Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui je réponds à la question comment est-ce que je peux faire pour gérer les impayés de mes locataires ? Je vais vous dire très honnêtement, je pense que cette vidéo sera plus préventive que utile dans le sens où honnêtement ça représente même pas 1 % des locataires qui ont des problèmes de paiement de leur loyer.
Gérer les impayés des locataires
Donc je vais vous le dire très franchement, selon moi cette vidéo s’adresse surtout aux personnes qui ont un petit peu peur d’investir dans l’immobilier puisque vous avez peut-être peur, vous avez des appréhensions concernant le fait que vous n’allez peut-être pas percevoir le loyer que votre locataire vous doit.
Donc je vais vous dire dans cette vidéo comment faire d’abord, dans une première partie, pour justement récupérer un loyer qui est impayé, et dans une seconde partie de cette vidéo, je vais vous dire comment faire pour ne pas avoir à l’avenir d’impayés, donc je vais vous montrer des techniques qui sont extra facile à mettre en place et qui, voilà, sont totalement gratuites, au delà de l’assurance loyers impayés, vous allez voir que vous allez pouvoir toucher absolument tous vos loyers, totalement légalement, voilà, sans pour autant vous prendre la tête avec votre avec votre locataire, on va le voir tout de suite dans un instant.
Locataire qui ne peut pas payer pour manque d’argent
Alors, déjà, la première raison, j’aimerais tout d’abord vous le dire parce que je sais que ça concerne beaucoup de personnes, c’est le fait de se dire, ouais mon locataire voilà il ne me paie pas parce qu’il n’a pas d’argent.
Mais oui mais est-ce que vous vous êtes posé la question de savoir pourquoi, est-ce que c’est quelqu’un de malhonnête ou simplement quelqu’un qui a rencontré un imprévu, par exemple, je sais que voilà, ça peut tout à fait arrivée tout à fait dans un cas de divorce, par exemple, dans un cas où voilà quelqu’un malheureusement eu un problème de santé dans la famille de votre locataire, cette personne là est venu ben aider financièrement quelqu’un de sa famille et donc du coup il n’a peut-être plus d’argent pour vous payer le loyer, ce qui est tout à fait possible et ce qui honnêtement à mon sens, voilà, est assez humain, donc ce que je vous invite à faire c’est de réagir de façon tout à fait normal c’est à dire de ne pas appeler votre locataire en lui disant « Tu n’as pas d’argent, tu es pauvre mais tu vas payer », ça n’a strictement aucune utilité.
Votre objectif est d’être payé, c’est pas de rabaisser les gens, donc honnêtement, en tant qu’investisseur immobilier, si vous souhaitez récupérer vos loyers, je vous invite plutôt dès le départ à contacter votre locataire, donc appelez-le, passez-lui un coup de téléphone ou envoyez-lui simplement un message ou un mail, en lui disant, ben voilà, j’ai pas encore reçu le règlement, est-ce que tu sais si le paiement est parti ?
Puisque ce qui peut également arriver c’est que même si votre locataire vous paie, ben il est possible que sa banque, par exemple, n’est pas encore fait le transfert, ce qui est tout à fait possible. Par exemple, admettons que voilà votre locataire s’était rappelé et s’était dit ouais, voilà, je fais le virement jeudi, par exemple, pour payer mon propriétaire, donc vous, admettons que jeudi il oubli, il s’en souvient que jeudi soir par exemple, vendredi admettons que c’est jour férié, samedi dimanche lundi les banques sont fermées, donc du coup, vous avez que votre paiement qui est lancé, je dirais mardi matin, donc du coup, vous le recevez mercredi soir au plus tôt, donc tout ça pour vous dire que ça peut prendre quasiment sept jours de retard dans une chronologie tout à fait normale, sans aucune mauvaise volonté de la part de votre locataire.
