Comment financer un investissement locatif ?

L’immobilier locatif offre de nombreux avantages par rapport à la plupart des placements financiers. C’est un investissement liquide, accessible, et rentable. Qu’il s’agisse de diversifier votre patrimoine immobilier, défiscaliser, ou préparer votre retraite, vous avez intérêt à investir dans la pierre. Voyons donc comment bien financer un investissement locatif.

Apport personnel ou prêt immobilier : trouvez la bonne combinaison !

L’heure est donc venue pour financer votre investissement immobilier ! En général, vous avez deux options : investir dans l’immobilier avec vos fonds propres ou souscrire un prêt immobilier. Chaque option a des avantages et des inconvénients. L’idéal serait donc de trouver la meilleure combinaison possible pour optimiser le financement de votre investissement.

Déterminez votre apport personnel

Bien que vous puissiez acheter un bien immobilier entièrement avec vos propres fonds, il est toujours conseillé de contracter un crédit. D’une part vous allez facilement vous constituer un patrimoine et devenir propriétaire grâce à l’effet de levier. D’autre part, vous allez pouvoir alléger votre fiscalité immobilière en déduisant les intérêts du prêt de vos revenus locatifs.

Pour réduire votre effort d’emprunt, il est conseillé de placer un apport personnel dans l’opération de financement. L’apport personnel est la somme d’argent destinée pour financer l’acquisition de votre bien immobilier en complément de l’emprunt. Il correspond généralement à un certain pourcentage du montant global d’acquisition.

Bien que la loi ne fixe aucun montant minimum d’apport personnel, les banques exigent souvent un apport minimal de 10 % à 20 % du coût d’acquisition. Plus votre apport personnel est élevé, plus la banque est rassurée et le coût global du prêt est réduit. Il s’agit donc d’un élément important auquel les établissements de crédit accordent une grande importance. Il est possible dans certains cas de contracter un prêt sans apport. Cependant, pour obtenir un bon taux global, un apport de 30 % est le plus souvent recommandé.

Prêt amortissable

financer un investissement - immobilier

Le prêt amortissable est le moyen le plus utilisé pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Il convient en particulier pour le financement d’une résidence principale et se distingue par une durée de remboursement allant jusqu’à 30 ans. Le remboursement du prêt amortissable se fait selon un tableau d’amortissement défini en fonction de la périodicité choisie (mensuelle, trimestrielle…).

A chaque échéance, vous effectuez un versement qui comprend une partie des intérêts, du capital emprunté, et éventuellement des frais d’assurance. Au début, la part des intérêts est généralement plus importante. Au fur et à mesure des remboursements, elle diminue tandis que la part du capital augmente proportionnellement. Cela s’explique par le fait que les intérêts à payer sont toujours calculés sur la base du capital emprunté.

Dans un crédit immobilier amortissable à taux fixe, le taux d’intérêt est fixé au moment de la mise en place de votre prêt. Il est donc garanti et ne varie pas tout au long de la durée de l’emprunt. Ainsi, les mensualités et les dates d’échéance sont connues dès la signature du contrat de prêt. De ce fait, il n’existe aucun risque lié à la performance de l’investissement immobilier.

Par contre, dans un crédit amortissable à taux variable (ou révisable), le taux est révisée chaque année à la date anniversaire du prêt. Son calcul se fait généralement en fonction des taux de référence du marché monétaire européen (Euribor et Eonia). Le coût total d’un prêt à taux variable n’est connu qu’à la fin du remboursement. Son principal inconvénient est le risque d’augmentation du taux et des mensualités de remboursement.

Dans tous les cas, il est possible d’obtenir un différé de remboursement dont la durée varie d’une banque à l’autre. Le prêt amortissable se distingue par une souplesse contractuelle permettant de varier les échéances ou la durée de l’amortissement. En revanche, le montant des intérêts déductibles est dégressif et plus faible en comparaison avec le prêt In Fine. Par conséquent, les revenus taxables augmentent au fil des remboursements.

Prêt In Fine

A la différence du crédit amortissable, les mensualités du crédit In Fine comprennent uniquement les intérêts du prêt et éventuellement les frais d’assurance. Elles sont fixées lors de la signature du contrat et ne varient pas durant toute la durée du prêt. Quant au capital, il est remboursé en une seule fois au terme du prêt.

La banque exige généralement une garantie de remboursement qui consiste à souscrire un produit de placement libellé à son nom. En d’autres termes, si vous optez pour un prêt In Fine, vous devez placer une certaine somme d’argent dans un produit qui génère des intérêts. Ces derniers seront capitalisés afin de garantir le remboursement total du capital au terme du crédit.

