Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui, je réponds à la question combien est-ce qu’il faut pour investir dans l’immobilier ? Vous êtes beaucoup à souhaiter investir dans l’immobilier, particulièrement l’immobilier locatif, c’est-à-dire acheter un appartement, le mettre en location, et vivre de ce qu’on va appeler un cash-flow, c’est-à-dire des revenus qui vont tomber tous les mois ou des rentes, vous appelez ça comme vous le souhaitez. En tout cas, vous avez cet objectif d’investir et de toucher tous les mois, soit un complément de revenus ou soit vivre à terme de cette nouvelle source de revenus.

Quel budget pour investir dans l’immobilier ?

Alors, beaucoup de questions se posent concernant le crédit ou pas crédit, fonds propres ou est-ce que j’utilise donc l’effet de levier, donc c’est-à-dire le fait d’emprunter de l’argent auprès de la banque, vous remboursez des mensualités tous les mois, et vous utilisez finalement le loyer du locataire pour rembourser ce fameux crédit et après 20 ans, 25 ans, 30 ans, en fonction de la durée d’emprunt, vous êtes le propriétaire d’un bien immobilier qui aura été totalement payé par votre ou vos locataires.

Alors, bien évidemment, il existe beaucoup de stratégies différentes pour investir dans l’immobilier avec l’effet de levier, mais concrètement, le meilleur investissement au monde, c’est un investissement immobilier qui respecte vos objectifs. Par exemple, si aujourd’hui vous avez envie d’investir dans l’immobilier, dans le but de construire un réel gros patrimoine, je pense qu’il faut prendre en conscience que des durées d’endettement le plus long possible sont vraiment très intéressantes, puisque vous allez rembourser vraiment très peu chaque mois et vous allez pouvoir également très rapidement de l’immobilier.

Par exemple, si vous avez fait un emprunt bancaire sur 30 ou 40 ans, forcément, vous aurez moins à rembourser qu’un prêt que vous allez de voir rembourser en 10-15 ou 20 ans. Donc, concrètement, moi personnellement, en termes de durée d’emprunt, je recommande vraiment les durées les plus longues possibles.

L’apport pour investir dans l’immobilier

Et ensuite, combien il faut pour investir dans l’immobilier, vraiment, alors dans la théorie, le meilleur investissement possible, c’est avec le moins d’apport possible, donc zéro euro. Vous pouvez faire des prêts à 110 % qui sont très connus, qui sont tout de même accessibles à beaucoup de personnes, forcément, oui, si vous êtes étudiant, si vous êtes chômeur, vous pouvez toujours trouver des montages, par exemple vous mettre en SCI avec quelqu’un qui a un salaire qui va faire que vous allez pouvoir emprunter en fonction du salaire global d’un groupe de personnes.

Par contre, clairement, moi je recommande toujours aux personnes de se constituer un fond de sécurité, toujours avoir un petit peu d’argent de côté, ensuite mettre tout de même un petit peu d’argent au cas où vous avez un pépin dans votre investissement immobilier, surtout si c’est le premier, et ensuite seulement, de demander un prêt immobilier sans aucun apport, donc avec un prêt qui va être sur une longue durée, la plus longue possible pour rembourser le moins possible avec vos premiers loyers.

Vous pouvez même demander ce qu’on appel un différé de remboursement, c’est le fait de ne pas rembourser tout de suite votre prêt, comme ça vous encaissez les loyers, et après seulement 6 mois ou en fonction des banques ou en fonction de votre crédit comment vous allez le négocier, vous allez pouvoir repousser la première date où vous allez commencer à rembourser votre crédit auprès de la banque.

Donc, très intéressant, surtout, pour les personnes qui démarrent, ils ont eu peu peur, ou surtout pour les projets immobiliers qui vont prendre un peu plus de temps, où là forcément, plus de travaux, donc forcément vous allez pas trouver un locataire tout de suite.

Le PEL

Ce que je vous propose maintenant, c’est de vous donner mon avis sur le plan d’épargne logement, sur l’investissement dans l’immobilier papier, et aussi de vous montrer mon appartement qui se trouver juste derrière vous et on va voir un petit peu tout ça ensemble.

Donc, concrètement, le PEL, le plan d’épargne logement, c’est pas ce qui a de plus intéressant. Peut-être que votre banquier vous en a parlé lorsque vous allez parler d’investissement immobilier, en gros, c’est le fait de mettre de l’argent de côté, c’est une enveloppe fiscale, dans laquelle au bout d’un certain temps, vous allez obtenir un prêt immobilier, qui sera à des taux avantageux. Cependant, actuellement, historiquement, en France, le taux d’emprunt pour investir dans l’immobilier n’aura jamais été aussi bas, donc sachez qu’il y à seulement 5 % en moyenne de PEL qui se transforment en vrai crédit, donc, pas forcément intéressant.

