Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui on se trouve à Dubaï sur la plage et je vous fais une vidéo concernant les sept erreurs que j’estime fatales qui peuvent arrêter à n’importe quel moment la carrière d’un investisseur immobilier ou quelqu’un justement qui souhaite se lancer dans l’immobilier qui commet ne serait-ce qu’une seule de ces sept erreurs et bien devra tout simplement cesser à mon sens son activité et va être exposé à des risques financiers du type crédit à rembourser ou alors tout simplement, ben voilà des produits, voilà que vous pouvez acheter, immobiliers qui sont vraiment très néfaste pour votre indépendance financière.
La demande locative
La première erreur à éviter dans l’immobilier à mon sens, c’est le fait de ne pas analyser la demande locative. Si vous avez achetez un appartement à crédit, que vous avez un appartement par exemple voilà, vous savez que vous devez rembourser 500 euros par mois de crédit, mais que voilà dans votre esprit vous vous êtes dites, ben voila, voila je pense que de par les loyers qui peut y avoir dans le quartier ça représente, c’est à peu près 2 000 euros par mois.
Oui en effet, la location peut être qu’en effet elle est beaucoup plus chère que les mensualités de votre crédit, donc en effet vous allez être rentable mais est-ce que vous avez fait une analyse de la demande locative ? S’il n’y a pas de demande locative, même si les loyers couvrent largement, juste en moyenne le la mensualité de votre crédit, et bien malheureusement vous risquez de ne pas trouver de locataires donc de ne pas rembourser votre crédit.
Donc moi ce que je vous recommande de tout le temps faire, lorsque vous prévoyez d’acheter un bien immobilier, c’est de faire une fausse annonce. Vous prenez une annonce immobilière, c’est à dire par exemple l’annonce du bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous le mettez dans la catégorie location et vous essayez de trouver d’abord des locataires et ensuite vous verrez si en effet vous pouvez passer à l’action, donc c’est à dire passer à l’achat, faire un crédit, acheter un bien
immobilier à crédit, mais à mon sens le fait de faire un crédit pour un achat immobilier sans même analyser s’il y a une demande locative, c’est à dire réellement, là ici on ne parle pas de théorie, on parle pas de calcul, on parle réellement sur le terrain, est-ce qu’il y a des gens qui sont prêts à payer plus cher que votre crédit, que les mensualités votre crédit, pour louer votre appartement ou la maison peu importe, le bien immobilier que vous avez acheté. Donc erreur numéro une à éviter, acheter sans avoir testé la demande locative en mettant une fausse annonce.
Investir dans l’immobilier à la bonne période
La deuxième erreur à éviter dans l’immobilier, c’est le fait de mal choisir la période durant laquelle vous allez rembourser votre crédit, ce qu’on appelle la durée voilà de remboursement de votre crédit. Donc moi ce que je vous recommande, c’est toujours de vous dire, est-ce que la durée du remboursement crédit est en accord avec ma stratégie, je m’explique.
Certaines personnes investissent dans l’immobilier locatif sur le long terme, c’est à dire qu’on va chercher uniquement des personnes qui vont louer par exemple votre bien pendant un an, deux ans, trois ans, cinq ans, ou sur une période indéterminée. Et à l’inverse, vous avez une seconde stratégie principalement, voilà il y en a plein des stratégies dans l’immobilier mais les deux principales sont celles-ci. Et la seconde, c’est principalement la location courte durée, notamment sur Airbnb, Booking, Agoda, bien d’autres sites encore. Donc selon moi, vous devez choisir la durée de votre location en fonction de votre stratégie.
Si vous avez une stratégie uniquement court terme sur un an, deux ans, trois ans, cinq ans, et bien si vous vous dites, OK, je peux rembourser mon bien immobilier en trois ans, faites attention, prenez également en compte tout ce qui peut vous arriver, et moi ce que je vous recommande c’est de toujours au minimum ajouter 20% à 30% de marge d’erreur, pourquoi ? Parce que vous pouvez avoir des travaux qui malheureusement n’était pas prévus, vous pouvez avoir je sais pas des problèmes avec votre locataire, vous pouvez potentiellement ne pas trouver de locataires etc. etc.
