Entre le nombre évolutif d’étudiants et la forte demande en studios, investir dans une location étudiante représente une alternative intéressante pour faire fructifier ses revenus. Tous les paramètres sont donc réunis afin que cet investissement locatif soit un succès. Cependant, des éléments sont à prendre en compte pour que l’achat d’un tel bien soit une réussite aux risques limités.

3 avantages à investir dans des locations étudiantes

Investir dans les résidences étudiantes a de réels avantages pour tous les propriétaires. Que ce soit au niveau fiscal ou social, voici les principaux bénéfices d’un tel investissement locatif.

Le fort rendement locatif des locations étudiantes

Chaque année, des milliers d’étudiants recherchent un logement, proche de leur école ou université. Le problème est qu’aujourd’hui l’offre de locations étudiantes est saturée. Trouver un locataire se fera donc de manière simple et rapide. Un investissement dans un logement étudiant est aussi un bon moyen pour compléter ses revenus mensuels mais pas seulement. En effet, en plus de l’argent perçu chaque mois, divers avantages fiscaux accompagneront votre achat, en particulier si le logement est un studio ou un T1.

Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Grâce à ce dispositif, une réduction d’impôt, à hauteur de 11% pourra vous être accordée sur le prix d’achat. Une baisse non négligeable ! De plus, si vous décidez de louer votre bien en meublé, une récupération de la TVA est possible.

Loi Scellier-Bouvard : un dispositif tout aussi intéressant

Cette loi n’est valable seulement pour les investissements placés sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Grâce à ce dispositif, une réduction d’impôts à hauteur de 18% peut vous être accordée si votre investissement ne dépasse pas 300 000€. Cet avantage fiscal est étalé sur 9 ans. Dès lors, il y a deux possibilités :

Si le prix d’achat est inférieur à 300 000€, alors une réduction de 18% est possible.

Dans le cas d’un investissement supérieur à 300 000 €, la partie supérieure à cette somme est assujettie aux amortissements et aux déductions de charges. Pour la partie inférieure, la défiscalisation Scellier-Bouvard est applicable.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Avec ce statut, différents avantages fiscaux sont aussi offerts. Ce statut se partage en deux régimes : réel et forfaitaire. Avec le premier, vos recettes sont déductibles de vos charges et des amortissements peuvent être appliqués. Grâce à ce système, vos recettes locatives ne sont pas imposables. Si ce statut réel est très prisé, le forfaitaire n’est pas non plus mis à l’écart. Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de vos recettes locatives.

Une récupération de la TVA

Lors de l’achat d’un logement dans une résidence étudiante, une récupération de la TVA est accordée. Cette taxe est déduite du prix de vente ; votre investissement est donc payé hors taxes. Pour que cette récupération soit possible, un bail avec une société gestionnaire doit être signé. Le logement acheté ne doit pas être revendu dans les 20 ans, sinon un vingtième par année restant à courir est à verser au Trésor Public.

Et concrètement, à combien le rendement est-il évalué ?

La rentabilité est supérieure à 5%. Dans une ville à très fort potentiel et demande, celle-ci peut s’élever à 10%.

Absence de travaux dans les locations étudiantes : le point fort ?

C’est un des critères les plus regardés lors de l’investissement : les travaux. En résidence étudiante, l’état général du bâtiment doit être en bon état afin d’assurer commodité et sécurité au locataire. En revanche, les travaux, à l’intérieur du logement, reste à la charge du bailleur. Quels sont-ils ? Doivent-ils être réalisés de manière régulière. Nous allons tenter de répondre à ces questions dans cette partie.

Les gros travaux

Tous les travaux à effectuer sur l’immeuble restent à la charge du propriétaire. En général, ces travaux sont rares durant les 15 premières années de vie de la résidence.

Le renouvellement du mobilier

La location étudiante est louée, en général, meublée. Parmi les équipements indispensables, on retrouve : un lit, une chaise, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, un bureau. Si l’usure de ces accessoires est considérée comme « normale », c’est-à-dire du fait de l’ancienneté et non de la dégradation manuelle de l’occupant, alors c’est au propriétaire de changer ces équipements. Dans le cas contraire, si la dégradation provient du locataire alors ce dernier devra réparer ou remplacer le mobilier usé.

