« L’encadrement des loyers et son calcul » est un dispositif qui ne concerne que certaines villes françaises situées dans des zones tendues. Il permet de réglementer le loyer des logements mis en location dans le but de faciliter leur accès. En quoi consiste réellement cette mesure ? Quel est son impact ? Découvrez dans cet article, la réponse à ces questions.

L’encadrement des loyers : calcul

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour limiter la hausse excessive du prix du loyer d’un logement. Il est appliqué dans certaines villes de France. Que cette augmentation soit due à la remise en location des biens ou aux révisions du loyer lors de la reconduction des baux, cette réglementation concerne certaines communes un peu particulières. Ce sont principalement celles auxquelles s’applique la taxe sur les logements vacants.

Le logement : un bien commercial

Décider où loger est toujours un choix personnel, libre et responsable. Les logements étant des biens marchands, ils sont donc des produits de grande nécessité, et la demande est souvent très forte. Leurs prix diffèrent selon leurs caractéristiques et surtout selon chaque bailleur. En effet, l’augmentation ou la réduction du prix du loyer sont toujours influencées par les intérêts du bailleur. Afin d’éviter des abus, des mesures ont été prises dans certains pays, et particulièrement dans certaines communes sensibles, pour réglementer les prix des loyers.

En quoi consiste réellement cette mesure ?

Dans certaines villes de la France comme Paris et Lille, les biens immobiliers sont souvent loués à des prix dépassant largement la fourchette moyenne des autres régions. Cette mesure sert à limiter le prix des loyers dans ces zones, les rendant accessibles à plus de personnes.

Encadrement des loyers : où, quand et comment s’applique-t-il ?

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux communes se trouvant dans des zones d’urbanisation où il existe un déséquilibre entre la demande de logement et l’offre. Cette situation est la source de sérieux problèmes d’accès au logement sur tout le parc résidentiel de la région. Ces problèmes se traduisent non seulement par un niveau élevé des loyers, des prix d’acquisition d’anciens logements, mais aussi, par le nombre élevé de demandes de logements comparativement au nombre d’emménagements réels annuels.

Quels sont les logements auxquels s’applique cette mesure ?

À l’exception des logements soumis aux décrets de la loi du 1^er septembre 1948, l’encadrement des loyers est appliqué aux logements du parc privé qui sont en location meublée ou en location vide, et qui sont situés dans les villes où l’accès aux logements est moins facile. Qu’il s’agisse d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, cette mesure s’applique dès la première mise en location.

L’encadrement des loyers et l’IRL

La question qui revient souvent en ce qui concerne les remises en location et le renouvellement des baux est de savoir si toutes les parties sont libres de fixer leurs loyers. Dans les zones dites « tendues », l’augmentation des loyers doit se faire en tenant compte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). C’est un indice dérivé de la moyenne des prix de consommation. Il n’a aucun rapport avec les coûts de construction et d’entretien des logements. En France, particulièrement dans certaines villes, l’encadrement des loyers est très populaire.

Avec l’encadrement, un loyer ne doit plus excéder 20 % du loyer fixé moyen par le préfet de la zone. De même, le bailleur est soumis à une pénalité lorsque des travaux de rénovation sont faits pendant la période de vacance du logement. En sus de ces nouvelles règles et conformément à la loi Alur, les logements non rénovés ne sont pas loués.

L’entrée en vigueur de la mesure de l’encadrement des loyers

Après s’être dotée d’un observateur des loyers, chaque ville concernée doit mettre ce dispositif en place. Par le biais d’un arrêté, le préfet dans ces zones fixera des loyers de référence, majorés et minorés en se basant sur le type de logement, sur la superficie de surface habitable et en tenant également compte du secteur géographique dans lequel le logement est situé. À partir du moment où le prix du loyer est fixé, l’encadrement des loyers sera appliqué principalement aux baux conclus après son entrée en vigueur. Voyons comment se passe l’encadrement du loyer à l’occasion d’une relocation.

