Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, on est toujours à Dubaï, on est à la plage et aujourd’hui je vous fais une vidéo sur comment donc faire fortune dans l’immobilier ? Je vais être très franc avec vous, je n’ai pas démarré dans l’immobilier en partant de zéro, puisque moi j’ai réussi d’abord dans le milieu de l’entrepreneuriat, donc avec des business, et ensuite j’ai utilisé cet argent pour commencer à investir dans l’immobilier.
Devenir riche grâce à l’immobilier
Donc, je ne vais pas vous mentir, riche en partant de zéro grâce à l’immobilier, ce n’est pas mon histoire, maintenant pour ma part, ce que j’ai fait, c’est que j’ai maintenant à un certain patrimoine immobilier et tout simplement ben j’ai des locataires qui tous les mois me payent les loyers et bien évidemment j’utilise cet argent pour vivre, pour mes dépenses quotidiennes, pour me déplacer, pour un tas de choses, pour me faire plaisir aussi et je voulais vous partager dans cette vidéo comment est-ce que j’ai fait pour, ben sécuriser tout simplement mais mes revenus avec l’immobilier et ça m’a énormément sécurise également là dedans, puisque avant tout, faire fortune, je pense que bon en effet il y a un côté financier bien évidemment ça c’est ça c’est sûr et certain, maintenant je trouve que l’apport qu’on a davantage dans l’immobilier plutôt qu’avec tout autre type de business, c’est que ça vient pas de rajouter du stress, au contraire je trouve que faire fortune dans l’immobilier, je trouve que c’est une des façons les plus saines de vivre de façon indépendante, c’est-à-dire d’être indépendant financièrement, pourquoi ?
Parce que vous allez réellement avoir des revenus sur le très long terme, parce que vous apportez beaucoup de valeur puisque si vous êtes un investisseur immobilier, et bien vous avez des biens qui permettent justement à des gens d’avoir un toit et donc moi ça me fait souvent rire quand il y a des personnes qui me disent, ouais si tu es si riche pourquoi est-ce que tu fais pas une œuvre caritative ou des choses comme ça…
À ces personnes là j’ai envie de leur dire, ben est-ce que déjà vous vous créez de l’emploi ? La réponse souvent et non, et deuxième question c’est est-ce que vous vous créez des logements pour des personnes ? La réponse est souvent non également.
Investir dans l’immobilier
Donc moi ce que je fais de mon argent réellement c’est que j’ai investi dans l’immobilier parce que j’aime ça, parce qu’aussi je trouve que ça apporte de la valeur aux gens, parce ce que je trouve que c’est un réel sentiment d’accomplissement parce que quand je vois des locataires, honnêtement je leur offre des appartements vraiment géniaux, pour des prix très accessibles, et voilà je cherche pas non plus à m’enrichir sur leur dos mais pourtant quand vous avez un certain nombre de biens immobiliers et bien forcément vous allez mathématiquement, voilà c’est pas du domaine de l’imaginaire on est pas dans le monde de Narnia, mais voilà je vous fais pas un dessin, si vous avez 10 appartements et que chaque appartement vous rapporte 500 euros par mois, ben vous avez fait rapidement le calcul, vous gagnez 5 000 euros par mois, tous les mois, avec des locataires qui vous paient.
Donc concrètement, dans cette vidéo je vous dire comment faire fortune dans l’immobilier si jamais vous partez de zéro, et je vous dirai ce que moi je ferai si je partais de zéro, que je n’avais strictement rien d’autre qu’un job tout simplement, soit en CDD, soit en CDI, si j’étais étudiant c’est très simple je ferai un crédit en tant que entend enfin, un crédit étudiant, voilà pour justifier que j’ai besoin pour mes études de l’argent que ce soit par exemple le fait de louer un appartement à l’année, et voilà sachez que vous pouvez le faire également dans plusieurs banques simultanément.
Et pour toutes les personnes qui me diront c’est impossible, je vous dirais est-ce que vous êtes allé voir plus de deux banques avant de me dire que c’est impossible ? Donc tout ça pour vous dire qu’à mon sens, aujourd’hui si vous êtes étudiant, faites un crédit immobilier en tant qu’étudiant, si vous avez moins de 25 ans. Maintenant si vous avez une situation qui est stable, CDI, CDD, même certaines personnes qui sont en intérim peuvent emprunter dans l’immobilier, donc voilà les personnes qui sont en CDD ou en CDI qui me diront, je ne peux pas emprunter, j’ai envie de vous dire encore une fois est-ce que vous avez eu la persévérance d’aller voir 5, 10, 15, 20, 30, 40 banques avant de dire que c’est impossible ?