Le produit de placement financier choisi (assurance-vie par exemple) doit être alimenté régulièrement en effectuant les versements nécessaires. Le montant total à verser doit être bien calculé de manière à atteindre celui du capital emprunté au terme du prêt. Compte tenu des risques liés à ce type de prêt, le taux d’intérêt est généralement supérieur à celui du prêt amortissable.

En outre, les banques demandent souvent un apport personnel allant jusqu’à 30% du montant du prêt. Bien calculé, ce type de crédit convient pour un investissement locatif. D’abord, les mensualités de remboursement sont plus faibles et totalement couvertes par les loyers perçus. Ce qui réduit considérablement l’effort d’épargne. De plus, les intérêts, qui sont plus importants en comparaison avec le prêt amortissable, sont déductibles des revenus locatifs. Cela dit, le prêt In Fine est plus complexe et doit être contracté dans le cadre d’un montage financier bien étudié.

Astuces pour optimiser votre prêt immobilier

Il existe plusieurs astuces pour faire baisser les coûts d’un prêt immobilier afin d’optimiser davantage votre investissement locatif :

Faire jouer la concurrence entre les établissements de crédit

Pour dénicher la meilleure offre de crédit immobilier, vous devez négocier avec plusieurs établissements de crédit. Commencez d’abord par comparer les offres de prêts-en ligne-via un comparateur de crédit. Sélectionnez ensuite quelques établissements de crédit et prenez des rendez-vous avec leurs conseillers clientèles.

Présentez-vous avec un dossier de crédit complet incluant tous les documents requis. Précisez le montant du prêt dont vous avez besoin et les caractéristiques du bien immobilier à acquérir. Une fois vous recevez les offres de prêt, vous pouvez comparer les propositions des différentes banques avec lesquelles vous avez négocié.

En général, les banques sont tenues de maintenir leurs offres pendant une durée minimale de 30 jours. En outre, la loi sur la protection des emprunteurs vous accorde un délai obligatoire de 10 jours pour accepter ou refuser l’offre de prêt. Vous avez donc tout le temps nécessaire pour bien décrypter les différentes offres de prêt.  Ne vous basez pas uniquement sur le taux de prêt proposé et portez une attention particulière au Taux Effectif Global ou TEG. En effet, ce taux inclut tous les frais liés au prêt immobilier notamment les frais de dossier, les assurances, les pénalités…etc.

Bien négocier les frais de dossier

Lorsque vous sollicitez une banque pour demander un prêt immobilier, vous devez-dans la plupart des cas-payer des frais de dossier. Ces frais représentent en quelque sorte une rémunération pour le personnel de la banque ayant intervenu sur votre demande de prêt. La plupart des établissements bancaires exigent le paiement de ces frais car ils représentent une source de profit immédiat.

Les frais de dossier sont mentionnés dans les grilles tarifaires des banques et s’élèvent généralement à 1% du montant de l’emprunt. Ils font donc augmenter le taux effectif global (TEG) et le coût du prêt immobilier. La bonne nouvelle c’est que vous pouvez toujours négocier les frais de dossier pour optimiser le coût de votre investissement locatif.

Si vous êtes un client fidèle à la banque, vous pouvez facilement obtenir une réduction importante ou même l’annulation des frais de dossier. De même, si votre dossier ne présente pas de difficultés particulières, vous pouvez demander la baisse des frais.

Bien choisir l’assurance-crédit

Bien que l’assurance-crédit ne soit pas légalement obligatoire, la quasi-totalité des établissements financiers l’exigent aux demandeurs de prêts. En effet, elle permet de couvrir ces organismes prêteurs contre des risques éventuels de décès, maladie, invalidité, ou perte d’emploi. Ainsi, l’assurance garantit le versement des mensualités de remboursement même en cas de sinistre grave de l’emprunteur.

Du fait que l’assurance représente une part importante du coût global du prêt, il est important de réduire son coût autant que possible. En tant qu’emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par la banque. Vous êtes donc libre de choisir celle qui vous convient à condition qu’elle présente un niveau de garantie équivalent à celui requis par la banque.

Dans le cas d’un investissement locatif, il est conseillé de prendre uniquement une assurance emprunteur décès et perte totale irréversible d’autonomie (PTIA). L’assurance « incapacité temporaire de travail » ou ITT est généralement inutile. En effet, même en étant malade vous serez capable de rembourser votre prêt grâce aux loyers perçus.

