L’investissement dans l’immobilier constitue depuis longtemps un placement sûr. La rentabilité est garantie pourvu qu’on ait fait les bons choix.
En effet, on ne réussit pas par hasard dans l’immobilier. La réussite exige du temps et la maîtrise de certaines connaissances en matière de fiscalité, des diverses lois sur la construction ou la rénovation de logement, les financements, le choix des locataires et les charges.
En investissant dans l’immobilier locatif, vous empruntez une voie qui vous mène vers l’indépendance financière. Pour bien dégager votre route, vous devez savoir répondre à quelques questions déterminantes :
- Faut-il acheter un logement à crédit ou au comptant ?
- Qui est plus rentable, une petite ou une grande surface ?
- Faut-il passer par un intermédiaire ?
- Dans quel emplacement investir ?
- Faut-il investir dans l’achat d’un immobilier neuf ou ancien?
C’est à cette dernière interrogation que nous allons essayer de donner des éléments de réponse. Plus précisément, nous mettrons en exergue les avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier ancien.
Avantages à investir dans des logements anciens
Investir dans l’immobilier neuf est présenté fréquemment comme plus prestigieux et plus avantageux pour diverses raisons, notamment fiscales et environnementales. Il n’empêche que dans certains cas acheter un immobilier ancien peut procurer des avantages conséquents et durables.
Il existe 4 raisons principales d’investir dans l’immobilier ancien.
1. Acheter un immobilier ancien, dans un bon emplacement, est une valeur sûre
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend pour beaucoup du choix de l’emplacement. Il est surtout primordial si l’on opte pour l’achat d’un immeuble à louer.
En effet, trouver des locataires est plus facile dans certains quartiers où les conditions de vie sont plus attrayantes, en plus d’offrir une plus-value potentielle en cas de revente plus tard.
Cap sur les centres-villes
Les centres-villes et les vieux quartiers constituent les endroits les plus prisés. Ce choix a été constaté depuis quelque temps et la tendance risque encore de durer longtemps. Même si, des immeubles neufs se construisent souvent dans des zones où l’on enregistre des fortes demandes locatives, leur nombre n’est pas suffisant et leur coût très élevé.
Tout centre-ville présente des avantages incontestables tels que la proximité des services et commerces ou le réseau dense de transports en commun.
Enfin, dans l’hypothèse d’un rétrécissement du marché immobilier, même temporaire, les endroits les plus recherchés résistent et gardent toujours leur attractivité. Investir dans l’ancien dans ces quartiers demeure toujours rentable.
Où trouver des logements avec travaux ?
Trouver des logements à rénover est devenue une tâche ardue, car les investisseurs se ruent sur le marché attractif de l’ancien aujourd’hui.
Le recours classique aux agences immobilières ne suffit plus pour dénicher la perle rare. De plus en plus, la prospection auprès des notaires s’avère plus fructueuse. Ils sont souvent sollicités par les héritiers pour vendre leur part d’immeuble, ou pour procéder à des ventes aux enchères.
Il existe aussi de site spécialisé où l’on peut voir, par régions, l’ensemble des ventes immobilières volontaires (notaires) ou forcées (palais de justice).
2. Une fiscalité avantageuse grâce au déficit foncier
Les avantages fiscaux ne sont pas l’apanage des immeubles neufs. Grâce au déficit foncier, investir dans l’ancien présente aussi des gains conséquents sur le plan fiscal.
L’évaluation du prix d’un bâtiment usager ne se réduit pas à la soustraction du coût des travaux de rénovation à la valeur du neuf. Elle tient compte également du prix d’équilibre de l’offre et de la demande.
Le fait que certains investisseurs concentrent leurs activités dans la construction de logements neufs laisse à d’autres la possibilité de négocier les prix du parc ancien. Ces derniers arrivent ainsi à obtenir une décote supérieure au coût des travaux de réhabilitation exigés.
Par ailleurs, ces travaux de rénovation peuvent être déductibles des éventuels revenus fonciers engrangés par le bien immobilier lui-même, ou par les autres biens détenus par l’investisseur.
Les travaux comme levier
Avec le régime réel, pour des biens nécessitant des travaux lourds, vous pouvez optimiser votre investissement dans l’immobilier ancien locatif.
