A l’image des autres placements immobiliers, l’investissement dans les immeubles de rapport permet de générer des revenus passifs. C’est également l’une des meilleures stratégies pour se construire un patrimoine et devenir rentier à long terme. Outre les revenus locatifs, cet investissement peut générer une plus-value intéressante en cas de revente de l’immeuble.
Immeubles de rapport : définition
L’immeuble de rapport est un type de construction qui comprend au moins deux lots. Il est apparu en France dès le 18ème siècle afin de densifier le tissu urbain. Il est également appelé immeuble à loyer, immeuble locatif, hôtel de rapport, et maison de rapport. L’immeuble de rapport est nommé ainsi car il « rapporte de l’argent » à son propriétaire (personne physique ou morale). Il n’est pas toujours un immeuble divisé en appartement. Il peut donc s’agir d’un petit hôtel ou d’une grande maison.
L’investissement dans un immeuble locatif consiste à construire ou acquérir un immeuble subdivisé en plusieurs lots pour le mettre en location. La mise en location concerne bien évidemment les logements contenus dans les lots subdivisés. Ainsi, le propriétaire, ou son mandataire, doit signer un contrat de bail avec chaque locataire d’un logement contenu dans l’immeuble locatif.
Les modalités et clauses des contrats de bail varient en fonction du type de location. En principe, le propriétaire peut opter pour une location vide ou bien meublée. Il peut également mandater une autre personne physique ou morale telle qu’une agence immobilière par exemple pour gérer son investissement locatif. Il s’agit donc d’un investissement immobilier qui a pour objectif d’acquérir un patrimoine et de générer des revenus locatifs récurrents.
Les avantages d’un immeuble de rapport
L’acquisition d’un immeuble locatif représente une forme d’investissement immobilier très rentable. C’est un placement financier qui offre généralement une rentabilité de 8 à 10 %. Il permet également de générer des revenus stables et récurrents. Outre le rapport locatif élevé, l’investissement dans un immeuble locatif offre plusieurs avantages.
D’abord, il est plus facile de financer l’achat d’une maison de rapport grâce aux prêts immobiliers. L’acquisition d’un immeuble locatif permet d’avoir un prix au mètre carré légèrement inférieur à celui d’un logement individuel. De plus, une transaction unique permet de réduire les couts annexes tels que les frais de notaire ou les primes d’assurance. Cet investissement permet également d’avoir des impôts fonciers moins importants et de réduire les frais de syndic.
Lors des travaux de rénovation, le propriétaire peut négocier des prix intéressants car la surface à traiter est grande. S’il réalise lui-même la gestion de son investissement, ses déplacements seront limités car tous les logements locatifs se trouvent dans un seul immeuble. La réduction de l’ensemble des frais liés à la gestion locative permet donc d’améliorer davantage la rentabilité de l’investissement.
A cela s’ajoute le fait que le risque de vacance est très limité dans un immeuble de rapport. En effet, le propriétaire met en locations plusieurs logements contenus dans un seul immeuble. La multiplicité des locataires permet donc de répartir le risque et de réduire l’impact d’une éventuelle vacance de logements. Même lorsqu’un locataire quitte son logement, les autres vont continuer à verser les loyers. Par conséquent, l’impact d’une éventuelle vacance sera amorti.
De même, le risque d’impayés est également ventilé sur l’ensemble des logements mis en location. Ce risque a donc moins d’impact que dans un logement individuel par exemple. Cela dit l’acquisition d’un immeuble collectif est un investissement délicat qui nécessite une bonne capacité financière. L’investisseur doit être capable de faire une bonne analyse du marché de l’immobilier pour savoir dénicher les bonnes affaires. Il doit également être disponible pour gérer éventuellement les doléances des locataires et les imprévus.
Il est donc recommandé d’avoir des connaissances suffisantes dans le secteur de l’immobilier avant d’investir dans un immeuble locatif. En outre, il faut disposer d’un large réseau professionnel incluant des agents immobiliers, artisans, opérateurs BTP…etc. Finalement, l’investisseur dans un immeuble de rapport doit affiner sa stratégie immobilière et savoir prendre les bonnes décisions.