Donc bien comprendre que c’est pas forcément de la faute de votre locataire si vous n’avez pas reçu votre paiement, ça peut être lié à sa banque, ça peut être lié a plein de choses, donc appelez-le ou passez-lui un coup de téléphone, envoyez-lui un petit mail pour savoir, voilà, où est ce que ça en est. Et si voilà, il vous dit ben voila j’ai des problèmes d’argent, ne lui dites pas c’est pas grave tu me paies le mois prochain, dites-lui OK, là maintenant combien est-ce que tu peux me payer ?
Il est important de conserver votre locataire dans une phase de paiement, il faut continuer à vous payer, il faut que ça devienne un automatisme et pas que vous le laissez un laps de temps totalement libre et du coup qu’il s’habitue justement au fait de ne pas payer son loyer et que trois quatre cinq mois plus tard, ben vous soyez obligé d’entamer des procédures administrative d’expulsion et de recouvrement de dettes.
Donc je vais vous en parler dans cette vidéo comment est-ce qu’on fait concrètement pour expulser quelqu’un, comment est-ce que l’on fait pour recouvrir un loyer qui est impayé, je vais vous dire très honnêtement, vous allez voir que ça se fait dans le plus grand des calmes, dans la plus grande des lois, dans un cadre qui est très précis et vous allez voir, on va voir tout ça ensemble.
Donc une fois que vous aurez contacté le garant, et bien tout simplement il va vous donner une réponse et vous allez trouver une solution ensemble. Et donc du coup, ce qui est important, c’est donc du coup, de continuer à le débiter. Si la personne c’est un simple oubli, ben la solution est très simple, demandez lui de mettre en place un prélèvement qui va être automatique, comme ça la personne n’oubliera plus jamais de payer son loyer vu que ce sera des robots qui vont s’en occuper, des robots de sa banque.
Contacter le garant
Maintenant j’aimerais vous parler du fait de contacter le garant, bah c’est hyper puissant mais pour deux raisons et pas forcément celle qu’on penserait tout de suite, c’est le fait que en fait, admettons que, et ça ça arrive très souvent dans le cas où vous faites, par exemple, des colocations d’ailleurs juste derrière moi là on a un de mes appartements, on va y rentrer juste après, mais concrètement vous avez un garant, donc à votre locataire, donc pourquoi pas contacter ce garant.
Vous contactez le garant en disant ben voilà, le, mon locataire, donc la personne que vous garantissez entre guillemets, la personne que vous couvrez, malheureusement n’a pas payé son loyer, je l’ai relancée et elle est pas dans la possibilité de payer où elle a pu me payer que 50 % du loyer, voilà, donc je vous demanderais de bien vouloir régler la différence.
Et donc du coup deux possibilités, soit le garant vous dis, OK, ça marche, je paie et donc c’est bon c’est fini ou soit le garant va dire attendez, je vais contacter le votre locataire donc la personne de laquelle je me porte garante et du coup, ben ce qui va se passer c’est la plupart du temps en fait le, votre locataire va faire un petit peu l’autruche, c’est à dire qu’il va, voilà, il va rien faire du tout, il va pas vous répondre au téléphone, il va pas vous répondre par message, il va pas vous répondre par mail tout simplement parce qu’il est dans une situation, voilà, qui est assez délicate.
Et donc du coup, le fait que le garant appel le locataire, bah du coup ça va donner beaucoup plus envie à votre locataire de vous payer très simplement. Maintenant, si votre locataire n’est pas dans la possibilité financière de vous payer, ben c’est pas grave, ce sera le garant qui va vous payer. Maintenant si vous ne trouvez pas de solution, sachez déjà que légalement votre locataire a un délai de deux mois pour vous payer les, tous les loyers qu’il a, qu’il n’a pas payé, et donc chaque mois, chaque jour où il est resté dans votre logement, eh bien ce sera du loyer à payer mais sachez tout de même que en partant du dernier jour de sa présence dans votre logement, il va falloir compter un délai de 60 jours durant lequel il aura la possibilité de payer. Et ce sera seulement après ce délai 60 jours que vous allez pouvoir entamer la procédure de recouvrement de dette, la procédure ensuite d’expulsion et tout ça, ça se fait mais étape par étape.
