Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

Aujourd’hui, une vidéo sur le crédit immobilier. Je vais vous montrer comment faire étape par étape, pour obtenir votre crédit immobilier.

Comment obtenir un crédit immobilier

Au menu de cette vidéo, nous allons voir, donc, les étapes concrètes pour obtenir votre crédit immobilier. Nous allons parler du TAEG, qu’est-ce que c’est exactement ? Et qu’est-ce qui va faire, justement, que votre bien va réellement s’autofinancer ? Qu’est-ce qui va faire que lorsque vous allez emprunter de l’argent vous allez obtenir une bonne rentabilité si vous investissez dans l’immobilier grâce à un crédit.

Nous verrons également les termes de votre contrat à négocier. Et nous parlerons enfin de l’assurance emprunteur que vous allez pouvoir choisir, qui va également déterminer votre rentabilité sur un bien, un investissement immobilier.

Déterminer sa capacité d’emprunt

La première étape auprès d’une banque pour obtenir votre crédit immobilier, c’est de déterminer votre capacité d’emprunt. Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ? C’est tout simplement le montant que vous allez pouvoir emprunter.

Cette capacité d’emprunt se calcule directement auprès de votre banquier avec les documents en association avec votre situation, qui va définir votre situation financière, concrètement, plus vous gardez d’argent, plus vous allez avoir une capacité d’emprunt qui sera importante. Plus votre situation financière sera stable et fixe, plus bien évidemment votre capacité d’emprunt sera élevée. Il est important de comprendre que plus vous avez de charges et moins vous pourrez vous endetter, la plupart du temps, on entend dire, et honnêtement à raison, que le taux d’endettement maximum en France est approximativement de 33 %.

Ce taux d’endettement va pouvoir venir s’élever à condition que vous avez une situation financière qui est extrêmement sereine, et qui justement voilà, est bien gérée depuis un petit moment, et potentiellement qui vient s’ajouter à une bonne épargne, même si elle n’est pas ajoutée en apport. Une fois que vous aurez déterminé le montant nécessaire, donc votre capacité d’emprunt en association avec votre projet, vous allez devoir déposer des dossiers.

Faire un crédit immobilier : le dossier

Donc la seconde étape, c’est la préparation de votre dossier auprès des différentes banques. Concrètement, toutes les banques ne vont pas vous demander les mêmes choses, mais ce que vous devez retenir, c’est que globalement 99 % des documents sont souvent les mêmes. C’est-à-dire que moi, ce que je vous recommande, c’est de créer un dossier sur Google Drive, et ensuite de le partager à tous les banquiers, voilà qui vont vous demander ces différents documents.

Concrètement, à l’intérieur de ce dossier, et bien vous allez devoir montrer le projet que vous souhaitez financer, vous allez devoir expliquer votre situation financière, donc montrer par exemple vos trois dernières fiches de salaire, votre dernière déclaration d’imposition, vos 6 derniers mois par exemple sur votre compte bancaire, l’épargne que vous avez, le contrat de travail que vous avez, la profession etc., puisque concrètement, tous ces éléments vont pouvoir être pris en compte pour analyser ce qu’on appelle, enfin voilà, votre capacité de remboursement.

Concrètement, les banques, ce dont elles ont envie, c’est vous prêter de l’argent. Mais si elles remarquent que, voilà, elles prennent trop de risques à vous prêter de l’argent, et bien voilà, votre prêt ne sera pas accepté. Donc concrètement, pour avoir un maximum de chance d’obtenir votre crédit immobilier, vous devez d’abord stabiliser une situation financière que vous avez, c’est-à-dire avoir le moins de charges possibles et le plus de revenus fixes possibles.

Et globalement, sur le long terme, c’est-à-dire à peu près 6 mois, avoir le moins de dépenses extravagantes possibles. Ce qui est également intéressant, c’est d’avoir et de constituer une épargne, et cette épargne, je vous invite à ne pas l’utiliser en apport. Mais ce qui est également important d’expliquer au banquier, c’est que cette épargne vous l’avez constituée en cas d’imprévu et non pas voilà, pour apporter auprès d’un quelconque apport.

