L’immobilier est un secteur très florissant. Aussi, si vous être récemment devenu propriétaire d’un immeuble locatif, le succès financier est à vos portes. A condition bien évidemment que vous évitiez certaines erreurs qui ont coûté cher à des gens avant vous et qui continuent de faire des ravages chez les propriétaires les moins avertis. Zoom sur les 10 erreurs les plus courantes à éviter.

Le contrat verbal

La loi ne vous autorise pas à louer un bien immobilier par simple accord verbal. Et c’est tout à fait compréhensible. Un contrat dûment rédigé est indispensable pour éviter tout malentendu ou même tout conflit majeur. Quand l’accord est simplement verbal, l’une des parties peut prétendre n’avoir pas compris toutes les implications d’une ou de plusieurs clauses du contrat. Elle peut même affirmer n’en avoir jamais entendu parler.

Le pire est qu’en cas de litige, il peut être très difficile, voire impossible pour le juge de trancher en faveur de l’une ou l’autre des parties. Pour éviter de telles situations, il est préférable d’avoir un contrat écrit et remis à chaque partie. Autrement, la gestion de votre immeuble locatif pourrait très rapidement virer au cauchemar.

Cela est valable même lorsque vous décider de louer un appartement à une personne que vous connaissez bien. Un contrat verbal vous expose à des difficultés que vous auriez préféré éviter.

Le contrat de bail mal rédigé

Le contrat de bail de chaque appartement d’un immeuble locatif permet de situer de manière claire les responsabilités de chaque partie. Pour cela, il est important de respecter scrupuleusement les règles qui régissent la rédaction du contrat de bail.

Il faudra donc préciser de manière claire et précise les coordonnées de chacun des contractants, donner les détails :

• sur la taille de l’appartement loué,
• sa configuration,
• son état,
• le montant du loyer,
• l’échéance mensuelle, trimestrielle ou autre, au terme de laquelle il faudra régler le loyer
• Les droits et devoir de chacune des parties au contrat de bail de l’immeuble locatif
• Les conséquences du non-respect des clauses …

Il faudra par ailleurs préciser s’il s’agit d’une location meublée ou vide, car ces deux types de location ne sont pas forcément régies par les mêmes règles.

Si vous ne savez pas exactement comment vous y prendre, n’hésitez pas à demander conseil à un notaire qui se fera une joie de vous guider pour que votre immeuble locatif soit loué sans difficulté. Sachez que le plus important dans un contrat pour un immeuble locatif, c’est d’avoir des conditions claires, sans la moindre ambiguïté pouvant entrainer des interprétations litigieuses.

Un mauvais entretien

C’est l’une des plus grosses erreurs quand on gère un immeuble locatif. Comme tout bien, un immeuble locatif doit être régulièrement entretenu et peut avoir besoin de réparations de temps à autre.

Si vous négligez de faire un entretien régulier et rigoureux de chaque partie de votre immeuble, vous finirez par vous retrouver avec un immeuble délabré et nécessitant de très grosses réparations. Vous aurez beaucoup de mal à vous en sortir avec les grosses dépenses que tout cela risque d’occasionner.

Pour cela, procédez à une maintenance périodique de votre immeuble. Cela limitera considérablement les réparations intempestives. Et quand il s’avère nécessaire d’effectuer des réparations, faites-le dans les plus brefs délais et correctement. Des réparations mal faites ou carrément négligées entrainent généralement d’autres dommages bien plus graves.

De plus, la valeur d’un immeuble mal entretenue est en constante baisse. En revanche, si vous gérez correctement votre immeuble locatif, il sera beaucoup plus attractif et attirera des locataires sérieux qui seront par ailleurs motivés pour prendre soin de votre bien.

Avant donc de vous montrer radin sur le financement des travaux de votre immeuble locatif, rappelez-vous que dans tous les cas, vous en sortez gagnant : vous pourrez gagner et fidéliser des locataires sérieux et votre immeuble locatif gagnera en valeur.