Donc à mon sens, si vous vous dites OK, mon bien immobilier je vais le rembourser en trois ans, prévoyez cinq années, si vous avez le choix, maintenant si vous n’avez pas le choix, que vous ne pouvez qu’emprunter sur 15-20-30 ans dans ce cas-là faites ce que vous pouvez. Maintenant si vous prévoyez une stratégie sur le long terme, je sais que ça va vous paraître un petit peu bizarre , mais à mon sens, il vaut mieux rembourser le plus rapidement son crédit, pourquoi ?
À mon sens il vaut mieux avoir et utiliser sa capacité d’endettement au maximum le plus rapidement possible, pourquoi ? Parce que plus vite vous allez rembourser votre bien immobilier, plus vite vous allez pouvoir en racheter un nouveau, je m’explique. Si vous achetez trop rapidement plein de biens immobiliers, que vous dépassez, du moins que vous essayez de dépasser votre capacité maximum d’endettement, donc j’en reparlerai peut-être dans une suivante vidéo, dans une nouvelle vidéo où je vous parlerai justement de comment faire pour dépasser sa capacité d’endettement qui est souvent aux alentours de 30 à 33%, mais en gros si vous essayez d’acheter trop d’appartements d’un coup et bien on va vous stopper, on va vous dire vous ne pouvez pas.
À l’inverse, ce que je vous recommande de faire, c’est de dire OK, comment est-ce que je peux faire pour réduire au maximum cette durée d’emprunt pour avoir le plus rapidement l’appartement qui vous appartient totalement et qui n’appartient non plus à la banque, puisqu’il est à crédit finalement, et donc du coup plus vite vous allez rembourser vos appartements et plus vite vous allez pouvoir utiliser le bien immobilier que vous avez acheté, en hypothèque, pour éventuellement acheter de nouveaux biens.
Ce n’est pas forcément la meilleure des solutions puisque vous allez mettre à risque votre appartement, un actif, simplement pour en créer un nouveau, mais à mon sens c’est une bonne stratégie si vous décidez d’investir sur le long terme d’une façon, voilà avec la première stratégie que je vous ai expliqué vraiment sur le long terme, à mon sens il y a plus de risques avec la location courte durée, parce que vous allez avoir des locataires qui vont forcément moins respecter votre bien, vous allez avoir moins de visibilité sur votre bien puisque si vous avez moins de locataires ou alors si vous avez plus de demande locative, mais complètement voilà avec plein de trous dans chaque mois, et bien forcément vous n’allez pas avoir le même taux de remplissage que si vous avez un stratégie sur le long terme. Donc à mon sens, ce qui est pas non plus le plus important, c’est pas non plus de rembourser le plus rapidement possible votre appartement, même si c’est très important.
À mon sens, la durée de votre crédit doit dépendre surtout de la vision, la visibilité que vous avez. Donc si vous avez une stratégie sur le long terme, dans ce cas là dans ce cas-là prévoyez, dans ce cas là un crédit si possible le plus proche de votre, du moment à partir duquel vous allez rembourser votre crédit, c’est à dire si vous pouvez le faire en cinq ans, faites-le en cinq ans, si vous pouvez le faire en dix ans, faites-le en 10 ans, mais à mon sens plus court sera la durée d’endettement, et meilleure sera votre capacité de réinvestissement.
Ne pas avoir de patience
La troisième erreur dans l’immobilier, et là c’est surtout vu auprès des personnes qui se lancent dans leur premier achat, c’est le fait de ne pas avoir de patience. Vous avez envie de devenir investisseur immobilier, personnellement j’ai eu envie de le devenir pendant très longtemps, mais je n’ai pas acheté tout de suite, pourtant je le pouvais.
