Selon un article paru dans Le Monde, dans les investissements et placements mobiliers, la pierre papier serait en hausse et aurait permis à plusieurs sociétés civiles de placement immobilier d’apporter 4,63 % en moyenne comme fonds d’investissement en 2016. Cependant, qu’est-ce que l’immobilier papier et quels en sont les avantages ?

L’immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les définitions qui lui sont données sont nombreuses cependant, elles veulent toutes dire la même chose. L’immobilier est un terme utilisé pour désigner toute activité commerciale ou privée se rattachant aux biens immobiliers. Ce terme désigne également toutes les activités de transaction et de gestion opérées sur des biens immobiliers. Son champ d’application est si étendu qu’il touche un grand nombre d’activités parmi lesquels il y a l’architecture, l’urbanisme, la construction, la gérance, le logement, etc. À cet effet, c’est une activité qui ne saurait se passer du droit et des connaissances en finance.

Bien immobilier : Les nuances

On distingue plusieurs biens immobiliers qui peuvent toutefois être classés en deux catégories. Il s’agit du bien immobilier non déplaçable et du bien immobilier déplaçable. Ainsi un bien immobilier peut être soit un terrain nu encore appelé foncier, un bâtiment, etc.

Lorsqu’on parle de la vente immobilière, il faut comprendre qu’il ne s’agit normalement que de la vente de tout ce qui est représentatif d’éléments immobiliers. C’est une transaction qui se déroule indépendamment et cela peut aussi impliquer bien plus d’éléments qu’on ne peut imaginer. Cependant, pour comprendre ce qu’est l’immobilisation il faut parfois voir les choses autrement.

Il n’est pas difficile de faire la différence entre le bien mobilier et le bien immobilier. En immobilier par exemple, il faut comprendre que, dans une maison on peut observer des biens mobiliers comme des meubles, mais qui peuvent devenir des immeubles. Pour la simple raison que, le meuble dans ce cas est appelé un meuble meublant, et deviens donc un immobilier du moment où il se trouve dans la maison, d’où le nom d’immobilier par destination.

L’immobilier papier qu’est-ce que c’est ?

La pierre papier est une expression par laquelle on désigne les différentes formes de placements à caractère financier et dont l’immobilier est considéré comme la base. Premièrement, c’est une expression qui est souvent utilisée dans les articles presses ou les revues spécialisées en rapport avec la SCPI. Cependant, ce terme fait l’objet d’une plus grande utilisation et touche essentiellement tout ce qui est produits financiers non cotés ou produits financiers cotés.

Il serait vraiment difficile de dire avec précision à quel moment exact cette expression est apparue. Mais selon certains, elle serait apparue dans les années 1970 avant de devenir couramment employée de part et d’autre des décennies plus tard. En effet, les auteurs de cette expression ou de ce néologisme se seraient inspirés du concept de l’or papier qui servait dans la désignation de toutes les formes de placement en or.

La Pierre Papier : autre définition

La pierre papier est un néologisme utilisé pour désigner le patrimoine SCPI. C’est une expression qui renvoie à l’image de l’investisseur qui possède une immobilisation sous la forme de parts (ce qui veut dire qu’il n’y a qu’un papier pour l’attester) contrairement à de l’immobilier en direct associer à la pierre. Cela renvoie donc à l’expression d’immobilier papier (le bien immobilier justifié par un papier).

Sens de l’acronyme SCPI

L’acronyme SCPI désigne les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Cependant, on doit savoir qu’il existe dans le même environnement que celui du SCPI, d’autres acronymes tels que la SCI qui elle signifie la Société Civile Immobilier.

Quels sont les principes de la pierre papier

Il faut d’abord savoir que lorsqu’on parle de la pierre papier, que l’on parle de placement immobilier. Cela consiste surtout à faire des investissements dans l’immobilier moyennant des structures de gestion. Ainsi, on investit dans une société civile immobilière qui se charge de la gestion de votre argent en le réinvestissant dans l’acquisition des biens immobiliers comme des immeubles. Une fois cette opération effectuée, et après la déduction des frais de même que ceux rattachés à la gestion de tout ce qui est parc immobilier (assurance, taxe, rénovation, etc.), les redevances seront partagées entre les investisseurs à hauteur de leurs apports respectifs.

Ainsi donc, le principe consiste à investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société qui se charge de réellement faire l’investissement à votre place. 

Investir dans la pierre papier, comment ça se passe ?

Les méthodes d’investissements dans l’immobilier sous la forme de papier existent sous plusieurs possibilités. Il s’agit surtout, des investissements SCIP a capital fixe ou capital variable, des investissements SCPI face aux fonds euros ou au studio.  

Investissement SCPI à capital fixe ou variable

En effet, il n’y a que deux types de SCPI de rendement à savoir, celles avec un capital variable et celle avec un capital fixe. Entre les deux, la différence est fondamentale et simple.

Quand on parle de SCPI avec capital fixe, les investisseurs qui choisissent ce type d’investissement n’ont plus la possibilité d’augmenter leur capital d’investissement. À ce niveau, ces derniers ne peuvent plus ni vendre ni acheter des parts ce qui les contraint à se tourner à nouveau vers le marché de négociation classique entre vendeur et acheteur.

Contrairement à la SCPI avec capital fixe, celle avec le capital variable offre la possibilité d’une continuité d’investissement et même de renouvellement. Le parc immobilier de ce dernier permet une bonne pénétration du marché.

