Le moyen le plus facile pour devenir rentier est d’investir dans la pierre. En effet, l’investissement immobilier locatif permet d’arrêter de travailler afin de vivre de ses loyers encaissés, de sécuriser sa retraite et de développer son patrimoine. Toutefois, il est indispensable de suivre certaines recommandations pour éviter les pièges et les désillusions. Voici donc un guide sur l’immobilier locatif qui va vous permettre de devenir rentier facilement.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

De plus en plus de personnes investissent dans l’immobilier locatif. Toutefois, seuls les investisseurs possédant un revenu régulier peuvent se faire prêter de l’argent par les banques. Beaucoup de monde choisit d’investir de l’argent pour acquérir une résidence principale.

Mais il est plus judicieux d’investir dans le locatif pour encaisser des loyers chaque mois. En effet, il est préférable, à la cinquantaine, de recevoir son salaire et 6000 euros de loyers pour vivre plutôt qu’uniquement son salaire, même si le crédit de sa résidence principale est remboursé.

Un risque limité

Même si l’on conserve son emploi, il est conseillé de se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier locatif. En effet, l’achat d’une résidence principale n’est pas considéré comme un actif, contrairement à l’achat locatif qui permet de s’enrichir avec les loyers encaissés. De plus, pour les banques, le risque pris est limité, car elles peuvent saisir les appartements en cas de remboursements non honorés.

L’investissement locatif est donc un engagement qui induit une prise de risque afin de devenir rentier. La rente correspond aux loyers payés par les locataires et au cashflow ainsi créé, elle ne correspond pas à l’éventuelle plus-value générée par la vente des appartements dans le futur. Les loyers encaissés et le cashflow sont réels, mais personne n’est en mesure de deviner la valeur de son patrimoine immobilier dans le futur.

Savoir compter pour s’enrichir

L’immobilier est l’investissement préféré des Français depuis très longtemps, notamment parce qu’il est très simple à mettre en œuvre. Cependant, il est primordial de trouver un appartement dont on pourra obtenir des loyers plus élevés que les mensualités de crédit que l’on remboursera à sa banque. C’est un principe de base, mais de nombreuses personnes investissent sans savoir calculer cela.

Si l’on prend l’exemple d’un appartement d’une valeur 100 000 euros que l’on peut louer pour 500 euros par mois, est-ce un bon investissement ? La réponse est non, car un emprunt de 100 000 euros sur 20 années équivaut à des mensualités de remboursement d’environ 500 euros (sans apport). Par conséquent, cet investissement vous coûterait plus cher à cause des charges inhérentes aux propriétaires, aux assurances et aux taxes. Pour maximiser le cashflow, il faudrait opter pour un crédit sur 25 années.

De nombreuses personnes font l’erreur de vouloir rembourser leur crédit le plus rapidement possible. Mais cela implique de réduire sa capacité d’investissement, car le taux d’endettement est plus haut. Par conséquent, les banques ne peuvent plus accorder d’autres financements pour de nouveaux projets. Et pour devenir rentier grâce à l’immobilier locatif, il est indispensable d’effectuer plusieurs opérations.

Les pièges à éviter

C’est de notoriété publique qu’il existe un grand nombre d’arnaques dans l’immobilier. Il s’agit généralement de présentations mensongères ou de prix de vente trop élevés. Ainsi, lorsque l’on achète un bien immobilier à un prix trop élevé, le loyer escompté est souvent irréaliste et en dehors des prix du marché, et le risque de perdre de l’argent est réel.

Il est conseillé de se méfier des agents immobiliers qui s’affichent au volant de grosses berlines ou des agences immobilières qui ne sont pas référencées comme tel. En règle générale, les bonnes affaires n’ont pas besoin de publicités clinquantes, elles se suffisent à elles-mêmes. Il est également important de savoir reconnaitre et de se méfier des vendeurs obsédés par les plus-values et par les commissions.

