De nombreux propriétaires optent chaque année pour la vente de leurs biens immobiliers. Bien que le marché soit plus limité que celui des logements individuels, un immeuble locatif peut rapporter une plus-value intéressante. Cela dit, avant de mettre un immeuble de rapport à vendre il faut d’abord définir ses besoins en termes d’investissement.

Immeuble de rapport à vendre ou à conserver ?

L’effervescence du marché locatif pousse de nombreux investisseurs à acheter des immeubles de rapport. En effet, le marché locatif représente toujours une bonne opportunité d’investissement. Selon les statistiques 2016 de l’Insee, seulement 58 % des ménages français sont propriétaires de leur habitation principale.  Ainsi, 42 % des ménages sont des locataires. Dans ce contexte, l’acquisition d’un immeuble de rapport permet de disposer de plusieurs logements locatifs et éventuellement de petits commerces.

Outre la constitution d’un actif immobilier, la mise en location des logements contenus dans un immeuble permet de générer des revenus passifs. En règle générale, l’investissement dans un immeuble locatif doit faire partie d’une stratégie immobilière globale. Cette stratégie doit tenir compte de l’évolution du marché locatif. On peut donc facilement comprendre l’intérêt pour un investisseur d’acheter un immeuble locatif. C’est un actif toujours convoité malgré les difficultés liées à la gestion locative, laquelle est plus exigeante que pour un logement individuel.

L’investisseur doit être très attentif aux tendances du marché et savoir mener une veille immobilière intelligente. Ainsi, il doit évaluer constamment la rentabilité de son immeuble de rapport en fonction de l’évolution du marché locatif. Pour savoir s’il faut vendre un immeuble locatif ou le conserver, il faut d’abord définir ses besoins en termes d’investissement.

Si l’investisseur dispose d’autres options d’investissement plus intéressantes, il serait judicieux de vendre l’immeuble afin de trouver les moyens de financement nécessaires. Dans la pratique l’investisseur doit définir la valeur patrimoniale nette d’impôts de son immeuble de rapport.

Plusieurs simulateurs existent pour cet effet sur le web et permettent d’estimer la valeur vénale de l’immobilier. Ils peuvent également aider à estimer la valeur de la plus-value immobilière et celle des impôts à payer. A la lumière de cette estimation, l’investisseur peut savoir si la plus-value potentielle de son immeuble est intéressante ou non.

Par ailleurs, il est possible qu’un immeuble locatif perde de rentabilité pour diverses raisons. Il se peut par exemple que les charges liées à la gestion locative soient très élevées et réduisent donc le rendement de l’immeuble. En outre, un changement dans les dispositifs fiscaux relatifs à l’activité locative peut également affecter la rentabilité d’un immeuble de rapport.

Dans le cas d’une rentabilité locative médiocre, il est également plus judicieux de vendre l’immeuble et de réinvestir dans un autre bien. Par contre, si l’immeuble est rentable, et si l’investisseur n’a pas encore développé d’autres plans d’investissement, il serait plus judicieux de conserver l’immeuble.

 

Vendre un immeuble de rapport : le bon moment

La mise en vente d’un immeuble locatif est une décision qui doit se faire en tenant compte de plusieurs paramètres. En effet, il s’agit d’un actif moins liquide que d’autres placements financiers, ce qui nécessite une gestion particulière. Si l’investisseur n’a pas besoin de liquidités à court terme, il sera toujours en position de force lors des négociations. Il peut donc vendre son immeuble- logement par logement- après le départ des locataires.

Cette méthode lui permettra de générer plus de bénéfice et de choisir librement le moment opportun pour vendre son immeuble. Par contre, si l’investisseur a des besoins urgents de liquidités, il sera obligé de vendre son immeuble en bloc, le plus rapidement possible. Dans ce cas, il doit s’attendre à un taux de rentabilité inférieur à celui d’une vente au fil de l’eau.

La vente à la découpe reste une option à mi-chemin qui permet de générer plus de bénéfice que la vente en bloc. Elle est également plus rapide que la vente au fil de l’eau. Le paramètre le plus important à gérer est donc le niveau d’urgence en termes de besoin de liquidités.