Pourquoi est-ce que je ne l’ai pas fait ? Parce que je n’avais pas trouvé de bonne affaire. Dans l’immobilier, il est extrêmement important de faire une excellente affaire lors de votre premier achat, pourquoi ? Parce que c’est ça qui va dépendre de la confiance que vous allez gagner auprès de votre banquier, si vous achetez un mauvais bien immobilier qui est juste rentable un tout petit peu, qui vous permet juste de rembourser votre crédit, et bien forcément lorsque vous irez voir une seconde banques en leur disant ben voila j’ai acheté un bien immobilier, j’arrive à le rembourser mais voilà c’est ric rac, forcément il n’aura pas la même la même envie de vous prêter de l’argent, que voilà si vous arrivez en disant ben voila j’ai un bien qui est rentable à 10-15-16%, voilà ce n’est pas du tout le même, on parle pas du tout des mêmes enjeux.
Donc à mon sens, vraiment ayez, voilà ayez un minimum de patience, patientez, ça ne sert à rien d’acheter quelque chose qui est moyen, surtout au début. Moi ce que je vous recommande, personnellement c’est ma stratégie, les premiers appartements je les achète réellement avec beaucoup d’attention, je fais vraiment attention à avoir une excellente rentabilité. Donc là je vous parle, voilà en termes de pourcentages, on est au entre 9 et 12 à 13 % au maximum, donc moi j’estime que c’était bonne rentabilité et si vous n’achetez pas votre premier l’immobilier, qui au minimum, au minimum rentable entre 9 et 13 % et bien c’est que malheureusement à mo sens vous n’avez pas fait la meilleure des premières bonnes affaires.
Donc la troisième erreur à ne pas faire, c’est à mon sens se précipiter sur le premier achat, plutôt que de favoriser une certaine attente est tout simplement se dire OK, j’achète uniquement de l’excellence en termes de rentabilité. Maintenant je vous le dis très honnêtement, je pense que cette stratégie n’est pas adapté pour les personnes qui investissent tout le temps, tout le temps, tout le temps, à mon sens sur le long terme il vaut mieux acheter plein d’affaires qui sont entre moyennes et bonnes plutôt que d’attendre simplement les excellentes affaires.
Alors bien évidemment tout dépend de ce que vous recherchez dans l’immobilier, moi personnellement je recherche à avoir un gros parc immobilier, ce n’est pas le cas de tout le monde, certaines personnes souhaitent avoir très peu de biens immobiliers mais avec peut-être une moins bonne rentabilité mais avec des plus gros volumes pour avoir moins de gestion. Donc tout dépend de ce que vous cherchez. Je ne dirais pas qu’une stratégie est meilleure qu’une autre, tout dépend de votre situation et de ce que vous recherchez.
Acheter un coup de coeur
Erreur numéro 4, acheter un coup de cœur, honnêtement est-ce que vous pensez que dans le business il y a de la place pour les sentiments et pour les émotions ? Je vous le dis franchement, peut-être oui pour, auprès de votre locataire, mais vous, est-ce que vous devez acheter un bien immobilier parce que vous l’aimez ? La réponse est non. E pourtant, quand il y a des investisseurs immobiliers, voilà je leur dis, voilà qu’est ce que tu as acheté dernièrement, quelle est ta dernière acquisition, quelle est ta meilleure rentabilité ou justement quelle est justement ta plus mauvaise affaire ?
Et bien des fois j’entends des investisseurs qui me disent, ah ouais j’ai littéralement craqué sur un appartement, voilà là je l’ai mis en location, erreur ! Deuxième chose que j’ai déjà entendu, c’est un investisseur immobilier qui m’a dit, ouais moi j’ai investi dans l’immobilier mais voilà il y a beaucoup de risques, l’immobilier c’est pas tout rose, voilà tu sais Théo faut faire attention, l’immobilier, et je lui ai dit mais ouais mais tu as acheté quoi ?