Acheter un appartement
Donc concrètement comment faire fortune dans l’immobilier ? Très concrètement ce que je vais vous dire dans cette vidéo, c’est justement le processus de l’achat de l’appartement jusqu’à la remise des clés auprès de votre locataire. C’est à dire qu’en gros ben je vais vous dire dans cette vidéo, d’une façon assez succincte et rapide pour que vous compreniez déjà comment certaines personnes arrivent à s’enrichir dans l’immobilier en partant de zéro et vous allez voir également que je vais essayer de vous apporter une vision un petit peu différente concernant les dettes, concernant le crédit.
Déjà ce que j’aimerais vous partager, c’est le processus rapide, donc concrètement aujourd’hui si vous souhaitez vous enrichir dans l’immobilier, ce que je vous recommande c’est de ne pas utiliser l’argent que vous avez de côté pour acheter un bien immobilier, mais au contraire c’est d’aller auprès d’une banque, de demander à ce qu’ils vous prêtent de l’argent, l’argent nécessaire pour acheter un bien immobilier. Si la banque vous prête par exemple un certain montant, peu importe lequel, ça vous permet d’acheter un appartement.
Si les mensualités de votre crédit sont de 500 euros par mois et que vous avez un locataire à l’intérieur qui vous paie 1 000 euros par mois, et bien vous avez compris que vous avez donc quelqu’un qui paie votre crédit à votre place, autrement dit y a quelqu’un qui est en train de vous payer un appartement, mais en plus de ça, vous gagnez de l’argent parce que justement et bien vous avez créé de la valeur et donc du coup, vous avez un locataire qui vous paie des loyers. Donc ça c’est la première des choses qu’il faut comprendre, c’est déjà le processus global.
Faire un crédit immobilier
Maintenant j’aimerais vous parler du crédit. Certaines personnes peuvent se dire, oui mais moi si j’ai par exemple deux cent mille euros de côté, pourquoi est-ce que j’achèterai pas avec mon argent plutôt que d’aller chercher de l’argent auprès d’une banque ? Et bien prenons un exemple très concret, monsieur et madame Michu sont en couple depuis 40 ans, ils ont tous les deux un CDI, ils ont deux cent mille euros de côté et ils vont voir la banque.
Et ils disent à cette banque, OK j’aimerais acheter un bien immobilier, j’aimerais acheter à crédit, et bien vous avez le banquier qui va vous dire, pas d’accord, vous avez de toute façon de l’argent donc qui est de côté, donc ce qu’on peut faire c’est, ben vous accorder très facilement un prêt à hauteur de 200 000 euros.
OK, monsieur madame Michu font un crédit auprès de la banque et ils achètent un appartement avec 0 euros d’apport, donc ça veut dire qu’ils ont toujours leurs deux cent mille euros de côté mais en plus de ça la banque leur a prêté deux cent mille euros pour acheter un bien immobilier. Donc je récapitule, monsieur et madame Michu ont un bien immobilier avec un locataire à l’intérieur qu’ils ont mis, qui leurre verse un loyer tous les mois, mais en plus de ça, monsieur et madame Michu n’ont pas sorti un seul euro.
Donc je pense qu’il n’y a pas besoin de rentrer dans les calculs les plus profonds, ou de sortir d’une école de business pour comprendre que si vous n’avez pas besoin de sortir d’argent pour en gagner et bien c’est un meilleur deal que si vous deviez bloquer deux cent mille euros pour acheter un bien immobilier, pour toucher des loyers. Ce qui est également important comprendre, c’est que si demain vous avez en effet de l’argent de côté pour investir dans l’immobilier, et bien je ne vous le recommande pas, enfin je ne vous recommande pas d’acheter un bien mobilier avec votre cash, pourquoi ?
Tout simplement parce que si nous reprenons l’exemple de monsieur madame Michu qui ont deux cent mille euros de côté, et bien plutôt que d’acheter un appartement avec ces deux cent mille euros, et bien ils peuvent prendre ces deux cent mille euros, les diviser par exemple en dix petites parties, c’est-à-dire dix fois vingt mille euros et avec ses dix fois vingt mille euros, elles font 10 crédits auprès des banques avec des apports, et tout simplement si à l’intérieur elles ont à chaque fois des locataires qui leur versent des loyers, et bien vous avez compris que monsieur et madame Michu, plutôt que d’acheter un appartement avec leurs deux cent mille euros, et bien ils en ont 10 avec à l’intérieur des locataires qui leur paient tous les mois un loyer.
