Un fonds de garantie est un fonds établi afin d’indemniser des personnes qui ont été victimes d’un préjudice. On retrouve par exemple le Fonds de Garantie des dépôts et résolutions dédommageant les clients d’une banque en cas de défaillance de celle-ci. Le fonds de garantie immobilier est souscrit par les agents immobiliers afin de les protéger ainsi que leurs clients d’une incapacité de paiement.

Les attributions de l’agent immobilier

Le fonds de garantie en immobilier concerne principalement l’agent immobilier. Pour pouvoir exercer, celui-ci doit remplir un certain nombre de conditions dont notamment celui de constituer une garantie financière. L’agent immobilier est un commercial qui effectue des transactions d’achat, de vente, de location immobilière ou de fonds de commerce. Les biens immobiliers peuvent être des maisons, appartements, immeubles ou encore des locaux industriels et autres terrains.

Le domaine de l’immobilier est très réglementé et l’agent immobilier doit être à jour sur les textes en vigueur afin de pouvoir exercer pleinement son métier. Sachant qu’on confie des sommes importantes à l’agent immobilier, il est normal que son activité soit encadrée à la fois pour protéger ses intérêts ainsi que ceux de ses clients.

L’agent immobilier peut être une personne physique ou morale qui s’adonne à titre accessoire ou principal à des opérations de bien d’autrui. L’agent ou mandataire immobilier peut être une association régie par la loi 1901, une entreprise individuelle ou une société. Pour pouvoir exercer, l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle dont le numéro et le lieu de délivrance seront inscrits sur les documents qu’il doit délivrer. La carte professionnelle est valable pour 3 ans et est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie territoriale.

Ce que dit la Loi Hoguet

Les activités de l’agent immobilier sont stipulées dans la loi N° 70-09 du 2 janvier 1970 ou Loi Hoguet.  La Loi comprend les réglementations afférentes aux conditions d’exercice concernant les opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle prévoit notamment des textes sur le mandat de vente ainsi que la garantie financière. Au cours du temps, la Loi a subi diverses modifications, sa version en vigueur est la version actualisée et consolidée du 28 juillet 2013.

Les attributions de l’agent immobilier peuvent se résumer en deux activités principales : la mise en vente ou mise en location d’un bien immeuble et la recherche de bien pour le compte de ses clients, également appelés mandants. Une convention écrite est établie entre les deux parties stipulant notamment les conditions de manipulation des fonds.

L’agent immobilier a pour obligation de souscrire à une garantie financière auprès d’une institution compétente. Il peut s’agir d’une institution de crédit, d’une assurance, d’une société de financement ou de la Caisse des dépôts. Cela est valable pour chaque client dont il détient les fonds, excepté ses rémunérations. Si l’agent immobilier déclare ne détenir aucun fonds, il n’a pas obligation de souscrire à une garantie financière. Il est tenu de faire une déclaration sur l’honneur qu’il ne recevra aucun fonds de la part de ses mandants, hormis ses commissions et sa rémunération.

A propos de la Loi Alur

La Loi Alur datant du 26 mars 2014 apporte des mises à jour sur l’activité de l’agent immobilier ainsi que des précisions sur les syndicats de copropriété. Les principales dispositions concernent notamment l’obligation pour les professionnels de l’immobilier à suivre des  séances de formation continue. Les thèmes de formation concernent l’environnement juridique et économique, la déontologie ou encore la rénovation écologique et bien d’autres. A remarquer que les rémunérations et honoraires ne figurent plus sur le registre des répertoires et des mandats.

Les activités de l’agent immobilier sont encadrées par un code de déontologie inscrit dans le décret d’application de la Loi Alur sur le logement. L’agent immobilier ou tout acteur immobilier peut subir des sanctions disciplinaires en cas de violation de ce code. Ils doivent faire preuve d’éthique professionnelle. Ils doivent donner des informations exactes, complètes et intelligibles dans l’exercice de leurs fonctions.

