Les beaux quartiers sont souvent prisés par les investisseurs en immobilier. En effet, des habitations au loyer élevé impliquent inévitablement une certaine clientèle locative. Mais faut-il impérativement investir dans ces quartiers ? Bien que certains avantages soient indéniables, quels en sont les inconvénients ? Enfin, et a contrario, qu’en est-il des quartiers populaires dits « éco quartiers » ? Cet article apportera une réponse objective à ces questions dans le but d’orienter votre choix.
Un beau quartier : c’est quoi ?
Une rapide définition
Un beau quartier est, par définition, un quartier jouissant d’habitations souvent individuelles ou d’appartements de cachet. Généralement proposées à une certaine classe sociale, ces habitations se distinguent également par une certaine sécurité, due à une « présélection » locative (en relation avec un loyer souvent plus élevé qu’un quartier moyen ou populaire).
Le potentiel d’un beau quartier
Forts d’une certaine notoriété, plusieurs villes en France ainsi que de nombreux quartiers jouissent d’une image valorisante. Considérés comme des valeurs sûres sur le marché immobilier, les recherches de location ou de vente y sont nombreuses (comme par exemple, le 6ème arrondissement de Lyon, le 7ème et 16ème arrondissement de Paris ou encore les quartiers Monselet et Procé de Nantes).
De nombreux particuliers se montrent ainsi capables d’accepter des loyers parfois incroyablement élevés. Désireux de vivre dans un quartier prisé, ce profil de locataire (et d’acheteur) ne présente aucune difficulté à trouver (peu importe l’actualité économique française). En contrepartie, la rareté des biens implique une rareté des superficies importantes.
Malgré cette notoriété, ces quartiers ne constituent pas pour autant l’emplacement parfait. En effet, plusieurs critères devront être analysés pour pouvoir déterminer un endroit prometteur.
L’emplacement, un élément déterminant
L’emplacement est le critère le plus important pour un investisseur. Lorsqu’il est bien choisi, celui-ci permet d’éviter un impact du marché immobilier. Ainsi, les recherches de locataire se font plus faciles et permettent une transaction rapide en cas de cession.
Pour déterminer le bon emplacement, un sens prononcé des affaires immobilières ainsi qu’une bonne information du marché seront nécessaires. En fonction du profil recherché, une étude approfondie du contexte, du voisinage et des services à proximité doit également être entreprise. Une fois ces recherches abouties, l’emplacement adapté au type de locataire visé assurera une bonne rentabilité, la constance du paiement des loyers ainsi qu’un patrimoine durable.
Le locataire, la base du patrimoine
Savoir cibler les locataires
Bien que l’emplacement soit d’une importance cruciale, le locataire est aussi un « facteur » clé. Grâce à lui, le loyer mensuel permettra la rentabilité ; indispensable pour le remboursement d’un crédit et la construction du patrimoine. Indirectement, une bonne adresse lui sera attractive. A contrario, un quartier jouissant d’une mauvaise image ou mal situé limitera les demandes locatives.
Ainsi, un étudiant sera motivé par un appartement à deux pas de l’université. Une université de qualité et reconnue dans la région sera aussi un atout. Un couple de jeunes parents peut être intéressé par un logement à proximité d’une école ou d’une crèche. Ce même couple cherchera également une certaine superficie pour y installer une famille. Bref, le profil visé sera souvent impacté par les services proposés à proximité.
Pour réussir cette étude, il est intéressant de se mettre à la place de ces locataires et se poser certaines questions (dans le cas d’un ou une célibataire sans enfant, d’une petite ou grande famille, d’un étudiant…) car avant tout, si vous êtes vous-même séduit par une habitation, les autres le seront également.
Constat de la demande locative
Un autre élément important et non-négligeable est la demande locative. Certains quartiers de nombreuses villes subissent une demande plus forte que les offres proposées. Cela s’explique par différents services prisés, des pôles universitaires ou encore des entreprises et usines importantes. Dans ce cadre, un grand nombre de beaux quartiers jouissent aussi de ces avantages (dont plusieurs sont devenus incontournables, tel que le 16ème arrondissement de Paris par exemple).
La classe sociale synonyme de rentabilité ?
