Lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier et qu’on ne dispose pas d’un revenu considérable, l’épargne logement peut être la parfaite solution. L’épargne logement : qu’est-ce que c’est ? Quel est son principe de fonctionnement et quelles sont ses méthodes ? Découvrez plus de détails dans la suite de cet article.

Définition de l’épargne logement

Par définition, l’épargne logement est une formule de placement permettant d’obtenir un prêt dans les meilleures conditions en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, que celui-ci soit une résidence principale ou secondaire. On décide de ce fait de réaliser une épargne logement en une période bien déterminée, ce qui permet de favoriser un achat locatif.

Il existe cependant deux produits d’épargne à la fois complémentaires et spécifiques : le compte d’épargne logement (CEL) et le plan d’épargne logement (PEL). Pour mieux appréhender ces concepts, il est important d’expliquer en détail ces deux types d’épargne logement.

Epargne logement : compte d’épargne logement  (CEL)

Généralement, on dit du compte d’épargne logement qu’il est réglementé par l’Etat. Le CEL prend en compte plusieurs éléments, notamment, le plafond, la durée, la rémunération et le dépôt. A l’ouverture du compte, l’épargnant doit faire un dépôt minimum de 300 € dans un compte non bloqué. Le non-blocage de votre compte vous permet de disposer de vos liquidités en temps réel. Vous pouvez de ce fait effectuer les retraits d’argent comme bon vous semble.

Ce type d’épargne logement concerne tout le monde, mais dans la limite, un seul comte pour chaque individu (chacun ne doit disposer que d’un seul compte d’épargne logement). Les personnes physiques, y compris les mineurs en sont concernées. Le CEL offre la possibilité de multiplier, en toute quiétude et sécurité, ses liquidités. Il n’exige pas de versement régulier et le détenteur n’est pas tenu d’opter pour un compte bloqué.

En France, cette épargne est plafonnée à 15 300 €. La durée de cette épargne est de 18 mois et le taux d’intérêt est généralement fixé par les pouvoirs publics. Lorsque la date de l’épargne logement parvient à son terme, il est possible d’obtenir un prêt d’épargne logement. Cette période n’est pas toujours suffisante pour bénéficier d’un prêt d’épargne logement. La succession à un membre de la famille, l’acquisition d’un montant minimal d’intérêt sur votre compte d’épargne logement… peuvent également constituer des éléments favorables à l’obtention de vos prêts travaux.

Si vous demandez par exemple un prêt relatif au financement de vos travaux de rénovation de votre résidence principale, l’intérêt doit être de 37 €. Dans le cadre de ces travaux, le revêtement au papier peint ou à la peinture, n’y est pas inclus. Pour le prêt visant à financer les travaux liés à l’économie d’énergie, notamment, l’isolation thermique, l’exploitation de l’énergie renouvelable, l’intérêt sera plafonné à 75 €. Si vous achetez ou construisez une résidence principale, il vous faudra 75 euros.

Epargne logement : plan d’épargne logement (PEL)

Il s’agit là d’un compte d’épargne auquel on souscrit en banque et dont le but est de financer les investissements immobiliers ; ou encore d’obtenir un emprunt immobilier au meilleur taux, grâce à l’intérêt produit par l’épargne. Ce prêt immobilier peut aussi être acquis grâce à une prime que reçoit l’emprunteur de l’Etat. De nos jours, force est de constater que le PEL se détourne de sa fonction première. En ce sens, on l’assimile au compte d’épargne immobilier. Cette confusion n’est pas sans raison, puisque chacun peut avoir un plan d’épargne, mais n’en disposer que d’un seul compte.

Le principe de fonctionnement d’un PEL réside dans le respect de trois phases qu’il est essentiel de respecter scrupuleusement. La première consiste à épargner tout en versant de l’argent dans votre compte et en associant droits et intérêts. Deuxièmement, dès lors que le compte est bloqué, les droits et la prime octroyée par l’Etat sont calculés à base des intérêts. Grâce à votre PEL, vous pouvez faire une demande de prêt immobilier.

