Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il faut se poser un certain nombre de questions dont : est-il plus intéressant d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? L’immobilier neuf séduit un grand nombre d’investisseurs en raison de ses innombrables avantages : frais de notaire réduits, réduction d’impôts, moins de charges, confort et qualité de vie… Le neuf multiplie les atouts, mais est-il dénué d’inconvénients pour autant ? Bien qu’ils soient moindres par rapport aux avantages, il est important de les connaître avant de faire son choix.

Acheter dans le neuf, c’est beaucoup plus cher

Le prix est le premier obstacle à l’achat dans le neuf. Quand on demande aux promoteurs ou aux urbanistes la raison pour laquelle le prix au mètre carré est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien, leur réponse est unanime. Cela est dû notamment aux coûts, dont le prix du foncier, qui sont très élevés. Le prix du foncier a fortement augmenté depuis les années 2000. De plus, quand on construit un logement neuf, celui-ci est destiné à la vente. Une grande partie du prix est destinée à payer les commissions des vendeurs.

A ceci, il faut ajouter les normes en vigueur qui imposent aux constructeurs d’entreprendre des travaux spécifiques et d’utiliser des matériaux de qualité. Tout ceci peut faire grimper la facture de la construction. En moyenne, on observe une différence de 20 à 40 % sur le prix des logements neufs par rapport à l’ancien.

Une offre limitée par rapport à l’ancien

En matière d’achat immobilier neuf, il faut savoir que l’offre disponible sur le marché n’est pas aussi importante que dans l’ancien. Les programmes immobiliers neufs sont plus difficiles à trouver dans certains secteurs, notamment dans les centres-villes à cause de la rareté des terrains vides.

Cette rareté a une incidence significative sur le prix. Voilà pourquoi les prix du neuf en centre-ville sont plus élevés qu’ailleurs. Beaucoup de propriétaires sont en outre tentés de diviser à outrance leur parcelle afin de faire plus de profit. C’est l’explication majeure des chemins d’accès trop étroits ou des terrains de petite taille dans les constructions neuves, engendrant des problèmes de voisinage à cause de la promiscuité.

Des concessions sur l’emplacement

En achetant un logement neuf, vous allez devoir faire des concessions sur l’emplacement. Les programmes immobiliers neufs sont souvent situés loin du centre-ville à cause du manque de terrains. Ils peuvent même se trouver loin des commerces, des écoles et des transports en commun. De telles conditions peuvent dissuader les futurs locataires. Il faut donc prendre en compte ces critères avant d’investir dans le neuf.

Des délais de livraison … parfois trop longs

Lorsque vous décidez d’investir dans le neuf, vous devez souvent faire preuve de beaucoup de patience. La durée du chantier est parfois très longue. Vous devez attendre entre 12 et 18 mois après la signature du contrat de réservation avant de pouvoir investir le logement. En cas de contretemps, l’attente peut même être prolongée jusqu’à 24 mois.

Payer avant d’occuper

Si vous décidez d’acheter un logement neuf en VEFA, vous devez régler une partie du prix d’achat avant même de prendre possession du bien. Certes, les paiements sont échelonnés, mais cette option peut générer des frais financiers intercalaires. Pendant la phase de construction, il n’est pas rare que vous vous acquittiez des versements prévus par l’achat en VEFA tout en remboursant votre prêt immobilier. Si vous êtes locataire, vous devez même continuer à payer votre loyer en attendant que les revenus de votre investissement prennent le relais. Vous devez donc vous préparer à avoir les fonds nécessaires en attendant.

Les risques liés à l’achat sur plan ou VEFA

L’achat en VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement n’est pas dénué de risques.

Difficile de se projeter dans l’avenir avec un plan

Qui dit achat en VEFA, dit achat sur plan. Comme le logement n’est pas encore construit, vous achetez uniquement sur plan. Or, il est difficile de se projeter dans l’avenir et d’avoir une idée précise de ce qui sera livré avec un simple plan dans les mains ou avec des simulations. Beaucoup de critères qui influencent normalement la décision d’achat peuvent vous échapper dans ces conditions comme la luminosité, le voisinage, les finitions ou l’isolation. En achetant un logement déjà construit, les risques d’être déçu sont moins élevés même si parfois cela réserve aussi de mauvaises surprises.