L’idée générale sur la classe sociale d’un locataire associée au rendement est souvent la même. Penser qu’un locataire aisé puisse assurer un loyer alors qu’un locataire de classe moyenne peut présenter des difficultés n’est pas toujours vérifié. Ainsi, la personne aisée devra assurer un loyer généralement adapté à un certain confort de vie (donc plus élevé). Mais celle-ci n’est pas toujours assurée d’une constance de ses revenus ; c’est notamment le cas pour de nombreux chefs d’entreprise exerçant une activité sans éternelle garantie.
D’un autre côté, les classes moyennes et les demandeurs d’emploi peuvent jouir d’aides sociales minimales. Ces aides (comme l’aide pour le logement) assurent un loyer constant, donc une rentabilité assurée.
L’investissement locatif de proximité
Lors de la sélection de l’emplacement, il est intéressant de s’appuyer sur les connaissances personnelles d’un environnement. Evitant ainsi les mauvaises surprises, choisir une adresse en sachant parfaitement le contexte de celle-ci (image, voisinage, services à proximité) peut s’avérer utile pour un investissement. De ce fait, de nombreux investisseurs se spécialisent dans l’achat immobilier à proximité de leur résidence principale. En plus de garantir une sécurité d’achat, cela permet un dialogue facilité avec le locataire et de meilleurs rapports (entretien du bien accentué et constance du paiement des loyers).
Les beaux quartiers en pratique
Quels avantages ?
Comme nous l’avons vu dans cet article, les loyers des beaux quartiers présentent un intérêt conséquent. Grâce à ces mensualités, une rapide construction d’un patrimoine important est possible. Ce même patrimoine sera valorisé par la propriété de biens prisés de haute valeur (en cas de revente). L’assurance d’aménagements souvent séduisants ainsi qu’un cadre de vie non-négligeable assurent une location rapide. Enfin, la popularité du milieu est, par moments, un argument décisif pour certains locataires pourtant moyennement séduits par un logement.
Chacun de ces avantages est séduisant pour de nombreux Français désireux de placer leur argent. Pourtant, ceux-ci ne sont pas indispensables pour une totale réussite de l’investissement.
Quels inconvénients ?
Lorsqu’un loyer est élevé, il résulte évidemment d’un achat immobilier coûteux. Ainsi, l’achat de bien dans un beau quartier ne sera pas conseillé aux jeunes investisseurs. Nécessitant souvent un budget important, le crédit accordé à l’achat peut s’avérer lourd à assurer, surtout lorsqu’un locataire peine à régulariser ses loyers. La sélection du locataire devra être minutieuse et parfaitement maîtrisée. De possibles risques peuvent donc être considérés. Ainsi, et d’après plusieurs études, la rentabilité locative y est reconnue plus faible, lorsqu’elle se voit compensée par une forte valeur du patrimoine.
D’un point de vue financier, la concrétisation du crédit débouchera souvent des taux élevés (sauf si l’investisseur dispose d’un apport important). Ceci s’explique bien sûr par le prix du bien souvent important, nécessitant une durée d’engagement plus longue et des intérêts adaptés.
Les quartiers « moyens » et l’investissement
Quels avantages ?
A contrario des beaux quartiers, les quartiers dits moyens (ou populaires) ne présentent pas de rareté de biens. Evidemment plus nombreux, ils provoquent donc une importante concurrence, générant des prix d’achats parfois intéressants. En cas de revente, la santé du marché de l’immobilier peut provoquer des gains (parfois importants). Ces quartiers proposent également de nombreuses habitations nécessitant divers travaux (intéressant pour un certain profil d’investisseurs). De nombreux Français s’engagent chaque année dans ce type d’investissement, récoltant après plusieurs années une plus-value parfois considérable par rapport au prix d’achat.
Les différentes classes sociales sont alors visées (permettant une présélection décisive vis-à-vis de nombreux demandeurs). Suivant les cas, de nombreuses aides peuvent garantir une partie des loyers.
Avec des prix plus abordables à l’achat, le financement des banques se fait avec une plus grande facilité. La durée de l’engagement peut se compter parfois sur quelques années, suivant le prix d’achat d’une habitation habitable ou imposant des travaux. Certains investisseurs sont aussi capables d’acheter comptant un bien (gain considérable car pas d’intérêts).
Quels inconvénients ?
