Le prix au mètre carré est un excellent indicateur du prix des habitations. Et c’est surtout une manière de lisser les prix et d’avoir un point de comparaison fiable entre les biens, où qu’ils soient localisés en France ou ailleurs. Il faut savoir que c’est dans la Creuse que les prix sont les plus abordables avec en moyenne 825 € à débourser pour acquérir un mètre carré. Tandis que le prix moyen en France pour la même superficie est de 3.417 € pour un appartement ancien et 3.260 € pour tous types de logements anciens confondus. Au vu de ces chiffres, il est intéressant de dresser un bilan du prix par région de ce fameux mètre carré, et de regarder ce qui peut le faire varier, comment et pourquoi, et où le trouver au meilleur marché pour rentabiliser au maximum son investissement ?
Le prix d’un mètre carré
Sur toutes les annonces, on peut voir le prix au mètre carré accompagner les prix des biens immobiliers. L’avantage de ce système, de cette échelle de prix est qu’elle permet de comparer de manière universelle les prix où que l’on se trouve, et de suivre les tendances et l’évolution des prix. Cependant, chaque mètre carré vaut-il pour autant la même chose ? Faut-il se fier aveuglément à cette échelle ? Est-ce dangereux de réduire à un seul paramètre la valeur intrinsèque d’un bien ?
Un mètre carré vaut-il un autre mètre carré ?
Ce type d’échelle part du principe que chaque mètre carré est équivalent à un autre. Que nenni. Certains mètres carrés sont bien plus valorisés que d’autres, suivant les situations. Passer d’un 20 m² à un 30 m² peut faire augmenter fortement la valeur d’un petit logement, surtout dans les grandes métropoles. Tandis que passer de 150 à 160 m² pour une maison n’aura pas le même impact sur le prix moyen au mètre carré de ce bien. Cet exemple prouve que la taille du logement entre en compte dans la valeur moyenne du mètre carré étalon. De manière empirique, on comprend très bien que les prix augmentent en fonction de la taille et du type de bien (studio, F1, F2,…). Chaque mètre n’a donc pas la même valeur.
L’emplacement du mètre carré joue sur sa valeur
S’il doit y avoir un autre paramètre qui joue sur la valeur d’un logement, c’est l’emplacement ! Deux logements identiques, qui ne sont pas au même endroit, dans la même rue peuvent avoir des écarts de prix très importants, de même que deux appartements strictement identiques d’un même immeuble, mais avec l’un à un étage beaucoup plus élevé. Le prix d’un logement est défini par ses spécificités, et celles-ci lui sont uniques. Il y aura donc toujours des différences de prix au mètre carré entre deux logements. La moyenne de la valeur du mètre carré n’est donc pas très représentative. En plus de ces deux paramètres, il en existe bien d’autres susceptibles de faire varier le prix.
Les écarts entre la valeur réelle et la valeur moyenne
Même en faisant une analyse du prix des transactions qui ont eu lieu, il est difficile d’arriver à calculer de manière fiable la valeur du mètre carré. Parce que sur une courte période, trop peu de logements sont vendus, et ceux-ci sont encore moins identiques. Seul un volume de ventes important peut gommer les disparités. Mais, il est impossible d’avoir à la fois beaucoup de transactions et un secteur très précis avec un type de logement en particulier. Les écarts sont peu élevés pour la majorité des biens, mais entre une moyenne qui donne un prix de 200.000 € et une valeur réelle de 160.000 ou 240.000 €, cela laisse une marge d’incertitude très importante.
Ainsi, se baser sur une estimation vague peut tenter quelqu’un de vendre un appartement beaucoup plus cher qu’il ne le vaut réellement suite à cette mauvaise approximation. Et de se retrouver avec un bien invendable sur les bras, sauf ristourne conséquente. Car la réalité du marché sera la seule à déterminer quand le prix sera adapté pour qu’un acheteur signe un acte de vente.
Comment calculer le prix au m² ?
