Se loger est un besoin vital pour l’homme. Le marché de l’immobiliser est donc une opportunité d’investissement juteux, pour peu qu’on sache faire le bon choix. Malgré cela, un type de bien immobilier pourtant très intéressant, reste délaissé par les investisseurs. Acheter un immeuble de rapport. Si vous souhaitez en acquérir un, ce guide est le votre !

Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ?

On rappelle qu’un immeuble de rapport est un ensemble de logements appartenant à une même personne. Cette personne peut être physique (un rentier immobilier) ou morale (une Société Civile Immobilière ou SCI par exemple). Un immeuble de rapport est souvent utilisé à des fins de location, la différence étant que plusieurs appartements sont abrités par le même immeuble.

Il parait difficile et couteux de s’investir dans l’achat d’un immeuble de rapport mais avec la bonne technique, on peut considérablement augmenter les gains espérés par rapport à un investissement locatif dans un appartement ou une maison. Mais acheter un immeuble de rapport doit être totalement dissocié de l’achat d’une maison ou d’un appartement pour le mettre en location. Ces deux types d’investissement n’ont pour point commun que l’action d’acheter !

En effet, si vous souhaitez acheter un immeuble de cinq appartements ou une maison pour la mettre en location, c’est que vous avez déjà mobilisé les ressources financières nécessaires pour le faire ou que vous pouvez le faire (prêt bancaire par exemple). Une fois que vous avez votre bien, la rente que vous espérez en tirer par mois, s’il s’agit d’un seul appartement ou d’une maison, est multiplié par le nombre d’appartements dans votre immeuble si vous aviez fait l’option d’un immeuble à rapport.

Si vous aviez fait un prêt financier pour vous lancer dans l’immobilier, l’investissement en immeuble de rapport permet d’augmenter les chances de toujours rembourser votre prêt à la banque, en temps et en heure. L’explication est toute simple ! D’abord, l’immeuble de rapport permet de cumuler des loyers qui dépassent souvent de loin la mensualité. De plus, un défaut d’un locataire n’entrainera pas forcément de défaut au remboursement du prêt, les autres loyers de l’immeuble étant suffisants dans la majorité des cas, pour payer le banquier

Enfin, acheter un immeuble de rapport vous procure des économies d’échelle très importantes. Les investisseurs en immeuble de rapport ne sont pas nombreux. Ainsi pour conclure une vente, les vendeurs d’immeubles concèdent des réductions pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros par mètre carré. Elles concernent notamment les prestations comme les frais de dossier bancaire, les frais d’inspection et de conformité, les primes d’assurance, les travaux effectués par des artisans, les frais d’agence immobilière ou encore les frais de notaire.

Pour toutes ces raisons et bien d’autres, acheter un immeuble de rapport peut être motivant et intéressant. Mais comment s’y prendre ? Où trouver les bonnes offres ? Que faire ?

Définir son budget

Cette étape est très importante et obligatoire. Avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport, vous devez en effet définir votre budget. Que vous ayez déjà votre argent ou que vous vouliez faire un prêt pour investir, outrepasser cette étape peut être préjudiciable pour votre investissement. Si vous disposez déjà de l’argent que vous souhaitez investir, cette étape est pour le cadrage de vos dépenses. Mais si vous envisagez un emprunt, cette étape détermine comment vous devez procéder pour convaincre votre banquier.

Pour définir votre budget d’investissement, il vous faut tout d’abord savoir combien vous pouvez emprunter. Pour ce faire, vous devez lister toutes vos sources récurrentes et certaines de revenu en un mois. Ensuite, vous pouvez appliquer la règle des 33% qui prévoir que le montant que vous remboursez pour un emprunt en un mois ne dépasse pas le tiers de vos revenus. Il ne s’agit pas ici d’un  standard mais d’une pratique assez courante. Maintenant que vous connaissez votre capacité d’emprunt, comment déterminer le montant qu’un banquier peut vous octroyer ?

Si vous êtes un professionnel du domaine et que vous maitrisez les calculs actuariels, ca devrait être un jeu d’enfant. Mais dans le cas contraire, pas de panique ! Il existe sur internet, plusieurs outils de simulation qui vous permettent de déterminer à partir de votre capacité d’emprunt, le montant qu’une banque serait disposée à vous prêter sur une durée déterminée. Vous pouvez par exemple utiliser www.meilleurtaux.com qui présente une interface assez facile d’utilisation.

