Financer son investissement immobilier grâce à un crédit ou le faire au comptant. C’est une question qui revient souvent et les avis divergent quant à la posture à adopter face à ce genre de projet. L’acquisition d’un immeuble dans le but de faire de l’immobilier locatif peut se faire aussi bien via l’épargne que via un crédit immobilier. Ces deux canaux peuvent même être associés pour un rendement optimal de l’investissement selon le cas. Plusieurs variables sont à considérer pour faire un choix judicieux.

Faut-il acheter un logement cash ou à crédit ?

Même dans le cas où vous avez les ressources nécessaires pour l’achat du bien, ce n’est pas toujours la meilleure solution.

Il bien connu que les personnes investissant dans le locatif déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers. Plus vous êtes imposable et plus il est dans votre intérêt de vous endetter. Dans le meilleur des cas, le coût réel de l’emprunt peut se voir réduit de moitié lorsque l’imposition marginale est à 50 %. C’est parfois le cas lorsqu’on tient compte des prélèvements sociaux et de la CSG.

A l’opposé, le coût réel de l’emprunt ne sera plus négligeable en raison du faible niveau de l’inflation qui résulterait de taux nominaux faibles sur les emprunts. On ne s’enrichit plus en empruntant comme à l’époque où le taux d’inflation était à deux chiffres.

Avant de plus nous étendre sous les sources d’acquisition de votre bien immobilier, il faut que vous preniez en compte les paramètres suivants pour faire un achat judicieux.

Faut-il emprunter à taux fixe ou à taux variable ?

Quand bien même leur coût réel serait relativement élevé, les taux nominaux sont faibles. Et soyons réalistes, il y a peu de chances qu’ils descendent en-dessous des niveaux que nous avons aujourd’hui. Donc il vaudrait mieux emprunter à taux fixe. Cette option a au moins le mérite de vous permettre de connaître exactement les annuités que vous devez, et au cas où l’inflation repartirait, vous seriez gagnant.

Faudrait-il opter pour des petites ou grandes surfaces ?

Pour les personnes recherchant la meilleure rentabilité, cette question est primordiale.

Les petites surfaces ont un rendement locatif plus élevé puisqu’elles sont louées proportionnellement plus cher. Dans certaines villes « onéreuses », la petite surface est plus facile d’accès aux petits investisseurs. Elles supportent mieux les crises immobilières en termes de prix et se vendent plus rapidement. Les locataires « tournent» plus vite, et cela permet d’ajuster plus fréquemment les loyers.

Cependant, la rotation rapide occasionne bien souvent des frais de remise en état. D’autant plus que ce type de locataires est généralement peu soigneux et parfois sujet à des difficultés financières, synonymes de loyers impayés. Les perspectives de plus-values sont aussi moins significatives pour les petites surfaces. En général, rendement élevé va de pair avec plus-values faibles.

Faut-il passer par un intermédiaire ?

Les transactions entre particuliers ont le mérite de ne pas engendrer de commission pour l’intermédiaire.

L’intervention d’un intermédiaire (agent immobilier ou notaire) est cependant un gage de sécurité supplémentaire. L’avant-contrat est rédigé en bonne et due forme, et vous aurez la possibilité de  mettre en cause sa responsabilité au cas où certains problèmes surgiraient par la suite (servitudes de voisinage, etc.).

Vous pourrez aussi avoir recours à lui pour la vérification de certaines données (surfaces, état de l’immeuble, etc.).

En outre, vu que les professionnels ont intérêt à vendre rapidement, les biens qu’ils commercialisent sont souvent évalués au juste prix. Alors que le propriétaire lui-même a souvent tendance à surévaluer son bien.

Choisir du neuf ou opter pour l’ancien ?

Sur le plan fiscal le bâtiment neuf est plus favorisé que l’ancien.

En outre, il est plus fonctionnel, mieux isolé sur le plan thermique et phonique, et presque toujours avec parking. Les droits et frais de mutation sont également réduits : environ 2 % contre 6 et 7 % à peu près pour l’ancien.

Pour finir, la garantie décennale et l’état du bâtiment neuf excluent tout risque de travaux importants à court terme.

En revanche, un bâtiment neuf est bien plus cher qu’un ancien, avec une surcote pouvant aller de 20 % à 30 %. Le rendement locatif est donc moins élevé, même si les logements neufs sont loués souvent plus cher. Aussi, les perspectives de plus-values sont-elles moins élevées et moins rapides. Les premières années, elles, sont même quasi-nulles.

Les travaux éventuels qu’un bâtiment ancien peut occasionner ne sont pas toujours un inconvénient dans la mesure où leur coût peut être déduit du revenu foncier. Ces travaux peuvent même faire, dans certains cas, l’objet d’une subvention de l’Anah.