C’est finalement ce paramètre qui définit le plus le moment de la vente. En outre, en assurant une veille immobilière permanente, l’investisseur peut éventuellement saisir les bonnes opportunités qui s’offrent sur le marché. Dans tous les cas, il doit disposer de bonnes capacités de négociation afin de mieux rentabiliser la vente de son immeuble.

Rénover avant de vendre : est-ce une bonne option ?

Avant de vendre un immeuble locatif, il est important d’effectuer tous les travaux de rénovation nécessaires. Cela permet d’augmenter sensiblement la valeur vénale de l’immeuble et de le rendre plus attractif. En général, un immeuble locatif en très bon état permet de réaliser une bonne transaction et de raccourcir le délai de la vente. Autrement dit, un immeuble refait à neuf se vend plus cher et plus facilement qu’un immeuble mal entretenu.

Cela dit, il faut savoir que la rénovation esthétique est toujours subjective. En effet, les acquéreurs ont souvent tendance à réaliser également des travaux de rénovation en fonction de leurs gouts et de leurs choix. Il serait donc plus pratique de se limiter aux travaux nécessaires comme la peinture ou éventuellement les travaux de plomberie. Il faut également veiller à rester neutre par rapport au choix des couleurs et des matériaux.

D’ailleurs, des travaux de rénovation lourds peuvent représenter jusqu’à 6% du prix de vente d’un immeuble locatif. Plus le chantier est important, plus les frais de rénovation sont difficiles à évaluer avec précision.

De toute manière, le propriétaire est tenu de réaliser de nombreux diagnostics visant à évaluer l’état de l’immeuble. Parmi ces diagnostics on peut citer le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic électricité, le diagnostic gaz, le diagnostic assainissement…etc.  En réalisant l’expertise nécessaire, le propriétaire peut évaluer avec précision les besoins en termes de rénovation.

Il peut ensuite faire une liste de tous les travaux nécessaires et demander des devis auprès de plusieurs professionnels et artisans. En comparant les différents devis, le propriétaire peut donc choisir les opérateurs ayant le meilleur rapport qualité/prix. La taille de l’immeuble peut éventuellement permettre de bénéficier de réductions intéressantes sur les prix des matériaux et les prestations de services.

Une autre option consiste à vendre l’immeuble tel qu’il est au prix du marché diminué du cout global des travaux. Bien que cette méthode permette de se libérer des contraintes liées à la rénovation, elle présente quelques inconvénients. En effet, à moins d’être un fin négociateur, il est toujours difficile de réaliser une bonne transaction avec un immeuble mal entretenu. Les acheteurs surestiment souvent les couts de rénovation à réaliser. Par conséquent, ils appliquent des décotes très élevées.

Ainsi, le prix de vente sera souvent ramené à la baisse. Dans ce cas, le vendeur risque de ne pas réaliser la plus-value attendue de son bien immobilier. La meilleure stratégie à suivre serait donc de réaliser des travaux légers pour laisser l’impression d’un immeuble bien entretenu.

D’abord, cela permet de réaliser des économies sur les frais de rénovation. Ensuite, cela permet de rester neutre par rapport aux choix de l’acquéreur en termes de couleurs et de matériaux. Enfin, c’est une manière pour le vendeur de négocier en position de force et de se protéger contre toute décote élevée.

 

Prospecter soi-même les acheteurs potentiels

Pour vendre son immeuble de rapport, il est nécessaire de faire une prospection pour attirer les acheteurs potentiels. Pour cet effet, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour mener sa prospection. Par exemple, l’immeuble locatif à vendre peut faire l’objet d’une petite annonce à paraitre dans les médias spécialisés de l’immobilier. De même, le propriétaire peut consulter les annonces via les divers journaux et magazines généralistes ou spécialisés.

Le développement des sites web spécialisés dans l’immobilier a également facilité la prospection. Que ce soit au niveau de l’achat ou de la vente, les investisseurs peuvent dénicher de bonnes affaires sur le net. Enfin, le bouche à oreille reste le moyen le plus efficace pour trouver des acheteurs potentiels. Il faut savoir que la plupart des transactions immobilières sont réalisées suite à des recommandations d’amis ou de partenaires professionnels. D’où l’importance de développer et d’entretenir un bon réseau professionnel.