La valeur du patrimoine ne sera jamais aussi élevée que dans le cas des beaux quartiers (sauf pour un bien avec une superficie élevée). Connaissant de nombreuses variations, le marché de l’immobilier est capable d’impacter la hauteur de ce patrimoine (faisant perdre une partie de l’investissement). Ouvert aux classes moyennes et demandeurs d’emploi, les possibles détériorations du bien ou la non-régularisation des loyers deviennent plus plausibles lors d’un mauvais choix de locataire.
Autre alternative : Les éco quartiers prometteurs
Définir un éco quartier
L’éco quartier est une zone urbaine construite et gérée dans une optique de développement durable et d’adaptation au territoire. Nouveaux sur le marché de l’immobilier, ces quartiers proposent des biens construits avec des matériaux innovants (respectueux de l’environnement et de la santé). Axés sur les performances énergétiques, l’isolation y est garantie par des procédés novateurs notamment grâce aux énergies renouvelables.
Quels avantages ?
Dans un contexte où l’écologie prend une place de plus en plus importante au sein de la société, ce type d’habitation connaît depuis ces derniers mois un certain succès auprès des investisseurs et locataires.
De ce fait, le choix de préservation de la planète séduit chaque année plus de Français. Avec des techniques de construction moderne, l’argument de charges mensuelles réduites (principalement électriques) est séduisant pour le futur locataire. Celui-ci se retrouve généralement dans une « communauté » avec son voisinage en partageant le même attrait pour les énergies renouvelables. Les discordes de quartier y sont rarement constatées, provoquant une tranquillité de l’environnement.
Pour inciter les investissements, le gouvernement a mis en place un dispositif fiscal visant à alléger les taxes. Ainsi, la loi Pinel offre une réduction d’impôts de 12 à 21 % du prix d’achat du bien, selon la durée de mise en location.
En plus de cet avantage, l’achat de biens dans un éco quartier apporte une labellisation nommée « BBC 2005 ». Celle-ci permet, dans de nombreuses communes, une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur une durée de 5 ans.
Quels inconvénients ?
Bien que la superficie des biens soit généralement petite ou moyenne, l’utilisation de matériaux particuliers engendre un prix d’achat souvent élevé. Un budget conséquent sera alors nécessaire pour ce type d’investissement. A ce titre, le loyer sera important et désintéressera de nombreux demandeurs. Pour terminer, la popularité de ces logements reste encore à bâtir, dû à un type d’habitations encore trop récents. Ceci inclut une plus grande difficulté pour trouver un locataire suivant un profil particulier (impliqué écologiquement). Inévitablement, cela implique aussi une rareté des biens, nécessitant de nombreuses recherches.
Le choix du bon crédit pour une meilleure rentabilité
Que ce soit dans l’objectif d’acheter un bien d’un beau quartier, d’un quartier populaire ou d’un éco quartier, le choix du crédit permet une plus grande rentabilité. Pour pouvoir profiter du meilleur taux de crédit immobilier, inutile de brûler les étapes. Ainsi, il est préférable de mettre en suspens son projet quelques mois pour s’informer auprès de tous les organismes bancaires possibles.
Sur les conseils avisés de professionnels, il peut être également intéressant de patienter quelque temps pour suivre une éventuelle évolution du cours du marché immobilier. A contrario, le risque de perdre une opportunité est envisageable. Ceci implique des connaissances acquises par le biais de stages d’informations (pour la plupart proposées par les établissements bancaires) indispensables pour assurer son investissement avec un minimum de sécurité.
Bien que beaucoup de néophytes soient attirés par ces placements d’argent, il est toutefois déconseillé de se lancer dans une telle aventure sans réelle assurance financière ni prise de conscience des risques de perte du patrimoine (du moins en partie).
En conclusion : le type de quartier parfait
Après avoir constaté chaque avantage et inconvénient des types de quartiers, force est de constater qu’aucun choix n’est parfait. En effet, les habitations de beaux quartiers sont séduisantes pour beaucoup d’investisseurs, mais ne rapportent pas pour autant une rentabilité supérieure. Le placement devra se faire donc en fonction de plusieurs critères. Une fois le budget défini et l’étude réalisée, le projet d’achat pourra se concrétiser en fonction des attentes et du locataire visé.
En tant que futur investisseur immobilier locatif, n’hésitez pas à demander des conseils à votre entourage ou orientez-vous vers des personnes expérimentées.