Le plan d’épargne logement (PEL) est un compte qui s’alimente de manière régulière, sur une durée minimale de 4 ans. La somme requise pour l’ouverture du plan est de 225  €, 75 €  de moins que celui d’un CEL.  Selon la périodicité choisie, 540 euros minimums sont annuellement versés en PEL, qui est plafonné à un montant de 61 200 euros.

L’ouverture d’un plan d’épargne logement se fait à taux fixe et varie selon l’année d’ouverture du plan. Depuis 2003, les intérêts étaient d’environ  2,5%. La durée du PEL peut aller de 4 à 10 ans. Au cours des 4 premières années, le plan est clos, c’est-à-dire : vous épargnez sans avoir la liberté de vous en procurer. Après 4 années écoulées, vous pouvez retirer la somme épargnée ou renouveler le plan d’épargne jusqu’à 10 ans. Dès lors, vous acquérez les intérêts et droits acquis à partir de votre PEL clos, la rémunération étant de 2%. Etant donné le statut défiscalisé du PEL, vous ne paierez pas d’impôts sur les intérêts, sauf sur ceux acquis au-delà de 12 ans.

Si l’épargnant peut épargner jusqu’à 10 ans, ce n’est qu’à la fin de la quatrième année, qu’il peut bénéficier de son argent. Comme il existe toujours une exception à la règle, ce dernier peut dans la mesure du possible faire un retrait anticipé. Dans ce cas, il perdra la quasi-totalité de ses avantages et intérêts acquis grâce à son PEL. En effet, en cas de retrait ou de remboursement anticipé, il y a le risque de la perte ou la clôture des avantages liés à son plan.

Avantage du PEL

Les avantages que revêt le PEL se situent au niveau de la prime et du crédit immobilier. En effet, si l’argent épargné est investi dans un prêt d’épargne logement, l’Etat verse une prime au moment de la fermeture du compte. Le calcul du montant de la prime est obtenu à partir droits cumulés à la date d’anniversaire. Le plus souvent, on plafonne le montant de la prime à 5 335, 71 €. La prime est cependant versée selon la durée du plan. Si le plan dure 3 ans, il n’y a aucune prime ; de 3 à 4 ans, seule la moitié de la prime est versée et à plus de 4 ans, celle-ci est versée en totalité.

Par ailleurs, le PEL offre la possibilité à l’épargnant de bénéficier d’un crédit immobilier, ceci à un taux préférentiel. Cet avantage est disponible à l’aide des droits acquis pendant la durée intégrale de l’épargne. Cependant, le crédit doit exclusivement contribuer à l’acquisition d’un bien immobilier, notamment une habitation principale, un local commercial ou servir à la rénovation d’un immeuble.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ?

Que ce soit le CEL ou le PEL, les deux produits permettent d’obtenir du crédit auprès d’une banque. Celle-ci peut par contre, avoir ses conditions d’octroi de crédit comme l’hypothèque de bien, le nantissement, le cautionnement bancaire, le privilège, le gage, etc. Toutefois, sachez qu’il peut être possible de faire une demande de prêt auprès d’une banque sans disposer d’un apport personnel provenant très souvent de l’épargne. Juste qu’il est capital dans ce cas, de remplir un certain nombre de critères.

1-   Définir un plan d’investissement efficace et convaincre la banque de vous accorder le prêt

La banque ne vous offrira pas du crédit si vous n’avez pas établi, au préalable, un plan d’investissement immobilier digne de ce nom. L’un des premiers critères de sélection est la constitution d’un dossier en béton qui inclura les points forts du bien immobilier à acheter. L’organisme de crédit pend également en compte la position du bien. Les lieux les plus acceptés par les établissements bancaires, sont ceux  qui bénéficieront des plus grands projets futuristes.

Le positionnement de votre habitation permet donc à la banque de s’assurer que celle-ci générera rapidement les fonds pour le remboursement de votre dette. Si vous souhaitez devenir propriétaire et que vous n’avez pas d’argent, développez les stratégies efficaces pour convaincre la banque de vous accorder un prêt immobilier. On conseille généralement de fournir vos fiches de paie, avis d’imposition, relevés de compte…

Pour convaincre votre banque, il est essentiel de comparer plusieurs banques afin de voir celle qui offre le crédit au meilleur taux. Il existe pour cela, des comparateurs de crédit en ligne qui vous permettront de savoir quelle banque propose les meilleures modalités en matière d’octroi de crédit immobilier. Une simulation de prêt vous permettra également de calculer votre capacité d’emprunt, le taux d’emprunt, les mensualités afin de trouver les meilleurs arguments de négociation avec votre banque.

