Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui une vidéo qui va vous montrer comment faire une division immobilière. Donc là ici où on est dans un des mes appart et je vais vous montrer comment est-ce qu’on a fait pour transformer cet appartement qui était normalement un appartement où vivait une seule personne, on l’a transformé en une colocation d’exactement cinq chambres, on a pu ajouter deux salles d’eau, il y a trois toilettes et on a un très bel espace commun ici de 35 mètres carrés donc autrement dit une colocation de très bonne qualité et c’est ce qui me permet tout simplement de générer des loyers, des rentes immobilières, c’est en achetant des appartements, on détruit absolument tout l’intérieur et on les transforme en colocation ou en division immobilière en fonction de la configuration du bien.
La division immobilière
Donc soit ce que je vais faire, c’est que j’achète un appartement, on détruit tout et on va couper en deux de façon à former deux appartements identiques à l’intérieur d’un seul ou alors on va par exemple ici, sur ce type de configuration, où on voit que, je vais vous montrer juste après on va visiter un petit peu l’appartement, mais concrètement ça convient beaucoup mieux à une colocation, et donc dans ce type de cas, et bien voilà c’est ce deuxième type de possibilités qui est tout à fait envisageable.
Donc on va parler dans cette vidéo de comment est-ce que j’ai fait concrètement pour diviser ce bien là et vous allez voir qu’en parlant spécifiquement de ce bien vous allez comprendre plein plein de choses, je trouve ça beaucoup mieux également de vous montrer plutôt ce bien, plutôt que de vous faire de la théorie sur des plans, donc on va voir ensemble étape par étape comment j’ai fait pour découper ce bien.
Vous verrez que d’abord dans cette première partie vidéo je propose de parler de plus de l’aspect légal, vous allez voir que c’est très court mais il est important quand même de savoir qu’on ne coupe pas ou on ne divise pas un bien immobilier simplement en prenant un marteau et une pelle et on y va comme ça.
Il y a un certain nombre de choses à faire avant, vous allez voir que c’est très simple mais déjà ce qu’il faut savoir avant toute chose, c’est que votre bien ne peut pas faire moins de 14 mètres carrés, c’est à dire que si vous achetez par exemple un appartement de 35 mètres carrés ou de 30 mètres carrés et que dans l’idée vous vous dites, OK, si je divise mon bien de 30 m² en deux ça fait quinze mètres carrés pour chaque appartement, et donc du coup ben c’est bon je suis dans les normes, oui mais sauf que vous allez devoir, n’oubliez pas, créer un petit SAS si vous faites une division immobilière, et du coup malheureusement vous allez perdre donc à peu près 1 mètre carré et donc du coup vous pourriez vous retrouver dans une situation où malheureusement vos calculs de base initiaux étaient intéressants et finalement vous êtes hors la loi, et vous ne pouvez pas faire cette division immobilière.
Analyser les plans immobiliers
Surtout voilà, il faut voir avant la destruction de murs ou des choses comme ça, puisque sinon vous avez perdu clairement de l’argent et du temps. Donc première chose qu’il faut savoir c’est qu’un bien immobilier doit faire dans son espace total, donc je vais vous expliquer ce que ça veut dire exactement, doit faire au maximum, enfin minimum pardon 14 mètres carrés. Autrement dit, vous allez voir que ici la plupart des chambres qu’on va voir juste après, fait à peu près entre 12 et 15 mètres carrés, et donc vous allez voir que pour les chambres qui font 12 mètres carrés et bien en fait il y à l’espace commun ici qui est donc cumulé et divisé par le nombre de locataires, ce qui fait que finalement ils ont bien évidemment tous plus de 14 mètres carrés. Donc bien faire attention à ça et cette règle peut s’appliquer un petit peu différemment si vous faites des colocations ou des divisions immobilières.
Donc par exemple dans le cadre d’une colocation, il va falloir ajouter l’espace commun, la surface commune qui est partagée, et la diviser par le nombre de chambres, le nombre de locataires qui vont être dans votre bien immobilier.