Pour certains biens neufs, les charges de fonctionnement sont importantes (espaces verts, équipements, etc.). Même si à court terme, le gros entretien est réduit, à l’opposé d’un bâtiment ancien où le ravalement est vite arrivé…

Autres avantages de l’ancien : le panel de choix est beaucoup plus large, la situation souvent plus favorable et surtout, on a une idée précise de ce que l’on achète. A l’inverse des réservations sur plan…

Enfin, attention à la qualité de construction du neuf. Personne ne sait encore comment les matériaux modernes se comporteront dans les trente prochaines années. Privilégiez donc le haut-de-gamme.

Qu’en est-il des quartiers ?

Beaucoup  d’investisseurs n’ont pas les moyens d’accéder aux « beaux quartiers », qu’il s’agisse d’une acquisition de résidence principale ou d’un logement locatif.

Si vous avez cette possibilité, privilégiez les bons emplacements. Les perspectives de plus-values sont les plus rapides et les plus importantes.

Le rendement locatif est cependant plus élevé dans les emplacements moyens ou mauvais.

Si vous avez du flair, vous pouvez choisir des quartiers en mutation que l’arrivée de transports en commun ou de commerces valorisera dans un futur proche.

Les particularités du financement d’un investissement locatif

Si vous cherchez à optimiser le taux de rentabilité de votre investissement, vous devez calculer les résultats obtenus par différentes options et choisir celle qui est la plus adaptée à votre situation.

Le choix du mode de financement est particulièrement important et fait partie intégrante du montage optimal à réaliser pour un bon placement dans l’immobilier. Faudrait-il vous servir de votre épargne pour payer 100 % cash votre appartement ? Faut-il, au contraire, emprunter à la banque le plus possible et placer ses économies ailleurs ?

Avant de choisir, il faut considérer les avantages et inconvénients de chaque stratégie et définir la répartition idéale entre le montant du prêt et celui de l’épargne à mobiliser.

Un emprunt ne sera plus profitable que dans la mesure où il permet d’obtenir une meilleure rémunération pour l’épargne avec un autre placement tout en soutenant les coûts d’un crédit. Il s’agit de l’effet levier. L’effet de levier du crédit est une notion financière permettant à l’investisseur de profiter de taux de crédit inférieurs aux taux de rendement de son capital. Il peut ainsi multiplier la valorisation de son patrimoine.

Les intérêts d’emprunt et les assurances emprunteurs sont déductibles de vos revenus fonciers

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, vous percevez des loyers. Mais il vous faut payer des impôts sur les revenus locatifs :

15.5 % de prélèvements sociaux (CSG / CRDS)

0, 5.5, 14, 30 ou 41 % en fonction du taux d’imposition de vos revenus.

Les impôts sont calculés sur un revenu locatif net. Le revenu à imposer est calculé à partir du montant total des loyers perçus (revenus bruts) net de différents frais déductibles.

C’est là l’un des aspects les plus importants dans votre objectif d’augmentation de la rentabilité de votre investissement.

En effet, les frais d’un emprunt immobilier sont déductibles des revenus fonciers. Recourir à un emprunt pour investir dans un bien immobilier présente donc l’avantage de réduire considérablement les impôts fonciers.

Vous pouvez même générer du déficit foncier en combinant les frais d’emprunt à des travaux d’amélioration.

Attention, cela ne veut pas dire que la totalité du montant de l’investissement doit être systématiquement financé par un crédit. Un prêt peut coûter très cher, surtout s’il s’agit d’un prêt à long terme.

Il faut donc trouver le juste compromis entre épargne et crédit

Comment se manifeste l’effet de levier ?

Les records de mai 2015 que l’on pensait historiques ont été battus! Aujourd’hui, pour des durées supérieures à 10 ans, les taux de crédits immobiliers sont compris entre 1 et 2 %, hors assurance. Cette baisse permet à ceux qui désirent investir dans l’immobilier de viser mieux. Un ménage dont le revenu est de 4 500 € net par mois et prêt à investir 3 000 €/m² pouvait s’offrir 95 m² en mai 2015, cette surface est passée à 100 m² en mai 2016», calcule Maël Bernier.

Malgré d’excellentes conditions financières, certains investisseurs demeurent réticents au crédit. Ils préfèrent acheter comptant ou mobiliser au maximum leur épargne pour limiter le montant de l’emprunt. Celui qui souhaite acquérir un appartement de 100 000 € et qui dispose de ladite somme n’a pas intérêt à désinvestir son épargne qui lui rapporte 1%, selon Empruntis. Il ferait mieux d’emprunter à un taux de 1,04 % sur 15 ans. En conservant son épargne, elle lui rapportera 17 000 € sur 15 ans. S’il emprunte, ses mensualités s’élèveront à 8 046 € et son gain, au final, sera de 8954 €.