Trouver une bonne affaire
Donc maintenant je pense que vous comprenez la façon dont je pense concernant l’investissement immobilier, du moins du côté du crédit. Maintenant, la plupart du temps les personnes vont me dire, oui OK je vais emprunter auprès d’une banque, c’est génial, comment est-ce que je fais pour trouver une bonne affaire ? Déjà, ben moi j’ai posé cette question un ami investisseurs il y a très longtemps et il m’a répondu, tu sais Théo, la bonne affaire il y en a pas, il faut la créer.
Et donc c’est en fait en comprenant le processus du fait d’ acheter un bien au mètre carré qui est moins cher que le prix moyen du marché, déjà vous êtes sûr que vous ne perdrez pas d’argent dans l’immobilier, ou du moins vous limitez énormément les risques. Pour les personnes qui ne veulent pas prendre de risques, honnêtement l’immobilier ne sera pas fait pour vous.
Ensuite, ce qui est intéressant, c’est qu’une fois vous avez acheté un bien immobilier en dessous du prix moyen au mètre carré. Admettons que, voilà le prix moyen au mètre carré dans votre ville est par exemple de 2 000 euros, si vous avez acheté un bien à 1 000 euros mètre carré, je dis pas que c’est facile mais c’est possible, et bien une fois vous avez trouvé ça, vous devez vous dire, OK est-ce que ce bien immobilier est divisible ou est-ce que je peux créer une colocation.
Alors vous avez plein de stratégie dans l’immobilier, mais d’un point de vue de la rénovation et de l’ameublement, de l’agencement des pièces de votre bien et bien il y a souvent deux types de stratégies. Soit la colocation où vous avez un espace commun avec un certain nombre de chambres, pour ma part je pratique d’abord ce type de stratégie, pour tout simplement limiter les risques d’impayés, puisque j’ai plus de locataires, donc forcément si un locataire qui part et bien ça m’évite de perdre tous mes loyers.
Et donc concrètement, moi ce que je fais, c’est que je crée un espace commun et ensuite je vais créer donc des salles de bains communes, des toilettes communs, généralement je vais mettre cinq colocataires à l’intérieur d’une même colocation, et donc du coup je vais avoir cinq colocataires dans un bien immobilier et donc c’est ce qui fait que, ben voila je vais avoir tout simplement plus de locataires toute l’année.
Je vais également proposer à des tarifs sur le long terme plus intéressant mais justement en échange, ben voilà d’une signature sur le long terme et ça c’est ma stratégie, ça c’est du moins ce que je fais le plus. Et ensuite, vous avez un deuxième type de stratégie dans le domaine de la division immobilière, c’est le fait de diviser votre bien immobilier en deux, trois, quatre, cinq, six appartements au sein d’un même appartement ou au sein d’une même maison.
Admettons que vous achetez une maison de 200 m² et bien vous pouvez facilement créer 4 biens immobiliers à l’intérieur. Chacun feront 50 mètres carrés et donc plutôt que d’avoir un seul loyer et bien vous en avez 4. Donc ce que vous devez comprendre également c’est que une bonne affaire ça ne se trouve pas, vous ne trouverez jamais un bien, ou du moins vous aurez très peu de chances de trouver un bien immobilier qui est déjà divisé et optimisé pour la location. Donc ce que vous devez faire c’est chercher simplement des offres, des biens immobiliers qui sont divisibles, sur lesquels vous allez pouvoir créer différents appartements ou différentes salles d’eau ou simplement différentes chambres, en fonction du bien immobilier que vous trouvez. Et une fois que vous avez fait ça, vous devez du coup utiliser l’argent que vous avez emprunté auprès de la banque pour financer les rénovations de votre bien.
Analyser le bien immobilier
Donc, concrètement, une bonne affaire ça se trouve pas avec un coup de cœur, vous trouvez un bien immobilier qui est moins cher que le prix moyen au mètre carré, vous détruisez tout à l’intérieur, vous dégommer tout, et tout simplement ce que vous faites, c’est que vous faites appel à un entrepreneur qui a une entreprise de rénovation.
Il va tout simplement faire appel à tous ces artisans, plombiers, électriciens, plaquiste etc., toutes ces personnes vont travailler ensemble pour vous faire un bien immobilier qui est optimisé pour la location. Donc ils vont vous créer une division.