Je vais vous le dire maintenant, pour ma part je vais très honnête avec vous, pour ma part j’ai un peu près je dirais entre dix et quinze locataires à l’année simplement longue durée, en courte durée je sais pas je dois en avoir au moins une soixantaine, donc tout ça pour vous dire que je n’ai jamais dû faire de procédures de recouvrement, ni d’exclusion, tout simplement parce que ça arrive très très peu. Et je vais vous dire également comment est-ce que moi je me protège, je vais vous en parler dans la deuxième partie de cette vidéo.
Comment recouvrir des loyers impayés ?
Maintenant, ce que je vous propose c’est de vous dire concrètement comment est-ce que l’on fait pour recouvrir les loyers impayés que vous avez peut-être eu, comment faire également pour expulser un locataire qui squatte gratuitement chez vous. Je vais vous dire très honnêtement, vous allez voir que c’est pas bien compliqué et qu’il y a un cadre tout à fait légale pour faire ça.
Donc concrètement, vous avez le droit d’entamer une procédure de recouvrement uniquement deux mois après avoir, justement, contacté votre locataire et deux mois après, justement, qu’il ne vous ai pas payé, qu’il ne vous a pas payé son loyer. Donc concrètement, déjà sachez que vous devez attendre au minimum deux mois.
Ensuite, la première étape de la procédure de recouvrement c’est un envoi de mise en demeure par voie, donc par un huissier, il va falloir ensuite laisser un délai de 8 jours à votre locataire pour lui trouver une solution pour vous, je m’explique.
Même si vous êtes propriétaire, c’est à votre locataire de trouver une solution puisque la faute vient de sa part, c’est à dire que c’est la cause de lui que toutes ces procédures sont en train d’être faites, donc concrètement, c’est à votre locataire de trouver une solution. Donc si votre locataire ne vous répond pas, ne par exemple daigne pas vous payer alors qu’elle a de l’argent de côté, et voilà il vous dit que, oui j’ai de l’argent ,mais non je vais pas payer, etc., tout ça sont des preuve de mauvaise volonté, tout ces preuves de mauvaise volonté gardez-en un maximum de preuves et c’est ce qui va faire que la procédure d’expulsion et la procédure de recouvrement seront beaucoup plus rapides puisque le juge aura davantage d’éléments et il pourra prendre une décision beaucoup plus rapide davantage en votre faveur plutôt qu’en la faveur de votre locataire.
Donc, durant un délai de 8 jours vous ne pourrez encore une fois strictement rien faire, ensuite il va falloir encore donc passer par un huissier où cette fois ci un avocat, qui lui va envoyer un commandement de payer.
Alors un commandement de payer qu’est-ce que c’est ? C’est un document qui va simplement ordonner à votre locataire de régler, sous quel cas, voilà, s’il ne règle pas et bien il va devoir tout simplement être emmené en justice, et voilà, des frais peuvent s’ajouter à votre locataire. Donc, encore une fois, à noter que c’est à votre locataire de trouver une solution, c’est à lui de revenir vers vous et certainement pas à vous en tant que propriétaire de revenir vers votre locataire.
À noter que sur le document de documents, enfin de commandement de payer ou l’ordre de payer, vous avez, enfin le locataire plutôt, à deux mois pour payer. Si durant cette période de deux mois il n’a toujours pas payé, ben c’est alors que le dossier va partir au juge et dans ce cas là, ben c’est tout simplement le tribunal compétent qui va décider de la date exacte d’expulsion et qui va déterminer combien de mois de loyer, combien d’argent, en comptant également tous les dommages qui vous a causé, c’est le juge qui va décider de tout ça, et donc concrètement donc, il y a une période de deux mois avant, et le mois peut, le juge peut décider de deux choses.
