Salut, c’est Théo, bienvenu dans cette nouvelle vidéo.

Aujourd’hui, j’aimerais répondre à la question de comment faire une offre d’achat immobilière ?

Vous le savez certainement, mais, par exemple il y a pas qu’en France où vous pouvez faire des offres d’achat immobilières, par exemple orales ou écrites. Donc, dans cette vidéo, je vous propose de décortiquer ensemble qu’est-ce qu’une réelle offre d’achat immobilière et justement vous dire quels sont les intérêts et justement inconvénients de faire une offre d’achat. Comment la faire ? Comment bien la préparer, justement pour sécuriser, que ce soit une vente immobilière ou un achat immobilier que vous souhaitez faire.

Alors d’abord, qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilière ? Et bien, c’est très simple, admettons que vous vendez votre bien immobilier, mais que vous souhaitez par exemple le vendre dans un mois, et bien vous ne souhaitez pas le vendre tout de suite, ou vous souhaitez encore en bénéficier pendant un petit moment avant de céder votre bien immobilier. Et bien moi, ce que je vous recommande, c’est de faire justement cette fameuse offre d’achat, c’est-à-dire que si vous vendez votre bien dans un mois, et que vous ne souhaitez pas le quitter avant, et bien vous demandez à l’acheteur de vous faire une offre d’achat. Même chose si vous faites un achat immobilier et que vous n’avez pas l’argent là tout de suite maintenant disponible sur votre compte, mais que le mois prochain ou dans trois mois vous allez pouvoir vous permettre de l’acheter, et bien dans ce cas-là vous allez faire une offre d’achat immobilière qui va détailler la date à laquelle vous souhaitez faire la transaction et pas avant.

Ce qui est intéressant, c’est que si vous êtes acheteur, et bien du coup vous « bloquez » le bien pour vous, puisque le vendeur va signer l’offre d’achat et il va accepter entre guillemets la vente au préalable. Une erreur justement qui est faite par les investisseurs immobiliers, c’est le fait de proposer justement un prix, à quelqu’un, à un vendeur, et voilà cette personne vous dit, bon, ok, d’accord, mais on fera ça que dans un mois ou dans deux mois.

Et bien, si vous en tant qu’acheteur, vous faites attendre le vendeur, et que vous n’avez pas fait de proposition d’achat écrite et que le vendeur n’a pas signé, et bien en tant qu’acheteur, et bien il est potentiellement possible que le vendeur vous squeeze et tout simplement vende son bien immobilier le plus rapidement possible, ou tout simplement à quelqu’un d’autre. Donc ce qui est réellement important de comprendre, c’est que même s’il existe en effet des lois dans certains pays par exemple comme la Suisse et d’autres pays, comme quoi le fait de faire une offre d’achat orale, une proposition d’achat orale, en effet ça a de la valeur.

Je vous le dis très honnêtement, je pense qu’il est beaucoup mieux d’encadrer sur un contrat, très concrètement ce qu’encadre justement l’offre d’achat. Donc c’est-à-dire le bien immobilier, l’état dans lequel vous l’achetez, quelle est également la date à laquelle vous souhaitez en prendre possession, jusqu’à quand le payement doit être remis, quand se fait la possession des clés, etc., etc.

Pour vous donner un cas concret de l’utilisation d’une offre d’achat écrite, et bien par exemple, c’est ce que j’ai fait sur mon premier achat immobilier. Donc il y avait une personne qui était à l’intérieur de l’appartement, et voilà je devais attendre que cette personne ait quitté les lieux pour prendre possession de l’appartement et faire le règlement etc.

Et donc très concrètement, sur cette offre d’achat écrite, et bien il y avait tout simplement le détail de, la date, le montant, et justement chaque jour qui passe où cette personne ne quitte pas les lieux ou ne me remet pas les clés, et bien il y a des pénalités qui vont s’affliger et donc du coup, et bien cette personne va me devoir de l’argent. Dans le cadre d’une vente, et dans le cadre justement, de mon côté, de l’achat. Et même chose du côté du vendeur, vous risquez d’avoir des pénalités si vous ne payez pas dans le laps de temps qui vous ai imparti, que vous avez spécifié sur l’offre d’achat.

C’est pour ça que ce que je vous recommande, c’est toujours, toujours, toujours, si c’est vous qui rédigez l’offre d’achat, la plupart du temps c’est l’agent immobilier, et bien dans ce cas-là, ce que je vous recommande, c’est de vous donner un maximum de délais flexibles.

Pourquoi ? Parce qu’il est possible que votre banque mette du temps à faire le transfert, parce que voilà il peut arriver X ou Y chose, par exemple des jours fériés suivis d’un vendredi soir, samedi, dimanche plus le lundi où les banques sont fermées, donc admettons que vous deviez faire le virement par exemple, dernier délai un jeudi, et bien si malheureusement vous n’avez pas eu le temps de le faire ou voilà vous avez oublié de le faire, et bien le temps que vous le faites le vendredi, et bien malheureusement le vendredi, ben les transferts ne se font peut-être pas, le samedi, dimanche, les transferts ne se font pas non plus si vous êtes particulièrement en France, selon les banques bien évidemment, le lundi la plupart des banques sont fermées.

Donc tout ça pour vous dire que vous risquez de prendre bah des espèces d’agios, des espèces de pénalités, que vous allez devoir payer. Ce qui représente, approximativement, globalement hein, voilà ça dépend des contrats, mais généralement, c’est à peu près l’équivalent de 50 euros par jour. J’ai déjà vu des contrats qui spécifiaient jusqu’à 100 à 500 euros par jour, justement de pénalités de délais de règlements qui étaient justement dépassés depuis un petit moment.