• Emprunter peut s’avérer rentable

L’immobilier est l’un des actifs, sinon le seul dans lequel on peut investir sans disposer des fonds nécessaires, grâce à l’emprunt ; et même dans le cas où vous disposeriez des fonds nécessaires, de ne pas vous en servir puisqu’ils seront placés à des taux très attrayants. C’est ce que les financiers appellent l’effet de levier du crédit. Celui-ci est particulièrement remarquable si vous réalisez un investissement locatif.

Aujourd’hui, compte tenu du niveau actuel des taux, vous pouvez emprunter entre 1 et 2 % pour acquérir un bien qui, mis en location, vous rapportera entre 3 et 6 %. Même si vous disposez de tout ou partie des fonds nécessaires à votre acquisition immobilière, pour les pro-effet de levier, il vaut mieux emprunter. Même si votre épargne est placée sur un produit ne rapportant que 1 %.

• Le patrimoine est protégé

Cela peut paraître paradoxal, mais recourir à l’emprunt sécurisera votre opération immobilière. «C’est même l’un des éléments principaux qui plaident en faveur du crédit», selon Cécile Roquelaure (Empruntis.com). En effet, en cas de décès, c’est la banque qui se chargera du paiement des mensualités grâce à l’assurance. Les héritiers recevront alors un bien immobilier totalement payé. Dans l’hypothèse où le défunt disposant des fonds nécessaires pour l’investissement a préféré les placer et emprunter, ils percevront, en plus, la somme placée.

• Un avantage fiscal pour les investisseurs

Le fait d’emprunter peut s’avérer très intéressant sur le plan fiscal. Si vous investissez dans l’immobilier, le crédit vous permettra de minorer l’impact des loyers sur le montant de l’impôt sur le revenu. En effet, la fiscalité des revenus fonciers n’est guère favorable puisqu’ils sont imposés au taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Le fisc vous autorise cependant à déduire des loyers que vous percevez, les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de l’immeuble. Ceci impacte de façon non négligeable le montant de vos impôts.

Se servir de l’effet de levier dans ses investissements immobiliers est surtout une politique patrimoniale s’étalant sur le long terme. Empruntez donc si votre objectif est d’accroître votre patrimoine. Cependant, si vous souhaitez avoir du cash-flow très vite, il vaudrait mieux régler au comptant. Vous pouvez aussi jumeler les deux options selon vos objectifs.

Exemple

Jean veut acheter un studio à 50 000 € afin de le louer à des étudiants pour 280€ de loyer hors charges. Après déduction des frais fixes déductibles (hors ceux du financement), il déclarera 2 500 € chaque année. Les revenus locatifs seront imposés au taux de 30 %.

Il dispose des fonds nécessaires à l’achat. Il peut également faire un emprunt immobilier de 25 000 € sur 10 ans. De cet emprunt résultera une mensualité de 243.71 € et un coût total des intérêts de 4 246 €.

Cas 1 : financement à 100 % par l’épargne

Revenus fonciers nets = 25 000 €,

Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (15.5 %) = 11 375 €,

Bénéfice net d’impôts : (25 000 – 11 375) = 13 625 €.

Cas 2 : financement à 50 % épargne et 50 % crédit

Revenus fonciers nets : (25 000 € – 4 246 € d’intérêts sur le prêt) = 20 754 €

Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (15.5 %) : 9 443 €,

Intérêts du placement des 25 000 € restants à 2 % net : 5 475 €,

Bénéfice net d’impôts : (20 754 – 9 443 + 5 475) = 16 786 €.

Le choix de financement n°2 permet donc à Pierre de gagner 3 161 € de plus que le cas n° 1 avec ces critères.

Remarque : même avec un placement des 25 000 € restants à 1 % net au lieu de 2 %, l’opération 2 reste gagnante (+300 €).

Bien entendu, le crédit et l’effet de levier dépendent énormément des taux d’intérêt. S’ils ne sont pas avantageux (si le rendement de l’épargne est inférieur aux intérêts engendrés par le crédit immobilier, il n’y a aucun intérêt à faire un emprunt), le recours à l’emprunt pourrait avoir l’effet inverse à celui escompté.

Micro-foncier : cas particulier

Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an, vous avez la possibilité de déclarer vos revenus locatifs en micro-foncier.

Le cas échéant, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, indépendamment de vos charges réelles. Le montant des intérêts sur le prêt immobilier ne sera pas pris en compte lors du calcul de vos impôts locatifs.

Dans ce cas, il vaut mieux se servir de son épargne plutôt que de recourir à un crédit pour financer l’acquisition.

Par rapport à une déclaration aux frais réels, il faut tenir un raisonnement inverse. Si vous n’avez ni intérêt à payer sur un emprunt, ni assurance de prêt, vos frais réels se verront considérablement réduits.

Il est très probable que vos autres frais fixes (charges locatives imputables au propriétaire, taxe foncière, frais de gestion, etc.) n’atteignent pas 30 % des loyers perçus. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement plus important que vos charges réelles et payerez donc moins d’impôts sur vos biens immobiliers.