La valeur réelle et la valeur affichée
Le meilleur indice des prix de l’immobilier, c’est l’indice des notaires. Ce dernier se base sur les prix qui sont les prix définitifs présents dans les actes de vente ! Il y a également un autre point important avec les statistiques des notaires, il y a des informations plus précises sur le secteur géographique et un découpage plus fin au niveau des types de biens (appartements ou maisons de X pièces). C’est le meilleur moyen de se renseigner sur la valeur moyenne d’un mètre carré, en gardant toujours en tête qu’il faut faire les recherches avec les informations les plus précises possibles.
A contrario, se baser sur les prix présents sur les sites internet (SeLoger, ParuVendu,…) ou d’annonces immobilières peut se révéler être très loin de la réalité, puisque les prix sont ceux souhaités par les vendeurs. Et donc, hors ristournes éventuelles !
Pour preuve, un bien qui est affiché au vu et au su de tous à un prix abordable et honnête se vendra en quelques jours, voire semaines. Car, l’acheteur n’est pas dupe et sentira la bonne affaire. Ainsi, les biens qui restent en vente pendant des mois ne sont que des biens surévalués. Et, leurs prix ne peuvent être pris comme référence tangible. En moyenne, les écarts entre les prix annoncés et les prix de vente définitifs sont de 10 % à 20 %.
Le calcul
En France, malgré le fait qu’il n’y ait aucun accès complet à l’ensemble des données de ventes avec des renseignements précis, nous avons une multitude d’organismes qui publient des baromètres des prix. Ils sont plus ou moins précis suivants les secteurs géographiques. Ou les types de biens. Une méthode simple et rapide pour déduire le prix d’un mètre carré est de multiplier le nombre de mètre carré d’un logement par le prix moyen dans la région. Mais, comme nous l’avons déjà expliqué plus tôt dans cet article, cette méthode n’a rien de fiable.
Il en va de même pour ces fameux baromètres, puisque, à chaque fois, la méthode de calcul n’est pas indiquée. Leur seul intérêt est donc de suivre l’évolution des prix pour connaître la tendance globale. Il faut donc toujours prendre en compte les risques que présentent ces méthodes de calcul lors de son analyse.
Le prix par département
Chaque bien est différent. Ainsi, chaque bien doit être comparé avec ce qui lui est comparable.
Le prix du m² par département
Près d’un quart des départements français ont un prix moyen au mètre carré en dessous de la barre des 1.300 €. C’est le cas de nombreux départements ruraux comme la Mayenne, la Corrèze ou encore l’Allier. D’autres départements affichent des prix exorbitants, au-dessus de 4.000 €, comme les Hauts-de-Seine, Paris ou encore les Alpes-Maritimes (dû au tourisme). Malgré un marché en baisse ces dernières années, les prix affichés se maintiennent dans ces départements, car il y a une réelle pression immobilière et une forte demande.
A Paris intra-muros, le prix moyen du mètre carré, quelle que soit l’habitation est de 8.463 € en janvier 2017. C’est 1,2 % de plus que l’année précédente. Les Hauts-de-Seine suivent Paris avec un prix moyen de 5.540 €, soit 1,1 % de plus que la période précédente.
De l’autre côté de l’échelle, la Creuse et la Meuse ferment la marche avec des prix moyens ne dépassant pas les 900 € du mètre carré ; 872 € et 893 € respectivement.
Les grandes villes de France
Sans grande surprise, c’est à Paris que les prix nets de vente des appartements, c’est-à-dire hors frais d’agence et frais de notaire, sont les plus élevés, à 8.053 € le mètre carré en janvier 2017, selon le site d’informations immobilières MeilleursAgents, soit une hausse de 4,58 % par rapport à janvier 2016.
Cannes est une autre grande ville à sortir du lot avec ses tarifs. Le mètre carré s’y négocie à 5.395 €. Beaucoup plus élevé que dans les communes avoisinantes ; Antibes, à quelques kilomètres, affiche des prix inférieurs de près de 1.000 €.
A Lyon, deuxième métropole du pays, le prix est passé à 3.396 € en 2017, une hausse de 6,6 % sur un an ! Marseille, autre métropole de taille est meilleure marché avec un prix de 2.389 € par mètre carré et un prix qui se révèle être assez stable.