L’agent immobilier est tenu de respecter les informations à caractères personnels relatifs à ses mandants. La relation de confraternité est recommandée dans le code, permettant aux professionnels d’exercer dans un environnement libre, sain et loyal.

Pourquoi constituer un fonds de garantie

Le fonds de garantie est une pratique courante qui permet de protéger les personnes victimes d’un préjudice d’insolvabilité. On distingue différents types de fonds de garantie dont notamment le Fonds de Garantie des Dépôts, le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de dommages ou FGAO, le Fonds de Garantie contre les Accidents de Circulation et de Chasse ou FGA et bien d’autres. En cas d’incapacité de l’emprunteur de restituer les fonds à la fin de l’opération, le fonds permet de rembourser totalement ou partiellement le client.

Lorsqu’un agent immobilier contracte avec un nouveau client, il doit souscrire à une garantie financière au nom de ce dernier. La souscription lui permet de se prémunir d’un préjudice en cas de défaut de paiement. Durant la première année de souscription, le prix de la garantie financière s’élève à moins de 1000 euros. L’agent immobilier est tenu de tenir un registre de tous les versements qu’il perçoit, d’affecter les fonds dans un compte dédié et de délivrer un reçu à son client.

L’assurance de responsabilité civile professionnelle

Hormis le fonds de garantie, l’agent immobilier doit également souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle ou assurance RC Pro. Il s’agit d’une assurance qui permet au professionnel de se protéger. Les professionnels, tous domaines d’activité confondus sont encouragés à souscrire une RC Pro. Elle est obligatoire pour les professionnels de l’immobilier mais également du droit ainsi que de la santé.

La souscription s’effectue auprès d’un établissement financier couvrant un certain nombre de risques convenus entre le souscripteur et l’assureur. Pour l’agent immobilier, le plancher de la garantie est fixé à 76 224, 51 euros.

La responsabilité civile prémunit le professionnel en cas de situations mettant son client dans une position de préjudice. Généralement, il s’agit de cas de retard de livraison, d’un accident corporel, d’un bien endommagé ou encore d’un défaut de conformité du produit endommagé. Il est très difficile d’établir une généralité sur la responsabilité civile, le mieux est de demander l’avis de son banquier ou de son assureur. Vous établirez ensemble la liste des risques susceptibles de survenir dans l’exercice de votre activité. Prenez soin de bien vérifier les franchises, les garanties ainsi que les exclusions de votre contrat RC Pro.

Différence entre assurance de responsabilité civile et fonds de garantie

On peut confondre ou avoir des difficultés à distinguer l’assurance de responsabilité civile professionnelle et le fonds de garantie. D’une part, la RC Pro est une assurance qui permet à l’agent immobilier de se prémunir de risques pouvant survenir dans l’exercice de ses fonctions. Il peut s’agir d’un préjudice moral, de dégâts matériels, ou encore corporels. La base ici est la couverture professionnelle. L’assurance RC Pro est régie par un contrat qui stipule les risques auquel le professionnel peut être confronté dans l’exercice de ses fonctions comme par exemple un abus de confiance.

D’autre part, le fonds de garantie est obligatoire pour un agent immobilier qui gère des fonds. La garantie financière est principalement axée sur l’incapacité potentielle pour le professionnel de restituer les fonds dont on lui a confié la manipulation.

Comment constituer un fonds de garantie

Tout agent immobilier peut demander un fonds de garantie à une banque française, une assurance ou la caisse de dépôts. Il est obligatoire que l’institution ait un siège social ou dont une des filiales est établie en France.

Le montant du fonds de garantie doit être au moins égal au montant maximal dont l’agent immobilier est redevable à tout moment. Si l’agent immobilier détient  des fonds pour le compte de son client, le montant de la garantie s’élève à au moins 110 000 euros.