Recherche de financement immobilier

La troisième étape sera la recherche du financement. Globalement, que contient cette étape ? Vous devez retenir que la recherche d’un financement comprend le fait d’avoir communiqué votre demande de crédit immobilier aux différentes banques. Si vous n’avez pas obtenu des réponses positives, faites appel dans ce cas-là à un courtier ou voyez directement auprès d’un courtier. À noter que, pour ma part ben, les courtiers, je les recommande. Pas tous, cela va dépendre du type de commissionnement qu’ils vont vous demander.

Soit, ils vont vous demander, voilà, des honoraires, qui sont fixes, en fonction du temps que vous allez prendre avec eux. Sachez tout de même que la plupart des courtiers vont vous demander uniquement une commission sur le montant du crédit immobilier. Généralement et maximum 1 % au total du montant qui va être emprunté.

À noter que si vous ne faites pas affaire avec un courtier, que vous ne choisissez pas les crédits qu’il va vous proposer, et bien vous n’avez pas à le payer. Moi, je vous recommande toujours de passer par quelqu’un, voilà, qui va prendre une commission variable, puisqu’il va vous proposer, enfin, il va faire le plus d’efforts possibles pour pouvoir vous proposer le meilleur crédit possible.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Maintenant, j’aimerais vous parler du TAEG, qui va être une statistique, un chiffre qui va être très important, je dirais le plus important dans la sélection de votre crédit immobilier. Bien évidemment, il y a toutes les conditions qui entourent le crédit immobilier, mais concrètement, le Taux Annuel Effectif Global, sera le chiffre sur lequel vous devez porter le plus d’attention.

Tandis que des banquiers vont essayer de vous attirer avec ce qu’on appelle un taux à crédit d’appel, enfin, un crédit plutôt à taux d’appel, et bien la plupart du temps vous ne voyez pas tout de suite le TAEG.

Le TAEG, c’est tout simplement le montant total que va vous coûter le crédit. Donc ce que vous devez comprendre c’est que dans un crédit vous n’avez pas seulement les intérêts à rembourser auprès d’une banque, mais vous avez aussi par exemple, et bien les frais, par exemple du notaire, potentiellement les frais d’un avocat si vous êtes également passé par un avocat, vous avez également les frais de dossier d’une banque à payer, vous avez également une assurance emprunteur qu’il va falloir souscrire, d’ailleurs on va en reparler juste après.

Donc, concrètement, vous avez plein de frais qui sont autour de votre crédit immobilier. Et donc tous ces frais, tout compris, tout cumulé, représentent le TAEG. Donc moi, ce que je vous recommande, c’est lorsque vous avez un banquier qui vous parle davantage en pourcentage de, voilà d’intérêts qu’ils vont prendre, etc., ben très concrètement, arrêtez de tourner autour du pot et dites-lui tout de suite : quel est le TAEG ?

Si, voilà, il essaye de vous embobiner, qu’il ne sait pas le déterminer tout de suite, très honnêtement, ne faites pas appel à ce banquier, passez à un autre banquier, quelqu’un qui sera plus transparent avec vous. Concernant les termes, pour vous, d’acceptation du crédit, vous devez absolument, absolument, vous mettre des limites. C’est-à-dire que, selon moi, chaque personne qui investit dans l’immobilier, devrait négocier au maximum ses conditions. Quelles sont-elles ?

La plupart du temps, les banquiers vont vous proposer des remboursements à taux variables. C’est-à-dire qu’admettons que vous devez rembourser 500 euros par mois, rien ne dit que l’année prochaine ou dans deux ans, le crédit immobilier ne sera pas aussi intéressant qu’aujourd’hui. Donc, concrètement, que vont faire la plupart des banques ? Et bien elles vont essayer d’augmenter leurs prix, alors que vous avez déjà signé. Donc, concrètement, vous devez dès le départ, dire à votre banquier que vous souhaitez avoir un taux qui est garanti.

Ce taux garanti doit être également modulable, mais uniquement à la baisse. Je m’explique, pourquoi ? Admettons que vous remboursez 500 euros par mois, vous dites à votre banquier : d’accord, j’accepte, pendant une période de 5-10-15–20 ans, de payer, au maximum, 500 euros par mois, vous rembourser au maximum 500 euros par mois, intérêts + capital compris. Et donc du coup.

Ce que vous devez déterminer avec votre banquier, c’est de dire : je ne souhaite pas payer plus. Il vous met un taux garanti, mais vous devez également faire en sorte de pouvoir le moduler. Admettons que vous ne trouvez pas de locataire, admettons que vous souhaitez rapidement vivre de l’immobilier, et que vous vous rendez compte que, voilà, il vous faudrait juste 100 ou 200 euros en plus de cash-flow par mois, pour vivre de l’immobilier, et bien concrètement, vous pouvez revoir à la baisse les mensualités de votre crédit, en étendant par exemple la durée de remboursement.