Et donc ceci n’est pas le cas si vous avez par exemple un espace de 30 mètres carrés et du coup vous retirez un mètre carré puisque c’est un SAS, ce n’est pas malheureusement considéré comme un espace à vivre et donc du coup ce n’est pas considéré comme étant du mètre carré disponible pour vos locataires, bien évidemment ils peuvent rester debout dans le SAS mais ce n’est pas réellement un espace de vie donc faites bien attention à ça.
Avant ensuite de diviser un bien immobilier, vous devez bien évidemment, donc au delà de l’aspect technique, et on va le voir juste après comment voir, comment trouver justement des affaires qui font que vous savez dès le départ que vous allez pouvoir diviser le bien, et bien je vous le dis très honnêtement, avant ça, il faut d’abord avoir une autorisation. Donc il y a deux types d’autorisation pour diviser un bien ou le couper, le premier type d’autorisation que très peu de personnes vont avoir besoin finalement c’est la déclaration préalable de division, alors quelle est la différence entre les deux types d’autorisation ?
La déclaration préalable de division
Le premier type donc c’est la déclaration préalable de division, personnellement je n’en ai jamais eu besoin parce que quasiment tout le monde va avoir besoin de ce qu’on appelle un permis de divisions, le permis de division s’obtient directement auprès du syndicat de copropriété ou parfois selon les biens directement auprès des mairies notamment pour les endroits qui sont protégés, d’un point de vue par exemple patrimoine UNESCO, ou des choses comme ça, je sais que ça a pas forcément, ce n’est pas forcément le cas de tout le monde, je pense pas qu’on achète tous des biens immobiliers qui sont cotées au patrimoine de l’UNESCO, mais quand même à savoir que de toute façon à partir du moment où vous avez un espace commun qui est partagé, vous avez besoin du permis de division et non pas de la déclaration préalable de division.
Donc comment est-ce qu’on obtient ce permis de division ou cette déclaration préalable de division ? Ben deux possibilités, ça dépend du type de bien vous allez acheter. Donc si c’est tout simplement une colocation, c’est dire que vous avez un espace partagé, et bien de toute façon c’est un permis de division. Donc vous allez voir le syndicat de copro, vous demandez si la division est possible, s’ils vous disent que oui OK, ils vous fournissent le permis de division, vous l’avez et vous pouvez ensuite démarrer la démolition et la rénovation.
Donc ça c’était uniquement sur l’aspect légal, maintenant l’aspect technique, comment est-ce que ça se passe, comment est-ce qu’on sait qu’on peut diviser un bien immobilier ? On va prendre un exemple très concret ici, je vais vous, ce que je vous propose c’est qu’on s’imagine une seconde, comme si on était en train de visiter le bien immobilier ensemble et que je vous refasse un petit peu le, ben voilà je vous redise un petit peu comment est-ce que se situait le bien.
Donc là, bien évidemment là bas on à l’entrée et ici auparavant, donc là il n’y avait pas de poutres ici en bois il y avait tout simplement un mur porteur, alors que beaucoup de personnes vont nous dire que les murs porteurs ne peuvent pas être détruits et bien la réponse est que bien sûr que si, en fait les murs porteurs peuvent être détruits mais il va falloir les remplacer soit par des poutres métalliques, soit par des poutres en bois.
Ces poutres en bois on va avoir la fonction de supporter tout simplement le poids du des étages du dessus, et donc du coup et bien c’est pour ça qu’il faut ben du matos qui est solide, pour tout simplement pouvoir supporter ça et légalement être dans les normes. Ce qui est également important à voir pour une division immobilière, c’est le fait de, voilà, où est-ce que vous allez pouvoir créer votre espace commun ?
Créer un espace commun
Donc concrètement vous devez au également faire en sorte de pouvoir créer un espace commun qui va être grand, par exemple ici là bas, on va avoir une cuisine équipée, on va voir une petite table à manger ici, là bas on va avoir un salon qui sera super agréable, là-bas ici la télé avec du matériel multimédia, là bas je vais avoir une chambre, deux chambres trois chambres, quatre chambres, une 5ème chambre qui va être là bas au fond, une salle de bain qui se trouve de l’autre côté là, une autre qui se trouve ici et on va avoir dans chaque salle de bain un toilette mais également un autre toilette qui sera qui sera tout simplement pour les personnes qui ne prennent pas leur douche et qui veulent simplement aller aux toilettes sans pour autant bloquer la salle de bain.
