de futur achèvement), soulageant des propriétaires dépassés par les dépenses. Dans ce cas précis, et si le logement présente des vices de construction, aucune assurance ne pourra couvrir de nouvelles dépenses.

Evitez donc les offres trop alléchantes dans cet état, l’investissement total pourrait dépasser vos prévisions et votre budget.

Le prix plus élevé synonyme de surface réduite

Investir dans l’immobilier neuf peut se révéler coûteux et induire une superficie plus faible. Ainsi, on constate généralement un prix du mètre carré supérieur de 20 à 50 % par rapport aux logements anciens, provoquant un loyer plus élevé en location. La cible des futurs locataires se verra alors réduite et limitera les candidatures (bien qu’une construction “fraîche” attire tout de même des locataires pointilleux).

Pour rentabiliser votre bien, gardez bien à l’esprit que quelques années plus tard, votre logement aura perdu de sa superbe sans pour autant pouvoir baisser le prix du loyer. Il est alors utile de voir votre investissement sur le long terme.

La popularité des logements neufs

Grâce à la loi Pinel, le nombre de locations de logement neuf s’est vu multiplié au détriment des propriétaires. En effet, avec une offre plus importante que la demande, il est parfois difficile de trouver le locataire parfait. A contrario, les logements anciens bénéficient d’une offre légèrement plus faible que la demande. La facilité et le choix des candidats à la location sont des arguments importants pour assurer la rentabilité.

La détérioration rapide d’un logement neuf

Un logement neuf est synonyme de perfection (lorsqu’il est bien construit). Cependant, il ne faudra qu’un court laps de temps avant de connaître les premières traces d’usure. De ce fait, le premier locataire sera plus charmé que les prochains. Pour pouvoir maintenir cet état parfait, les coûts se feront plus fréquents qu’un logement ancien (dans lequel les imperfections paraitront moins flagrantes).

Quelle conclusion ?

Avec quelques inconvénients et de nombreux avantages certains, l’investissement dans l’immobilier neuf est un très bon choix pour se construire un capital. Aidé par l’Etat, un investisseur bénéficira d’importantes aides sur le plan fiscal, réduisant des frais parfois décourageants pour beaucoup de Français. Enfin, la qualité des plus récents matériaux saura séduire les propriétaires comme les locataires, sans oublier la réduction des dépenses énergétiques engendrées. Bref, autant d’arguments prenant rapidement le pas sur les quelques désavantages.

Si votre budget permet donc de vous lancer dans ce type de biens, n’hésitez pas à profiter des aides de l’Etat, sans doute proposées sur quelques années. L’investissement immobilier neuf est coûteux, mais peut rapporter gros sur le long terme lorsqu’il est parfaitement réalisé.