Donc, concrètement, une chose qui est très importante, c’est de garantir des taux annuels de remboursement garantis, mais modulables uniquement à la baisse. À noter que si vous avez également une certaine connaissance dans l’immobilier, n’ayez pas peur également de négocier uniquement sous votre condition, le fait de pouvoir augmenter les mensualités de votre crédit, après l’avoir fait. Pourquoi ? 

Tout simplement parce que, admettons, et ça arrive, admettons que vous aviez estimé, par exemple, le loyer que vous avez touché à 1 000 euros, que votre crédit est à hauteur de 500 euros par mois, vous aviez estimé que vous alliez gagner donc 500 euros par mois, mais admettons que, voilà, vous avez trouvé une nouvelle méthode pour rentabiliser plus rapidement votre bien, et que vous le louez du coup 1 500 ou 2 000 euros par mois, et bien, concrètement, vous pouvez rembourser beaucoup plus rapidement votre crédit.

Et donc, de ce fait, vous enrichir beaucoup plus rapidement. Puisque ce qui va faire que vous allez vous enrichir, c’est-à-dire d’un point de vue de la création de votre patrimoine, c’est la rapidité d’enrichissement, c’est-à-dire la vélocité. Donc, concrètement, cette vélocité, ce calcul, par la vitesse de remboursement d’un investissement.

Donc, concrètement, si vous vous y connaissez bien dans l’immobilier, n’hésitez pas également à demander à ce que vous même vous puissiez choisir la durée, également moduler cette durée, de remboursement du crédit sans frais.

Le remboursement anticipé gratuit

Et c’est là également où on arrive à quelque chose que vous devez négocier, c’est le remboursement anticipé gratuit. C’est-à-dire qu’admettons que vous avez dit à votre banquier, ben voilà, je m’endette sur 15 ans, et donc pendant 15 ans je m’engage à vous rembourser, la banque a une certaine garantie.

De ce fait, c’est-à-dire que, la banque va avoir, voilà, des leviers financiers qu’elle va utiliser pour s’enrichir. Maintenant, si vous la remboursez trop rapidement, cette banque, et bien ça ne va pas forcément l’arranger. Donc, du coup, vous devez négocier avec la banque, le fait de rembourser, simplement l’éventualité de rembourser plus rapidement, sans payer de frais. Et donc du coup, ça, c’est le deuxième critère que vous devez négocier, c’est le fait d’avoir un remboursement anticipé gratuit.

Le prêt à 110%

Troisième condition à négocier, c’est le prêt à 110 %. Le prêt à 110 % qu’est-ce que c’est ? Ben c’est le fait de financer absolument tout, c’est-à-dire que la plupart du temps les banquiers vont vous dire, bah oui, d’accord, je veux bien, voilà, vous financer votre projet sans apport, par contre, on vous finance à 100 %. C’est-à-dire que vous, vous dites OK, super, ils me financent absolument tout.

Ce n’est pas vrai, en fait, ce qu’il va faire, c’est que le banquier, va vous financer uniquement le coût du bien immobilier, il va pas vous financer les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d’agence, et donc du coup, ben finalement vous allez devoir avancer tout de même une somme d’argent, où même si vous n’avez pas mis d’apport.  

Ce n’est certainement pas ce que vous recherchez ici, vous souhaitez investir dans l’immobilier puisque, vous le savez certainement, mais plus on investi avec de l’argent qui ne vous appartient pas, et plus rapidement on a un locataire à l’intérieur qui rembourse un crédit à votre place et qui en plus de ça, vous avez un bien, qui s’autofinance et qui vous permet d’encaisser, ben, des loyers, et même des bénéfices, donc des revenus immobiliers, et bien votre job, concrètement, c’est de mettre le moins d’argent possible sur la table, dans votre bien immobilier. Donc, vous devez négocier un prêt à 110 %, qui va couvrir l’ensemble de tous ces frais annexes.

