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Dans la vie, il existe diverses façons de devenir riche et la meilleure voie pour y arriver est d’investir dans l’immobilier. Le manque de moyens n’est plus un frein grâce à l’effet de levier financier qui permet de financer ses projets en prenant un crédit financier. Dans cet article, il sera donné une meilleure compréhension de ce qu’est un levier financier et comment appliquer l’effet de levier financier à l’immobilier.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Cela désigne une technique quelconque utilisée pour amplifier ou multiplier les profits et les pertes. Les techniques souvent utilisées sont l’endettement, l’achat d’actif à long terme ou encore les produits dérivés. Il s’agit de verser une somme réduite pour pouvoir en gagner un montant 100 fois supérieur. Les produits dérivés sont des instruments à fort effet de levier sur le marché financier. Cela peut permettre d’accroître de façon importante son profit, mais aussi générer des pertes parfois supérieures aux investissements. Cela permet également au détenteur de capitaux de maximiser leur profit.

En effet c’est une technique d’autofinancement qui consiste à ce qu’une entreprise grâce à un emprunt, puisse acquérir des actifs avec un minimum de fonds propres, ce qui correspond à augmenter la rentabilité des capitaux propres de la société en faisant un emprunt. C’est une mesure comptable de l’impact de l’utilisation d’apports de capitaux de la part de tiers de l’entreprise par rapport aux capitaux propres à l’entreprise. La rentabilité des capitaux investis peut avoir comme effet une rentabilité économique ou une rentabilité financière.

L’effet de levier financier est défini comme étant la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité financière en raison de l’endettement.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Effet de levier financier - immobilier

L’effet de levier contribue au développement rapide du patrimoine. L’immobilier présente un avantage considérable par rapport aux autres supports. C’est d’ailleurs le meilleur de tous les supports d’investissement. L’immobilier a toujours été un support de qualité puisqu’il répond à l’un des besoins fondamentaux de l’homme qui est de « se loger ». Avoir un toit sur la tête est vital pour toute personne. Il permet aussi de constituer un patrimoine avec peu de moyens en utilisant sa capacité d’emprunt et aussi en faisant jouer l’effet de levier crédit.

De plus quand on fait un investissement immobilier, les revenus ne tardent pas à venir. C’est un placement très intéressant, car il dégage régulièrement des revenus. Les loyers sont perçus soit chaque mois ou chaque année selon le contrat signé avec le locataire. Cela permet de calculer facilement le rendement locatif. De plus, il sert à neutraliser l’effet d’inflation, car la révision des loyers dépend du coût de la construction, des prix à la consommation, du coût de l’entretien et d’amélioration du logement. C’est pour ces raisons que les projets de financement en immobilier ont souvent eu l’aval des banques.

L’immobilier est donc l’actif qui offre le meilleur ratio risque/rendement de nos jours. On peut aujourd’hui emprunter à un taux de 2,5% environ pour acheter des actifs qualitatifs qui peuvent rapporter jusqu’à 6% de revenus. En effet, les loyers contribuent au paiement des intérêts et permettent ainsi d’amortir le bien immobilier. L’immobilier est une solution patrimoniale performante. C’est un actif plus rentable que l’or qui ne rapporte pas autant d’argent chaque mois. Les taux d’intérêt sont particulièrement bas dans l’immobilier, ce qui permet un financement à crédit avantageux. De plus, l’environnement fiscal dans ce domaine est très attractif.

L’immobilier est une valeur sûre et d’ailleurs la seule possibilité de faire jouer l’effet de levier de crédit et s’endetter pour se constituer un patrimoine. C’est un actif performant qui permet d’assurer la sécurité d’un avenir meilleur. De plus, l’environnement financier, économique et fiscal est favorable à la bonne marche des affaires dans l’immobilier. C’est la façon la plus sûre pour obtenir sa liberté financière. Mais il ne faut pas se laisser berner par tous ses avantages, car la réussite d’un investissement immobilier est conditionnée par la validation des qualités de l’actif.

