Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier ? C’est une très bonne décision, et vous devez déjà sans doute vous imaginer ce que vous en ferez, comment vous l’aménagerez ? Mais d’abord, il est impératif de songer à l’étape du financement. Voici quelques conseils d’experts pour vous aider à aborder sereinement cette étape.

Bien se préparer avant d’envisager une option de financement

Certes, il existe de nombreuses solutions de financement immobilier comme vous le verrez dans la suite ; mais vous n’allez pas plonger tête baissée sur un crédit bancaire ou sur toute autre option de financement juste parce que c’est ce qui vous vient en premier à l’esprit. Il y a quelques éléments primordiaux à prendre préalablement en compte.

Quel est votre historique financier ?

Bien que peu répandu officiellement en France, l’usage du « credit scoring » est récurrent dans les banques qui veulent accorder un crédit. D’ailleurs, le Président français Emmanuel Macron envisage déjà de recourir officiellement à cette pratique à l’américaine.

En effet, votre historique financier (emprunts contractés, emprunts remboursés à temps, emprunts en cours, etc.) donne un aperçu de votre comportement financier. C’est sur ce dernier que la banque s’appuie pour déterminer (de son point de vue) votre capacité de remboursement, et savoir si elle vous accordera un crédit ou non. Ainsi, si vous savez que vous avez un mauvais historique financier, essayez de l’améliorer (en remboursant par exemple vos emprunts en cours) avant de faire une demande de financement.

De quelles informations aurez-vous besoin pour demander un financement ?

Pour que votre projet aboutisse, vous devez bien vous préparer. Quel que soit le prêteur ou l’option de financement que vous choisirez, il est essentiel de vous préparer bien avant la demande. Il s’agit à ce niveau d’essayer de rassembler les documents clés.

Tout prêteur devra voir une documentation sur votre projet, afin d’obtenir des informations spécifiques. Il est judicieux de compiler ces documents avant même de commencer à chercher le financement.

Quelle est votre capacité d’endettement ?

Une erreur commune avec l’emprunt immobilier est d’emprunter autant qu’une banque est prête à vous prêter. Ce n’est pas parce que vous êtes admissible à un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre de le contracter sans réflexion préalable. Vous devez connaître clairement votre capacité d’endettement.

Pour cela, il est important que vous établissiez d’abord une sorte de budget général qui couvre tous les coûts que vous aurez à supporter relativement à l’acquisition de votre bien immobilier. Acheter et posséder un bien immobilier implique bien plus qu’un simple paiement de mensualités. Certaines hypothèques exigent des acomptes élevés, et vous pourrez avoir à payer certains frais annexes. De même, vous ne devez pas oublier l’assurance, les charges d’entretien, etc. Et vous devez évaluer tous ces coûts au préalable.

D’ailleurs, pour vous aider dans ce sens, il existe des systèmes de simulateur de crédit, qui permettent d’estimer la capacité de remboursement et même le taux d’endettement. Cela vous permet de vous rassurer que votre budget quotidien ne souffrira pas à cause d’un prêt bancaire.

Une fois que vous avez déterminé combien emprunter pour l’acquisition de votre bien immobilier, il est temps d’examiner vos solutions de financement.

Financer un bien immobilier grâce à un apport personnel

L’apport personnel représente votre contribution propre au financement de l’achat du bien immobilier. Il peut servir à financer tout ou partie de votre bien immobilier, mais il est aussi un préalable exigé pour obtenir un crédit.

Où trouver votre apport personnel ?

Votre contribution propre peut avoir deux principales sources :

L’argent placé sur un compte bancaire, sur un livret ou sur un compte d’épargne logement

Si vous voulez devenir propriétaire dans un avenir proche, vous pouvez envisager de financer ce projet avec les sommes de votre compte bancaire. Pour cela, il va falloir au préalable réaliser des économies. Comment ? Voici quelques conseils :

– Soyez réaliste quant à vos habitudes de dépense et tenez toujours compte de votre projet de financement ;

– Créez un compte bancaire dédié uniquement au financement de l’acquisition de votre bien immobilier, puis mettez-le hors de toute dépense. Le compte épargne logement est une bonne solution, sauf que vous devez carrément vous interdire de faire des retraits de ce compte ;

– Faites des économies automatiques. Vous pouvez décider de virer automatiquement la somme dédiée à l’épargne logement, au moment de chaque paie. C’est possible de le notifier au service de paie ;

– Économisez tous vos gains exceptionnels. Si vous avez construit un bon budget familial, vous n’aurez pas vraiment besoin de dépenser des éventuels gains exceptionnels (remboursement d’impôt, primes exceptionnelles…). Ils sont donc parfaits pour être économisés ;

– Réduisez vos grosses dépenses et travaillez plus. Saisissez les opportunités d’heures supplémentaires ou de second emploi qui s’offrent à vous ;

– Ne vous punissez pas. Si l’épargne est très douloureuse ou frustrante, vous aurez beaucoup moins de chance d’atteindre votre objectif. Dépensez moins côté nourriture et restaurant, mais pensez à avoir un dîner raffiné avec des ingrédients de qualité une fois par semaine à la maison. L’idée est d’économiser de l’argent, pas de ne plus rien dépenser. Vous économiserez d’ailleurs plus facilement si vous appréciez réellement votre vie en le faisant.