Il m’a dit ben voilà, je m’étais acheté une maison en Normandie, voilà je l’ai payée 150 000 euros, c’était pas cher mais y a personne qui la veut, là j’essaye de la revendre alors que je l’ai rénovée pour cent mille euros, donc le gars était extrêmement fortuné, il a acheté une maison à 150 000, il a rajouté 100 000 balle dedans, le truc valait 250 000 euros et il trouve même pas de locataires pour 1 000 euros par mois. Et je lui ai dis, ben honnêtement est-ce que tu penses que tu as fait un investissement immobilier ou est-ce que tu penses que tu t’es dit, voilà je vais acheter ma résidence principale et voilà on finalement je ne l’aime pas trop et donc du coup je la mets en location.
Je vous dis très honnêtement, il n’y a pas de place pour les sentiments dans le business, que ce soit dans le business en ligne, dans le business en dur, dans l’immobilier, il n’y a pas de place pour les émotions, donc arrêtez d’écouter vos émotions, arrêtez d’écouter votre cœur quand vous faites une visite immobilière, vous achetez des carrés, vous achetez des mètres carrés, vous n’achetez rien d’autre que de l’emplacement.
Donc arrêter de regarder, voilà de votre coup de cœur, le papier peint, les tableaux etc., tout ça on s’en fout, vous le prenez et vous mettez à la poubelle de toute façon puisqu’il faut faire des biens qui sont beaux pour monsieur et madame tout le monde, il faut que votre bien soit lumineux, que votre que votre bien ait des matériaux qui soient résistants et peu chers, il faut que votre bien soit rentable et non pas que votre bien est simplement un coup de cœur lorsque, enfin que vous ayez un bien pour votre coup de cœur lorsque vous l’achetez. Donc la quatrième erreur pour moi c’est d’acheter un bien immobilier sur un coup de cœur, erreur fatale puisque vous n’allez pas obtenir la rentabilité que vous recherchez en achetant un appartement coup de cœur.
Manquer d’information avant d’acheter un bien
Cinquième erreur à éviter dans l’immobilier, c’est le fait de manquer d’informations et de tout de même acheter un bien immobilier parce que vous estimez que c’est une bonne affaire. Voici une situation qui peut tout à fait se dérouler, vous allez par exemple visiter des biens immobiliers, il y a un agent qui vous présente un bien, vous sentez que c’est une bonne affaire, vous faites vos calculs, vous estimez que vous pouvez avoir 10 % de rentabilité et donc vous vous dites OK c’est une bonne affaire je passe à l’action.
Vous allez à la banque, OK on est prêt à vous prêter 150 000 euros, vous achetez l’appartement 150 000 euros et vous avez vos 10 % de rentabilité jusque là c’est très bien. Et ensuite vous allez tout simplement sur un site pour voir quel est le prix au mètre carré dans l’endroit où est-ce que vous avez acheté et vous vous rendez compte que le prix au mètre carré est deux fois moins cher qu’au prix auquel vous l’avez acheté. Donc le résultat c’est quoi ?
Vous auriez pu avoir une deux fois meilleure affaire donc une rentabilité de 20% au lieu de 10%. Donc moi ce que je vous recommande avant tout investissement immobilier c’est que même si vous vous dites en effet c’est une bonne affaire, et bien est-ce que simplement en achetant l’appartement à côté, ou en l’appartement d’en dessous, est-ce que vous n’auriez pas fait deux fois plus de marge ?
Donc je vous le dis très honnêtement, la première affaire sera décisive, donc penchez-y vous énormément, et le fait d’acheter simplement un appartement parce que c’est une bonne affaire sans étudier au minimum le marché, c’est une erreur à mon sens, non pas en termes de capacité d’emprunt mais plutôt en termes de motivation auprès de vous même, puisque si vous achetez un bien mobilier qui est en effet rentable et que vous remarquez qu’une semaine plus tard vous auriez pu acheter le même deux fois moins chère juste à côté, forcément voilà ça, ça me un certain coup de mou et ça ne motive pas à investir encore plus dans l’immobilier.