Une fois que vous avez défini le budget, vous devez faire la liste des frais que vous aurez à financer. Pour vous aider, nous vous proposons ici quelques frais envisageables mais la liste n’est pas exhaustive et dépendra parfois de votre capacité de négociation. Ainsi vous devez prévoir les frais d’acquisition de l’immeuble bien entendu, les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les frais de courtier, les frais de dossier bancaire, les frais de garantie / d’hypothèque et les travaux de réfection de l’immeuble.

Immeuble de rapport : la recherche

A présent vous pouvez aller à la recherche de l’immeuble de votre choix. Étant donné que vous souhaitez acheter plusieurs logements en une fois, bien choisir votre immeuble de rapport est primordial. Avant tout, vous devez définir les caractéristiques du bien que vous recherchez. Par exemple, cherchez-vous un immeuble d’habitation ? Un immeuble mixte (commerce + habitation) ? Avec combien d’unités locatives ? L’immeuble de votre choix peut-il avoir ou non des travaux de réfection ? Sera-t-il déjà loué ou vide ?

Il ne s’agit pas de critères figés, mais d’indications pour guider votre recherche. Ils sont donc appelés à évoluer au cours de la recherche en fonction des informations que vous rencontrez. Il est nécessaire d’avoir quelques connaissances en matière de travaux, afin de pouvoir évaluer leur coût au plus juste. N’hésitez pas à vous faire aider de personnes compétentes au besoin.

En ce qui concerne les sources, il ne faut pas vous contenter d’une seule car aucune possibilité n’est à négliger pour trouver la bonne affaire. Les chasseurs de bien immobilier, notaires, les agences immobilières, l’entourage te les sites d’annonces (www.leboncoin.fr, www.seloger.com) sont autant de sources d’information que vous pouvez exploiter pour trouver la bonne affaire. Pour le cas spécifique des sites d’annonces il vous faut vous appuyer sur les filtres et les outils de recherche pour tomber sur les résultats les plus pertinents.

L’analyse diagnostique

Une fois qu’on a trouvé un immeuble de rapport qui nous semble rentable, le premier réflexe en tant qu’acheteur est d’aller immédiatement visiter l’immeuble. C’est une erreur à ne pas commettre !

L’immeuble peut paraitre en bon état sur l’annonce mais présenter des défauts techniques pertinents et dissuasifs que vous pouvez déceler sans devoir vous déplacer, et donc en économisant du temps et de l’argent.

Pour être efficace, nous vous conseillons de toujours commencer par demander en premier le Dossier de Diagnostic Technique ou D.T.T. C’est ce document qui va vous dire exactement si l’immeuble est en bonne santé. Consulter le D.T.T. d’un immeuble peut paraitre fastidieux (souvent plus de 40 pages), mais en réalité, seule la page de synthèse vous intéresse. Cette page renseigne sur ce qui va et ce qui ne va pas pour le bien concerné. Ainsi, si toutes les informations ne sont pas au vert, vous pourrez changer de cible sans perdre de temps.

Il est important de savoir que quel que soit le résultat du diagnostic, la vente peut être réalisée. Le D.T.T n’est donc présent qu’à titre informatif. Un vendeur mal intentionné pourrait vous vendre un immeuble en mauvais état! Il est alors très important de bien analyser le D.T.T. avant (au minimum) de visiter un bien, et surtout avant de signer le compromis de vente. Cela dit, le D.T.T. n’est pas le seul document à consulter avant de visiter l’immeuble. Il y a également le Plan Local Urbanisme (P.L.U.).

Le P.L.U. est un moyen simple de vérifier ce que vous avez le droit de faire et de ne pas faire avec votre terrain. Il s’agit d’un document qui fixe les règles d’urbanisme de votre commune et de connaitre les projets de la mairie à long terme. C’est sur ce document que vous pourrez voir si votre futur immeuble est dans une zone inondable par exemple. Il permet également de savoir si la mairie a prévu de construire de nouvelles infrastructures (métro, trains) près de votre immeuble.

Enfin le P.L.U. renseigne sur les taxes foncières applicables dans la commune. Il est facilement accessible sur les sites web officiels des communes ou à défaut par simple recherche à l’aide d’un moteur de recherche internet.

Tout comme le D.T.T., le P.L.U est également très difficile à lire. Le plus important est essentiellement de regarder la partie Règlements. C’est elle qui définit ce qu’on peut et ne peut pas faire, quelle est la hauteur maximale pour les immeubles dans la localité, comment traiter les eaux usées etc. Autant de questions qu’il est important d’avoir à l’œil afin de connaitre les intentions de la mairie.