L’usage du levier financier est la voie la plus rapide pour gagner de l’argent et se constituer un patrimoine. Il permet aussi d’augmenter la valeur d’un bien. Lorsqu’on s’endette avec un taux d’intérêt simple, et qu’on investit cela, ça rapporte de l’intérêt composé. Supposons par exemple qu’on place de l’argent dans un compte bancaire et qu’on ne prélève pas les intérêts. Ces derniers seront capitalisés et rapporteront leurs intérêts, ce qui fait encore plus d’argent. Les investissements immobiliers fonctionnent de la même façon et rapportent des intérêts composés. En effet dans certaines régions la valeur des immeubles est révisée de 5 % annuellement. Donc chaque année la valeur d’un bien immobilier vaut 5 % de plus que l’année précédente.

Les critères pour réussir son investissement immobilier

Pour réussir un investissement en immobiliers, il faut privilégier un certain nombre de paramètres. Par exemple pour avoir du trafic dans le logement, il est à privilégier la proximité des écoles, des transports et des commerces. Il faut que la raison de l’investissement soit adaptée au besoin du secteur. Dans les centres-villes, il faut plus mettre l’accent sur les petites surfaces qu’aiment bien les couples et les étudiants. Mais dans les zones résidentielles, faire plutôt le choix de grands appartements, les maisons, villas et autres.

En effet, l’emplacement est la clé du succès dans l’immobilier. Pour un investissement réussi, il faut que l’emplacement soit vraiment bien situé par rapport aux paramètres ci-dessus cités. Une boutique par exemple ne restera pas bien longtemps sans locataire si le local est géographiquement bien situé. Il faut vérifier la qualité de la zone, la facilité d’accès et de stationnement, la présence d’un lieu commercial et le dynamisme des commerces environnants sont susceptible de donner plus de trafic et d’affluence.

Il est aussi important de vérifier la population du lieu où on souhaite investir. En effet, il est préférable d’investir dans un secteur sur lequel il y a une population assez importante. Cela donne surtout accès à un choix de locataires plus important.

Les risques liés à l’effet de levier et comment les contrôler

Effet de levier financier - risque immobilier

L’usage de l’effet de levier présente beaucoup de risques et quand on ne sait pas s’y prendre on peut faire beaucoup de pertes. Ces risques sont souvent palliés par l’utilisation d’un financement sans recours. Cela peut provenir d’un arrangement conventionnel ou de l’endettement d’une structure complémentaire. En effet, l’effet de levier contribue à une importante augmentation des revenus retirés grâce à la rentabilité d’une plus-value. Lors de la période de croissance de la valeur des actifs, il offre une valeur très intéressante.

De manière générale, à chaque utilisation du levier, on se livre à des risques importants. Il faut alors comprendre comment ça fonctionne, connaitre les risques et savoir les éviter ou les gérer. En effet, plus le levier financier est utilisé, c’est-à-dire plus vous faites d’emprunts, alors vous vous exposez à plus de risques financier. Et inversement, moins l’utilisation de levier financier est faite et moins on s’expose à des risques financiers. Mais cela ne doit aucunement empêcher d’investir dans l’immobilier, car on peut prendre le contrôle du risque chaque fois qu’il se présente.

Comme souligné plus haut un investissement dans l’immobilier est plus stable que bien d’autres investissements. Par exemple, une maison ou autres biens immobiliers achetés ont un plus fort levier financier que les l’achat des actions qui est d’ailleurs un investissement instable et risqué. Mais lors d’un endettement lourd pour acquérir un bien immobilier on s’expose au risque de ne pas être dans la capacité de rembourser les prêts. Cette situation peut se produire dans le cas où son bien locatif reste vide pendant longtemps ou lorsque les locataires n’arrivent pas à payer le loyer ou encore s’il y a eu des réparations énormes effectuées, etc.

Donc, pour réussir un bon investissement, il va falloir être prévoyant, anticiper les risques en prenant les mesures nécessaires pour contrôler les risques s’ils apparaissaient. L’effet de levier financier est un facteur très important dans l’immobilier. Lorsqu’il est bien utilisé, il devient un mécanisme puissant de création de richesse. On peut devenir riche en démultipliant la force du capital investi. Il contribue à la gestion du patrimoine.