 

Investir dans l’immobilier locatif

Il est plus facile d’investir dans l’immobilier à 30 ans qu’à 50 ans. Il faut donc investir le plus tôt possible afin de devenir facilement rentier tout en étant jeune pour en profiter le plus longtemps possible. En outre, les banques sont plus réticentes pour prêter aux personnes de plus de 50 ans et ont tendance à leur proposer des taux plus élevés et des durées plus courtes.

À 30 ans, même avec des revenus moyens, il est possible d’obtenir un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros en deux décennies. Il suffit d’agir rapidement et d’investir assez tôt. De plus, il est conseillé d’investir dans du locatif avant d’investir dans une résidence principale.

Le cashflow

Le cashflow est le montant qu’il vous reste une fois que vous avez déduit le montant de votre mensualité, des charges et des taxes au loyer que vous encaissez. Plus le cashflow est important, plus votre rente est élevée. Le cashflow permet d’éviter un endettement « réel », car l’investissement rapporte de l’argent. De plus, un cashflow élevé rassure les banques qui sont plus enclines à vous suivre sur d’autres projets.

Pour devenir rentier facilement grâce à l’immobilier locatif, il faut donc cumuler plusieurs cashflows compris entre 100 et 200 euros. Obtenir des cashflows plus élevés est difficile, notamment à cause de la fiscalité et des réglementations changeantes. Il faut également adapter et doser ses investissements en fonction du montant de la rente que l’on souhaite obtenir. Pour bénéficier d’un gros cashflow rapidement, il est nécessaire d’avoir une stratégie agressive dans ses investissements.

La rentabilité est-elle importante pour devenir rentier ?

La rentabilité n’est d’aucune importance lorsque l’on souhaite devenir rentier grâce à l’immobilier, cela ne compte pas. En effet, c’est uniquement le cashflow qui compte et qui permet de savoir ce que l’on va gagner chaque mois. Les agents immobiliers qui annoncent 5 % de rentabilité à Paris ou 9 % de rentabilité à Perpignan le font pour faire rêver et pour appâter de nouveaux clients. Il ne faut pas se laisser distraire par ces offres et se concentrer sur le montant mensuel du cashflow.

Avoir un projet immobilier solide

Avant d’investir dans l’immobilier, il est nécessaire de vérifier la solidité de son projet et de respecter certaines conditions :

• Présenter un profil correct à sa banque : pas de surendettement, revenus réguliers et posséder de l’épargne.
• Connaitre la fiscalité liée à l’encaissement de loyers.
• Dénicher un bien dont le prix correspond au loyer que l’on souhaite encaisser.

Un projet immobilier peut être considéré comme solide lorsque l’on réunit ces trois conditions.

Savoir déléguer

Lorsque l’on manque de temps pour se consacrer pleinement à la réalisation de ses projets dans l’immobilier locatif, notamment à cause de ses activités professionnelles, il convient de déléguer certaines tâches. Bien entendu, cela a un coût. Il est possible de rémunérer un chasseur dont la mission est de dénicher une bonne affaire à votre place ou d’opter pour un service clés en main qui prendra en charge une grande partie, voire l’intégralité, du processus.

 

Trouver un prêt immobilier

Afin de trouver le prêt le plus avantageux pour son projet dans l’immobilier locatif, il est conseillé de mettre au moins cinq banques en concurrence, dont sa banque principale. Ainsi, il est possible de définir clairement la faisabilité et la rentabilité du projet. De plus, cela permet d’orienter ses recherches de biens immobiliers en fonction du montant maximum que la banque peut vous accorder.

Il est important de savoir que l’accord de principe d’une banque n’a pas de valeur, il ne l’engage pas à vous accorder le prêt immobilier. Un accord de principe signifie en réalité que votre profil plait à la banque, mais qu’elle peut refuser de vous accorder le prêt après une étude approfondie de votre dossier. Si vous effectuez votre premier investissement locatif, il est conseillé de présenter un projet simple à votre banque afin de la rassurer.

 

Investir dans l’immobilier ancien

Lorsque l’on possède un budget serré pour son investissement immobilier, il est obligatoire de dénicher une bonne affaire qui permet d’obtenir de la rentabilité. Il faut savoir que l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. D’ailleurs, peu de novices investissent dans le neuf, et il est préférable pour eux de fuir les biens immobiliers situés dans les centres-villes. Il est donc conseillé d’investir dans de l’immobilier locatif ancien et de négocier habilement pour réaliser de bonnes affaires.