Passer par un courtier de crédit immobilier

La politique tarifaire des établissements de crédit varie généralement en fonction des clients ciblés. Elle peut éventuellement varier entre les régions au sein d’un même établissement de crédit. A moins d’être un bon client et d’avoir un excellent profil, il est toujours difficile d’obtenir le meilleur taux possible chez un établissement de crédit. De ce fait, il est souvent plus avantageux de demander les services d’un courtier de crédit immobilier.

Habituellement, ce professionnel indépendant dispose d’une bonne expérience dans le secteur immobilier et de bonnes relations avec les établissements de crédit. Vous pouvez donc le mandater à constituer votre dossier de crédit et à négocier en votre nom avec les banques. Grâce à ses accords commerciaux avec les différents établissements de crédit, il peut vous faire bénéficier de meilleurs taux.

En outre, il peut également obtenir une réduction intéressante sur les frais annexes du prêt. Alors que les frais de dossier représentent environ 1 % du capital emprunté, ils sont généralement plafonnés à 500 € chez les courtiers. Etant donné que ce professionnel est rémunéré principalement par les banques, ses honoraires sont abordables. En général ils sont équivalents au montant des frais de dossier.

Défiscalisation immobilière : un moyen pour optimiser votre investissement

financer un investissement - defiscalisation

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous avez intérêt à bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation immobilière mis ne place par l’état. Par exemple, l’acquisition d’un logement neuf en vue de le mettre en location ouvre droit au dispositif Pinel. Il s’agit certainement du dispositif de défiscalisation le plus intéressant sur le marché locatif.

Instauré par la loi de finance 2015, il est prolongé jusqu’en 2021 par l’article 68 de la loi de finance 2018 . Cette prolongation ne concerne d’ailleurs que les communes classées dans les zones A, A bis, et B1. En effet, la loi Pinel propose une réduction d’impôt allant jusqu’à 300.000 €. Pour ce faire, vous devez répondre à certaines conditions.

D’abord, ce dispositif concerne principalement les logements à construire, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement(Vefa) qui sont conformes à certaines normes énergétiques. Pour en bénéficier, vous devez vous engager à mettre en location votre logement pour une durée allant de 6 à 12 ans. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement que vous allez choisir. Il est de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Sachez tout de même que le dispositif Pinel vise principalement à améliorer l’accès au logement locatif pour les personnes aux revenus modestes. Vous devez donc vous engager à louer votre logement à un prix inférieur d’environ 20% à celui du marché locatif. A noter que, les investissements locatifs réalisés dans le cadre d’une SCPI peuvent également bénéficier des avantages fiscaux accordés par le dispositif Pinel.

Les logements anciens ayant fait l’objet d’une remise en état ou de travaux de transformation peuvent également bénéficier des avantages accordés par la loi Pinel. Outre les avantages fiscaux, l’ancien vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à bon prix. D’autant plus qu’un logement ancien bien placé apporte une meilleure rentabilité locative et permet de trouver facilement de bons locataires.

Sachez également que si vous investissez dans l’ancien, vous pouvez réduire vos impôts grâce au système de « déficit foncier ». Ce dispositif fiscal est l’une des meilleures astuces pour réduire vos impôts avec l’investissement locatif. Il permet de déduire des loyers toutes les charges liées à l’activité locative notamment les intérêts d’emprunt et les frais de rénovation et d’entretien.

On parle de déficit foncier lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges à déduire. Dans ce cas, il est possible de soustraire le déficit des autres revenus soumis à l’impôt. Cette réduction fiscale est plafonnée à 10.700 € par an. En cas de dépassement de ce plafond, la différence peut être reportée pendant 10 ans dans la limite des mêmes plafonds annuels.

Par ailleurs, le statut du loueur en meublé non professionnel peut éventuellement vous aider à réduire davantage vos taxes. En effet, en investissant dans la location meublée, les loyers perçus sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comparée à la catégorie des revenus fonciers qui s’applique dans le cas d’une location nue, celle des BIC est relativement moins pénalisante. En outre, il est possible de déduire la plupart des charges qui résultent de l’activité locative comme la taxe foncière, les frais de notaire…etc.

Conclusion

Le crédit immobilier est le meilleur moyen pour financer un investissement locatif. Il vous permet de financer facilement l’acquisition de votre bien immobilier grâce à l’effet de levier. En outre, les intérêts du prêt sont totalement déductibles des revenus locatifs. Par ailleurs, en fonction de vos objectifs d’investissement, il convient de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière.