IFI ou impôt sur la fortune immobilière : le guide

L’IFI, ou l’Impôt sur la Fortune Immobilière, est le nouveau nom donné à l’ISF, (l’Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis que cet impôt ne concerne que les biens immobiliers, c’est-à-dire depuis le 1er janvier 2018. Auparavant, l’ISF taxait aussi bien les biens meubles, immeubles et les fonds. Quel est son champ d’application ? Comment fonctionne-t-il ?

Champ d’application de l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière s’applique à tous les particuliers français dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros, que ces biens soient détenus directement ou, indirectement. C’est-à-dire que l’impôt prend en compte l’ensemble des biens immobiliers étant détenus par le foyer fiscal. Vos biens seront taxés si vous êtes seul, divorcé, veuf ou séparé et si vous êtes en couple ou marié, se seront vos biens et ceux de votre conjoint qui le seront.

Les éventuels biens de vos enfants à charge le seront également. Dans le cas d’une séparation ou d’un divorce d’un couple dont les enfants mineurs auraient des biens immobiliers, les parents ont la possibilité d’en déclarer chacun une moitié.

C’est ensuite la domiciliation géographique de votre foyer fiscal qui définira sur quoi vous serez imposé.

Si votre foyer fiscal est domicilié en France, alors c’est très simple, puisque l’entièreté de vos biens immobiliers, comprenant également les parts en actions que vous pourriez posséder, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, seront soumis à l’IFI. Si vous êtes dans le cas d’une relocalisation sur le territoire français, alors seul vos biens situés en France seront taxés.

Dans le cas ou votre foyer fiscal serait situé à l’étranger, les choses seront un peu plus complexes. Vous serez imposables sur les biens immobiliers que vous détenez en France. Mais également sur les actions possédées dans des sociétés françaises, ou possédant des biens immobiliers sur le territoire français.

Quels sont les biens devant être déclarés ? Tous les biens immobiliers ! Les immeubles non bâtis, comme les terrains constructibles et les terres agricoles. Les biens immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018. C’est-à-dire que si vous avez entamé la construction d’un appartement en décembre 2017, et qu’il est en cours de construction, encore en chantier, au 1er janvier 2018, celui-ci est imposable. Bien entendu, tous les immeubles bâtis, maisons, appartements, dépendances, garages…

Sont également imposables, les parts possédées dans les sociétés civiles immobilières (SCI), les sociétés civiles en placement immobilier (SCPI), et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les copropriétés sont imposables à hauteur des parts qui sont les vôtres. Parmi vos biens immobiliers, votre résidence principale est sujette à un abattement de 30% de sa valeur estimée au 1er janvier 2018.

Certains autres abattements, ou exonérations sont prévus par le texte, ceci sous certaines conditions. Ainsi, les immeubles étant utilisés pour mener votre activité professionnelle sont souvent cités en exemple. Cependant ce ne sont pas les seuls biens pouvant faire l’objet d’exonérations.

Les logements étant loués tout meublés, et appartenant au régime fiscal des meublés professionnels, les biens agricoles loués à long terme, et les forêts exploitées, peuvent, eux aussi, faire l’objet d’abattements. De plus, si vous détenez moins de 10% du capital d’une entreprise propriétaire de biens immobiliers imposables, vous n’êtes pas tenu de déclarer ces parts.

Ce nouveau champ d’application rompt donc complétement avec l’ancien, celui de l’ISF, puisque, a contrario de ce dernier, ne rentrent plus dans le calcul de l’impôt, les biens meubles (voitures, bijoux, œuvres d’art etc.), les placements sous forme monétaire, et les liquidités.

Méthode de calcul

IFI - argent

Comme nous l’avons dit, pour être imposé il faut que votre patrimoine immobilier soit supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année de déclaration, et cela depuis le 1er janvier 2018. Les dettes relatives aux biens immobiliers que vous possédez seront prises en compte dans le calcul de l’impôt. Dans le cas où la totalité de vos biens immobiliers aurait une valeur supérieure à 5M d’euros, et que ces dettes représenteraient une certaine part de cette valeur, alors leur prise en compte serait limitée.