Pourquoi l’investissement dans les locations étudiantes a une forte demande ?

Studios : une demande de plus en plus accrue

Dans les grandes villes universitaires, les étudiants ont beaucoup de mal à trouver un logement répondant à leurs attentes et besoins. Lorsqu’un logement est trouver, en général, les étudiants signent un bail valable sur le long terme afin d’être certain d’avoir un toit à la rentrée suivante. Cette très forte demande locative est principalement ressentie dans les grandes métropoles.

Les studios : la pénurie

La demande locative de studios restera forte dans les grandes villes universitaires. Aujourd’hui, les studios manquent et ce type de logements se fait rare à la vente. Une tendance qui n’est pas prête de s’améliorer puisque la France construit très peu de petites surfaces actuellement.

2 inconvénients à investir dans des locations pour étudiants

Malgré les nombreux avantages d’un investissement dans une location étudiante, celui-ci a aussi quelques inconvénients à ne pas négliger. Quel sont-ils ? C’est ce que nous allons voir ici.

Le risque de vacance locative

Pour une location étudiante, le taux de rotation des locataires est beaucoup plus important qu’un logement classique. Ce phénomène peut donc engendrer des frais (rafraîchissement des lieux, recherche du locataire…). La période de recherche peut parfois prendre un certain temps, entraînant ainsi une baisse du rendement.

Le risque de détérioration

Personne n’est à l’abri de mauvaises surprises. Une détérioration des équipements est toujours embêtante pour chaque propriétaire. Leur remplacement ou leur réparation peut donc engendré des frais importants pour le bailleur.

Stratégie et immobilier : bien l’étudier pour optimiser son investissement

Le choix d‘une location étudiante ne doit pas être anodin et ne doit pas se faire selon le fruit du hasard. Afin d’optimiser au mieux son investissement, une étude préalable de divers éléments doit être faite. Quels sont-ils ? Comment bien les analyser ? C’est ce que nous allons découvrir dans cette partie.

Un logement bien desservi

Le point le plus important pour tout étudiant, est de trouver une location proche de son école, des commerces de proximité, du réseau de transports, du centre-ville… L’emplacement géographique est donc un critère essentiel à considérer avant tout achat. Une zone géographique privilégiée permet, également, de justifier le prix du loyer et même de donner de l’attrait à la résidence. Ce travail de recherche et d’étude doit être fait avant tout investissement.

L’emplacement géographique par rapport aux lieux de formation

Comme indiqué dans le paragraphe précédent, plus il y a de centres de recherchée, d’écoles, d’universités à proximité de la résidence, plus la demande locative sera importante. Grâce à cet élément, le loyer pourra être revu à la hausse. L’investissement sera donc parfaitement optimisé. Une étude de marché préalable est donc nécessaire avant l’achat.

Choisir une grande ville universitaire

Les grandes métropoles sont toujours plus prisées que les petites villes. Le choix de la ville est donc très important. Il est aussi, le premier, élément à examiner afin de déterminer l’implantation locale.

Adapter sa recherche en fonction de sa stratégie

Si vous souhaitez investir dans un logement étudiant sans prendre trop de risques, il vous faudra choisir une ville profitant d’une bonne cote de popularité. La surface du studio doit aussi être suffisante afin d’attirer des étudiants. En revanche, si vous désirez acheter dans une ville moins cotée mais proche des écoles et universités, le prix à l’achat sera moins élevé que le premier type de bien et la rentabilité sera aussi satisfaisante.

Chercher la meilleure rentabilité

Celle-ci varie entre 4% et 5%. Selon l’emplacement géographique et le type de bien (neuf ou ancien), la rentabilité ne sera pas la même. Les logements situés proches des écoles et autres points importants profitent d’un taux de rentabilité plus important qu’une location située dans une ville à forte popularité, mais éloignée des universités et autres.