Donc il peut décider du montant, mais il peut également décider de la date d’expulsion, c’est à dire que si votre locataire ne vous a pas payé, qui continue de squatter votre appartement ou qu’il a laissée dans un mauvais état, le juge peut tout simple dire, ben, OK, l’appartement est dans un état inconnu, ce qui arrive assez souvent puisque le locataire qui n’a pas payé parfois peu, soit changer les verrous ou des choses comme ça et donc du coup, tout ça ce sont des frais que le locataire va se prendre en plus dans la figure et que vous allez récupérer pour rénover le bien que votre locataire vous a détruit ou abîmé.
Donc du coup, pas de panique si vous avez un locataire qui s’enferme à clé et que voilà, il se croit dans une grotte, très honnêtement il va devoir payer tous ceux qui, enfin tout ce que vous n’avez pas gagné potentiellement, voilà, par exemple, admettons que vous vouliez mettre votre location, voilà, on courte durée et que tous les ans vous le fassiez, et bien si vous montrez aux juges et que vous montrez concrètement que vous avez perdu un certain nombre d’argent à cause de votre locataire, ben tout ça, ça va être reporté sur le locataire.
À noter que la plupart des locataires qui sont en impayés n’ont pas d’assurance mais à noter que certaines assurances de la part de vos locataires sont déjà mises en place sans même qu’ils le sachent, par rapport à leur carte bleue et donc du coup, tout va pouvoir être leur débité sur leur compte sans même qu’ils aient quoi que ce soit à faire, simplement avec donc, ce fameux ordre de payer ou ce qu’on appelle également un commandement de payer.
Vous avez ensuite, donc concrètement, une fois que le juge aura décidé de la date d’expulsion, ben voilà l’expulsion est faite, donc si jamais la personne joue encore au, je ne sais pas, l’homme des tavernes et qui se, enfin l’homme des cavernes plutôt pas l’homme des tavernes, l’homme des cavernes qui se planque dans votre appartement, très honnêtement il va se faire virer, soit par des huissiers soit tout simplement par la police.
À noter que un locataire ne peut pas se faire expulser entre le 1er novembre et le 31 mars pour des raisons normales climatiques, bien évidemment il fait froid donc voilà, même si vous êtes propriétaire, même si vous êtes investisseurs, et qu’en effet, ben l’argent c’est le nerf de la guerre, très honnêtement, ce n’est pas pour autant que vous devez jeter quelqu’un à la rue et donc durant ces périodes de froid, ben voilà, il faut tout simplement respecter la loi c’est à dire du 1er novembre au 31 mars, c’est tout simplement impossible
Comment ne plus avoir d’impayé ?
Maintenant, je vais vous dire comment faire donc, dans cette première partie vidéo on a vu comment récupérer un loyer qui vous est impayé là tout de suite maintenant. Maintenant ce que je vous propose c’est de vous expliquer comment faire pour ne plus jamais avoir d’impayés et par plus jamais, voilà, je pèse mes mots et, très honnêtement, c’est ne plus jamais avoir d’impayés.
Déjà, la première des choses que vous devez faire, c’est toujours choisir un locataire qui est capable de vous payer votre loyer, je vous propose de vous expliquer ça un peu plus à l’intérieur de mon appart mais concrètement si vous choisissez un locataire, par exemple, qui n’a pas les moyens de payer et bien du coup ce qui va se passer c’est que ben il va pas vous payer, donc faudra pas vous étonner si votre locataire ne vous paie pas.