Dans les faits, si votre capital immobilier est supérieur ou égal à 5 millions, vous ne pourrez déclarer que 50% des dettes y étant relatives. Mais il n’y a pas que les dettes qui peuvent être déclarées dans ce calcul, ainsi, certains frais, comme les frais de réparation de vos immeubles, d’entretien ou d’amélioration du bien peuvent aussi l’être. Il en est de même des frais relatifs à l’acquisition même du bien, à son agrandissement, ou même à sa reconstruction.

La valeur de vos biens immobiliers entrant dans le champ d’application de l’IFI, auquel vous soustrairez ces dettes et ces frais, vous indiquera alors la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière.

Ensuite, pour en connaitre le montant, il faudra y appliquer un certain taux. Si, par exemple, une fois soustraient dettes et frais, la valeur de votre patrimoine immobilier est inférieure à 800 000 euros, vous ne paierez pas l’IFI. Ce n’est que lorsque la base de calcul atteint ces 800 000 euros que vous devenez réellement imposable. Jusqu’à 1.3M, vous serez imposé à hauteur de 0.5% de la valeur des biens, puis 0.7% jusqu’à 2.5M, 1% jusqu’à 5M, 1.25% jusqu’à 10, puis enfin 1.5% si votre patrimoine immobilier dépasse les 10 millions.

Plus concrètement, un foyer fiscal possédant un patrimoine immobilier de 1,3 million d’euros, sera donc soumis à cet impôt. Si les dettes et différents frais pouvant amener à un abattement représentent 200 000 €, il doit donc déclarer 1,1 million d’euros. Le taux applicable est donc de 0,5%, et le montant de l’IFI sera de 5500 euros.

Cet impôt est plafonné, dans le cas où le foyer fiscal disposerait de faibles revenus. Il est en effet tout à fait possible d’hériter d’un château, mais d’avoir de faibles revenus. Ce plafonnement se calcul en additionnant l’IFI avec l’impôt sur le revenu. Le résultat de cette addition ne peut dépasser 75% des revenus. D’autres mécaniques permettent de réduire le montant de l’IFI, les dons, sont par exemple déductibles à hauteur de 75% de leur valeur. Attention cependant, le montant total des dons déclarés ne pourra dépasser les 75 000 euros.

Il faudra, lors de votre déclaration, que vous fournissiez un descriptif de vos biens immobiliers, en annexe du formulaire de déclaration de revenus. Le calcul de cet impôt, de par le fait qu’il soit nouveau, élargit à beaucoup de biens immobiliers, et qu’il possède de nombreux cas d’abattement, est relativement compliqué.

Pourquoi ce changement d’impôt et ses critiques

IFI - fortune immo

Disons-le tout net, une des raisons qui a poussé à supprimer l’ISF, est le fait qu’il soit accusé de pousser les personnes les plus riches à l’expatriation. Ce cas a très souvent été relevé par l’opinion publique quand il s’agit de certaines personnes populaires, tels que des chanteurs ou des acteurs, qui, devant la pression fiscale, partaient habiter à l’étranger.

La principale critique qui est naît en même temps que cette réforme, est que ce nouvel impôt ne taxe uniquement que le patrimoine immobilier. Une large part du public a alors pensé que cela n’était pas suffisant. Il est en effet possible de posséder une collection de tableaux de maîtres, un yacht et quelques Ferrari, tout en n’étant pas soumis à l’impôt, ce qui n’était pas le cas auparavant. Il est donc compliqué de faire comprendre qu’il est possible de posséder nombre de biens de luxe, tout en n’étant pas imposable au niveau de l’IFI.

Les critiques ne sont pas que le fait des personnes de la classe moyenne, puisque même chez les gens un peu plus aisés, il y a une sorte d’incompréhension sur le fait de comprendre pourquoi la richesse immobilière serait plus taxée qu’une autre.

Une autre critique est relative à la facilité avec laquelle cet impôt peut être évité. Imaginons, par exemple, qu’un foyer fiscal possède 3 millions d’euros. Il pourrait, avec cette somme, s’acheter une très jolie maison d’une valeur de 2,5M. Dans ce cas, il devrait payer l’impôt. Mais si ce foyer fait le choix de contracter un crédit d’une valeur de 2,5M pour acheter ce bien, alors, par le truchement des dettes relatives à l’acquisition d’immobilier, il ne paierait plus l’IFI.