À noter que l’offre d’achat est également très puissant lors d’une négociation, puisque, admettons que quelqu’un vend un bien immobilier, et que vous êtes plusieurs acheteurs, et bien si les autres acheteurs n’ont pas fait d’offre d’achat écrite auprès du vendeur, et bien ils ne passeront pas pour quelqu’un d’aussi sérieux que vous.

Donc moi ce que je vous recommande, c’est très simplement de demander à un agent immobilier de vous rédiger, voilà, l’offre d’achat. Et vous vous dites tout simplement, ben d’accord sur cette offre d’achat que j’ai pu rédiger donc la date, le délais que le vendeur a au maximum pour accepter la proposition que je lui fait et ça c’est extrêmement puissant puisque le vendeur même s’il décide de ne pas forcément accepter au prix auquel vous souhaitez acheter son bien immobilier et bien il va se dire, ok, je n’ai qu’une période limitée pour accepter, et de votre côté, et bien vous savez déjà que le vendeur ne va pas vous faire perdre votre temps.

Donc, très concrètement, je trouve que c’est un bon outil également pour passer de quelqu’un de beaucoup plus sérieux que les autres potentiels acheteurs concurrents à vous, si vous souhaitez acheter un bien immobilier. 

À noter qu’une fois que le vendeur va recevoir l’offre d’achat, et bien il va avoir un certain délai, ce délai vous l’aurez défini au préalable avec l’agent immobilier sur l’offre d’achat directement, donc sur le contrat, et lorsque vous aurez envoyé ce contrat, donc avec accusé de réception si vous le souhaitez. Et bien le vendeur aura, par exemple, une semaine, maximum deux, pour accepter votre offre.

Une fois que l’accord, donc une fois que l’offre d’achat aura été acceptée par l’acheteur et le vendeur, et bien vous, en tant qu’acheteur, vous aurez un délai de rétractation de 7 jours.

À noter que le vendeur aura également un délai de rétractation, celui-ci peut être également redéfini sur le contrat d’offre d’achat.

À noter que le vendeur peut vous demander également d’avancer une partie de l’argent du bien immobilier, donc dans ce cas-là à voir au préalable avec l’agent immobilier pour le spécifier dans le contrat. Généralement, vous pouvez donner en avance entre 10 et 30 % du bien immobilier, avant la remise des clés. À noter que la remise des clés n’est pas significative avec la date du montant du payement total qui doit se faire.

Vous pouvez par exemple remettre tout simplement l’argent auparavant, et avoir par exemple la remise des clés plus tard, ou inversement, avoir la remise des clés avant le versement total de la somme. Notamment pour les personnes qui souhaitent rénover le bien, ou potentiellement le mettre en location assez rapidement, et bien vous pourrez négocier directement auprès du vendeur pour posséder les clés avant de remettre la totalité de la somme.

À noter que l’offre d’achat est également très sécurisante pour vous en tant qu’acheteur, puisque vous pourrez indiquer dans le contrat, dans la proposition, dans l’offre d’achat, que dans le cas où la banque vous refuse votre prêt, si vous utilisez un crédit auprès de la banque pour acheter votre bien immobilier, et bien si la banque vous refuse votre prêt, vous pourrez spécifier que le contrat, la proposition, l’offre, devient caduque, c’est-à-dire que la vente est annulée. Donc, autrement dit, vous ne prenez pas de risques à faire une offre d’achat, et si vous spécifiez bien dans le contrat que vous attendez l’acceptation de votre demande de prêt auprès de la banque.

On va pouvoir également noter dans le contrat qu’en cas de découverte de vice qui peut jouer sur la vente et bien la vente pourra être également caduque.

Donc moi ce que je vous recommande également, c’est, auprès de votre agent immobilier, de noter encore une fois, que la découverte de vices fera que le contrat sera caduque.

Par exemple, ça peut être la découverte d’une pièce qui va être relativement humide, ça peut être la découverte par exemple d’un toit ou d’une façade qui doit être rénové, ça peut être par exemple la découverte de nuisances sonores, etc., etc. Donc, tous ces éléments sont considérés également comme des vices à la vente, s’ils n’ont pas été énoncé directement soit auprès de l’agent immobilier, ou soit directement le vendeur, et tout simplement que vous n’en n’ayez pas pris connaissance.

Détail qui a également toute son importance, c’est que si en tant qu’acheteur vous avez fait une proposition d’achat à un vendeur et qu’il n’a pas répondu, même avant le délai qui lui a été imparti, disponible pour lui, et bien vous pouvez tout à fait annuler votre offre d’achat.

À noter également que si le vendeur décide de vous faire une contre-proposition, et bien tout le contrat qui aura été écrit, sera caduque également. Donc il faudra reprendre toutes les clauses qui vous sécurisent vous, soit en tant qu’acheteur, ou en tant que vendeur, sur la contre-proposition. Donc bien comprendre qu’une offre d’achat se complète pas de nouveau avec par exemple un coup de stylo et puis écrit par-dessus.

Je vous recommande vraiment de la faire dans le cadre de la loi et donc très clairement de reprendre tout de A à Z, avec vraiment toutes les clauses qui vous protègent.

À noter que, encore une fois, si vous décidez de faire les choses rapidement, simplement au stylo, vous risquez tout simplement de ne pas faire valoir vos droits ou votre offre d’achat, ou justement le fait qu’en tant que vendeur vous aviez trouvé un acheteur et qu’il se désiste à la dernière minute, si par exemple votre contre-proposition aurait été faite au stylo et que l’acheteur ou le vendeur, finalement, dira, ben, non finalement j’annule tout, et bien très probablement que le contrat ne sera pas jugé comme, ben voilà, comme valide, et donc du coup vous allez perdre une vente, que ce soit en tant qu’acheteur ou en tant que vendeur.

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