A l’opposé, des communes comme Saint-Etienne, Roubaix et Mulhouse voient leurs prix s’effondrer. De -4,6 % pour la première à -7 % pour la ville alsacienne. Bien loin des fortes hausses de Lyon depuis un an, de Bordeaux (+5 %) sur la même période et Paris.
Les prix de l’ancien comparés aux prix du neuf
Dans le détail, les prix des maisons augmentent de 2 % sur un an et ceux des appartements enregistrent une hausse de 1,4 %.
Dans le neuf, l’indice du prix des logements augmente de 0,8 % sur trois mois au 2e trimestre 2016 et de 0,9 % sur un an.
En données brutes, l’indice des prix des logements anciens progresse de 2,6 % sur un trimestre et de 1,7 % sur un an.
Au troisième trimestre 2016, de juillet à septembre, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 1,2 %. Une augmentation quasi-constante depuis un an mis à part le léger ressac de second trimestre. C’est même la plus forte hausse depuis le 2e trimestre 2011. Ramenés à un an, les prix progressent de 1,8 %, soit la plus forte augmentation depuis le 1er trimestre 2012.
Paris, une ville d’exception pour ses prix
A Paris, non seulement, pour le quatrième trimestre d’affilée, le prix des appartements anciens est à la hausse. Mais également, le rythme de la hausse s’accélère pour atteindre 3,7 % au 3e trimestre 2016. C’est la plus forte augmentation observée depuis début 2012 (+7 %).
| Département | Prix m2 moyen | Prix m2 moyen | Loyer m2 moyen |
| appartement | maison | appartement | |
| 01 – Ain | 2 084 € | 1 977 € | 8,60 € |
| 02 – Aisne | 1 170 € | 1 182 € | 7,20 € |
| 03 – Allier | 1 057 € | 1 031 € | 6,50 € |
| 04 – Alpes de Hautes-Provence | 1 874 € | 1 941 € | 7,80 € |
| 05 – Hautes-Alpes | 2 503 € | 2 168 € | 8,10 € |
| 06 – Alpes-Maritimes | 4 128 € | 4 150 € | 14,40 € |
| 07 – Ardèche | 1 325 € | 1 592 € | 6,70 € |
| 08 – Ardennes | 992 € | 1 029 € | 6,80 € |
| 09 – Ariège | 1 296 € | 1 174 € | 6,30 € |
| 10 – Aube | 1 242 € | 1 275 € | 7,10 € |
| 11 – Aude | 1 723 € | 1 592 € | 7,00 € |
| 12 – Aveyron | 1 382 € | 1 296 € | 6,30 € |
| 13 – Bouches-du-Rhône | 2 541 € | 2 958 € | 11,30 € |
| 14 – Calvados | 2 207 € | 1 787 € | 9,00 € |
| 15 – Cantal | 1 198 € | 1 114 € | 6,20 € |
| 16 – Charente | 1 178 € | 1 135 € | 6,80 € |
| 17 – Charente-Maritime | 2 688 € | 2 005 € | 8,50 € |
| 18 – Cher | 1 137 € | 1 089 € | 6,70 € |
| 19 – Corrèze | 1 151 € | 1 175 € | 6,50 € |
| 2A – Corse-du-Sud | 3 197 € | 3 373 € | 10,50 € |
| 2B – Haute-Corse | 2 633 € | 2 572 € | 9,30 € |
| 21 – Côte-d’Or | 1 854 € | 1 553 € | 8,70 € |
| 22 – Côtes d’Armor | 1 678 € | 1 454 € | 6,80 € |
| 23 – Creuse | 925 € | 870 € | 5,90 € |
| 24 – Dordogne | 1 352 € | 1 349 € | 6,40 € |
| 25 – Doubs | 1 610 € | 1 627 € | 8,20 € |
| 26 – Drôme | 1 503 € | 1 805 € | 7,30 € |
