Immobilier : commencer par des petits investissements

L’investissement immobilier n’est pas réservé qu’aux gros promoteurs. Au contraire, il y a une place pour des petits investissements ouverts aux budgets plus modestes, avec à la clé la possibilité de transformer un petit investissement en un investissement un peu plus conséquent. Pour autant, il n’est pas simple de savoir comment s’y prendre lorsqu’on n’est pas habitué à ce genre d’opérations. Faut-il commencer par très petit, ou par des surfaces moyennes ? Faut-il investir dans les parts d’une société immobilière, ou dans de la pierre ? Comment procéder concrètement ?

Pourquoi commencer par des petits investissements ?

Avant de commencer à faire de petits investissements, il faut d’abord être convaincu que commencer par de petits investissements est une bonne chose. Il y a plusieurs raisons solides de débuter par de petits investissements qu’il faut passer en revue pour se faire une opinion.

La rentabilité est supérieure sur les petites surfaces

Qui dit petit investissement dit petite surface. Et l’intérêt des petites surfaces comme les parkings ou les studios, c’est que leur rendement est supérieur à celui des grandes surfaces. Faire un petit investissement n’est donc pas une action dénuée de logique, au contraire. Des investisseurs avec un budget conséquent font le choix de ne faire que de petits investissements afin d’en tirer le maximum de profits. Un petit investisseur est donc bien avisé d’imiter les investisseurs plus expérimentés.

Cela permet de gagner en expérience

Pour un investisseur néophyte, commencer par un petit investissement est un bon début, car en cas de problème, le risque pris est moins élevé. C’est donc une bonne façon d’apprendre les subtilités de l’investissement immobilier tout en gardant une certaine sécurité. Il n’y a pas de meilleur apprentissage que la pratique elle-même, alors autant apprendre tout en se prémunissant de risques trop importants. D’autant qu’on apprend aussi par nos échecs.

Diversification des investissements

En respect de la maxime selon laquelle il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, faire de petits investissements permet de diluer le risque entre tous les biens acquis. Lorsqu’on débute et qu’on ne connaît pas encore les ficelles de l’investissement, cet aspect des choses est primordial. En effet, commencer par un gros investissement implique de tout miser sur une seule cible, au risque de se tromper et de perdre gros. Dans le cas d’une diversification, qui ne rapporte pas sera compensé par un autre investissement qui rapporte, ce qui permettra de sauver le portefeuille de l’investisseur.

Les impôts seront moins importants

De petits investissements immobiliers sont susceptibles de coûter moins d’impôts (surtout fonciers) que les gros investissements. C’est une donnée à considérer alors que la fiscalité a tendance à s’alourdir et où la tendance semble être à imposer encore plus les propriétaires immobiliers au niveau local, avec l’Etat qui délègue de plus en plus de compétences aux collectivités locales.

Le financement est plus aisé

Pour les petits budgets, commencer par des petits investissements est moins un choix qu’une nécessité. C’est la seule possibilité d’investissement qui leur est accessible, soit parce qu’ils n’ont pas la mise de départ, soit parce qu’ils ne peuvent emprunter qu’une mise de départ pour de petits investissements immobiliers. Les petits budgets commenceront nécessairement par de petits investissements, ce qui n’est pas une mauvaise chose en soi compte tenu des différents arguments déjà exposés. En plus, avec les taux actuels qui sont inférieurs à 2 % (en 2017), il est possible d’obtenir un crédit plus facilement qu’avec des taux plus élevés, c’est donc le moment.

En cas de problème, la revente est plus facile

Rien de pire que de faire un investissement immobilier, de se rendre compte que le rendement attendu n’est pas au rendez-vous, et en plus d’avoir des difficultés à revendre le bien. Le temps de revendre le bien, les frais continuent et toute personne n’a pas forcément les finances pour assumer de tels coûts. Un petit investissement immobilier est protecteur en la matière, puisque peu onéreux, il a pour qualité de se revendre plus facilement, certes sans forcément dégager une plus-value mirobolante. Mais au moins, la mise de départ est peu ou prou sauvée, et l’investisseur peut se lancer serein dans un tel investissement en se rassurant sur sa capacité à revenir sur sa décision.

