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Nombreuses sont les situations qui nécessitent l’évaluation d’un bien immobilier : déclaration fiscale, vente, cession, succession…etc. Une bonne estimation offre plusieurs avantages et permet d’éviter éventuellement le risque d’un redressement fiscal. Bien qu’il soit possible de faire estimer soi-même son bien immobilier, il est recommandé de s’adresser à un expert.

Evaluation d’un bien immobilier : comment ça marche ?

Faire estimer un bien immobilier soi-même

L’évaluation d’un bien immobilier est un exercice obligatoire dans plusieurs situations notamment en cas de déclaration fiscale ou de succession. Certains propriétaires décident de le faire eux-mêmes. Ils espèrent donc économiser les frais d’une expertise ou veulent tout simplement avoir une idée sur la valeur de leur bien. L’auto-estimation d’un bien immobilier est délicate. Le propriétaire doit dans ce cas déterminer la valeur vénale de son bien et la comparer avec celles d’autres biens similaires.

Pour ce faire, il doit prendre en compte plusieurs paramètres tels que les caractéristiques du bien et l’évolution du marché. A titre d’exemple, dans un même immeuble, la valeur vénale peut varier considérablement d’un appartement à un autre. Ainsi, le propriétaire doit être très attentif aux critères qui peuvent affecter l’estimation de la valeur vénale de son bien.

D’ailleurs, la seule méthode retenue par l’administration fiscale et les tribunaux est la méthode par comparaison. D’autres méthodes peuvent être utilisées pour l’évaluation du bien mais elles sont plus spécifiques et nécessitent l’intervention d’un professionnel.

Plusieurs outils d’aide à l’évaluation des biens immobiliers existent dans le web. Le plus élaboré reste le portail « Patrim » développé par la direction générale des finances publiques. Il comprend un simulateur gratuit qui peut aider à bien évaluer la valeur de son bien. Les notaires de France ont également lancé un site web « immobilier.statistiques.notaires.fr » qui affiche d’importantes statistiques immobilières.

De toute manière, la surévaluation d’un bien entraine éventuellement la hausse du montant d’impôt ou le risque de ne pas trouver d’acheteur. Par contre, une sous-évaluation fait courir le risque d’un redressement fiscal. Elle peut également entrainer un manque à gagner lors de la vente. Ainsi, l’autoévaluation d’un bien immobilier ne peut servir qu’à titre indicatif. Pour une estimation plus détaillée, il convient de consulter un professionnel tel qu’un notaire ou un expert immobilier.

Faire évaluer un bien immobilier par un notaire

Faire estimer un bien immobilier par un notaire reste une option intéressante malgré les frais que cela peut engendrer. De par la nature de son travail, le notaire est un expert en évaluation immobilière. Il est de sa responsabilité d’informer son client de tous les risques pouvant affecter son patrimoine. En outre, il est également mieux informé sur l’évolution des prix dans le secteur immobilier.

Le notaire est donc bien placé pour détecter le cas échéant une sous-évaluation ou une surévaluation d’un bien immobilier. Faire évaluer son bien immobilier par un notaire est donc avantageux sur plusieurs niveaux. D’abord, comme tout acte notarié, l’expertise immobilière réalisée par un notaire est difficilement contestable par l’administration ou par un tribunal. En outre, en tant que professionnel assermenté, le notaire agit obligatoirement dans l’intérêt de son client. Le risque d’une sous-évaluation du bien est donc très réduit voire inexistant.

De manière générale, on distingue quatre niveaux d’intervention du notaire concernant l’évaluation d’un bien immobilier. Le premier niveau consiste à simuler la valeur du bien uniquement sur la base des données internes de la profession. Dans ce cas, l’information donnée est délivrée à titre purement indicatif. Le deuxième niveau consiste à établir un avis de valeur écrit mais sans déplacement du notaire. Celui-ci s’engage à faire le suivi du dossier en cas de contestation par l’administration fiscale.

Le troisième niveau d’intervention consiste pour le notaire à visiter le bien immobilier pour affiner son évaluation. Le quatrième niveau représente l’intervention la plus complète et comprend une expertise approfondie avec l’établissement d’un rapport détaillé. Il faut tout de même savoir que l’évaluation d’un bien immobilier par un notaire est la solution la plus couteuse.