Ne pas diversifier ses investissements immobiliers
Erreur numéro 6 fatale à éviter, c’est le fait de ne pas diversifier ses investissements immobiliers, je m’explique. Si vous avez par exemple 50 appartements dans une région, je suis très content pour vous, maintenant si la demande locative diminue pour X raisons du jour au lendemain, et bien tout simplement vous n’avez plus de locataires.
Malheureusement il y a une tempête, et que vous n’avez pas pris une assurance par exemple qui vous couvre contre les événements voilà climatique etc., et bien malheureusement vous n’avez plus de bien immobilier. Encore une autre chose, voilà personnellement je connais des investisseurs immobiliers qui ont énormément de biens à l’étranger. S’il y a des risques économiques, politiques, qui arrivent et qu’au niveau de la loi, d’un point de vue légal, vous n’avez plus le droit de posséder les appartements vous avez acheté à l’étranger et bien malheureusement vous allez devoir liquider et vous passerez par exemple de X euros de rente par mois à zéro euro.
Donc moi je vais vous le dire très honnêtement, ce que je vous recommande lorsque vous investissez dans l’immobilier, c’est non seulement d’investir dans des endroits qui sont différents, moi ce que je vous recommande c’est de faire des packs de 3, personnellement voilà je vais acheter la plupart du temps trois appartements à un endroit, voilà dans un quartier, après je vais peut-être partir dans un autre quartier, ensuite dans un autre quartier, potentiellement après dans un autre pays, mais également ce que je vais faire c’est que je vais faire en sorte de limiter mes risque de non-remplissage, je m’explique.
Si vous avez un appartement, cet appartement vous avez un locataire dedans, ce locataire décide de partir, vous avez un taux de remplissage qui est maintenant de 0%. Maintenant prenons un second cas, vous avez un appartement que vous avez divisé en deux, vous avez un locataire toujours qui s’en va, et bien vous passez non pas à 0 % de taux de remplissage mais vous êtes à 50%. Donc vous avez limité vos risques. Maintenant je prends encore un autre type de cas de figure, vous avez par exemple un appartement et vous faites une colocation à l’intérieur, personnellement c’est ce que je fais, j’ai cinq locataires à l’intérieur, vous avez un locataire qui s’en va, ben vous restez à 80 % de taux de remplissage.
Donc à mon sens il est très important de diversifier non pas seulement l’emplacement de ses biens immobiliers mais également le fait voilà de diversifier, de limiter les risques que vous prenez lorsque vous trouver des locataires.
Acheter sa résidence principale
Septième erreur fatale à éviter dans l’immobilier, acheter sa résidence principale. À mon sens, c’est la pire des choses que vous puissiez faire quand vous investissez dans l’immobilier. Alors je sais que ce n’est pas facile à entendre pour les personnes qui ont déjà acheté à crédit leur résidence principale mais je vous dis honnêtement je suis pas là pour vous dire ce que vous avez envie d’entendre, je préfère vous dire la vérité, et que vous preniez tout de suite maintenant des actions concrètes pour ben voilà peut-être réguler votre situation et devenir tout simplement un investisseur immobilier plutôt que de venir quelqu’un qui achète simplement de l’immobilier.
Je vous le dis très honnêtement, beaucoup de personnes prétendent devenir investisseur immobilier mais honnêtement très peu de personnes gagnent de l’argent avec l’immobilier. Donc pourquoi est-ce que c’est une erreur d’acheter sa résidence principale à crédit ? Et bien tout simplement parce que vous ne pourrez pas emprunter autant que si vous aviez acheté un bien immobilier que vous mettez ensuite en location, pourquoi ? Si vous mettez un bien immobilier en location que vous aviez acheté à crédit et bien quelqu’un vous rembourse votre crédit grâce aux loyers que vous percevez, c’est à dire que si vous avez 500 euros par mois de crédit et bien voilà si vous avez 1 000 euros par mois de loyer, vous avez compris que vous avez 500 euros, entre grosses guillemets, dans la poche.