Ne pas bien choisir ses locataires

Le choix de vos locataires sera déterminant en ce qui concerne la réussite de votre investissement dans un immeuble locatif. Il est par conséquent primordial que vous preniez le temps qu’il faut pour les choisir correctement.

Avant donc d’accepter qu’un locataire loge dans votre immeuble, assurez-vous non seulement de son identité, mais également de sa capacité à vous payer les loyers dus. Vous aurez donc besoin de plusieurs documents administratifs susceptibles de corroborer ses déclarations. Il s’agit de sa pièce d’identité, de son avis d’imposition, de ses bulletins de salaire du trimestre écoulé (ou des bilans des deux dernières années s’il est propriétaire d’une entreprise), de son attestation de travail, ses dernières quittances de loyer.

Pour couvrir vos arrières, vous pouvez demander que le futur locataire souscrive à une assurance qui vous couvre si pour une raison ou une autre, il n’est plus en mesure de régler les loyers. Par ailleurs, si votre futur locataire est un étudiant, n’hésitez pas à lui demander de se faire accompagner d’un garant qui pourra s’acquitter des loyers à sa place en cas de défaut de paiement.

Les mauvais payeurs

Avoir dans son immeuble locatif des locataires qui ne respectent pas leurs engagements, c’est très mauvais pour les affaires. Si vous les gardez chez vous sans entreprendre les démarches officielles, vous courez le risque d’en avoir d’autres qui suivront le mauvais exemple.

Il ne s’agit pas d’être intransigeant et sans cœur, mais dans ces cas-là, il est important de faire preuve de fermeté et de tact pour éviter que les défauts de paiement se normalisent auprès de vos locataires. Pour cela, rapprochez-vous très rapidement du mauvais payeur pour comprendre pourquoi votre loyer ne vous est pas versé en temps et en heure. Vous pourrez voir de quelle manière trouver une solution paisible qui vous fasse rentrer dans vos droits.

Sinon, renseignez-vous sur l’éventualité d’une assurance souscrite pas le locataire en cas de problèmes de loyers impayés. Cela pourra vous permettre de récupérer votre dû. Et quand rien de tout cela ne marche, utilisez des moyens plus radicaux : une lettre de mise en demeure. Pensez à faire un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.

Proposer des loyers trop élevés

Vous avez envie de rentabiliser votre investissement, mais il faudrait vous montrer raisonnable. Si vous décidez de louer les appartements de votre immeuble à un prix très élevés, vous risquez de voir les éventuels locataires déserter complètement. Avant donc de fixer les loyers, prenez le temps de vous renseigner pour savoir comment les choses fonctionnent autour de vous.

Faites même appel à un expert pour avoir une idée précise de la valeur de votre immeuble locatif sur le marché. Vous êtes au moins sûr dans ce cas de ne pas sous-évaluer ou à l’extrême sur évaluer la valeur de votre immeuble. Un prix raisonnable attirera très vite des locataires. Vous pourrez alors choisir ceux qui vous inspirent le plus confiance.

Pour cela, il vous aura fallu en amont investir dans un bien acquis à un prix raisonnable. Si votre immeuble vous a coûté trop cher, vous aurez beaucoup du mal à le rentabiliser. C’est donc à l’achat que la gestion de votre immeuble commence. Evitez de vous précipiter.

Rentabiliser au bout d’un an

C’est bien trop naïf de penser que votre investissement dans un immeuble locatif vous apportera les fruits que vous espérez. Les investissements dans le domaine de l’immobilier ne deviennent rentables qu’au bout de plusieurs années. Il vous faudra donc être patient et attendre que les gains rentrent petit à petit mais de façon régulière et vous permettent de gérer efficacement l’immeuble locatif pendant un certain nombre d’années.

C’est encore plus important pour vous de le comprendre si vous avez acquis ce bien immobilier à crédit. Il vous faudra dans ce cas attendre au moins une décennie avant d’espérer récolter les gains espérés. Beaucoup qui investissent dans l’immobilier, le font généralement pour que leur descendance puisse bénéficier des fruits de longues années plus tard. Ne vous attendez donc pas à devenir riche au bout d’un an ou deux.