Donc du coup, ben ce qui est également important à comprendre, c’est que si vous avez par exemple des fenêtres qui sont autour des salles d’eau et que malheureusement voilà dans vos chambres il n’y a pas de fenêtre, sachez que d’un point de vue légal donc il n’est pas obligatoire d’avoir une fenêtre dans une, dans une chambre, mais que cependant je trouve ça ben nettement bizarre d’avoir une fenêtre plutôt dans une salle d’eau plutôt que dans, dans une chambre. Donc très concrètement, il n’y a pas seulement l’aspect légal etc., il y a aussi l’aspect bon sens.
Si vous avez par exemple des salles d’eau qui sont à côté de la cuisine et sur lesquelles il n y a, voilà, qu’il y a plein de fenêtres et que dans les salles communes par exemple il n y a strictement aucune lumière qui vient de l’extérieur, honnêtement passez à peut-être un autre bien. Mais ce qui est également le plus important, donc ce que je vous ai dit, c’est création d’espaces communs, une fois que vous avez un endroit pour créer un espace commun qui est comme ici par exemple lumineux avec une bonne fenêtre c’est génial, moi ce que je vous recommande c’est de dire, OK, une fenêtre égale une pièce, une fenêtre égale une pièce.
Si par exemple vous avez encore une fois un appartement qui est hyper lumineux mais que toutes les pièces, enfin que toutes les fenêtres se trouvent dans une seule et même pièce, malheureusement ce ne sera pas intéressant. Ce que vous invite également à faire, c’est je vous invite à me suivre une seconde et vous allez voir que dans toutes les pièces dans lesquelles nous allons passer, il y a à chaque fois, il y a à chaque fois, à chaque fois chaque fois une fenêtre.
Par exemple là bas, on voit ici qu’il y a une fenêtre, donc ici je vous invite également à venir parce qu’auparavant donc, ça c’est un mur porteur également ici, là ici ça c’est du placo, par exemple ici c’est un faux mur que nous sommes venu ajouter, c’est un mur en placo, en BA13 sur lequel on est venu également ajouter une spécificité pour l’isolation sonore, c’est à dire que ce qui est également important à comprendre lors de la division, lorsque vous allez diviser votre bien, c’est qu’il faut absolument, absolument mettre du placo qui va être insonorisé.
Parce que imaginez que le voisin là qui est ici, ben voilà c’est un passionné de musique donc il fait ce qu’il veut, mais très honnêtement, si par exemple ici voilà nous avions simplement du placo qui n’était pas, qui n’était pas isolée au niveau du son, ben tout simplement ils allaient devoir partager leur passion, chose qui n’est peut-être pas le cas pour ce locataire ici.
Créer des pièces adaptées
Même chose voilà, je vous fais pas un dessin, mais s’ils viennent en couple, vous vous doutez bien que les nuisances sonores ça risque d’être un petit peu folklorique. Donc tout ça pour vous dire que c’est aussi une histoire de sélection de matériaux, si vous choisissez également les mauvais matériaux et bien malheureusement votre appartement en effet sera divisé mais ce sera pas hyper optimisé. Même chose ici, on a du placo et encore une fois avec des spécificités d’isolation sonore. Ce qui est également important de comprendre, c’est que lorsque vous faites une division immobilière vous devez également penser aux, comment dire, vous devez également penser au bon vivre du locataire, je m’explique.