Faire l’estimation d’un bien immobilier par un expert immobilier

évaluation d'un bien immobilier - estimation

De par son expertise dans le domaine, l’expert immobilier est bien placé pour faire évaluer un bien immobilier. En effet, de nombreux paramètres entrent en ligne de compte pour pouvoir estimer correctement la valeur d’un bien. Faire appel à un expert immobilier s’avère donc très judicieux surtout lorsque la situation est complexe ou potentiellement contentieuse.

Par exemple, pour demander un prêt bancaire d’acquisition, il ne suffit pas de faire l’évaluation immobilière soi-même. De même, faire une estimation immobilière pour partage, ou faire une estimation de valeur d’actifs pour une entreprise sont des situations délicates. Elles doivent impérativement être réalisées par un professionnel hautement qualifié. Dans ce sens, l’intervention d’un expert immobilier permet d’établir un rapport détaillé se basant sur les méthodes d’estimation les plus appropriées.

Ce professionnel passe en effet beaucoup de temps pour examiner minutieusement l’état des lieux et les documents relatifs au bien. Il prend également en considération les règles d’urbanisme et les paramètres socio-économiques du secteur où se trouve le bien à évaluer. L’estimation d’un bien par un expert immobilier étant plus pertinente, elle réduit le risque de contestation par l’administration fiscale.

Par ailleurs, les honoraires d’un expert immobilier sont calculés en fonction du nombre d’heures consacrées pour réaliser l’expertise. Il est donc important de choisir un expert connu pour la bonne qualité de ses services. A cet effet, il est également nécessaire de s’assurer que la responsabilité professionnelle de l’expert est couverte par une assurance.

Faire l’évaluation d’un bien immobilier par un agent immobilier

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il est possible de s’adresser à une agence immobilière. La majorité des agents acceptent de se déplacer pour évaluer la valeur du bien en question. En principe, sauf pour une estimation écrite, la prestation de l’agent immobilier est gratuite. A l’image de l’autoévaluation, cette démarche et donc simple et peu couteuse. En outre, l’évaluation d’un bien par une agence immobilière est acceptée par les institutions financières et par l’administration fiscale.

En tant que professionnel du secteur, l’agent immobilier dispose d’une expérience suffisante lui permettant d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Cependant, son estimation n’atteint pas la pertinence de celle d’un notaire ou d’un expert immobilier. Son évaluation sera plus judicieuse pour un bien typique tel qu’un petit appartement par exemple. En revanche, ne disposant pas des outils analytiques d’expertise, il ne sera pas en mesure d’évaluer précisément un bien atypique.

Sachant que l’administration fiscale ne tolère qu’une faible marge d’erreur, la valeur donnée par l’agent doit être prise à titre indicatif. De toute manière, il convient de choisir un agent exerçant dans le même secteur géographique où se situe le bien. D’habitude, un agent qui opère dans un secteur donné connait parfaitement les prix de sa zone. Il peut donc faire une estimation plus pertinente de la valeur du bien immobilier.

Comme la démarche est gratuite dans la plupart des cas, le propriétaire peut éventuellement demander l’avis de plusieurs agents immobiliers. D’un côté, Cela va lui permettre d’avoir une évaluation plus objective pour le bien immobilier. D’un autre côté, s’il désire vendre son bien, il pourra en profiter pour sélectionner l’agent à mandater.

Quelles sont les principales méthodes utilisées pour évaluer un bien immobilier ?

évaluation d'un bien immobilier - métodes

L’évaluation d’un bien immobilier par comparaison

L’estimation d’un bien immobilier par comparaison est la méthode préconisée par l’administration fiscale et les experts traditionnels. En effet, l’administration des impôts considère que les autres méthodes ne sauraient traduire la valeur réelle d’un bien immobilier. La méthode par comparaison procède directement par une analyse rigoureuse des prix sur le marché de l’immobilier.  Son principe est simple. Pour évaluer un bien immobilier, l’évaluateur procède par la recherche des biens comparables vendus à une date de référence.

Le principal avantage de cette méthode classique est le fait qu’elle est basée sur une analyse structurée du marché immobilier. Elle s’appuie directement sur les prix du marché et permet donc d’avoir une évaluation plus pertinente. Cependant, même si elle parait simple dans son principe, elle nécessite la réalisation d’une étude exhaustive. Elle exige donc d’analyser des ventes de biens de même nature. Ces biens vendus doivent avoir des caractéristiques similaires et doivent se trouver le plus proche du secteur géographique concerné.