Par quels investissements commencer ?

Se dire qu’il faut commencer petit, c’est bien, mais cela n’éclaire par sur quels types d’investissements sont à privilégier pour débuter. Il n’y a pas qu’un seul choix disponible pour qui veut commencer à investir, ce qui permet de choisir une modalité d’investissement qui nous correspond le mieux.

Le parking

C’est un investissement qui peut parfois rebuter, car il n’a pas comme qualité d’être en soi un logement. Pour autant, dans l’optique de commencer à investir, le parking est un excellent compromis. Il est très peu cher, puisque son prix peut varier de quelques milliers d’euros à quelques dizaines de milliers d’euros, c’est-à-dire moins cher qu’une chambre ou qu’un studio. C’est un investissement accessible au plus grand nombre et c’est une bonne façon de commencer à investir sans prendre trop de risques, car les risques de dégradations sont assez minimes. La rentabilité d’un parking bien situé est très élevée, de l’ordre de 7 %.

Pour ceux qui n’ont pas beaucoup de moyens, le parking est la solution pour commencer à investir, et progressivement augmenter sa mise pour peut-être acquérir un bien plus onéreux. En cas de problème ou si l’on change d’avis, il est aussi plus simple de vendre un parking vu le ticket d’entrée modeste.

Le studio

Le studio est un compromis entre le parking, qui ne permet pas d’y loger quelqu’un, et un appartement plus grand, dont le prix n’est forcément pas le même. Peu cher à l’achat, même si le ticket d’entrée est déjà conséquent, la rentabilité d’un studio est forte, autour de 5-7 %. De plus, contrairement au parking, un studio peut être éligible aux programmes de défiscalisation. C’est aussi un investissement qui dépasse la dimension économique, puisqu’on peut aussi y loger ses enfants ou soi-même en cas de besoin (même si le but est tout de même d’investir !). Psychologiquement, cela compte.

Le local commercial

Un local commercial de taille modeste peut constituer un petit investissement. Lorsque le local est bien situé, la rentabilité peut monter jusqu’à 8 %, sachant que la fourchette de rentabilité s’étend de 4 à 8 %. Le bail commercial dure 3, 6 ou 9 ans, ce qui est une sécurité.

La chambre d’étudiant

La pénurie de chambres étudiantes a créé une opportunité d’investissement intéressante, par ailleurs portée par des mesures de défiscalisation (qui imposent une location de 9 ans minimum). Ici, il s’agit de signer un bail commercial avec un gestionnaire qui gérera donc la chambre, et reversera les loyers au propriétaire. Toutefois, la rentabilité brute est inférieure à celle d’un studio ou d’un parking.

La chambre de maison de retraite

Suivant la même logique que les chambres étudiantes, les gestionnaires de maisons de retraite médicalisées ou EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) offrent la possibilité d’investir dans une chambre. Là encore, cela implique de signer un bail commercial avec un gestionnaire sur une longue durée, en échange de quoi le propriétaire perçoit des loyers.

L’investissement « papier »

Cette modalité d’investissement, moins conventionnelle que les autres exemples cités, permet aux personnes souhaitant commencer à investir par de petits investissements, à le faire avec un ticket d’entrée vraiment très bas. Par exemple, l’achat de parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir très peu, avec un rendement brut de l’ordre de 4-5 %, ce qui est très honorable. Le point positif est que ce genre d’investissement est relativement peu chronophage, l’investisseur place sa mise et reçoit en contrepartie des dividendes. Nul besoin d’être un expert pour investir de cette manière.

Une SCPI est une forme juridique qui possède de nombreux biens immobiliers, et où les investisseurs détiennent des actions leur rapportant des dividendes. Ce n’est pas un investissement direct. Les risques sont dilués entre plusieurs biens, ce qui est une sécurité supplémentaire. Par ailleurs, se retirer d’une SCPI se relève très simple la plupart du temps, puisque la société de gestion de la SCPI rachète les parts pour ensuite les revendre de nouveau. Néanmoins, le défaut de la SCPI est que cet investissement est très théorique, et ressemble plus à l’achat de parts dans une société qu’à un investissement immobilier classique. On n’est pas mieux armé pour investir dans l’immobilier après avoir investi dans une SCPI.

Comment commencer à investir ?

Lorsqu’on débute, il n’est pas aisé de se lancer, surtout lorsqu’on investit de l’argent. Difficile d’être rationnel au moment d’investir, car cela engendre une certaine anxiété qui est tout à fait naturelle, et qui bride nos capacités cognitives. C’est pourquoi il faut lister les actions impératives à respecter pour débuter dans l’investissement immobilier, afin de ne pas se laisser entraîner dans des situations déplaisantes.

Choisir le bien qui convient

Avant d’investir, il faut choisir. C’est un acte extrêmement important, car de ce choix dépend le succès de l’investissement. Mieux vaut bien commencer, et par conséquent, l’investisseur doit choisir un bien qui soit suffisamment attractif pour trouver des locataires. De ce choix dépend clairement le rendement futur de l’investissement. Il vaut mieux donc éviter les biens mal situés, atypiques au mauvais sens du terme, et avec beaucoup de travaux à prévoir. Un logement éloigné de tout, par exemple, est à éviter. Quoi qu’il en soit, il ne faut pas hésiter à visiter un maximum de biens avant de se décider ; se jeter sur le premier bien venu peut être dangereux.

Garder le cap : commencer par un petit investissement

Cela peut sembler absurde, mais au contact d’agences immobilières, celles-ci peuvent tenter de nous amener à acquérir un bien que nous ne souhaitons pas forcément, parce que c’est dans leur intérêt. Il faut bien garder à l’esprit la cible de l’investissement, et rester sur un petit investissement, pour ne pas se retrouver en difficulté par la suite.

Monter un plan de financement

Sans financement, pas d’investissement. Il faut donc trouver les fonds nécessaires à l’investissement : soit un apport personnel, soit un prêt bancaire. Il est important de bien ficeler son plan de financement, faute de quoi le rendement du bien sera amoindri, ou pire, l’investissement ne sera pas durable. En principe, investir dans de petits investissements doit prémunir l’investisseur de gros désagréments, mais il faut veiller à ne pas investir plus qu’il n’est raisonnable.

Bien calculer la rentabilité

Il est assez difficile de prévoir tous les coûts, mais il vaut mieux calculer la rentabilité en prenant une hypothèse pessimiste. La formule de base est la rentabilité locative brute (RLB) :

Montant du loyer mensuel x 12

————————————————————————– x 100 = RLB

Prix d’achat du bien

Cela ne donne qu’une idée approximative. Pour avoir une idée claire, il faut déduire du loyer tous les coûts et éventuellement rajouter les déductions fiscales.

Se baser sur le ratio prix / loyer est aussi un indicateur important, puisqu’il exprime le prix du bien en nombre de mois de loyers.

Se faire aider

Parfois, il vaut mieux faire appel à un professionnel que se débrouiller tout seul, au risque de commettre des erreurs qui couteront cher en bout de course. A fortiori lorsqu’on débute, l’aide d’un professionnel n’est pas de trop pour éviter les mauvaises surprises. Cela peut constituer un coût supplémentaire, mais ce coût sera amorti si l’investissement est de qualité, et il sera aussi amorti si le conseil fait éviter l’acquisition d’un bien douteux.

Prévoir les risques et s’en protéger

Malheureusement, en étant réaliste, il devient évident que tout investissement implique une part de risque. Par conséquent, il vaut mieux s’y confronter et bien les connaître afin d’y être au moins préparé, sinon protégé. Dans l’hypothèse d’un investissement locatif, il vaut mieux savoir que la location d’un bien de petite surface peut présenter un risque d’impayés, et prendre une assurance impayés au cas où un locataire ne paierait pas ses loyers.