Encadrement des loyers : lors de la remise en location

À l’occasion d’une remise en location, le loyer d’un logement est déterminé en fonction de sa localisation et de la durée de vacance des lieux. Lorsque celle-ci est inférieure à 18 mois et que le logement se trouve à Lille ou à Paris, l’augmentation du loyer au cours de la remise en location est définie en fonction de l’IRL : réduction ou augmentation (majoration de 20 % du montant fixé par l’IRL dans le cas où le précédent loyer aurait été sous-évalué ou dans le cas où des travaux ont été effectués juste après le départ de l’ancien locataire).

Encadrement des loyers : lors d’un renouvellement de bail

Pour un logement se trouvant dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, le loyer peut être révisé pour une augmentation. Le propriétaire doit, au moins 6 mois avant que le bail n’expire, faire une offre au locataire. Dans certaines villes comme Paris et Lille, avec le dispositif d’encadrement des loyers, le locataire peut demander une réduction de loyer si celui qui est inclus dans le contrat de bail dépasse le loyer de référence majoré. Examinons ce que dit concrètement la loi sur l’encadrement des loyers.

Que dit la loi sur l’encadrement des loyers ?

Mesure phare de la loi dite « Loi Alur » du 24 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif mis en place pour privilégier l’accès aux zones urbanisées rénovées et aux logements. Le 10 juin 2015, un décret en application de cette loi a été défini.

Encadrement des loyers : le décret

En application de la loi Alur, le décret n^o 2015-650 du 10 juin 2015 adopté définit les conditions nécessaires à la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers. Toutefois, l’application de ce décret dans une région nécessite avant tout la publication d’un arrêté indiquant expressément les montants des loyers de références dans chacune des communes concernées.

Quel est le montant maximum des loyers après l’entrée en vigueur de cette mesure ?

Dans chaque commune, un observateur local des loyers collecte les données nécessaires à la publication d’un arrêté (par le préfet) fixant le montant maximum des loyers. Ce même observateur est détenteur d’un agrément du Ministère du Logement, lui permettant de faire le calcul des loyers de référence dans toutes les communes où la mesure d’encadrement des loyers est appliquée. Le décret du 10 juin 2015 liste toutes les caractéristiques nécessaires (type de location, nombre de pièces, période de construction, etc.) pour fixer des loyers de référence.

Malgré ces dispositions, nombreux sont ces bailleurs en France qui ne respectent pas le dispositif d’encadrement mis en place pour limiter les loyers et faciliter l’accès aux logements. À cet effet, un site internet permettant de rendre publics les niveaux de loyers est disponible.

Niveaux de loyers de référence : comment consulter ?

Le Portail Internet de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) est lancé à l’adresse www.observatoires-des-loyers.org. Ce site permet de visualiser toutes les informations de référence concernant les loyers. Ces données sont disponibles suite à un travail de collecte et d’analyse rigoureuse. Ce service mis en place permet aux propriétaires et aux locataires d’être mieux informés sur les niveaux de loyers à pratiquer dans leur région.

Ce site favorise également l’augmentation de la transparence du marché de location, au profit de toutes les parties entrant dans le processus de location. Sur cette plateforme « observatoire des loyers », différentes sortes de recherche peuvent être effectuées : selon la ville, le niveau de loyer, la période de construction et le nombre de pièces. Elle fournit des repères très utiles aux différents acteurs de l’immobilier.

Par exemple, les résultats de l’enquête de loyers de 2016 de l’observatoire local des loyers de l’agglomération lilloise montrent que « la valeur médiane des loyers pour l’ensemble de l’agglomération lilloise est de 11,1€/m² : 50% des loyers de l’agglomération sont inférieurs à 11,1€/m² et 50% des loyers sont supérieurs à cette valeur. Par ailleurs, 50% des locataires ont un loyer compris entre 9,1 et 13,5€/m².»

Consultation du site « observatoire des loyers » en ligne : quelles données en rapport avec les loyers ?

En fonction des caractéristiques des logements (la ville, le niveau de loyer, la période de construction, la catégorie du logement et le nombre de pièces), des résultats statistiques sont produits. Ces derniers sont produits selon le secteur géographique dans lequel se situe le logement.