Par exemple ici, nous avons une hauteur sous plafond qui est quand même assez intéressante, je dirais qu’on a quelque chose comme un peu plus de 3 m, 3 mètres 50, et nous pouvons également créer un duplex. Donc là, dans cet appartement, j’ai décidé, j’ai décidé de ne pas créer de duplex mais j’aurais pu le faire, enfin j’aurais pu créer par exemple pardon une mezzanine, par exemple on voit juste ici, on voit que la hauteur sous plafond de la, déjà moi je suis pas très petit mais admettons qu’ici si vous êtes assez grand, et que du coup vous arrivez ici, et là vous avez un mur, enfin vous avez un faux plafond qu’on vient d’ajouter ici, par exemple qui peut arrêter jusqu’à, admettons là, et donc du coup là bas vous allez pouvoir ajouter une petite échelle et hop on gagne énormément de place, du coup au dessus on crée une mezzanine pour le lit du locataire, juste en dessous on peut mettre un bureau et là bas derrière-vous on pourra ajouter par exemple un lit, une commode, on peut même rajouter une deuxième commode ici, et du coup ben le confort du locataire est multiplié.
Chose également qui est intéressante, dans les colocations, je vous invite également à ce qu’on aille là-bas, pour vous montrer un petit peu, ben encore une autre chambre, et donc du coup on voit ici que, ben c’est encore une fois le même type de configuration.
Donc là, par contre, c’est un mur qui était déjà porteur, on voit que c’est beaucoup plus solide, ça ne fait aucun bruit et donc du coup ben là l’isolation est déjà très importante puisque là on a un énorme mur de briques ou de ciment, et donc du coup ben voilà c’est hyper isolé. Donc très concrètement, si vous cherchez à faire une isolation, une division immobilière, il va falloir les autorisations, il va falloir également, ben moi je vous invite à faire appel à un architecte puisqu’il va pouvoir vous dire concrètement par rapport aux points d’eau ce que vous allez pouvoir faire comme type de configuration et du coup pouvoir vous dire, OK, par exemple moi je sais qu’approximativement, ça c’est mon point de vue ça n’engage que moi, mais pour ma part j’estime qu’une salle de bain c’est égal à deux locataires au maximum.
Bien évidemment vous pouvez partager une salle de bain avec trois, quatre, cinq, locataires mais très honnêtement je ne le recommande pas, tout simplement parce que je pense que ça risque de créer des tensions et que voilà, ça risque d’abîmer beaucoup plus vite mon bien que si j’avais plusieurs salles d’eau tout simplement. Alors bien évidemment moi je préfère, je vous le dis très honnêtement, créer un seul bien immobilier le travail est très très bien, créer un bon produit, ensuite le mettre en location pour toucher des rentes pendant très longtemps plutôt que d’avoir un bien qui est trop optimisé mais justement dans lequel ben malheureusement on va, voilà plus avoir de dommages ou à l’intérieur les locataires vont pas se sentir vraiment bien et très honnêtement, je préfère faire moins d’argent puis, voilà faire en sorte que les personnes se sentent bien également chez elle tout simplement.
Voilà ben écoutez c’était un petit exemple d’une division immobilière, on en fera certainement d’autres dans d’autres de mes appartements, peut être des finis la prochaine fois pour que vous voyez un peu mieux comment ça se passe aussi au niveau de l’ameublement, également comment ça se passe au niveau peut-être des murs, puisque là je vous ai montré que les murs étaient déjà pété et puis les nouveaux murs étaient déjà mis, mais concrètement moi ce que je fais c’est que j’achète des appartements dans lesquels, ben voilà il y a déjà des murs, des faux murs, les murs porteurs, et je détruis ce que je peut détruire au maximum et ensuite je veux venir reconstruire des faux murs en BA13, pour tout simplement créer des chambres dans des colocations si c’est ça que je fais, ou des divisions en créant tout simplement un faux mur entre les deux, avec une isolation sonore très efficace.
Voilà, si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’immobilier, comment est-ce que je fait concrètement pour investir dans ce type de bien, ben je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez également un lien qui apparaît juste ici, vous cliquez dessus, vous mettez votre mail et vous allez pouvoir recevoir une série de quatre vidéos de formation qui va vous expliquer comment emprunter de l’argent auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier, comment créer une bonne affaire, comment trouver des locataires, comment mettre votre appartement en location longue et courte durée et vous verrez même comment ne plus payer d’impôts dans l’immobilier. Je vous explique tout ça sur le lien qui apparaît dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici, bon investissement à tous, bonnes divisions, ciao, ciao.