2-   Rassurez la banque grâce à une caution

Il arrive parfois que le dossier présenté à la banque ait quelques points de défaillance, ce qui ne vous permet pas d’obtenir un prêt immobilier. Ici, vous devez rassurer la banque en proposant à un membre de votre famille de se porter en caution. Cette solution peut être efficace pour bénéficier d’un crédit immobilier.

3-   Demander les prêts complémentaires ou aidés

Il ne faut pas toujours réaliser une épargne logement pour bénéficier des prêts immobiliers. Les prêts immobiliers complémentaires se déclinent en plusieurs formes, notamment les PAS, les PTZ, etc.

Le PAS est un prêt logement complémentaire que soutient l’Etat afin de faciliter l’acquisition d’une propriété immobilière. Elle permet aussi à l’emprunteur d’être en possession d’une aide à l’acquisition de son logement. Le prêt à l’accession sociale est généralement acquis pour financer l’achat d’une habitation ancienne ou d’une maison individuelle. L’autre prêt immobilier dont peut bénéficier l’emprunteur est le PTZ, prêt à taux zéro. Ce type de prêt est dédié à l’achat d’une résidence qui sera confiée à un individu qui n’a pas été propriétaire d’un bien durant les deux années écoulées.

Le logement peut aussi être loué selon les conditions du PAS. En plus de prêt à taux zéro, il existe le prêt 1% logement également soumis aux conditions citées plus haut. De ce fait, l’habitation acquise sert de résidence principale, mais peut aussi être louée pendant environ 6 ans en fonction de certaines conditions.

4-   Souscrire à une assurance emprunteur

Très souvent, pour obtenir un crédit immobilier, la banque prêteuse exige de souscrire à une assurance emprunteur, même si aucune loi française n’oblige à souscrire à ce type d’assurance lors de la demande d’un crédit immobilier. La souscription à cette assurance a pour but de  faciliter les choses en cas de non-remboursement du prêt immobilier. Il est nécessaire de préciser que l’assurance emprunteur permet d’assurer la protection de la famille de l’emprunteur. En effet, en cas d’invalidité ou de décès, l’assureur prend sur lui de rembourser le montant du capital restant dû.

L’assurance emprunteur octroie habituellement trois formes de garanties ; garantie d’invalidité, garantie de perte d’emploi et la garantie de décès. Toutefois, trouver la meilleure assurance emprunteur n’est pas une chose aisée. C’est pourquoi il est fortement conseillé de faire une recherche bien avant la demande de prêt, surtout pour les primo-accédants.

5-   Changer de banque

Il n’est pas rare de voir une banque refuser une assurance emprunteur si les conditions qu’elle promet ne lui sont pas bénéfiques. Même si c’est illégal, la banque peut vous faire comprendre qu’elle ne vous offrira pas le meilleur taux, qu’il s’agisse d’un taux fixe ou d’un taux variable.

Dans ce cas, vous pouvez changer de banque, si une offre un peu plus favorable vous est proposée. Si vous changez de banque, vous n’aurez pas à payer les frais liés à l’assurance emprunteur. Selon la loi Hamon, le recours à une autre banque peut se faire tout le long de la première année de votre crédit. La loi Bourquin, par contre stipule que cela se fait chaque année, dès l’approche de la date d’anniversaire. Plusieurs banques en ligne permettent de recourir à une assurance emprunteur pour la demande d’un prêt immobilier, même si vous ne disposez pas d’un PEL ou CEL. Il s’agit notamment de la banque de France, Boursorama, etc.

Conclusion

Au demeurant, le CEL et le PEL sont deux produits d’épargne logement permettant à l’épargnant de bénéficier d’un prêt immobilier. Mais, la banque peut exiger certaines conditions pour obtenir ce prêt, même si l’intérêt généré par les deux types d’épargne suffit pour obtenir le prêt. Toujours est-il qu’il est possible de négocier sans apport, tout en veillant au respect des éléments cités plus haut.