Opter pour des résidences privées

Ce type de logement intéresse de plus en plus les bailleurs et les étudiants. Ces résidences privées proposent des services quasi-identiques à ceux hôteliers :

Le nettoyage des lieux…

Un petit-déjeuner préparé et proposé

Le linge de maison (draps..) fournis

Un accueil personnel de chaque nouveau arrivé

Une connexion internet proposée

Cette liste de services n’est non exhaustive. Selon la résidence, d’autres types de services peuvent être offerts.

Le choix du bon gestionnaire

Cette personne a un rôle crucial puisque c’est elle qui sera en charge de trouver les locataires et de verser les loyers. Le gestionnaire doit donc être une personne de confiance sur laquelle le propriétaire peut se reposer. Un bail, d’une durée de 9 ans minimum est signé entre le bailleur et le gestionnaire. Ce document indispensable doit être clair. Dessus, il doit y figurer : qui paie quoi, les différentes garanties, leur coût, les modalités de reconduction du bail et les conditions de sortie.

Eléments à prendre en compte dans l’investissement locatif pour étudiant

L’importance de la localisation pour les logements étudiants

Pour investir dans un logement étudiant, il est essentiel de bien choisir l’emplacement de la résidence. La première chose à analyser est le taux de la demande locative. Plus elle sera élevée, plus le nombre de locataires sera important. Pour bien se positionner, il est conseillé d’acheter un logement proche des grandes écoles et universités. La zone géographique doit aussi être bien desservie par un réseau de transports développé. Les commodités (pharmacies, supermarchés, boulangeries) doivent aussi se situer à proximité pour éviter, aux étudiants, les déplacements trop longs.

La meilleure location étudiante, de quoi dispose-t-elle ?

Comme indiqué plus haut, un bon emplacement permet de réaliser un bon investissement, à savoir celui qui vous permettra de gagner de l’argent de manière pérenne. En résumé, une excellente location étudiante doit :

Etre située des grandes écoles et des universités.

Etre à proximité de toutes les commodités.

Etre proche du réseau de transports en commun.

Le loyer doit être juste. Il doit rentrer dans un « budget étudiant ».

Le logement ne doit pas être trop petit : la surface doit donc être satisfaisante pour contenir le mobilier nécessaire à un étudiant.

Le bâtiment de la résidence doit être en bon état afin d’assurer la sécurité.

Le gestionnaire de la résidence doit être digne de confiance.

La consommation d’énergie du logement doit être raisonnable.

Investir dans des logements étudiants : attention aux charges trop lourdes !

Lorsqu’on investit dans un logement étudiant, certaines charges sont à régler par le locataire comme les taxes locatives, d’habitation. Les frais d’entretien, les produits consommables (électricité, gaz…) sont aussi à la charge de l’occupant. Cependant, la taxe d’enlèvements des ordures est à régler par le propriétaire à la fin de chaque semestre. La somme est parfois importante, il est donc nécessaire de la budgéter. Son montant varie selon les communes.

Taille minimum de la surface pour les logements étudiants : tout savoir

Comme pour toute autre location, le logement étudiant a une surface minimale à respecter pour être considéré comme décent :

La surface habitable doit être de 9m² minimum avec une hauteur sous plafond de 2.20m.

Le volume habitable doit être de 20m³.

Ces conditions sont valables pour les logements vides et meublés.

Quelles sont les sanctions en cas de non respect de ces conditions ?

Si ces conditions ne sont pas respectées par le propriétaire, un juge peut ordonner des travaux afin de remettre aux normes le logement. Une réduction de loyer et des dommages et intérêts peuvent aussi être imposés au propriétaire.

Aujourd’hui, l’investissement dans un logement étudiant est une bonne solution afin de compléter ses revenus mensuels et/ou d’enrichir son patrimoine. La demande étant forte, trouver un locataire sera chose simple, à condition de proposer un logement décent et situé dans une zone géographique privilégiée et bien desservie. Quoi qu’il en soit, afin que cet investissement soit un succès, il est important d’étudier le marché de la ville afin de fixer un prix correct.