Vendre son bien au mauvais moment

Par désir de gagner gros, certains propriétaires d’immeuble locatif prennent la décision de vendre leur immeuble locatif pour réaliser une meilleure affaire. Généralement, ils comptent sur les moments où les prix de l’immobilier baisseront pour racheter un nouvel immeuble au meilleur prix. Puisqu’ils auront vendu leur bien au meilleur prix, en racheter un autre à la baisse peut évidemment être une excellente affaire.

D’après Sébastien Pierre, un spécialiste de l’immobilier, « pour qu’une telle stratégie vous soit profitable, il faut que les prix baissent d’au moins 10% sur un an maximum ». Bien entendu, le fossé entre les prévisions et les réalisations est parfois très grand et alors là, cette ingénieuse idée peut devenir un flop total. Méfiez-vous donc des trop bonnes affaires et n’y foncez surtout pas tête baissée. Occupez-vous plutôt correctement de votre acquis. Cela vous évitera bien des déboires.

Il est vrai que comme nous l’avons mentionné, une telle opération peut être d’un succès retentissant, mais elle peut être également un échec cuisant parce que trop risquée. Prenez donc le temps de réfléchir mûrement à votre plan avant de le mettre en exécution. En effet, la baisse des coûts pouvant prendre plusieurs années avant d’être effective, vous pourriez ne plus jamais devenir propriétaire.

Confier la gestion à une tierce personne

Le diction « on n’est jamais mieux servi que par soi-même » prend tout son sens. Il est vrai que vous chargez personnellement de la gestion de votre immeuble locatif peut se révéler très vite fastidieux et compliqué surtout si vous êtes novice dans le domaine et que donc, vous ne maitrisiez pas encore les bons gestes.

Mais le fait de confier à une tierce personne la gestion complète et totale de votre immeuble locatif ne vous aidera certainement pas à savoir comment ça marche, sans compter que rien ne vous garantit que la personne prenne pour vous les meilleures décisions. Or la gestion d’un immeuble locatif est comme la gestion d’une entreprise. De mauvaises décisions peuvent vous faire courir à votre perte.

Vous risquez donc de vous retrouver esclave d’une personne qui n’a pas forcément vos intérêts à cœur et vous n’aurez jamais l’expérience nécessaire pour vous en sortir tout seul. De plus, le fait d’économiser ce salaire versé à un employé vous permettra de pouvoir réaliser à terme des travaux susceptibles d’accroitre la rentabilité de votre bien.

Si donc votre situation vous le permet, il est préférable que vous vous chargiez de la gestion de votre immeuble locatif personnellement. Vous gagnerez en expérience et pourrez même si la chance vous sourit, investir dans un prochain immeuble.

Oublier de payer ses impôts

Les gains issus de la location de votre immeuble locatif sont imposables. Vous devez donc déclarer de manière systématique tous les loyers que vous avez perçus. Le régime varie en fonction du fait que vous avez opté pour une location meublée ou vide. Et même dans ce cas, il peut encore y avoir des variations relatives au montant des loyers perçus.

Pour vous éviter des ennuis avec les services fiscaux, il est préférable que vous vous renseigniez en détails sur toutes les subtilités du système fiscal lié à la gestion d’un immeuble locatif. Ne pas vous plier à la lettre à toutes les exigences vous fait courir le risque de payer de grosses pénalités qui ne feront aucun bien à vos affaires.

N’hésitez donc pas à demander les conseils avisés et éclairés d’un spécialiste qui vous fera connaitre en détails vos droits et vos devoirs en la matière. Si vous avez la mémoire qui flanche, pensez à utiliser un pense-bête ou une alarme pour régler à bonne date vos impôts.

La gestion d’un immeuble locatif peut devenir très rentable si vous vous efforcez de fuir les pièges qui pourraient ruiner votre investissement. Le fait d’en être averti vous permettra de prendre très tôt les dispositions qui s’imposent pour rentabiliser au mieux votre gestion en espérant même la rendre bien plus florissante.