Ce qui est important de comprendre c’est que je ne vous recommande pas de faire appel, voilà à des services de, d’entrepreneurs qui ont des boîtes de rénovation pour la division, du moins sur le papier de votre bien immobilier. Moi je vous recommande davantage de faire appel à un architecte d’intérieur ou quelqu’un qui va s’occuper de l’ameublement intérieur, qui auront justement plus de visibilité, de compréhension, concernant comment diviser votre bien immobilier.
Donc une fois vous avez le plan du, de la division, et bien vous faites appel à une agence de rénovation qui va venir, qui va tout dégommer, qui va tout vider et qui va justement et bien vous créer une réelle division immobilière. Et donc une fois que vous avez un bien mobilier qui est divisé et optimisé pour la location et bien vous faites appel à une agence qui va meubler votre bien immobilier.
Si vous souhaitez tout faire tout seul, pas de soucis, rien ne vous empêche d’aller à Ikea ou je sais pas où acheter vos biens, enfin achetez-vous vos matériaux de meubles et voilà vous meublez vous-même votre appartement, vous faites ce que vous voulez. Donc une fois vous avez votre appartement, il y a des meubles à l’intérieur, il est divisé, optimisé pour la location. Et bien du coup, la dernière étape c’est trouver un locataire et donc c’est là justement où beaucoup de personnes se creusent la tête, en se disant est-ce que ça va marcher ?
Est-ce que je prends pas des risques etc.? Ben pourquoi est-ce que vous mettez pas une fausse annonce de location sur des sites de propositions de location de biens immobiliers ? Donc concrètement, une fois que vous avez, voilà une offre, vous prenez des photos du bien immobilier, vous le mettez sur des sites d’annonces et vous voyez si vous avez des demandes. Si vous n’avez pas de demandes, n’achetez pas ce bien immobilier. Si vous avez des demandes, achetez ce bien immobilier, divisez-le, proposer un loyer, si les personnes l’acceptent, tant mieux, si elles ne l’acceptent pas et bien tout simplement vous baissez le prix de votre loyer et c’est comme ça que vous allez pouvoir tout simplement payer le crédit, vos mensualités du crédit de la banque, grâce aux loyers de vos locataires.
Comment trouver un locataire
Et donc là on arrive à la phase finale, puisque c’est, la dernière des choses ce n’est pas de trouver un locataire, c’est d’encaisser l’argent, encaisser l’argent je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui se font énormément de films concernant les impayés mais la réalité c’est que, bon pour ma part j’ai investi un peu partout, enfin voila j’investis surtout en Europe de l’Est, je suis pas spécifiquement en France pour mes biens immobiliers, et donc du coup il y a beaucoup de personnes qui se demandent, voilà mais si y a un locataire qui ne paie pas, voilà, je, comment est-ce que je vais rembourser mon loyer etc. Ben je vous le dis très honnêtement, il existe des procédures légales pour faire payer vos locataires.
Maintenant, le fait que vous ayez un locataire qui ne vous paie pas, ben je vous le dis très honnêtement, ça n’arrive quasiment jamais. Donc maintenant vous avez deux possibilités, soit vous vous basez toute votre indépendance financière sur le fait que, voilà ben vous n’allez pas passer à l’action, vous n’allez pas investir dans l’immobilier parce qu’il est peut-être possible que, ou alors vous prenez un minimum de risques, qui sont tout à fait mesuré, puisque si vous investissez dans l’immobilier, que vous avez des locataires à l’intérieur qui ne vous paient pas, ben deux possibilités. Soit vous les faite expulser, soit vous faites appel tout simplement à une agence qui va recouvrir l’argent que vos locataires vous doivent.
Et si vous avez extrêmement peur, si vous êtes complètement figé à l’idée d’avoir des locataires qui ne vous paient pas, ben pourquoi est-ce que vous ne faites pas des colocations ? Des colocations c’est extrêmement bien, puisque si vous avez cinq colocataires à l’intérieur de votre bien immobilier et que vous en avez un seul qui ne vous paie pas, ben vous comprenez que si vous avez cinq locataires à l’intérieur, ben vous avez toujours 80% de vos loyers qui tombent tous les mois, tous les mois, tous les mois. Donc à mon sens, il n’y a pas une seule stratégie pour faire fortune dans l’immobilier.
Maintenant, tout dépend également de votre capacité d’emprunt, tout dépend de votre situation, tout dépend des risques que vous êtes prêts à prendre au niveau, voilà des locataires. Est-ce que vous souhaitez plutôt faire des locations, voilà à plusieurs, donc des colocations ? Est-ce que vous souhaitez faire plutôt des divisions ? Tout dépend de ce que vous souhaitez faire avant tout.