Donc déjà, pour éviter les impayés, choisissez un locataire qui peut au moins un qui gagne au moins trois fois plus que le prix du loyer. Ce que je vous je propose c’est qu’on aille dans une de mes chambres ici, d’ailleurs au passage si vous avez des locataires, je vous recommande moi de faire, par exemple, dans ce type de cadre là on fait des colocations. Par exemple, ici c’est un appartement qu’on a transformé en colocation cinq chambres, bref vous invite à venir. Donc déjà, la première chose que je ferais si j’étais vous, honnêtement, c’est déjà lors de la sélection de vos locataires, de vous dire, OK, mon locataire gagne par exemple 1500 euros par mois, donc ça ne sera pas un problème pour lui de louer mon appartement 500 euros par mois.
Si vous avez un appartement qui par exemple est à 500 euros par mois et que votre locataire gagne seulement 1000 euros par mois, ben vous vous doutez bien que c’est quand même beaucoup pour lui, donc prenez vos responsabilités et choisissez un autre candidat pour la location de votre appartement.
Deuxième chose, si par exemple dans le type de cas de cet appartement, par exemple, ici j’ai une colocation, donc je les mets en location des étudiants, d’ailleurs ici, ben vous doutez bien que là pour l’instant l’appartement il est en rénovation mais voilà j’ai d’autre appart dans lesquels il y a des colocataires et ces colocataires je leur ai fait signer un document, donc le contrat de location, mais durant lequel j’ai ajouté une clause, qui s’appelle la clause de solidarité, c’est clause de solidarité qu’est-ce qu’elle dit ?
Admettons que voilà, ici, admettons qu’on est dans la chambre du vilain petit canard qui ne m’a pas payé et admettons que, donc en effet c’est pas admettons mais il y a quatre autres chambres, au total c’est un cinq chambres, donc j’ai au total cinq locataires qui me paient tous les mois. Si j’en ai un des cinq qui joue le vilain petit canard et qui ne me paie pas, et bien tous les autres vont payer pour lui équitablement grâce à la clause de solidarité.
À noter que la clause de solidarité est uniquement possible dans les cadres de colocation, et donc du coup, bah si vous avez une location simple vous ne pouvez pas le faire mais si vous avez une colocation, faites signer à tous vos colocataires cette fameuse clause de solidarité qui tout simplement indique que les personnes vont payer à la place du locataire qui ne paie pas son loyer.
Les assurances loyers impayés
Maintenant j’aimerais vous parler assurance loyers impayés, je sais que c’est une question pour beaucoup de personnes et à chaque fois on pose la question, puisque je sais qu’il y a beaucoup d’investisseurs immobiliers qui ont peur de ne pas se faire payer, mais je vous le dis très franchement l’assurance impayés c’est pas ce qu’il y a de mieux, parce que si vous mettez déjà en place tout ce que je viens de vous dire, ben honnêtement vous avez très peu de chances d’avoir des impayés donc je vous dis franchement à mon sens l’assurance loyers impayés c’est pas ce qu’il y a de mieux.
Pourquoi ? Je dirais que ça dépend de votre de votre patrimoine immobilier, par exemple sur une colocation, par exemple ici, vous avez compris que si je fais signer à tout le monde à des clauses de solidarité, honnêtement, une assurance impayés ben ça me sert à rien. À l’inverse, si j’avais par exemple une ville, donc que j’avais payé par exemple X ou Y euros, peu importe le montant, et bien tout simplement si à l’intérieur j’avais un seul locataire qui me paie par exemple 4 000 ou 5 000 euros par mois, et que je vis uniquement sur le loyer que me verse ce locataire, vous vous doutez bien que ça va devenir très problématique s’il ne me paie plus.
Donc dans le cas où vous avez une seule, un seul gros bien immobilier, vous avez un seul gros locataire, ben dans ce cas là, une assurance loyers impayés sera très intéressante.
Maintenant si vous avez tout comme moi, plein d’appartements différents, à l’intérieur vous faites des colocations, l’assurance loyers impayés ne vous servira à rien du tout si ce n’est à vous rassurer et encore ce ne sera pas très simple puisque, honnêtement, les assurances, même loyer impayé, voilà font en sorte de déjouer un petit peu tous les tous les systèmes, vous faire signer plein de clause etc., je vous passe les détails mais c’est plus fatigant qu’autre chose.