Une fois toutes ces vérifications effectuées, vous pouvez visiter l’immeuble de votre choix. Quelques petits conseils pour guider votre visite :

• visitez le maximum d’immeubles car plus vous en visiterez, plus vous aurez le regard aiguisé.
• Emportez avec vous à chaque visite une liste de tous les points importants à vérifier,
• Tenez un journal de visites avec tous les biens visités. (Adresse, caractéristiques, photos, infos financières, travaux éventuels…)

Vous avez à présent trouvé l’immeuble de votre choix ! Que faire ?

Immeuble de rapport : les négociations

Une fois que vous avez trouvé l’immeuble idéal, c’est le moment de faire une offre. Votre offre doit tenir compte de celle du vendeur sur son annonce s’il en a fait. N’oubliez pas votre budget fixé ! Ne faites pas une offre égale au budget que vous vous êtes fixé car il n’y a pas que le vendeur à payer. Pensez aux autres frais (réparation, notaire etc..). Vous aurez tout intérêt à limiter l’offre dans le temps. Vous ne pourrez pas vous désengager avant l’expiration de la date prévue dans l’offre.

Si le vendeur accepte votre offre, vous pourrez passer à la signature d’un avant contrat (compromis ou promesse de vente). Mais dans la pratique, il y très peu de chance que cela se fasse d’un coup. En effet, le vendeur souhaite vendre le plus cher possible alors que vous en tant qu’investisseur, vous souhaitez acheter au plus bas pour obtenir une rentabilité maximum. Commence alors les négociations (offres et contre offres) jusqu’à ce que vous arriviez à un compromis ou que vous abandonniez le projet parce qu’il n’y a pas d’issue.

Signature de l’avant contrat

Si le vendeur accepte votre première offre ou si vous arrivez à un compromis après négociation, il est important de signer un avant contrat.  En fait cette étape est importante dans la logique de sécuriser la transaction entre le moment où vous vous entendez avec le vendeur et le moment où vous réalisez le payement. Si vous avez déjà l’argent à votre disposition, cela ne devrait pas être très long. Mais dans le cas contraire (et c’est souvent le cas), il vous faut mobiliser les fonds et ça peut vous prendre plusieurs semaines.

L’avant contrat peut être signé directement entre 2 particuliers, par le biais de l’agence immobilière ou chez le notaire. Notons à titre indicatif qu’un seul notaire suffit et qu’il n’y a pas d’exigence géographique pour le choix du notaire. Toutefois, chacune des parties peut choisir son notaire sans qu’il n’y ait aucune incidence sur les frais de notaire car dans ces conditions, les deux notaires se partagent les honoraires.

La signature de l’avant contrat est en général assortie du versement d’un acompte (dépôt de garantie) représentant au plus 10% du prix de la transaction. Ce pourcentage est négociable er si vous vous y prenez bien, vous pouvez même obtenir sa suppression. Il faut penser à insérer dans ce précontrat des conditions suspensives qui vous permettront de vous désengager le cas échéant (refus de prêt des banques par exemple).

 

La recherche de financement et la signature de l’acte de vente

Cette étape est très importante. La plupart du temps il est souhaitable de faire un emprunt pour financer la totalité ou une partie de votre projet même si vous disposez de l’argent pour financer la totalité de votre projet. Cela vous permet de faire des économies d’impôts et d’avoir un effet de levier considérable. En effet, les intérêts seront déductibles de vos revenus fonciers c’est-à-dire que si vous utiliserez l’argent de vos locataires (loyers) pour rembourser l’argent que la banque vous a prêté. A aucun moment votre argent n’intervient dans ce circuit.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt, vous devez monter un dossier solide de financement. Votre dossier doit notamment renseigner votre situation personnelle, votre situation financière (revenus, charges) et votre patrimoine (patrimoine net, livrets épargne, actifs divers…). Vous devez également inclure le projet d’investissement (description, rentabilité, photos, avantages du projet, vos points forts, financement souhaité). N’hésitez pas à prendre des conseils auprès de professionnels pour parfaire votre dossier.

Vous devez ensuite prospecter les organismes susceptibles de financer votre projet : votre banque actuelle, les banques concurrentes, les organismes spécialisés dans le crédit immobilier, les courtiers en prêts etc… Multipliez surtout les tentatives pour pouvoir confronter les propositions et choisir la moins contraignante.

Une fois que vous avez le financement, il ne vous reste plus qu’à procéder à la signature de l’acte de vente. Le notaire contacte alors les parties pour proposer un rendez-vous de signature. A la signature, il y aura bien entendu le vendeur, mais aussi le(s) notaire(s), l’agent immobilier, et vous-même. Les fonds restants seront débloqués pour la signature chez le notaire. Le vendeur vous remettra les clés, et vous serez officiellement propriétaires de votre immeuble !