| 27 – Eure | 1 622 € | 1 560 € | 8,20 € |
| 28 – Eure-et-Loir | 1 813 € | 1 526 € | 8,40 € |
| 29 – Finistère | 1 410 € | 1 525 € | 7,00 € |
| 30 – Gard | 1 930 € | 1 906 € | 7,90 € |
| 31 – Haute-Garonne | 2 579 € | 2 090 € | 9,70 € |
| 32 – Gers | 1 453 € | 1 272 € | 6,40 € |
| 33 – Gironde | 2 875 € | 2 277 € | 9,60 € |
| 34 – Hérault | 2 584 € | 2 252 € | 9,80 € |
| 35 – Ille-et-Vilaine | 2 411 € | 1 825 € | 8,30 € |
| 36 – Indre | 1 007 € | 1 001 € | 6,10 € |
| 37 – Indre-et-Loire | 2 038 € | 1 711 € | 8,50 € |
| 38 – Isère | 2 084 € | 2 044 € | 8,90 € |
| 39 – Jura | 1 306 € | 1 253 € | 7,10 € |
| 40 – Landes | 2 318 € | 1 827 € | 7,40 € |
| 41 – Loir-et-Cher | 1 437 € | 1 368 € | 6,80 € |
| 42 – Loire | 1 116 € | 1 461 € | 6,70 € |
| 43 – Haute-Loire | 1 190 € | 1 182 € | 6,10 € |
| 44 – Loire-Atlantique | 2 642 € | 2 080 € | 9,00 € |
| 45 – Loiret | 1 662 € | 1 540 € | 8,30 € |
| 46 – Lot | 1 216 € | 1 388 € | 6,30 € |
| 47 – Lot-et-Garonne | 1 142 € | 1 275 € | 6,50 € |
| 48 – Lozère | 1 248 € | 1 319 € | 6,40 € |
| 49 – Maine-et-Loire | 1 680 € | 1 580 € | 7,40 € |
| 50 – Manche | 1 574 € | 1 421 € | 7,10 € |
| 51 – Marne | 1 774 € | 1 534 € | 8,10 € |
| 52 – Haute-Marne | 1 025 € | 899 € | 6,30 € |
| 53 – Mayenne | 1 248 € | 1 296 € | 6,70 € |
| 54 – Meurthe-et-Moselle | 1 529 € | 1 342 € | 7,90 € |
| 55 – Meuse | 899 € | 893 € | 6,30 € |
| 56 – Morbihan | 2 178 € | 1 871 € | 7,40 € |
| 57 – Moselle | 1 464 € | 1 382 € | 7,50 € |
| 58 – Nièvre | 884 € | 972 € | 6,50 € |
| 59 – Nord | 2 118 € | 1 571 € | 9,10 € |
| 60 – Oise | 1 965 € | 1 750 € | 10,00 € |
| 61 – Orne | 1 167 € | 1 174 € | 6,80 € |
| 62 – Pas-de-Calais | 1 897 € | 1 445 € | 7,60 € |
| 63 – Puy-de-Dôme | 1 706 € | 1 450 € | 7,70 € |
| 64 – Pyrénées-Atlantiques | 2 721 € | 2 010 € | 8,60 € |
| 65 – Hautes-Pyrénées | 1 500 € | 1 346 € | 6,60 € |
| 66 – Pyrénées-Orientales | 1 997 € | 2 007 € | 8,10 € |
| 67 – Bas-Rhin | 2 205 € | 1 834 € | 8,90 € |
| 68 – Haut-Rhin | 1 533 € | 1 838 € | 8,30 € |
| 69 – Rhône | 2 853 € | 2 481 € | 10,30 € |
| 70 – Haute-Saône | 945 € | 1 041 € | 6,60 € |
| 71 – Saône-et-Loire | 1 123 € | 1 218 € | 6,60 € |
| 72 – Sarthe | 1 220 € | 1 353 € | 7,20 € |
| 73 – Savoie | 3 382 € | 2 445 € | 9,10 € |
| 74 – Haute-Savoie | 3 678 € | 3 323 € | 11,80 € |
| 75 – Paris | 8 053 € | 8 156 € | 26,00 € |
| 76 – Seine-Maritime | 1 690 € | 1 627 € | 8,90 € |
| 77 – Seine-et-Marne | 2 649 € | 2 220 € | 11,80 € |
| 78 – Yvelines | 3 684 € | 3 262 € | 14,40 € |
| 79 – Deux-Sèvres | 1 323 € | 1 266 € | 6,80 € |
| 80 – Somme | 1 996 € | 1 468 € | 8,50 € |
| 81 – Tarn | 1 406 € | 1 377 € | 6,60 € |
| 82 – Tarn-et-Garonne | 1 311 € | 1 459 € | 6,50 € |
| 83 – Var | 3 252 € | 3 446 € | 10,90 € |
| 84 – Vaucluse | 1 849 € | 2 187 € | 8,40 € |
| 85 – Vendée | 2 333 € | 1 841 € | 7,40 € |
| 86 – Vienne | 1 435 € | 1 318 € | 7,30 € |
| 87 – Haute-Vienne | 1 162 € | 1 151 € | 7,10 € |
| 88 – Vosges | 1 066 € | 1 058 € | 6,30 € |
| 89 – Yonne | 1 306 € | 1 173 € | 7,30 € |
| 90 – Territoire-de-Belfort | 1 198 € | 1 458 € | 7,30 € |
| 91 – Essonne | 2 642 € | 2 713 € | 12,60 € |
| 92 – Hauts-de-Seine | 5 517 € | 5 668 € | 19,90 € |
| 93 – Seine-Saint-Denis | 3 175 € | 3 064 € | 15,50 € |
| 94 – Val-de-Marne | 4 162 € | 4 001 € | 16,80 € |
| 95 – Val-d’Oise | 2 715 € | 2 747 € | 13,30 € |
Source : www.meilleursagents.com
Les villes où le m² est le moins cher
En bout du classement, on retrouve des villes de plus de 150.000 habitants qui affichent des tarifs abordables, loin, très loin des agglomérations affichant des tarifs exorbitants.
Saint-Etienne
Saint-Etienne arrive en tête de ce classement avec un montant de 1.296 €/m² pour les logements anciens. C’est presque sept fois moins cher que dans la capitale, et deux fois moins cher que dans la métropole toute proche, Lyon. Un prix et une localisation abordables qui permettent des placements intéressants.
Limoges
Avec 1.425 €/m², la ville du Limousin arrive seconde de ce classement des villes les moins chères. Ce prix plancher est le résultat d’une forte baisse, qui s’est toutefois stabilisée et aura tendance à repartir vers le haut. Le Professeur d’Économie Michel Mouillart indique qu’ « avec seulement 0,1 % de perdus en un an, à Limoges, le rythme de la baisse des prix ralentit ».
Mulhouse
A Mulhouse également la vie immobilière est moins chère. Si vous souhaitez vous offrir un appartement ancien dans cette ville, sachez qu’il vous en coûtera aux alentours de 1.555 € du m². Un prix au ras des pâquerettes qui est cependant tiré vers le haut avec une hausse de 0,4 % l’an passé. Michel Mouillart constate que « la hausse des prix mesurée sur douze mois s’installe à Mulhouse. »
Brest
A la pointe de la Bretagne, Brest est une autre de ces perles rares de l’Hexagone. « La baisse des prix y est tenace et le marché (brestois) peine à rebondir depuis plus d’un an (…), restant à l’écart d’une reprise qui se diffuse dans la plupart des grandes villes » analyse Michel Mouillart. Le prix moyen y est de 1.578 €/m².
Le Mans
Le Mans est la dernière ville à compléter ce top 5 avec un prix moyen du mètre carré aux alentours de 1.600 €. Un prix abordable pour une ville connue pour sa course automobile.
Ce quinté de tête est suivi par quelques autres villes dont le prix est encore inférieur (ou tout juste au-dessus) de la barre des 2.000 €/m². Ces autres villes financièrement intéressantes sont Perpignan / Nîmes (ex-aequo avec 1.700 € / m²), Besançon (1.907 € / m²), Clermont-Ferrand (1.965 € / m²), Metz (2.016 € / m²) et Reims (2.163 € / m²).