Les risques de malfaçons

Contrairement aux idées reçues, acheter un bien immobilier neuf en VEFA ne vous préserve pas des risques de malfaçons. Vous pourriez avoir de mauvaises surprises au moment d’entrer dans les lieux comme les malfaçons. Fort heureusement, ces vices sont couverts par les différentes garanties proposées par le constructeur à savoir la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement.

Ces garanties vous protègent des éventuels défauts ou malfaçons qui touchent la structure, les éléments indissociables ou dissociables de votre logement pendant 10 ans à compter de la réception du chantier. Selon le cas, vous pouvez bénéficier d’une réparation en nature ou d’une réparation sous forme pécuniaire.

Architecture contemporaine

Autant le dire d’emblée, tout le monde n’aime pas l’architecture contemporaine. Et pourtant, dès l’instant où vous décidez d’investir dans le neuf, vous choisissez forcément ce type d’architecture. Vous oubliez le charme architectural des habitations anciennes avec leurs colombages, leurs moulures ou leurs décorations typiques. Les constructions neuves arborent un style modernisé.

Obligation de respecter les normes RT2012

Toutes les constructions neuves doivent impérativement respecter les normes de construction en vigueur, dont la RT2012. Tous les constructeurs, promoteurs et investisseurs sont dans l’obligation de s’y soumettre. En cas de non-respect de cette obligation, la responsabilité civile du constructeur pourra être actionnée. Cela entraînera des sanctions pénales.

La fiabilité du promoteur

Lorsqu’il s’agit d’acheter un immobilier neuf, on oublie parfois que le choix du promoteur est crucial. Sa fiabilité et son sérieux sont des critères importants qu’il convient de ne pas négliger. Vérifiez que le professionnel auquel vous avez affaire a bien souscrit les garanties qu’il faut. Celles-ci doivent être mentionnées explicitement dans le contrat avec les garanties de remboursement et de livraison. Assurez-vous également que le promoteur que vous avez choisi n’est pas en faillite.

En cette période de crise, il n’est pas rare que des constructeurs se retrouvent en situation de redressement judiciaire ou en liquidation. Ce genre de désagréments peut vous causer des torts comme l’interruption des travaux ou des difficultés à récupérer les sommes déjà versées. Une vérification de la solidité financière du promoteur s’impose donc. N’hésitez pas à vous informer sur Internet ou à interroger d’anciens clients pour obtenir plus d’informations.

Un investissement pas forcément rentable à court terme

On pourrait être tenté de croire qu’un investissement dans le neuf est immédiatement rentable. C’est faux ! Il peut être moins rentable pendant les premières années à cause des charges de fonctionnement plutôt importantes. Si vous décidez de revendre votre investissement immobilier, sachez que les plus-values sont souvent presque nulles les premières années. Ce n’est que plus tard seulement qu’elles augmentent. Mais là encore, elles peuvent être moins intéressantes que les plus-values perçues dans l’ancien.

Par ailleurs, le rendement locatif est moins élevé dans le neuf que dans l’ancien sur le court terme à cause des charges comme le remboursement des prêts.

Quelques précautions à prendre pour acheter dans le neuf sans se tromper

Acheter un logement neuf, surtout en VEFA, vous oblige à acheter un bien qui n’existe encore que sur papier. Pour éviter d’être déçu, sachez adopter les bons réflexes dès le départ.

Soutirer le maximum d’informations sur le promoteur

Comme nous l’avons expliqué dans le précédent paragraphe, la fiabilité du promoteur a un impact significatif sur votre projet d’achat immobilier. Pour éviter une interruption des travaux, un retard dans la livraison ou encore un problème de remboursement, il convient de se renseigner au préalable sur le promoteur. Assurez-vous qu’il n’a pas eu des difficultés antérieures et qu’il respecte bien ses engagements, notamment vis-à-vis du délai de livraison.