Consultation des références de loyer :

Il existe plusieurs communes ou villes en France pour lesquelles les résultats sont déjà disponibles. Nous avons : Lyon, Marseille, Menton, Toulon, Sète, Nantes, Toulouse, Draguignan, Montpellier, Nice, Alençon et Saint-Denis, Fréjus-Saint-Raphaël. En revanche, il y a quelques autres agglomérations pour lesquelles les résultats ne sont pas encore disponibles : La Rochelle, Belfort et Montbéliard, Nancy, Bordeaux, Bayonne, Saint-Étienne, Clermont-Ferrand, Arcachon, Brest, Grenoble, Nîmes. Toutefois, il faut noter que les résultats dans ces zones seront bientôt disponibles.

Observatoires des loyers : qu’est-ce qu’il faut savoir ?

En France, plus particulièrement à Paris, l’observatoire des loyers OLAP a déjà 25 années d’activité à son compte. Les observatoires des loyers s’étendent peu à peu dans les zones d’urbanisation les plus denses. En plus des 18 observatoires de loyers qui avaient été inclus dans la phase expérimentale lancée par le gouvernement, 18 autres ont été ajoutés en 2015. Parmi ces différents observatoires, trois ont reçu l’agrément ministériel pour devenir observatoire local des loyers. Nous avons : l’ADIL du Nord (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) pour le territoire de la ville de Lille, l’ADIL de l’Orne pour la zone d’Alençon et l’OLAP pour la commune de Paris.

Encadrement des loyers : quels impacts sur le bailleur ?

Le dispositif de l’encadrement des loyers interdit aux bailleurs d’augmenter leur loyer de plus de 20 % de la moyenne du marché calculée dans chaque quartier parisien, par les services du ministère. Le bailleur doit tenir compte des références de loyer pour en déduire une fourchette qui sera admissible. Son locataire peut le contraindre à revoir cette fourchette si (et seulement si) son loyer dépasse la borne de 20 %. Le bailleur ne pourra donc plus fixer unilatéralement et anarchiquement les loyers de ses biens.

Encadrement des loyers : quels impacts sur les investisseurs ?

Le propriétaire bailleur est amené à évaluer les risques supplémentaires liés au montant du loyer en fonction de la surface à louer. La question qui se pose est de savoir si ce montant sera toujours calculé en toute impartialité par les services publics. Ou ceux-ci seront-ils amenés à le modifier à la baisse ? Mais, avec les réévaluations des tarifs normatifs (plutôt faibles), les rendements locatifs subissent une baisse, influençant ainsi de façon négative l’investissement. Ce qui envoie un mauvais message aux investisseurs.

Les propriétaires de logements vacants, quant à eux, n’auront aucun encouragement à remettre leurs biens sur le marché. Ce qui est plus complexe et difficile, c’est d’imaginer leur réaction.

Contrôle des loyers : impact sur les propriétaires de logements de qualité différentes

À cause de la mise en place de ce dispositif, les propriétaires de biens moyens, n’étant plus sous pression et n’ayant plus à subir une concurrence excessive des biens de qualité supérieure, choisiront sûrement de fixer le montant de leur loyer à un prix un peu plus élevé. C’est aussi le cas pour les logements de mauvaise qualité ou de qualité inférieure. Quant aux propriétaires des biens de qualité supérieure, ils risquent de se retirer du marché locatif des résidences. Les propriétaires de logements de qualité moyenne ou inférieure auront sans aucun doute un avantage certain sur le marché.

Renforcement de l’encadrement des loyers : un sujet sensible

Selon certains, les effets du renforcement des loyers sur la qualité du parc de logements, sur la disponibilité, sur le renouvellement urbain, seront très négatifs. De plus, le pouvoir d’achat des locataires ne subira aucune amélioration. Il serait vraiment difficile pour les nouveaux entrants sur le marché du logement de trouver des logements de qualité, car ceux-ci se feront plus rares. C’est une mesure qui a provoqué beaucoup de polémiques.

En somme, l’encadrement des loyers vise à limiter et réglementer les loyers des logements. C’est une mesure qui donne la possibilité à tous d’avoir accès à des logements sans être défavorisés. Dans la plupart des communes de France, des dispositions sont prises pour amener les propriétaires et les bailleurs de logement à respecter le dispositif en place.