Dans le cas où l’agent immobilier vient de débuter son exercice, la garantie est fixée à 30 000 euros pour les deux premières années. Il peut aussi faire la demande de ne pas souscrire à un fonds de garantie s’il est en phase de création, car il souhaite ne pas gérer de fonds ou qu’il préfère fonctionner avec une trésorerie allégée. Il est plus avantageux pour un agent immobilier de souscrire à un fonds afin de pouvoir effectuer des transactions intéressantes. Cela lui donne également une crédibilité en tant que professionnel qui assume ses responsabilités.

La souscription à un fonds de garantie est relativement simple. Selon les institutions financières auprès desquelles vous décidez de souscrire, le traitement dure entre 24 heures et une semaine au maximum. Le montant requis des garanties dépend des statuts choisis par le professionnel. Si vous êtes en phase de création vous pouvez en même temps souscrire à une garantie financière et une assurance responsabilité civile Pro.

Les avantages du fonds de garantie

Lorsqu’un agent immobilier est en situation de défaillance financière, le fonds de garantie permet le dédommagement de ses clients. La garantie ne couvre ni la rémunération ni la commission du garant. Si l’agent immobilier décide de ne pas souscrire à un fonds de garantie, il s’expose à une action en justice en cas de problème.

Un propriétaire confie son bien immobilier à un professionnel mandaté qui se chargera de trouver un ou des locataires. Si le propriétaire juge que l’agent met trop de temps à trouver un locataire, il peut se sentir lésé pour motif de perte de loyer. Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure afin de demander une indemnisation. Avec un fonds de garantie, l’agent immobilier est prémuni de sa défaillance.

Dans un grand nombre de cas, l’acquéreur ou le locataire qui sont confrontés à défaut de paiement, mettent en cause le mandant. Il est important pour l’agent immobilier de vérifier la solvabilité des futurs acquéreurs pour éviter que le préjudice ne se retourne contre lui.

Comparé à l’assurance, le fonds de garantie offre une plus large prémunition au professionnel. Par contre, il n’enlève pas la responsabilité de ce dernier. L’agent immobilier reste toujours redevable auprès de l’institution auprès duquel il a souscrit le contrat de garantie financière. D’une manière générale, le fonds intervient lorsque l’assurance n’est pas en mesure de couvrir le souscripteur.

Fonctionnement du fonds de garantie

Le fonds de garantie est financé par l’Etat au travers de la perception de taxes. Lorsqu’un contrat d’assurance est établi ou renouvelé, peu importe sa nature, l’Etat perçoit une taxe de 3,30 euros. On ajoute à cela la somme récupérée auprès des titulaires des fonds de garantie, dans notre cas, l’agent immobilier.

Lorsque l’agent immobilier se trouve dans l’incapacité de restituer les fonds qu’on lui a confié, un avis de cessation d’activité doit aussitôt être publié dans le journal. La garantie financière est valide dans les 3 jours ouvrables après la publication. Les clients sont avertis de leur remboursement par l’institution financière garante par voie de lettre recommandée.

L’instauration des fonds et particulièrement des fonds de garantie est inspirée d’une pratique datant du moyen âge. La solidarité est mise en avant afin de supporter les préjudices dont pourraient être victimes les membres d’une communauté ou d’une structure. A l’époque contemporaine, on retrouve d’autres types de fonds pour faire face à différents types de situation.

On peut citer notamment fonds d’indemnisation qui indemnise les victimes d’un préjudice comme les victimes de l’amiante. Le  fonds de prévention est instauré pour se prémunir de risques à venir dont notamment les catastrophes naturelles. Les fonds de placement qui sont des valeurs mises en vente sur le marché financier. Ce principe permet aux entreprises de lever des fonds auprès d’investisseurs. Ces derniers reçoivent par la suite une rémunération en fonction de la nature de leur placement.

Conclusion

Le métier d’agent immobilier est encadré par la Loi Hoguet et la Loi Alur qui stipulent les obligations du professionnel. Il doit disposer d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer. La souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière sont obligatoires. Si l’agent immobilier souhaite ne pas détenir de fonds, il n’est pas tenu d’avoir un fonds de garantie.