En effet, il vous permet de déduire des loyers encaissés toutes les dépenses occasionnées, taxes incluses. Ce qui aura pour effet de diminuer les recettes pendant plusieurs années et bénéficier d’un allègement fiscal conséquent.
Pour la location nue, toutes les dépenses réelles peuvent être soustraites du revenu foncier : intérêts et assurance du crédit octroyé, travaux intérieurs ou de copropriété, taxe foncière, gestion locative…
Lorsque l’on enregistre un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros la première année. Ceci réduit considérablement l’impôt sur le revenu.
Le coût de rénovation d’un logement
Rénover un logement nécessite en moyenne une dépense de 1000 €/m². Ce coût peut varier en fonction de la taille du bien rapportée au mètre carré et de son emplacement. Ainsi, la remise en état d’un studio revient plus chère que celle d’un grand appartement, et le coût de la main-d’œuvre est plus élevé à Paris qu’en province.
En outre, la remise aux normes de certaines pièces doit être effectuée en priorité. Par exemple, les locataires sont très exigeants à l’aspect des salles d’eau.
Donner un nouveau coup de jeune à une petite salle de bains requiert facilement un budget variant de 3 000 à 5 000 €. Pour la cuisine, l’installation de placards robustes mais tendance revient entre 1 500 et 2 000 €.
La performance énergétique
Le concept de performance énergétique mis en vogue aujourd’hui fait que la cuisine est, elle aussi, l’objet d’une surveillance particulière. Dans cette optique, si le chauffage est électrique, il vaut mieux remplacer les antiques «grille-pain» par des radiateurs à haut rendement, coût estimé entre 150 et 200 €.
De même, adopter les doubles vitrages à la place des vieilles fenêtres donnera plus de confort à l’occupant, réduira ses charges, et le fera rester plus longtemps. Leur coût d’installation, achat compris varie de 500 à 1 000 € selon le modèle choisi.
3. Un rendement meilleur avec la décote à l’achat.
Les travaux de réhabilitation ou de rénovation que peuvent nécessiter les vieux bâtiments d’habitation logements anciens, déterminent leur décote par rapport à un bien équivalent dans la même zone. Elle se situe généralement entre 7 et 15 %.
Cela résulte du fait que la mise aux normes de l’ancien entraîne des dépenses conséquentes. L’investisseur habile s’efforcera de transformer cette décote en gain au niveau du rendement locatif.
Un exemple d’illustration
L’exemple donné ci-après démontre l’avantage d’un ancien par rapport à un neuf en termes de rendement. La comparaison est établie entre un T2 neuf et un T3 ancien, achetés dans le centre-ville de Roanne.
Le T2 et le T3 sont acquis à la même date aux prix respectifs de 170 000 € et 110 000 €. Le T3 ancien a nécessité des dépenses de mises aux normes de 45 000 €.
Au bout de 15 ans, échéance finale de remboursement d’un prêt à 2,66 % de taux d’intérêt, le T2 neuf a engrangé des recettes de loyers de 108 000 € (600 €/mois), et bénéficié d’une remise fiscale de 22 500 € par la loi Pinel. Les recettes totales s’élèvent ainsi à 130 500 €, ce qui donne une recette annuelle de 8700 €.
Pour les dépenses, le prix de l’appartement les charges et assurance (17 250 €) et coût du crédit (29 650 €) totalisent 216 900 €. La rentabilité annualisée hors impôt avoisine alors les 4 % (8 700 sur 216 900).
Pour le T3 ancien, si les recettes atteignent 128 000 €, donnant ainsi une recette annuelle de 8 533 € les dépenses s’élèvent à 200 300 €, soit un rendement annuel de plus de 4,25 %.
4. Une plus-value future en cas de revente.
Le marché de l’immobilier évolue de façon cyclique et, en plus de l’emplacement, la réussite d’un investissement immobilier réside dans l’achat et, éventuellement, la revente du bien au moment opportun.
Là aussi, la décote à l’achat dans l’immobilier ancien se transforme en avantage. En effet, elle ne permet pas seulement la rénovation ou l’achat d’un bien plus grand, mais offre également de meilleures chances de revente avec plus-value. Un gain d’autant plus appréciable, si le bien se situe dans une zone où la demande locative est forte.