Prendre une agence immobilière

De manière générale, les agents immobiliers sont en contact permanent avec les intervenants du secteur immobilier et connaissement très bien le marché. Ils sont donc en mesure d’aider un vendeur à trouver des acheteurs potentiels à travers l’élaboration d’une stratégie de vente plus efficace.  Malgré les frais engendrés par l’intervention d’un agent immobilier, il est donc plus pratique de passer par une agence immobilière.

Qu’il s’agisse de vendre ou d’acheter un immeuble de rapport, l’agence immobilière propose de nombreux services d’accompagnement tout au long du processus. Elle peut gérer tous les aspects administratifs et fiscaux liés à la vente, de la prospection jusqu’à la signature du contrat de vente. En outre, elle peut réaliser une évaluation pertinente de l’immeuble et proposer les bonnes alternatives en fonction des tendances du marché.

L’agence immobilière peut également aider l’investisseur à obtenir des prix plus intéressants et à optimiser la rentabilité de son investissement. D’autant plus qu’elle dispose de plusieurs canaux de diffusion et d’outils de communication pour trouver les bons acheteurs. Par exemple, une agence immobilière peut facilement cibler des acheteurs professionnels via ses relations clients ou celles des autres agences partenaires. Grâce à ses multiples relations professionnelles, elle peut donc vendre plus rapidement un immeuble locatif surtout en période de crise.

Optimisation fiscale de la vente d’un immeuble de rapport

En dehors de quelques rares conditions où le propriétaire peut bénéficier d’une exonération fiscale, la vente d’un immeuble locatif est soumise à l’impôt. Avant de vendre son immeuble de rapport, il faut d’abord évaluer les impôts sur la plus-value immobilière ainsi que les prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente net et le prix d’acquisition de l’immeuble. Le prix de vente net correspond au prix de vente brut moins les frais de cession et la TVA. Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat auquel s’ajoutent les frais d’enregistrement réels. Le prix d’acquisition peut également être majoré des frais dépensés pour des travaux de construction ou de rénovation. Dans ce cas, ces frais ne doivent pas avoir fait l’objet d’une déduction antérieure de l’impôt sur le revenu.

En outre, le vendeur doit présenter tous les justificatifs nécessaires tels que des factures (avec TVA) d’achat de matériaux ou de services. Lors de la vente d’un immeuble locatif, l’imposition concerne donc la plus-value engendrée par la transaction. Le taux d’imposition varie en fonction du statut du vendeur. Dans la plupart des cas, la vente doit être conclue devant un notaire qui se charge d’accomplir les formalités de déclaration et de paiement.

En général, si le vendeur est une personne physique, il bénéficie de plusieurs abattements sur la plus-value tels que l’abattement pour durée de détention. Après la déduction des divers abattements, la plus-value est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %. Le vendeur doit également s’acquitter des prélèvements sociaux à hauteur d’un taux global de 15.5 %. Lorsque la plus-value dépasse 50.000 €, le vendeur doit éventuellement payer la taxe sur les plus-values immobilières élevées (2 à 6 %).

Si la vente est réalisée par une Société Civile Immobilière (SCI), le système d’imposition varie en fonction du régime fiscal de la société. Les sociétés soumises à l’IR ne paient pas directement la taxe sur la plus-value. Ce sont bien les actionnaires qui doivent le faire, chacun à concurrence de sa fraction de parts dans le capital de la société.

Par contre, pour une SCI soumise à l’IS, la plus-value est imposée en tant que plus-value professionnelle. Elle ne bénéficie d’aucun abattement et s’ajoute aux résultats de la société. A la fin de l’exercice comptable, les bénéfices dégagés de la société sont soumis à l’IS (33.33 %). La base imposable de la plus-value est donc plus grande pour une SCI soumise à l’IS.

Cependant, la comptabilisation des charges réelles permet éventuellement d’optimiser le résultat financier de la société. Il est donc évident que le vendeur doit bien étudier le montage fiscal adéquat pour optimiser fiscalement la vente de son immeuble.

Immeuble de rapport à vendre : conclusion

Avant de mettre son immeuble de rapport à vendre, il est important d’évaluer sa rentabilité financière. Le vendeur doit également évaluer la plus-value espérée de la revente. Il peut réaliser soi-même la prospection des acheteurs potentiels ou mandater une agence immobilière pour le faire. En définitive, il doit veiller à l’optimisation fiscale de la vente en optant pour le montage fiscal adéquat.