Estimer la valeur d’un immeuble de rapport
A l’image de tous les investissements immobiliers, l’immeuble de rapport se distingue par un effet de levier intéressant. Il permet donc de se construire un patrimoine et de générer des revenus passifs stables et durables. Lorsque cet investissement est bien géré, le propriétaire peut surement devenir rentier et assurer son indépendance financière.
Cela dit, l’intérêt de l’immeuble de rapport ne réside pas uniquement dans l’activité locative mais également dans la plus-value générée par la revente. Il est donc possible de revendre un immeuble de rapport pour financer d’autres investissements plus intéressants. Mais avant de vendre, il convient d’abord d’évaluer la valeur du bien immobilier.
En général, un immeuble locatif n’est pas évalué uniquement en fonction de son emplacement mais également en fonction de sa rentabilité. A la différence d’un logement individuel, un immeuble de rapport est acheté principalement pour son rendement locatif. Plus ce rendement est élevé, plus l’immeuble est valorisé. Lors de la mise en vente, il est donc nécessaire de prendre en considération ce facteur dans l’évaluation du prix de vente.
En outre, il est important d’utiliser les méthodes d’évaluation qui conviennent le mieux pour un immeuble de rapport. Dans ce contexte, la méthode d’évaluation par comparaison et la méthode d’évaluation par le revenu restent les meilleures à adopter. Par ailleurs, le vendeur peut toujours améliorer la valeur de son immeuble en diversifiant les types de surfaces. Pour trouver des acheteurs potentiels, le vendeur peut soit prospecter lui-même soit passer par une agence immobilière.
Les conditions à respecter
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son immeuble locatif, il doit impérativement respecter certaines dispositions légales. En effet, les articles L 271-4 à L 271-6 du Code de la construction exigent la réalisation d’un dossier technique. Ce dossier doit comporter tous les diagnostics obligatoires et doit être annexé à l’acte de vente. En outre, lorsque les logements sont occupés, le propriétaire est tenu de respecter les droits des locataires notamment le droit de préemption.
Les diagnostics obligatoires
Conformément à la loi de Construction et de l’habitation, le propriétaire est tenu de réaliser une expertise technique lors de la vente. Dans le cas d’une vente en bloc, cette expertise doit porter sur l’ensemble du bâtiment. En revanche, si l’immeuble locatif est vendu au fil de l’eau ou à la découpe, l’expertise concerne uniquement les logements vendus.
Depuis le 1er Novembre 2007, le vendeur est obligé d’annexer le dossier de diagnostic technique (DDT) à l’acte de vente. En faisant ainsi, le vendeur ne sera pas responsable des vices cachés découverts éventuellement après la vente. Par contre, s’il ne réalise pas le dossier technique, il serait tenu responsable de tout défaut non visible lors de la vente. De manière générale, le dossier technique doit comporter huit diagnostic obligatoires :
- Le diagnostic amiante mentionné à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique.
- Le diagnostic plomb mentionné aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique.
- Le diagnostic installation de gaz mentionné à l’article L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation.
- Le diagnostic installation d’électricité mentionné à l’article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation.
- Le diagnostic des installations d’assainissement mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.
- Le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation.
- Le diagnostic termites mentionné à l’article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation.
- Dans certaines zones, le diagnostic lié aux risques naturels et technologiques prévu à l’article L. 125-5 du code de l’environnement.
Le droit de préemption
En principe, le propriétaire peut à tout moment décider de vendre son immeuble locatif à qui il le souhaite. Néanmoins, lorsque les logements sont occupés par des locataires, il y’a certaines exceptions. En effet, la loi accorde à tout locataire un droit de préemption si le propriétaire décide de vendre un logement mis en location. Ce droit légal donne au locataire le privilège d’acquérir le logement en priorité à tout autre acheteur. Quel que soit le mode de vente choisi par le propriétaire, celui-ci est tenu de respecter cette procédure.
L’objectif principal de cette réglementation est de protéger le locataire. Cependant, du point de vue du propriétaire, le droit de préemption représente un alourdissement de la procédure de vente. En outre, le droit de préemption permet au locataire de bénéficier d’une décote qui varie entre 3 et 25%. Plus le locataire est ancien, plus la décote est importante.