Maintenant, ce que je vous propose pour que vous compreniez mieux le reste de ma réflexion, c’est d’entrer dans l’appartement et je vais vous donner mon avis sur l’investissement dans l’immobilier papier, vous dire ce que c’est.

Les avantages de l’investissement immobilier

Alors je fais également une toute petite parenthèse, pour vous montrer ce genre de petit système, qui est en fait un petit boîtier, qui permet de ne pas faire appel à quelqu’un pour faire des entrées et sorties de locataire à chaque fois. Donc là ici, vous mettez un code, la personne arrive, vous lui donnez le code, par exemple sur Airbnb et sur Booking, la personne met le code, par exemple là, je mets un autre code, on voit bien que c’est fermé, et Bam, je mets le code, Boum, et Hop on a la clé. Ce qui évite de payer quelqu’un pour faire les entrées et les sorties, notamment ici, j’ai énormément réduit mes frais et optimisé ma rentabilité grâce à ce petit boîtier et du coup, je n’ai qu’une dame de ménage, qui vient, pour faire les entrées et les sorties.

Donc, là, en l’occurrence, je vous avais fait déjà une vidéo où je vous montrais ce bien immobilier là, je vais vous redonner rapidement les chiffres. On est sur un bien immobilier à 98 000 euros, que j’ai acheté en fonds propres. Vous auriez pu faire appel à un crédit immobilier si vous aviez une situation qui est stable qui vous permets d’emprunter, mais concrètement, ici, pour 98 000 euros, ça génère 1 200 euros nets, pardon 900 euros nets par mois, je confonds avec un autre appartement, on a 1 200 euros de loyer, et seulement 300 euros de charges, donc c’est surtout ce qui va être par rapport à la gestion locative, toutes les dépenses électricité/eau etc., tout au long de l’année.

Maintenant, j’aimerais vous donner mon avis sur l’investissement papier. Alors, qu’est-ce que c’est que l’immobilier investissement papier ? Alors, par exemple, vous pouvez investir au travers de ce qu’on a va appeler le crownfunding, c’est le fait par exemple d’avoir un bien immobilier et d’avoir, par exemple, 100 propriétaires. En gros, vous avez une entreprise qui vous dit, voilà, vous avez pas beaucoup à investir, vous pouvez pas acheter un appartement, donc du coup, donnez-nous votre argent et nous, on achète une part d’un bien immobilier dont vous êtes le propriétaire.

Attention, les structures sont vraiment mal faites pour le moment, particulièrement en France où finalement vous donnez l’argent à l’entreprise, et ensuite, c’est l’entreprise qui est propriétaire du bien immobilier. Si l’entreprise ferme, votre bien immobilier ne vous appartient plus. Faites très attention à ça. Un autre gros inconvénient à l’immobilier papier, c’est le fait que vous ne bénéficiez pas du double-effet d’enrichissement avec l’immobilier physique.

Par exemple, si vous êtes propriétaire de ce bien immobilier, et bien non seulement vous allez encaisser les loyers, mais le jour où vous allez revendre, ben vous allez gagner de l’argent. Alors que, lorsque vous allez investir dans le même bien immobilier, au travers d’une entreprise, et bien lorsque l’entreprise va revendre le bien immobilier, vous ne gagnez pas d’argent. Voilà. Donc, la plupart des entreprises aujourd’hui vous promettent un pourcentage, même s’il est élevé, sachez que vous ne gagnerez jamais autant, à mon avis, qu’en investissant dans vraiment du physique.

Certes, ça prend peut-être un petit peu plus de temps, mais vraiment, c’est beaucoup plus passif, beaucoup plus stable, beaucoup moins de risques. Donc, ne tombez pas dans le piège de vous dire, je n’ai pas assez pour acheter un bien immobilier en cash, puisque de toute façon, la plupart du temps il est beaucoup plus intéressant d’investir dans l’immobilier grâce à un effet levier, donc grâce au crédit.

À votre tour, dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de l’immobilier papier, comparément à l’immobilier physique, votre expérience d’investisseur. Et si vous souhaitez vous former sur l’investissement immobilier, totalement gratuitement, je mets un lien dans la description de la vidéo, vous cliquez dessus, vous mettez votre email, et vous allez recevoir 4 vidéos, 100 % gratuites, qui vont absolument tout vous expliquer, sur l’investissement immobilier en partant de zéro sans aucun apport.

On se retrouve de l’autre côté, je vous dis à très bientôt, ciao, ciao.