Réserver tôt

Si vous décidez d’investir dans un programme immobilier neuf, pensez à réserver le plus tôt possible pour bénéficier de la meilleure offre (appartement situé en étage, doté d’un jardin, etc.). Les logements les plus recherchés partent souvent vite.

Souscrire une assurance-protection juridique

L’assurance-protection juridique permet de bénéficier de conseils et d’assistance tout au long du chantier et d’une prise en charge en cas de souci. Cette couverture n’est pas incluse dans tous les contrats. Elle est souvent proposée en option par les assureurs. Pensez ainsi à y souscrire si vous envisagez d’acheter dans le neuf.

Anticiper les options de personnalisation

Beaucoup de promoteurs proposent des options de personnalisation permettant aux acquéreurs de personnaliser leur logement. Il faut savoir anticiper ses désirs pour pouvoir intégrer au bon moment les adaptations voulues. Ce serait vraiment dommage de devoir renoncer à ses envies parce qu’on n’a pas su réfléchir assez tôt aux aménagements qu’on souhaite comme un parquet à la place de la moquette ou encore une douche à la place de la baignoire. Il faut donc informer le promoteur le plus tôt possible.

Négocier les conditions des retards de livraison

Les conditions relatives aux retards par rapport aux délais de livraison comme les indemnités de retard ou les cas de force majeure sont mentionnées dans le contrat. Même si une liste de cas est déjà adoptée sur tout le territoire, vous pouvez toujours négocier les conditions de retard de livraison avec votre promoteur comme dans quels cas il doit payer des pénalités et dans quels cas il peut s’en passer.

Visiter le site

Avant de signer le contrat de réservation, ne vous contentez pas des renseignements fournis par le promoteur. Partez vous-même à la quête des informations en visitant le site. Renseignez-vous sur les éventuelles nuisances et la proximité des transports en commun et des services comme les écoles, les crèches ou les marchés. Il est plus que normal que vous soyez le premier informé de ce qui se passe dans votre futur quartier.

N’hésitez pas non plus à faire un tour à la mairie pour connaître les projets en cours. Cela peut vous aider à faire votre choix.

Eplucher le descriptif technique

Certes, il est difficile d’avoir une idée précise de ce qui sera avec un simple plan. Mais, en poussant plus loin les recherches et en épluchant le descriptif technique remis par le promoteur, vous pourrez soutirer plus d’informations. Le descriptif technique donne tous les détails sur les caractéristiques du futur logement comme les équipements collectifs ou les matériaux utilisés. N’hésitez pas à analyser chaque détail comme vérifier si vous aurez un vitrage retardateur d’effraction vu que votre futur appartement se trouve au rez-de-chaussée ou si l’accès au parking est bien sécurisé.

Ne rien louper à la remise des clés

Le jour de la livraison, pensez à vérifier minutieusement le logement. Listez les éventuels défauts et les éléments qui ne respectent pas les clauses du contrat. Signalez-les au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci a l’obligation de les réparer dans un délai d’un an à compter de la réception du chantier. S’il ne donne pas de réponse pendant ce délai, vous pouvez engager l’entreprise de votre choix pour faire les travaux. Vous envoyez ensuite la facture au promoteur. S’il refuse de l’honorer, vous pouvez le contraindre en intentant une action en justice.

Attention au paiement

En achetant un bien immobilier neuf en VEFA, le paiement se fait de manière échelonnée. Veillez à ne pas en faire plus que ce que dit la loi. Celle-ci fixe les modalités de paiement suivant l’état d’avancement des travaux, autrement dit 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement des travaux. Le reste doit être payé à la remise des clés.

En cas d’éventuels défauts, ne versez pas le solde avant d’avoir obtenu réparation. Si vous voulez prouver votre bonne foi, vous pouvez faire consigner l’argent chez un notaire.

Par ailleurs, il se peut que le promoteur fixe un prix de vente final qui est différent du prix prévisionnel. Vérifiez bien que la différence entre les deux tarifs n’excède pas les 5 %.