Les sommes constituées via les plans d’épargne entreprise

Tout comme pour la sauvegarde d’argent sur des comptes bancaires, vous pouvez décider, afin d’épargner suffisamment pour votre projet, de souscrire à un plan d’épargne entreprise. Il s’agit évidemment d’un système d’épargne salariale qui permet aux employés de disposer d’un portefeuille de valeurs mobilières avec le soutien de la société. Cette dernière peut compléter les dépôts de ses salariés, et, sauf cas exceptionnel, les sommes sont bloquées pendant 5 ans au moins.

L’apport personnel partiel : un préalable à l’obtention d’un prêt

À défaut de vous permettre de financer totalement votre projet, l’apport personnel peut le faire partiellement ; il est d’ailleurs très souvent exigé par l’établissement bancaire que vous sollicitez. Il est l’un des éléments les plus importants dans une demande de financement, et permet de réduire le risque de l’institution prêteuse. Mais ce n’est pas tout. Cet apport joue également un important rôle de signal (positif), car il permet de souligner votre engagement financier dans le projet.

Financer un bien immobilier grâce au crédit immobilier

De manière un peu classique, solliciter un prêt immobilier auprès d’une banque est très courant lorsqu’il s’agit de financement immobilier. Comme les conditions de ces prêts varient d’une banque à l’autre, il est donc préférable de faire le tour des offres des banques avant de vous lancer. Quoi qu’il en soit, la banque accorde des prêts immobiliers souvent en fonction des revenus. Plus ces derniers sont élevés, meilleures sont vos chances d’obtenir le prêt souhaité. Les éléments qu’elle (la banque) vérifie tournent autour du salaire et autres revenus, du taux d’endettement, etc.

Néanmoins, pour élaborer une demande de crédit immobilier et l’obtenir, vous pouvez suivre les étapes suivantes :

Définissez clairement votre projet et votre budget

Similairement à ce qui a été noté dans le premier titre de cet article, il faut bien se préparer. Avant de vous engager pleinement dans la démarche de l’emprunt, vous devez « savoir ce que vous voulez » : désirez-vous un appartement ou une maison ? Neuf ou ancien ? Prévoyez-vous des travaux de rénovation (très important) ? Où se trouve votre futur bien ? Etc.

De même, essayez d’évaluer votre enveloppe budgétaire le plus tôt possible. Avant de voir un conseiller, vous devez déjà connaître vos moyens financiers (épargne et autres). Simuler votre capacité d’emprunt est une bonne idée à cette étape. Cela vous aidera à déterminer les éventuelles modifications à faire dans votre rythme de vie avant ou après l’obtention du crédit.

Recherchez la banque qui financera le crédit

Après la définition claire de votre projet et de votre budget, il faut maintenant trouver avec quelle banque vous allez signer l’avant-contrat de vente. Pour cela, plusieurs chemins s’offrent à vous. Vous pouvez aller voir votre banque, dans le cas où vous avez d’excellentes relations avec elle et votre conseiller. Sinon, vous pouvez faire le tour et solliciter d’autres banques afin d’obtenir le meilleur taux. À défaut de faire la recherche tout seul, vous pouvez recourir à un courtier en crédit immobilier. Ce dernier vous aidera notamment dans le montage financier et la négociation.

Préparez votre dossier et rencontrez le prêteur

Il est maintenant temps de rencontrer la banque pour une première prise de contact. C’est au cours de cette rencontre que vous serrez fixé sur : le type de prêt (unique, à plusieurs lignes…), le taux d’intérêt (fixe/variable), la durée de remboursement, l’échéancier de remboursement, la garantie et l’assurance crédit.

Il peut arriver qu’après cette étape, l’accord de principe vous soit refusé. Ça ne veut pas dire que toutes les banques vont vous le refuser, car comme il a été précisé plus haut, certaines banques ont des critères très différents des autres. C’est pourquoi il vous est recommandé d’aller dans plusieurs banques.

Attendez la réponse

En général, vous devez attendre entre deux et trois semaines pour avoir la réponse du prêteur. Au pire des cas, la banque vous refuse son accord de principe ; sinon, elle vous l’accorde et bénéficiez de votre financement immobilier. Néanmoins, il faudra respecter un délai de réflexion avant de signer l’offre de prêt que la banque vous adressera.