Investissement SCPI face aux fonds euros ou au studio

A ce niveau, même les experts sont souvent confrontés à répondre à la question de savoir s’il faut investir sur des fonds euros ou s’il faut investir sur des fonds studios ou encore faire des investissements locatifs.

En réponse à cette question, il faut simplement comprendre que dans l’immobilier un investissement implique de faire des choix spécifiques et la meilleure façon est de faire le bilan de ses acquis afin de définir ce qui est idéal pour soi. Une chose est sure, chacun des investissements possibles présente  des avantages et des inconvenants.

Comment stimuler un investissement en SCPI

Lorsqu’il s’agit d’investissement, la partie financière est cruciale et déterminante ce qui implique l’entrée en ligne de plusieurs paramètres tels que :

• Les rapports locatifs
• La situation de l’investisseur par rapport à la fiscalité
• Le pourcentage d’apport en crédit et en liquide
• Les frais pour la sortie, etc.

Au regard de tous ces critères, il est important que chaque investisseur reçoive une stimulation en fonction de sa capacité.

Approche juridique des SCPI

Même si le principe est utilisé depuis des années, il a fallu attendre que le secteur soit professionnalisé pour assister à l’élaboration des dispositions légales de contrôle comme les normes. Présentement, il existe des règles juridiques qui protègent les investisseurs, les plus souvent codifiées grâce aux articles. À cet effet, l’organe de contrôle de cette organisation est l’AMF.

Cependant, qu’en est-il des différents aspects juridiques des SCPI

La création

La création d’une SCPI n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser. A cet effet, il faut remarquer que la plupart des véhicules (CSPI) qui ont vu le jour l’on fait à partir des institutions financières et pas des moindres ou encore avec les véritables acteurs du secteur. Même si les SCPI ont la possibilité de faire appel à l’épargne publique comme les SA, cela demande de montrer « pattes blanches » au préalable. C’est une procédure qui demande à ce que l’on rédige des statuts, une note d’information en conformité avec le règlement et un bulletin de souscription, le tout à faire publier par BALO après validation de L’AMF.

Le capital de souscription

Cela nécessite un montant initial élevé, ce qui le rend plus complexe. Heureusement, ce capital est reparti en part sociale. A cet effet pas besoin d’expliquer grand-chose ici puisse qu’il a déjà été expliqué plus haut lorsqu’on parlait des investissements CSPI au capital.

L’objet des organisations de placement collectif immobilier

L’objet de ses organisations a été uniquement défini par l’article sur la loi L214.50 même si ce dernier a été modifier le 15 juillet de l’année 2013 par celui L214.34 du code monétaire et financier. Dans le droit français il y a des organismes dont l’activité consiste à investir sur les marchés, les épargnes collectées auprès des porteurs de parts. Ils reçoivent un agrément préalable ou a posteriori dans certains cas, de l’Autorité des marchés financiers (France) (AMF).

Derrière le terme des organisations de placement collectif immobilier se trouvent deux grandes familles de produits :

Les SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable). Ce sont des organismes de placement, avec un conseil d’administration, des assemblées générales et l’investisseur est un actionnaire pourvu d’un droit de vote.

Les FCP (Fonds Communs de Placement) et leurs déclinaisons spécialisées : FCPI, FCPR, FCPE, FCIMT… Ce sont des copropriétés de valeurs mobilières qui émettent des parts. Les investisseurs apportent des fonds en souscrivant des parts, mais ne disposent d’aucun droit de vote.

Les associés d’une SCPI

Les associés de la SCPI reçoivent tous des parts une fois que ceux-ci souscrivent et font les paiements qui sont à leurs charges. Chaque part reçue est un titre lui donnant droit à la participation des prises de décisions. Ce dernier perçoit aussi les loyers au prorata de son apport.

La distribution des loyers aux associés

Communément appelés dividende, les loyers sont distribués aux divers actionnaires après une période dite de carence. Cela signifie simplement que, après l’acquisition de l’immeuble, celui qui apporte sa part ne pourra espérer jouir de celui-ci que tous les trois mois.

Les types de SCPI

Même si jusqu’à présent, l’information portée à votre connaissance ne regarde que les pierres papier dans leurs ensembles, il faut savoir qu’il existe d’autres types de parcs immobiliers (taxe, rénovation, etc.). Il s’agit essentiellement des SPCI fiscales, et des SCPI investisseur immobilier viager.

Les avantages de la pierre papier

Lorsqu’on réalise un investissement dans un produit financier dont l’immobilier est le support, cela présente beaucoup d’avantages. Au nombre de ses avantages, on peut citer :

• La possibilité de réaliser des investissements à partir de petites sommes tandis qu’un investissement de façon directe dans un investissement traditionnel peut conduire à des dépenses bien plus élevées
• L’avantage de la sécurité conférée par la diversification des placements qu’aura effectués la société de gestion. Une chose est certaine, avec la pierre papier, on n’est jamais propriétaire d’un immeuble ou d’un bâtiment peu rentable parce qu’on possède des quotes-parts d’investissement dans un grand nombre d’immeubles.
• L’avantage aussi est qu’on a la possibilité de céder ses parts ou ses actions de façon plus simple que cela ne saurait l’être avec un immeuble en bonne et due forme
• Le placement en pierre papier coté favorise des mouvements à grande vitesse.