Donc ce que je vous recommande, c’est de faire déjà tout ce que je vous ai cité mais aussi de faire une autre chose et moi c’est ce que je fais, mais cette fois ci plus tôt en tant qu’acheteur, enfin plutôt en tant que loueur pour ma part, puisque pour ma part je préfère louer des biens immobiliers pour ma vie perso, enfin pour ma résidence principale, ma résidence privée, la propriété, enfin voilà là où est ce que je vis quoi, eh bien tout simplement je préfère tout le temps louer et donc du coup comment est-ce que je vais faire demain moi, c’est que je vais tout le temps tout le temps tout le temps.
Payer à l’avance mon loyer, c’est à dire que je vais tout le temps soit mettre un mois d’avance soit deux mois d’avance, par exemple là en ce moment je suis en train de vivre dans un penthouse, c’est un appartement tout en haut d’un immeuble sur lequel j’ai une super belle vue et bien j’ai payé tout à l’année, c’est à dire que c’est mon loyer était de, admettons x ou y euros, j’ai payé toute l’année d’un coup et j’ai même obtenu une réduction, il m’a offert un mois de loyer totalement gratuit, puisque j’ai puisque j’ai tout payé d’un coup donc si jamais vous avez cette possibilité, faites-le, en France je crois qu’il y a des clauses qui l’interdisent de le demander et vous pouvez vous entendre avec le locataire et le faire tout de même, donc il est interdit de l’imposer et vous pouvez le proposer.
À voir également puisque il y a certaines agences immobilières qui n’acceptent pas de faire pour vous ce type de contrats de location, en demandant tout le loyer d’un coup, ou plusieurs mois, ce qu’ils considèrent comme trop deux mois d’avance, et bien dans ce cas là vous veillez directement à ce que l’ agence immobilière ou l’ agence de gestion locative avec laquelle vous travaillez accepte ce type de choses, à noter qu’à l’étranger vous avez une très grande flexibilité. Donc si vous avez des biens immobiliers à l’étranger, tout comme, moi bien dans ce cas là je vous invite à faire ce type de technique.
Donc concrètement, si vous mettez tout ça en place, vous allez avoir très très très très très très peu de chances d’avoir des impayés, déjà que honnêtement, les statistiques en France je crois que c’était les échos qu’ils l’avait montré, il y a moins de 1 % des locataires qui ont des difficultés de règlement de loyer et encore ça contient les retards et pas que les impayés. Donc très honnêtement, voilà, vous faites pas non plus un sang d’encre, ça arrive très très peu, la plupart du temps ce type de situation est réglée soit grâce à des clauses qui sont mises auparavant, soit par des mois de loyer qui sont versés avant, soit par une saisie sur la caution, soit sur x ou y assurance qui a été prise auparavant, donc très honnêtement, il y a plein de moyens de se sécuriser par rapport aux impayés.
Nous arrivons maintenant à la fin de ces vidéos, j’espère que cette vidéo vous aura plu mais surtout rassuré concernant le fait que vos locataires vont bien vous payer et si ce n’est pas eux, ben ça va être une autre méthode qui va vous permettre de financer les loyer impayés. Et si vous souhaitez vous lancer dans le domaine de l’investissement immobilier, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez un lien sur lequel vous pouvez obtenir 100% gratuitement une série de quatre vidéos de formation qui vont vous expliquer comment investir dans l’immobilier en partant de zéro, donc en partant de la case crédit immobilier auprès d’une banque, en trouvant une bonne affaire en la transforme en une très bonne affaire, en trouvant des locataires, en rénovant le bien, mais également en ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Je vous explique tout ça sur le lien qui apparaît directement sur la vidéo juste ici ou dans la description de la vidéo. Bon investissement à tous, ciao, ciao.