Donc voilà je ne vais pas compter les charges volontairement, les impôts etc., mais concrètement si vous avez un bon statut, déjà vous ne payez pas d’imposition, voilà et quand je parle de statut je ne parle pas de situation socio-pro, je vous parle réellement voilà d’un statut qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos biens immobiliers en France.
Mais ce que vous devez comprendre c’est que si vous avez acheté votre résidence principale et que vous vivez à l’intérieur, et bien y a personne d’autre que vous qui rembourse le crédit. Donc autrement dit, est-ce que vous préférez vivre dans un bien immobilier duquel vous allez payer de votre poche tous les mois, ou est-ce que vous préférez louer un bien immobilier gratuitement, je m’explique. Si vous avez un bien immobilier, si on garde cet exemple, et que vous gagnez 500 euros par mois avec et bien si vous trouvez un autre logement, pour vous, voilà qui vous coûte 500 euros par mois, ben vous avez compris que vous êtes en train de vous loger gratuitement.
Donc tout ça pour vous dire qu’à mon sens, si vous faites un achat de votre résidence principale et qu’en effet ben vous n’avez pas le choix, vous ne pouvez rien faire d’autre pour vous loger, ben en effet peut-être que c’est la meilleure solution, c’est mieux de, d’acheter sa résidence principale à crédit plutôt que d’être à la rue. Maintenant à mon sens, il vaut mieux, il vaut mieux, il vaut mieux louer plutôt que d’acheter sa résidence principale, tout simplement parce que non seulement vous allez avoir une certaine flexibilité, parce que personnellement voilà je suis souvent en déplacement et je sais que j’aime bien changer d’endroit à peu près tous les ans, et donc très concrètement si j’avais acheté tous les biens immobiliers dans lesquels j’étais allé et bien très honnêtement j’aurais perdu de l’argent.
Donc je vous le dis franchement, acheter sa résidence principale à crédit ce n’est pas la meilleure façon de faire pour investir dans l’immobilier, parce que vous allez limiter votre capacité d’emprunt. Parce que si vous allez voir un nouveau banquier, que vous lui dites ben voilà personnellement j’ai ma résidence principale à crédit et je souhaite faire un nouveau crédit pour investir dans l’immobilier, la personne va dire ben non, vous êtes déjà votre capacité maximum d’endettement, c’est à dire 33% par exemple.
Donc concrètement, ce que vous devez faire, c’est louer votre résidence principale, acheter un bien immobilier à crédit, vous le mettez en location, vous percevez des loyers qui sont supérieures à la mensualité du crédit que vous devez rembourser et une fois vous faites ça vous allez voir un nouveau banquier et vous lui dites, voilà monsieur je suis conscient en effet que je suis déjà endetté voilà à hauteur maximum, cependant je vous présente ma première acquisition que j’ai mise en location qui me permet de rembourser mon crédit et donc grâce à ces nouveaux revenus, et bien ma capacité d’endettement n’est plus à son maximum mais justement j’ai une nouvelle marge de manœuvre. Et donc si vous montrez au banquier que vous avez fait un bon investissement immobilier dès le départ, et bien il sera beaucoup plus à même de vous prêter de l’argent à nouveau pour un nouvel achat immobilier.
Nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, pour les personnes qui souhaitent devenir investisseur dans l’immobilier je vous mets une formation offerte dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici. Cette série de quatre formations 100% gratuite va vous expliquer comment emprunter de l’argent à crédit auprès d’une banque, comment trouver une bonne affaire, comment faire une division, les travaux et comment ne pas payer d’impôts dans l’immobilier. Je vous montre tout ça dans la description de la vidéo, on se retrouve de l’autre côté, ciao, ciao.