Quelques astuces

Les taux directeurs bas dans la zone euro facilitent l’emprunt à faible taux. L’intérêt du levier financier avec l’immobilier est que l’épargne dégage plus de revenus que le coût de la dette. Cela fait bénéficier ainsi d’un levier sur le patrimoine qu’on peut activer à tout moment. C’est un véritable atout dans la gestion de son patrimoine. Il suffit de trouver un crédit dont le montant sera inférieur au bénéfice obtenu par le placement. Mais faites attention à ne pas prendre trop de risques en choisissant des placements peu risqués par rapport au crédit. Voici quelques astuces pour aider à mieux gérer les biens immobiliers.

Investir dans les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) d’entreprises

Grâce à l’emprunt fait, il est envisageable d’investir dans la SCPI par exemple. Les SCPI d’entreprises sont des placements dans lesquelles il y a une vision globale sur les futurs revenus. Avec une rentabilité d’environ 5% par an, impôts et prélèvements sociaux, le montant du crédit est couvert. Ils investissent dans l’immobilier de commerces, de bureaux, qui sont des actifs diversifiés et tangibles. Ainsi un investissement dans une SCPI d’entreprise constitue un excellent ratio rendement/risque. C’est ce qui est recommandé lors d’une démarche de financement à crédit.

Il était difficile auparavant de financer des SCPI à crédit, mais la démarche est devenue plus simple et rapide. Cela s’est avéré plus facile grâce à trois grandes sociétés qui ont mis en place les financements à crédit de SCPI. On peut faire confiance aux spécialistes des SCPI au lieu de passer par les banques directement. En effet, les crédits bancaires se font à des taux très élevés et les banques préfèrent appeler leurs SCPI personnels qui produisent souvent des rendements faibles à ceux des meilleures SCPI du marché. Pour choisir une SCPI, il est primordial de s’assurer qu’il y ait les qualités requises pour ce travail et soit agréé par l’Autorité des Marchés financiers (AMF).

Investir dans la location saisonnière

Éventuellement, il y a moyen de profiter des avantages de cette activité qui offre des rendements de près de 5% impôt inclus. Les résidences services sont une solution pour bien exploiter un bien immobilier sans en subir les aléas et la faillite de l’exploitant par exemple. Cela est possible en investissant dans les résidences d’occasions. Elles sont souvent destinées aux touristes, aux étudiants et autres. Certes on ne bénéficie pas des avantages comme les réductions d’impôts par exemple. Mais on a l’avantage du statut fiscal de loueur meublé.

Un autre avantage est que cela permet d’éviter les mauvaises surprises, la maison fonctionnant déjà pendant des années. Avant d’acquérir un tel bien, on doit s’assurer que le bâtiment est en bon état. S’il est dans un état dégradant ou âgé, les travaux de rénovation sont alors nécessaires. Il faut surtout prendre soin de s’approprier le bail qui est proposé.

Utiliser l’avance sur un contrat d’assurance vie pour investir

Il existe d’autres moyens pour financer un patrimoine à crédit. Une autre astuce pour financer d’autres placements financiers est l’usage de l’avance sur assurance vie. De ce fait, lorsque l’on souscrit à un contrat d’assurance vie, il y a moyen de bénéficier d’une avance en conservant toute son épargne qui continuera à se fructifier. Par exemple, une compagnie d’assurances peut accepter de délivrer une avance contre un coût d’environ 3%. De cette façon, on peut avoir une avance de près de 80% de son capital en fonds d’euros. L’avantage de cette technique réside dans le fait qu’elle est rapide et plus simple.

L’effet de levier financier est très recherché, en particulier en période de faibles taux d’intérêt, car la rentabilité est fortement accrue. Il faut toutefois, l’utiliser avec précaution, car il accroît aussi le risque de l’entreprise. En effet, si le taux de rentabilité économique diminue jusqu’à être inférieur au coût de la dette, la rentabilité financière sera d’autant plus faible, voire négative, que le taux d’endettement est élevé.