Ce qu’il faut retenir
L’ancien constitue parfois la meilleure option pour investir dans l’immobilier, en particulier dans les quartiers recherchés. Il y a lieu aussi de considérer la tranche d’imposition de l’investisseur, car elle peut l’orienter plutôt vers le neuf (la loi Pinel) ou vers l’ancien (déficit foncier). Ces formes d’investissement sont complémentaires et permettent à chacun de choisir la solution la plus adaptée à sa situation.
La loi Pinel peut aussi s’appliquer à l’ancien.
La loi Pinel est mise en exergue devant la forte croissance des ventes des logements neufs constatée tout au long de l’année 2016. Pourtant, ce dispositif est aussi réalisable dans l’ancien, mais sous certaines conditions.
Pour jouir des mêmes avantages du dispositif Pinel dans l’ancien autant que dans le neuf, le logement visé doit se conformer à quelques critères. Il doit d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.
Les types de logements éligibles à l’investissement Pinel dans l’ancien :
La réduction d’impôts Pinel s’applique “au logement qui est loin de satisfaire aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le contribuable l’a acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf”.
Elle s’applique aussi si vous faites l’acquisition d’un local (bâtiments commerciaux, entrepôts, granges, hangars) pour le transformer en bâtiment d’habitation.
Les conditions à remplir
Le logement ancien visé pour un investissement en Pinel dans l’ancien ne doit pas respecter les caractéristiques de décence, avant travaux.
Aux termes des travaux, il doit remplir l’ensemble des caractéristiques de décence et des performances énergétiques. Ces critères ont été répertoriés de sorte qu’un expert indépendant puisse constater objectivement l’état du logement avant et après travaux.
La propriété doit également remplir les mêmes critères que le logement neuf Pinel, soit être située dans une zone éligible et l’investissement ne peut dépasser 300 000 € par an.
La démarche à faire
1- Trouver un logement inhabitable avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement.
2- Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
3- Pendant les travaux, conservez vos factures et veillez à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien.
4- À la fin des travaux, pensez à entrer en contact avec un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement est conforme aux critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence.
5- La mise en location : respecter les mêmes conditions de location que pour un logement neuf en Pinel.
Les inconvénients d’investir dans l’ancien
Les inconvénients de l’ancien constituent les avantages d’investir dans l’immobilier neuf. Le neuf jouit de plus d’avantages fiscaux que l’ancien. En outre, il est plus fonctionnel et doté d’une performance énergétique élevée (mieux isolé sur le plan thermique et phonique), et presque toujours avec parking.
Les droits et frais de mutation sont plus faibles : environ 2% dans le neuf contre environ 6/7% dans l’ancien.
La garantie décennale et l’état du neuf excluent tout risque de travaux importants à court terme. Dans l’ancien pour être éligible dans la loi Pinel, l’investisseur doit entreprendre une démarche longue et coûteuse.
Les travaux de rénovation obligatoires, et l’état du bien avant, sont très encadrés. L’état de décence du logement avant et après les travaux de réhabilitation doit faire l’objet d’une attestation fournie par le service des impôts.
Certains de ces anciens logements sont de véritables passoires. Vous devez vous méfier des immeubles des années 70 qui sont de véritables gouffres énergétiques.
Ils nécessitent de gros budgets de réhabilitation pour améliorer la rénovation thermique. Ayez aussi à l’esprit que l’isolation phonique n’est plus conforme aux normes actuelles.
Les loyers dans l’ancien sont généralement un peu moins élevés que dans le neuf. De plus, les charges courantes sont plus lourdes.
Conclusion
Investir dans l’immobilier peut se faire à travers de nombreux biens différents, neufs ou anciens. Comme dans tout investissement, les risques existent toujours et il est important de bien peser les avantages et les inconvénients du choix que vous avez à faire.
Avec les taux de crédits immobiliers accessibles actuellement, investir dans le logement ancien s’avère intéressant. Il convient toutefois de choisir son immeuble de façon judicieuse et d’optimiser sa fiscalité.