Les impôts dans l’immobilier
Et enfin, j’aimerais répondre à une question qui, voilà je pense que vous vous posez, c’est combien est-ce que vous allez payer d’impôts ? Ce qui est important à comprendre déjà c’est que si vous investissez en France, et bien vous avez un statut que je réserve donc pour les personnes qui s’inscrivent à la formation offerte donc dans la description de la vidéo, et donc sur cette formation je vous explique justement quels types de statuts adopter pour ne pas payer d’impôts, si vous avez des locataires, donc si vous investissez en France.
À noter que, pour ma part, j’ai investi également à l’étranger, notamment dans les pays d’Europe de l’Est, et ça fonctionne de la même façon. Si vous investissez également à l’étranger, sachez que vous allez pouvoir, donc pour ma part c’est ce que je fais, normalement je devrais payer quelque chose pour, voilà je vais vous donner un exemple très concret, j’achète un bien immobilier 150 000 euros, j’ai 1 500 euros de loyer par mois par exemple, avec ces 1 500 euros de loyer par mois et bien normalement si je devais faire le calcul, à la fin de l’année je devrai quelque chose comme 3 600 euros d’impôts.
Mais ce qui est intéressant c’est que je vais pouvoir déduire ces impôts de par les charges que j’ai dans mon bien immobilier. Donc à noter également en France que si vous apportez, ben voilà des améliorations dans votre bien, si vous faites des rénovations, si vous faites appel par exemple tout comme moi à une agence de gestion locative, c’est à dire moi je veux pas m’occuper de mes locataires, je veux pas m’occuper de récupérer l’argent, je veux pas m’occuper de plein de choses, et par exemple là ici actuellement on est à Dubaï, vous vous doutez bien que c’est pas moi qui vais m’occuper de laver les draps, curer les chiottes ou alors à dire tout simplement à mes locataires, voilà rendez-moi les clés, voilà vous arrivez je vous donne les clés, donc tout simplement pour vous dire que vous n’avez pas besoin de faire tout vous-même, et il est mieux de le déléguer à une agence de gestion locative.
Choisir le bon type de bien immobilier
Maintenant si vous ne voulez pas, vous faites ce que vous voulez, maintenant je vous dis simplement que pour ma part, sur ce type de biens immobiliers où je gagne donc 1 500 euros par mois, à la fin de l’année je dois 3 600 euros au total à l’État, donc là où est ce que j’ai investi. Mais ce qui est intéressant, c’est que je paie 300 euros par mois de gestion locative, donc c’est à dire que je ne fait strictement rien dans mon bien immobilier et que j’ai une agence de gestion locative qui me coûte 300 euros par mois ce qui me fait 3 600 euros à l’année.
Ben concrètement, si vous avez bien fait le calcul, vous avez compris que je ne paye strictement aucun impôt puisque je déduis mais frais d’agence de gestion locative des impôts que je devrais normalement payer. Tout ça pour vous dire que voilà, si vous avez bien compris tout ce que je viens de vous dire, tout le processus de, en partant, voilà de la bonne affaire, du fait de trouver quelqu’un qui va vous prêter de l’argent donc une banque bien évidement et donc du coup vous trouvez un locataire etc. et que vous ne payez pas d’impôts parce que vous avez un statut qui est optimisée et que vous avez des charges, comme par exemple de la gestion locative, et bien vous ne paierez jamais d’impôts et vous ne vous occuperez même pas de vos locataires, vous ne vous occuperez même pas de votre bien immobilier.
Maintenant tout n’est pas rose dans l’immobilier, à noter que parfois, ben oui il y a des événements qui sont un petit peu particuliers, oui en effet ce n’est pas facile de trouver une bonne affaire, oui ce n’est pas facile de trouver des locataires, oui ce n’est pas facile, mais des trucs comme ça vous en aurez toute votre vie, donc maintenant vous devez vous faire le choix, est-ce que vous faites des choses que les autres, voilà jugent trop difficile à faire, donc du coup c’est vous qui vous vous enrichissez, ou est-ce que vous allez laisser encore d’autre personnes acheter les bonnes affaires que vous auriez pu acheter.
Si ça vous intéresse de vous lancer dans l’immobilier, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous obtiendrez une série de quatre vidéos de formation 100% gratuite qui va vous expliquer comment est-ce que j’ai investi dans l’immobilier. Je vous détaille beaucoup plus comment est-ce que je fais en détail, je vous montre tout de A à Z, tout ça, ça se passe 100% gratuitement dans la description de la vidéo.
Je vous souhaite d’excellents investissements immobiliers, et en attendant profitez de la vie, ciao, ciao.