Cependant, entre le meilleur et le pire des cas, il y a une éventualité intermédiaire. Elle consistera pour la banque à donner l’accord de principe sous réserve du remplissage de certaines conditions. Si vous replissez ces conditions au moment convenu, elle vous donne son accord, sinon, l’accord vous est refusé.

Débloquez vos fonds et réalisez votre acquisition

Si vous avez obtenu l’accord de principe de la banque, il ne vous restera plus qu’à débloquer vos fonds pour les affecter où il se doit. Pour cela, vous devez adresser une demande de déblocage des fonds à la banque, et signer l’acte authentique de vente par-devant notaire. C’est ce dernier qui reçoit le montant du prêt et le vire sur le compte du vendeur.

Financer un bien immobilier grâce au crédit hypothécaire

De nombreuses banques offrent une variété d’options hypothécaires, allant de l’hypothèque classique à taux fixe ou variable aux prêts hybrides. Beaucoup plus répandu chez les Anglo-saxons, un crédit hypothécaire consiste pour la banque à vous octroyer un crédit garanti par un bien immobilier que vous possédez. Bien entendu, la banque court moins de risque avec cette formule, car en cas de non-remboursement du crédit, elle saisit et vent le bien sur un marché immobilier, puis rentre en possession de ses fonds.

Mais ce qui vous intéresse c’est ce que vous pouvez faire avec ce crédit hypothécaire. Justement, ce dernier est bien indiqué pour financer l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Notez néanmoins que cette forme de crédit possède quelques particularités (que vous vous demandez sans doute) :

– Le montant d’un crédit hypothécaire est fonction de la valeur du bien immobilier à hypothéquer ; – Les banques effectuent un normalement un contrôle strict sur l’affectation de l’argent du crédit ;

– Il est généralement conçu comme un crédit immobilier in fine (vos mensualités ou trimestrialités sont constituées seulement d’intérêts, et le capital dû est remboursé en fin de période) ;

– Ses taux d’intérêt sont légèrement plus élevés, et la durée du crédit est comprise généralement entre 2 et 15 ans.

Financer un bien immobilier grâce aux prêts secondaires

Certaines personnes ont souvent l’impression que les mesures économiques et fiscales du gouvernement ne les concernent pas, juste parce qu’elles ne cherchent pas à en savoir davantage sur ces mesures. Ainsi, quand vient le moment de demander un prêt immobilier, elles ne peuvent pas être au courant des opportunités créées par l’État leur endroit.

En dehors des prêts bancaires classiques, il existe des prêts secondaires qui, lorsque vous y êtes éligible, peuvent vous aider à mieux financer votre bien immobilier (voire à envisager un meilleur projet). Ce sont notamment :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est l’un des prêts secondaires les plus connus. Il s’agit d’un prêt aidé par l’État qui vous donne la possibilité d’acquérir un logement à condition que votre résidence principale n’ait pas été à votre nom pendant les deux années précédant votre demande de prêt. Son montant est fonction du lieu où vous désirez faire l’acquisition du logement, et il ne finance qu’une partie de l’acquisition.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Vous pouvez accéder au prêt à l’accession sociale à des conditions similaires à celles du PTZ. Avec le PAS, vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % l’achat de tout type de résidence principale, et même les travaux de rénovation.

Le prêt action logement

Ex « 1 % logement », le prêt action logement vous permet d’acheter ou de bâtir un bien immobilier neuf ou ancien sans travaux. Comme les prêts précédents, vous n’y avez accès que sous conditions de ressources. Mais le prêt action logement se caractérise surtout par son taux d’intérêt de 1 % hors assurances sur 20 ans au plus.

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement est fonction des droits à prêt acquis au cours de 3 années préalables d’épargne. Vous pouvez le compléter avec des droits provenant de votre compte épargne logement ou de celui d’un de vos proches.

Le prêt familial

Le prêt familial est apparemment l’un des moins contraignants puisqu’il provient de la « famille ». Néanmoins, malgré que ses paramètres puissent être fixés en toute liberté, vous devez le régulariser par-devant notaire. Sinon, vous devez remplir le formulaire « CERFA numéro 2062 » qui est destiné au fisc. De même, vous devez réellement le rembourser, sinon ce prêt pourrait être requalifié par le fisc en donation déguisée (avec les conséquences que cela peut produire).

Conclusion

En bref, avec une meilleure préparation, la connaissance de votre capacité d’emprunt et des différentes options de financement disponibles, trouver un financement immobilier sera plus facile pour vous. Par ailleurs, mettez l’accent sur votre apport personnel, car il est quasi indispensable pour bénéficier des autres solutions de financement.