Dans la pratique, le propriétaire doit aviser le locataire de son intention de vendre son immeuble. Pour ce faire, il doit lui adresser une lettre de résiliation par voie recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit être accompagnée de l’offre de vente du propriétaire spécifiant le prix et les conditions de vente. La loi exige que la lettre contienne également les cinq alinéas de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
Après la réception de la lettre, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour exprimer sa décision. Si le propriétaire décide de vendre le logement libre, alors le locataire doit soit acheter le logement soit le quitter. En revanche, si le propriétaire décide de vendre le logement occupé, alors le locataire peut rester dans le logement. Dans ce cas, un nouveau contrat de bail doit être signé avec l’acquéreur de l’immeuble à rapport.
Immeubles de rapport : les différents modes de vente
Le propriétaire d’un immeuble de rapport a plusieurs options pour vendre son bien. De manière générale, on compte trois méthodes de vente : la vente en bloc, la vente au fil de l’eau, et la vente à la découpe.
La vente en bloc
La vente en bloc consiste à trouver un acquéreur qui accepte d’acheter l’immeuble dans son intégralité en une seule fois. Bien que cette méthode soit la plus facile pour vendre un immeuble locatif, elle n’est certainement pas la plus rentable.
En effet, les acheteurs ont tendance à pratiquer une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur globale des logements. Cette décote est justifiée par le caractère hétérogène des lots en termes de tailles, occupation, et rendement locatif. Cela dit, la vente en bloc permet de réduire légèrement les frais d’acte et les honoraires de syndic.
Vente au fil de l’eau
En principe, cette méthode consiste à vendre l’immeuble logement par logement au fur et à mesure des départs des locataires. Par rapport aux autres méthodes, ce mode de vente pose peu de contraintes notamment en termes de respect des droits des locataires. En effet, la loi a prévu plusieurs dispositifs légaux pour protéger les locataires en cas de mise en vente des logements loués.
Lors de la vente au fil de l’eau, les logements sont libres de toute occupation car les locataires ont déjà délivré congé. Dans ce cas, il n’existe aucun locataire à protéger. Le propriétaire a donc plus de liberté pour vendre ses logements. Dans la pratique, la vente au fil de l’eau nécessite de soumettre l’immeuble locatif au régime juridique de la copropriété. Ainsi, le propriétaire initial doit mettre en place un état descriptif de division et établir un règlement de copropriété. Pour ce faire, il doit notamment avoir recours aux services d’un notaire et d’un géomètre.
La vente au fil de l’eau est sans aucun doute celle qui offre la meilleure rentabilité. Néanmoins, elle est la plus lente car les ventes n’interviennent qu’après les départs des locataires. Il n’y a donc aucune limite dans le temps pour conclure la vente, laquelle est dans ce cas imprévisible. Cette méthode convient uniquement si l’on veut générer le maximum de bénéfices sans pour autant avoir besoin de liquidités à court terme.
Vente à la découpe
Le principe de la vente à la découpe est similaire à celui de la vente au fil de l’eau. Elle consiste donc à la mise en vente de tous les logements contenus dans l’immeuble locatif de manière individuelle. Cependant, la vente à la découpe concerne aussi bien les logements vacants que les logements occupés.
Comparée à la vente au fil de l’eau, la vente à la découpe est plus rapide. Elle offre également un niveau de rentabilité supérieur à celui de la vente en bloc. Cette méthode a eu ses heures de gloire dans le passé. Néanmoins, elle s’est limitée à cause des réglementations visant à protéger les locataires en cas de vente de leurs logements.
Immeubles de rapport : ce qu’il faut bien retenir
La mise en vente des immeubles de rapport peut générer une plus-value intéressante. En général, il y’a trois modes de vente : la vente en bloc, la vente au fil de l’eau, et la vente à la découpe. Avant de vendre un immeuble locatif, il convient de réaliser tous les diagnostics obligatoires. En outre, il faut éventuellement respecter les droits des locataires notamment le droit de préemption.