Une négociation est plus facile lorsqu’il n’y a pas grand-monde intéressé par le bien. Cela fournit un avantage non négligeable à l’acheteur. En règle générale, une bonne affaire nécessite de réaliser quelques travaux, et cela fait fuir de nombreux investisseurs. Les travaux de rénovation sont nécessaires pour valoriser le bien. Il est conseillé de le meubler et de le décorer afin d’obtenir un loyer supérieur d’environ 30 % de la mensualité du crédit.

S’enrichir avec des investissements locatifs

Un investissement immobilier locatif permet donc de se créer un patrimoine. Il est toutefois nécessaire de valoriser ses investissements et de ne pas investir dans des biens neufs situés dans les centres-villes. Les investissements locatifs permettent de se constituer un revenu complémentaire à son salaire, à sa pension de retraite, ou à devenir rentier.

Il est déconseillé de louer ses biens à des étudiants, car il y a un risque de perdre 2 mois de loyer en juillet et en août. Il faut également éviter de confier la gestion de ses biens à une agence afin de ne pas se faire facturer plusieurs centaines d’euros à chaque relocation. Il est important de savoir que le prix au mètre carré est plus cher pour les petites surfaces que pour les grandes. Les petits biens sont donc moins rentables que les grands.

Gérer des biens immobiliers signifie qu’il faut être en mesure de gérer les problèmes qui en découlent. C’est le prix à payer pour s’enrichir. Si vous en êtes capable, vous pouvez faire grossir rapidement votre patrimoine et devenir rentier. Il faut se dire que gérer les problèmes de ses locataires, c’est gérer les problèmes des personnes qui nous permettent de devenir riches.

L’importance de la négociation

Pour obtenir un cashflow important, il est important de négocier. Toutes les négociations n’aboutissent pas à chaque fois, mais il faut essayer. Certains investisseurs obtiennent parfois jusqu’à 30 %, il ne faut donc pas hésiter. Pour mener à bien les négociations, il est possible de trouver des conseils sur internet ou de s’inscrire à une formation. La plupart des formations à la négociation dans l’immobilier sont payantes, mais elles doivent vous permettre de faire baisser sensiblement le prix d’achat de vos futurs biens.

 

Se désendetter

Lorsque l’on se lance dans des investissements immobiliers locatifs, on se rend rapidement compte qu’il est possible de gagner plus que ce que l’on avait escompté. En effet, il est possible de racheter ses prêts immobiliers, notamment lorsque les taux sont au plus bas, afin d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts. Cela permet de faire baisser ses mensualités. Pour accélérer son désendettement, il est également possible de vendre un ou plusieurs de ses biens. Mais cela induit une perte au niveau de l’encaissement des loyers.

 

Se constituer une rente

En règle générale, il est nécessaire d’encaisser 2 euros de loyer pour obtenir 1 euro de rente, notamment en raison des impôts et des charges qui incombent aux propriétaires. Par conséquent, si vous souhaitez obtenir 2000 euros de rente, vous devez encaisser pour 4000 euros de loyer. Il faut donc posséder un patrimoine immobilier constitué de plusieurs appartements ou de petits immeubles pour parvenir à cet objectif. Plus votre objectif de rente sera élevé, plus votre patrimoine immobilier devra être conséquent. Comme un patrimoine immobilier se constitue généralement de manière progressive, il est important de commencer à investir le plus tôt possible.

Investir dans l’immobilier locatif permet donc de devenir facilement rentier. Il est toutefois conseillé de commencer à investir lorsque l’on est jeune et de connaitre la fiscalité liée à l’investissement immobilier. Il faut se concentrer sur la rentabilité de chaque bien que l’on acquiert, privilégier l’ancien, savoir déléguer et savoir négocier avec les vendeurs. C’est en maitrisant ces paramètres que vous serez en mesure d’obtenir une rente satisfaisante grâce à l’immobilier locatif.