Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui une vidéo certainement attendue de beaucoup de personnes, c’est justement comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers ?
Dans cette vidéo je vais vous parler spécifiquement du statut de la niche fiscale » loueur meublé non professionnel ». C’est une niche fiscale en France, qui est très intéressante pour un bon nombre de raisons. Mais principalement, le droit, l’accès à ce qu’on appelle « l’amortissement via un bilan comptable ».
Alors qu’est-ce que le statut » loueur meublé non-professionnel » ?
Et bien, comme je vous l’ai dit, c’est une niche fiscale accessible aux contribuables, qui mettent à disposition leurs biens, donc, en location.
À noter que vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, et on verra que même s’ils les dépassent, et bien vous allez pouvoir encore diminuer vos impôts.
Je vais vous montrer tout ça dans cette vidéo et vous allez voir que la plupart du temps vous allez même avoir ce qu’on appelle un déficit comptable, que nous pourrons même reporter sur les années suivantes. Je vais vous partager tout ça dans cette vidéo, avec des exemples concrets, pour que vous puissiez vous dire « d’accord, si j’ai autant de revenus et bien, je payerais quasiment pas d’impôts ou même pas d’impôts du tout ».
Alors, concrètement, qui a le droit au statut (LMNP) (loueur meublé non-professionnel) ?
Et bien ça va être les propriétaires qui ont soit un appartement nu qu’ils vont ensuite meubler, ou soit si vous achetez un appartement directement meublé et que vous les mettez en location.
Alors, parlons une seconde d’un point de vue comptable. Vos revenus locatifs vont être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Autrement dit, votre activité va être considérée un petit peu comme une activité commerciale et industrielle, sans pour autant être considéré comme un professionnel. Là est tout l’avantage du LMNP.
Donc, ne pas oublier que vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 50 % de ce que vous gagnez chaque année. Donc admettons que vous gagnez 2 000 euros par mois, à la fin de l’année vous avez gagné donc 24 000 euros, et donc il faut que vos revenus locatifs soient inférieurs à 12 000 euros. Mais là, on parle ici de revenus locatifs. Donc vous allez voir que 12 000 euros finalement ça ne fait que 1 000 euros par mois, ce qui est déjà plutôt pas mal.
Mais on va voir que, grâce justement à l’accès au statut LMNP, vous avez affaire à ce qu’on appelle, un bilan comptable, qui va être fait par un comptable, vous l’avez compris. Et le job de ce comptable, c’est justement de faire en sorte de déduire toutes les charges, tous les frais, tous les intérêts du crédit, que vous avez, pour tout simplement avoir un maximum de déficit comptable. Mais pas forcément de déficit en temps réel.
Donc, concrètement, vous avez deux types de régimes, deux types plutôt de sous-régimes sur le statut LMNP. Vous avez les revenus BIC et micro-BIC pour les personnes qui gagneraient moins de 32 000 euros chaque année avec leurs biens immobiliers.
À noter que si vous dépassez la somme de 32 000 euros par année de revenus locatifs, c’est-à-dire après amortissement, vous avez le statut BIC réel qui vient s’appliquer obligatoirement.
À noter que l’énorme avantage du statut LMNP, c’est de pouvoir déduire énormément de choses, toutes vos charges, vos frais, etc.
Et maintenant, ce que je vous propose, c’est de vous dire sans plus attendre, toutes les choses que vous allez pouvoir déduire. Donc, ce que je vous propose c’est que pour cet exemple, on prenne l’exemple d’un appartement que vous avez acheté par exemple 100 000 euros, vous avez fait un crédit par exemple de, voilà, sur 5 ans, donc vous devez rembourser donc 100 000 euros plus 2 % d’intérêts par an. Ce qui équivaut à peu près à 200 euros, non 400 euros par an, que vous devez rembourser. Donc, déjà sur vos revenus locatifs, vous allez pouvoir déduire 400 euros de vos, de votre revenu locatif, tous les ans. Donc, c’est-à-dire que sur votre bilan comptable, vous pourrez le déduire, déjà donc les intérêts d’emprunt.
Vous avez également les frais de notaire. Voilà, les frais de notaire, je sais pas vous avez un notaire par exemple qui s’est occupé de pleins de papiers pour vous et qui s’occupe, je ne sais pas, par exemple, des contrats à signer, etc. Ben tout ça, tous les frais que vous allez faire justement par le biais de votre notaire, vous pourrez le déduire sur votre bilan comptable.
Vous avez également, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les assurances également, par exemple « assurance loyer impayé ». Je sais qu’il y a plusieurs personnes qui se posent la question, est-ce que je dois prendre l’assurance loyer impayé ou pas ? Ben, vous pouvez le déduire. Vous avez par exemple les assurances qui couvrent par exemple les dommages à l’intérieur de votre maison que peut causer votre locataire. Tout ça sont des charges qui sont déductibles.
Vous avez également tous les travaux de réparation, par exemple, admettons que, je ne sais pas, votre, je ne sais pas, vous avez, admettons, votre locataire qui vous casse par exemple de l’ameublement ou qui vous casse par exemple, je ne sais pas, un mur en placo par exemple, personnellement ma petite histoire personnelle, un de mes locataires un jour qui était dans un de mes appart, et voilà, il a glissé, et il s’est cogné et il a fait un trou dans le placo.