Un autre désaccord est celui qui naît du fait que l’Etat ne fasse aucune différence ou presque dans l’immobilier. Tous les biens immeubles sont ainsi taxés. Cependant, certaines entreprises proposant de la location vivent mal le fait d’être soumis à cet impôt alors que d’après elles, elles fournissent un service utile qui ne devrait pas être pénalisé par l’IFI.

Il a aussi été dit, que si cette réforme avait eu lieu, c’était pour empêcher, ou diminuer l’optimisation, voir la fraude, fiscale. Cette réflexion se basait sur le fait qu’il est bien plus facile de dissimuler des capitaux que des biens immobiliers. Cependant, dans les faits, un ressortissant français pourra tout aussi bien dissimuler des immeubles que des capitaux à l’administration fiscale. Même si, dans un cas comme dans l’autre, cela devient de plus en plus difficile.

Tous ces points de critique ont fait dire que l’IFI était un impôt qui avait été mal réfléchi, pensé à la va vite. Il est pour certains économistes, une manière de diminuer l’impact financier de la suppression de l’ISF. Tout le monde se souvient en effet de la forte contestation qu’avait pu engendrer le passage à l’IFI au début de l’année 2018, le gouvernement ayant même était accusé de complaisance vis-à-vis des plus riches.

Car finalement, une personne qui possède plus d’1,3 million de patrimoine immobilier a surement certains biens mobiliers de luxe (même si ce n’est pas une généralité). Cette personne était auparavant imposée sur tout son patrimoine, et elle ne l’est maintenant que sur ces fameux biens immobiliers. C’est donc une économie substantielle pour une bonne partie des gens qui sont soumis à l’IFI par rapport à l’ISF.

Il y a bien l’impôt sur les hauts revenus qui est sensé venir un peu compenser cet état de fait, mais il est lui aussi critiqué relativement au plafond de revenus devant être atteints pour devenir imposable. Pour être soumis à cet impôt, il faut en effet générer plus de 250 000 euros de revenus annuels pour une personne seule, et 500 001 euros pour un couple.

Le manque à gagner pour l’administration fiscale n’est pas négligeable, puisque le passage de l’ISF à l’IFI représente quelques 3,2 milliards d’euros d’impôts en moins. L’impôt sur la fortune immobilière ne devant ramener à l’Etat « que » 850 millions d’euros, quand son aînée, lui, en rapportait plus de 4 milliards. Tout ceci est assez logique, puisqu’en plus de taxer moins de biens que l’ISF, l’IFI fait drastiquement diminuer le nombre de contribuables lui étant soumis. Pour être exacte, ce nouvel impôt rend 40% des contribuables de l’ISF non imposables.

L’administration fiscale française s’est défendu de ces critiques en rappelant que « L’ISF constitue un frein à la croissance des entreprises, tout particulièrement les PME et ETI familiales et il contribue à l’expatriation chaque année de centaines de Français ». Et que, au contraire, il fallait favoriser l’investissement en entreprise afin de faciliter la reprise économique.

Que cet impôt soit mal perçu est une chose tout à fait normale, et le simple fait de comparer les recettes de l’ISF à celles, présumées, de l’IFI explique cette critique. Cependant, il faut rappeler que cette modification visant à limiter l’expatriation des ressortissants les plus riches, il faudra prendre en compte dans le calcul final de l’intérêt de cette réforme, les richesses qui seront créées ou les actifs qui seront dépensés sur le territoire par cette catégorie de personnes. Ces sommes sous l’empire de l’ISF étant dépensées ou créées à l’étranger et ne rentraient donc pas dans l’activité économique française.

Pour conclure, il faut dire que l’IFI a suscité énormément de critiques, mais que c’est un impôt extrêmement jeune. De plus ses retombées économiques ne peuvent pas se calculer en faisant uniquement l’addition des sommes qu’il rapportera. Cette stratégie est donc une vision qui ne révélera son réel intérêt que sur le long terme, même si elle est critiquable en ne se basant que sur le texte.