En outre, pour que les résultats soient crédibles, l’évaluateur ne doit retenir que les transactions de biens parfaitement comparables. La fiabilité de cette méthode est donc étroitement liée à l’objectivité de la lecture du marché. Les principales sources de données pour mettre en application cette méthode sont les notaires, les agents immobiliers, et l’administration fiscale.

Par ailleurs, la personne en charge de l’évaluation du bien doit impérativement disposer d’une bonne connaissance du marché. Cela peut lui permettre éventuellement d’apporter les ajustements jugés nécessaires pour compenser des différences minimes constatées au niveau des caractéristiques du bien.

L’évaluation par capitalisation du revenu

Appelée également méthode du rendement, la capitalisation par revenu consiste à déterminer la valeur du bien en fonction du revenu qu’il génère. Bien évidemment, la valeur d’un bien ne peut être dissociée des revenus potentiels qu’il peut générer. Ainsi, cette méthode permet de définir le rapport entre le montant du loyer annuel et la valeur marchande d’un bien. La valeur retenue pour le calcul est le montant du loyer annuel (ou valeur locative) hors taxes et hors charges locatives.

L’évaluateur doit déterminer une valeur locative de référence et calculer éventuellement le rendement exigé par l’investissement locatif. Ce rendement locatif est ensuite utilisé comme taux de capitalisation. Ainsi, cette méthode permet de déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant le taux de capitalisation au revenu locatif.

Toute la logique de l’évaluation repose sur l’existence d’une corrélation entre le revenu locatif du bien et sa valeur vénale. Cela dit, il est difficile de déterminer exactement le taux de capitalisation lorsqu’il s’agit d’une valeur locative simulée. En effet, ce taux diffère en fonction de plusieurs paramètres tels que le type du bien et sa localisation. En principe, la méthode par capitalisation du revenu est plus pertinente lorsqu’il s’agit de l’évaluation d’un bien mis en location.

L’évaluation par les couts

Il s’agit d’une méthode plus spécifique utilisée principalement pour des expertises demandées suite à des sinistres. L’évaluateur doit déterminer le montant des indemnisations à verser au propriétaire pour que son bien immobilier retrouve son état initial. Pour ce faire, l’évaluateur procède à une estimation du prix de reconstruction à neuf ajusté par la déduction de certains abattements spécifiques. Il y ajoute le prix du terrain pour avoir la valeur du bien immobilier au moment du sinistre.

En outre, lors du calcul, il est nécessaire de prendre en compte la dépréciation physique du bien immobilier. La pertinence de cette méthode nécessite d’utiliser des règles objectives pour effectuer les abattements sur le prix de constructions à neuf. Or, ces abattements sont plus ou moins subjectifs.

Il en résulte donc des critiques quant à l’application de cette méthode pour déterminer la valeur vénale d’un bien sinistré. D’ailleurs, à la différence de certains pays européens, cette méthode n’est pas reconnue par les tribunaux en France. Elle est surtout pratiquée par des experts qui maitrisent bien les aspects techniques de la construction (experts en bâtiment).

La méthode hédonique

La méthode dite hédonique permet de réaliser une évaluation marchande des biens immobiliers. Utilisée surtout aux Etats-Unis et au Canada, elle sert également à définir la valeur d’autres biens différenciés tels que les véhicules par exemple. Depuis quelques années, cette méthode fait preuve d’un grand intérêt dans le domaine immobilier. En principe, la méthode hédonique se base sur l’évaluation d’un prix à partir de l’offre et de la demande dans le marché.

Dans la pratique, l’évaluateur détermine une multitude de caractéristiques qui définissent le bien immobilier. Il affecte ensuite un prix à chacune des caractéristiques du bien immobilier (surface, état général, emplacement, équipements…etc.). La valeur du bien est donc interprétée en fonction de la rémunération qu’accorde le marché à chaque caractéristique.

En définitive, la valeur vénale du bien est la somme des valeurs de ses caractéristiques. Bien que cette méthode soit pertinente, sa difficulté réside dans la détermination des valeurs à affecter aux caractéristiques du bien immobilier.

Conclusion

L’évaluation d’un bien immobilier peut se faire par plusieurs méthodes. Les plus courantes sont la méthode par comparaison, L’évaluation par capitalisation du revenu, évaluation par les couts, et la méthode hédonique. Bien que le recours à un professionnel est plus ou moins couteux, il est indispensable pour évaluer correctement son bien immobilier.