Et je dirais que la dernière condition à négocier auprès de votre banquier, c’est le fait de mettre le moins d’apport possible. Donc comment justifier de mettre le moins d’apport possible ? Concrètement, les banquiers vont vous demander quoi ? Ils vont vous demander une situation qui est stable, et ils vont dire, ben voilà, nous avons besoin d’être sûrs que vous allez pouvoir nous rembourser.

Négocier son apport

Concrètement, deux possibilités. Première possibilité, en effet, vous mettez un apport et dans ce cas-là vous allez baisser vos mensualités donc vous allez avoir un taux d’endettement inférieur à ce que vous auriez pu avoir si vous ne mettiez pas d’apport. Ou alors, seconde possibilité, vous mettez le moins d’apport possible et c’est ce que je vous recommande, pour avoir des mensualités qui sont en rapport avec ce que vous attendez en termes de loyers, et si les loyers que vous attendez sont supérieurs à la mensualité du crédit, et bien vous dites tout simplement au banquier, ben qu’il n’y a pas de raison d’ajouter un apport, et que vous souhaitez garder cet argent de côté, en cas d’imprévu ou tout simplement que vous souhaitez l’investir ailleurs, ou que vous souhaitez, par exemple, pourquoi pas, souscrire à une assurance vie, à un nouveau livret d’épargne dans la banque dans laquelle vous allez faire votre crédit immobilier.

À noter que le banquier sera beaucoup plus susceptible et beaucoup plus sensible à vous offrir un crédit immobilier avec de très bonnes conditions si vous prenez des produits financiers chez lui. Pourquoi ? Parce que les banquiers, parce que les agences, parce que les sièges sociaux des banques recherchent de l’acquisition de clients, avant de faire du bénéfice.

L’assurance emprunteur

Maintenant, j’aimerais vous parler de l’assurance emprunteur. Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ? Ben une assurance emprunteur, c’est très simple, c’est tout simplement une assurance auquel va devoir souscrire l’emprunteur, pour garantir au prêteur qu’il va recevoir son remboursement.

Concrètement, ces assurances ne sont pas gratuites du tout, et généralement, surtout, ce ne sont pas les meilleures qui vous sont proposées avec votre crédit, puisque de base, quand une banque va vous proposer un crédit immobilier, peut-être qu’elle ne va pas gagner beaucoup sur le crédit immobilier, en revanche, elle va s’enrichir sérieusement sur les mensualités que vous allez payer, pour votre assurance emprunteur. À noter que vous n’êtes pas du tout obligé de souscrire à l’assurance emprunteur qui est associée au crédit immobilier qui vous est proposé, et qu’il est même interdit auprès d’une banque de refuser une assurance emprunteur qui vient auprès d’un tiers.

Donc, concrètement, à partir du moment où vous avez une banque qui vous propose un crédit immobilier, à partir du moment où vous avez cette proposition de crédit, et bien rien ne vous empêche de trouver une autre assurance emprunteur, et de refaire, justement, ce document, que va vous faire la banque, concernant sa proposition de crédit immobilier.

À noter encore une fois que l’assurance emprunteur, ça se compare. Et voilà, vous pouvez également la négocier, encore une fois en montrant que vous avez de l’argent de côté, soit sous un aspect liquide, c’est-à-dire soit directement sur votre compte bancaire ou soit, par exemple, comme du foncier, ou par exemple comme des biens immobiliers, comme par exemple des entreprises qui sont en responsabilité illimitée.

Tout ça, dépend principalement de votre situation financière, et de votre situation également en tant que personne. Première possibilité, en effet, vous mettez un apport et dans ce cas-là vous allez baisser vos mensualités donc vous allez avoir un taux d’endettement inférieur à ce que vous auriez pu avoir si vous ne mettiez pas d’apport.

Nous arrivons déjà à la fin de cette vidéo concernant le crédit immobilier, j’espère vous avoir appris des choses et les étapes concrètes pour obtenir votre crédit immobilier.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le crédit immobilier et sur l’investissement immobilier, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez également un lien qui apparaît juste ici, il suffit de cliquer, vous mettez votre mail et vous allez pouvoir recevoir une série de 4 vidéos de formation, qui vont vous expliquer comment est-ce que j’investis dans l’immobilier. Vous verrez comment emprunter de l’argent auprès d’une banque, comment trouver une bonne affaire, comment trouver des locataires, comment rénover un bien et comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Je vous explique tout ça gratuitement sur le lien qui apparaît juste ici, ou dans la description de la vidéo.

Bon investissement à tous, ciao, ciao.