Voilà, je ne sais pas trop comment est-ce qu’il a fait, mais en tout cas, ça, c’est déductible des impôts. Donc, pour ma part, on l’a utilisé, enfin, on a utilisé sa caution, puisque c’est fait pour ça. Mais concrètement, même si votre loyer, enfin même si votre locataire est insolvable, vous pourrez tout simplement le déduire de vos impôts. Donc encore une fois, pas si important que ça.
Vous avez également l’amortissement du bien, alors qu’est-ce que c’est que l’amortissement du bien ?
On considère en France que votre bien immobilier, il correspond, on dit souvent à 25 %, ou je crois que c’est, non c’est 25 %, du droit de la terre et je crois que c’est 75 %, du coup, du bien immobilier. Et on estime que votre bien immobilier est amortissable à peu près sur 30 ans. C’est-à-dire que par rapport aux rénovations qui va falloir faire à l’extérieur, par exemple la toiture, par exemple la façade, etc, ben tout ça, on va le déduire sur 30 ans.
Donc vous prenez le montant total de votre bien immobilier, donc admettons 100 000 euros, vous le, vous enlevez donc 25 %. Donc admettons que sur 100 000 euros, ben ça nous fait 75 000 euros. Du coup, on le divise par 30 ans, ça veut dire que chaque année vous pourrez déduire donc 2 500 euros de vos revenus locatifs.
Vous avez également l’amortissement des travaux, donc ça pour ma part, je le considère davantage dans l’amortissement du bien. Puisque ça va venir ajouter de la valeur au bien, maintenant si vous faites énormément de travaux, bien sûr, c’est intéressant de venir les déduire, mais plutôt sous forme de charges, plutôt que de le faire sur votre appart et ensuite le déduire comme si c’était l’amortissement du bien en lui-même. De toute façon, faites appel à un comptable, vous pourrez également déduire ses frais et lui saura comment faire exactement.
Et vous avez les frais d’agence de gestion locative. Donc ça pour ma part, c’est ce que je fais principalement, puisque ben mes biens, je vous l’ai déjà expliqué, sur des biens que j’achète 150 000 euros, ben concrètement moi, je ne paye strictement aucun impôt. Pourtant, en longue durée, je vais louer 1 500 euros par mois, et en courte durée entre 3 500 et 5 000 euros par mois. Et je vous laisse faire le calcul, parce que voilà j’en ai plusieurs, je vous laisse imaginer un petit peu le nombre d’impôts que je devrais payer en fin d’année, et pourtant, je ne paye strictement rien puisque justement, je vais venir déduire tous ces frais de gestion locatif, qui au final font que je tourne à un bilan comptable de zéro euro de revenus locatifs donc aucune imposition.
À noter que si vous enregistrez un bénéfice sur votre activité, et bien vous allez devoir l’ajouter au revenu global, sur votre fiche d’imposition. Puisque ça, c’est très intéressant encore une fois avec le statut LMNP, c’est que c’est très facile à gérer, c’est assez flexible. Admettons que vous avez tout de même encaissé, admettons, d’un point de vue comptable, que vous avez encaissé 1 500 euros de revenus locatifs à l’année, d’un point de vue comptable. Et bien, plutôt que de créer voilà, je ne sais pas, de remplir une tonne de papiers, ben vous avez simplement à l’ajouter à votre fiche de déclaration de revenus et vous ajoutez la somme que vous avez gagnée, par rapport à vos revenus locatifs, après amortissement.
À noter que si vous avez enregistré un déficit, ce qui est tout à fait possible et ce qui est même intéressant, même si dans le cas réel vous avez gagné de l’argent mais si d’un point de vue comptable ben vous avez tellement déduit de choses que finalement vous n’avez pas de revenus locatifs déclarables, et bien dans ce cas-là ce qui est intéressant, admettons que vous êtes à. Par exemple – 3 000 cette année, et bien ce qui est bien, c’est que vous allez pouvoir le reporter sur vos 9 prochaines années de mise en location de vos biens immobiliers.
Donc moi ce que je vous recommande, c’est très simple, c’est si possible amortir le plus possible, vraiment faire le plus gros déficit possible, comme ça même ces prochaines années, si vous effectuez un gros bénéfice, jusqu’à 9 ans vous allez pouvoir déduire énormément de vos revenus locatifs.
Donc comment accéder au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Vous allez voir, c’est extrêmement compliqué, vous remplissez un formulaire qui s’appelle le formulaire P0i et vous l’envoyez et c’est tout.
Donc pour accéder à ce formulaire, ben, je vous l’ai mis dans la description de la vidéo, et si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, je vous invite à regarder sur le lien qui apparaît juste ici ou dans la description de la vidéo. Pour recevoir une série de 4 vidéos de formation offertes, qui va vous expliquer comment investir dans l’immobilier étape par étape, en partant de zéro. En partant de la case – crédit auprès d’une banque -, en passant par la case – trouver une bonne affaire -, – rénovation -, – trouver des locataires -, mais aussi comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Je vous montrerais plus en détails comment déduire toutes ces charges.
Tout ça, ça se passe sur le lien qui apparaît juste ici, ou dans la description de la vidéo.
Bons investissements à tous, bons amortissements également.
Ciao, ciao.
