Investir dans la location reste un très bon plan pour générer des revenus supplémentaires. Cependant, pour réussir son investissement locatif, il est important de tenir compte de la préparation de l’achat immobilier, mais surtout de la durée de location. Et cette dernière est particulièrement basée sur le bail choisi par le propriétaire.

Principe de l’investissement locatif et durée de location

Le principe de l’investissement locatif est simple. L’investisseur doit d’abord acheter un logement dans un emplacement clé. Il s’agit d’effectuer l’achat du bien, soit dans une ville attractive, ou soit dans un milieu de qualité. Dans l’un ou l’autre des cas, pour réussir cet investissement, le propriétaire doit acheter un logement qui remplit les critères suivants : acheter une maison ou un emplacement situé à proximité d’un transport commun, d’un centre commercial, ou encore d’une université (ce dernier point est crucial si la location est destinée aux étudiants).

Après avoir suivi les démarches d’acquisition du bien (notamment les procédures financières et administratives), le propriétaire entre enfin en possession de son logement. Il ne reste plus qu’à mettre en location le logement et commencer à jouir de son investissement. À ce niveau, le propriétaire peut confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier, une agence ou une société de location spécialisée dans l’immobilier locatif, ou encore peut effectuer la gestion lui-même. Dans la mesure où le propriétaire sollicite un gestionnaire, il sera amené à s’acquitter de frais supplémentaires.

Mais dans l’un ou l’autre des cas, l’objectif est de remplir les logements de locataires. Après tout, le propriétaire percevra un loyer uniquement lorsqu’il aura un locataire qui bénéficie de son logement, et ce, que cela soit un logement meublé ou non. Et pour cela, le gestionnaire du logement, qui peut aussi bien être un agent immobilier, une agence de location, ou le propriétaire, doit mettre en place des moyens de publication pour mettre l’offre de location sur le marché. Il peut s’agir de publier l’offre par le biais des annonces, puis lorsqu’il trouve enfin le locataire, le propriétaire signe un contrat de bail avec le locataire.

Le contrat de location : de quoi s’agit-il ?

Le contrat de location est encore communément appelé : le bail. Il s’agit d’un contrat qui atteste que le locataire bénéficie du bien immobilier d’un propriétaire, en échange d’un loyer. Le contrat de location est le contrat qui régit les relations existantes entre un propriétaire bailleur et son locataire. En effet, avant qu’une personne ne puisse prétendre au titre de locataire, ou qu’une personne puisse affirmer qu’il est le propriétaire bailleur d’un locataire, les deux parties (le propriétaire et le locataire) doivent obligatoirement signer un contrat.

C’est ce document qui est appelé le contrat de bail ou de location. C’est un document très important qui constitue une preuve en cas de problème entre le locataire et son propriétaire. Les deux parties doivent garder des exemplaires de l’original de ce contrat. Et dans la mesure où, le propriétaire aurait plusieurs locataires, tous les colocataires doivent disposer chacun d’un exemplaire de l’original de ce contrat.

Au cas où le propriétaire disposerait d’un couple comme locataires potentiels d’un seul et même logement, la signature d’un des deux conjoints suffit pour que le couple puisse bénéficier du bien immobilier. Ainsi, toutes les annonces ou notifications du propriétaire pour ce bien immobilier seront adressées aux deux conjoints. Et au cas où un des deux conjoints décéderait, l’autre peut faire valoir son droit sur le contrat, afin de continuer à bénéficier du bien. C’est ce qui explique pourquoi posséder un original de ce contrat est important.

Cependant, lorsqu’il s’agira d’un couple prévoyant de vivre en concubinage, ou de deux ou plusieurs personnes qui souhaitent vivre en colocation dans un même logement ; alors chacun d’eux doit signer un contrat de location, avant de pouvoir bénéficier des mêmes droits sur ledit logement. Généralement, les colocataires se partagent le loyer. Et dans le cas où l’un des colocataires n’aurait pas signé un contrat de bail, lorsque les autres quitteront le logement, ce dernier ne pourra pas invoquer la continuation du contrat de bail, ni donc continuer à habiter dans le logement.

Il devra alors quitter le logement. Toutefois, il existe une autre option de location, il s’agit du PACS, qui veut dire « Pacte Civil de Solidarité ». C’est un contrat qui permet à plusieurs personnes de bénéficier du même droit sur un seul et même contrat de location. Mais pour que les colocataires puissent jouir du même bien immobilier, ils doivent tous signer le contrat de PACS. Si une seule personne signe le contrat, il sera donc le seul à faire valoir son droit sur ce dernier. Cependant, il existe aussi différents types de baux.

Quel bail pour son bien immobilier ?

Le but d’un investissement locatif est d’acheter un logement, et le mettre ensuite en location pour rentabiliser son investissement. La personne qui devient locataire de ce logement doit signer un contrat qui l’oblige à verser régulièrement une somme d’argent suivant les modalités du contrat. Cependant, le bail peut varier selon que le locataire soit un professionnel, un étudiant, un marchand, ou encore un agriculteur. Ainsi, on distingue plusieurs types de baux. Parmi ces derniers on a particulièrement trois grandes catégories de baux. Nous aborderons deux des catégories de baux particulières.

Le bail commercial

Il s’agit d’un bail qui concerne particulièrement les contrats avec les locataires qui ont un statut commercial. Il faudra donc définir ce terme en un premier temps, ensuite donner la durée du contrat de bail, et enfin montrer comment les loyers sont fixés par le bailleur.

Définition :

Comme l’indique l’expression « commerciale », ce type de bail est généralement réservé aux locataires qui possèdent un statut commercial. Il s’agit d’un contrat qui régit les relations existantes entre le propriétaire d’un logement commercial, et un locataire qui désire exploiter le logement pour mener une activité commerciale, industrielle, ou encore artisanale. En général, le locataire est une entreprise (grandes entreprises ou pas) qui s’est enregistrée, soit au Registre du Commerce et des Sociétés (Commerçant ou Industriel), soit au Répertoire des Métiers (artisan).

C’est un bail adapté aux professionnels commerçants ou artisans. Après la signature du contrat de bail commercial, le locataire verse généralement au propriétaire bailleur un certain montant du loyer qui est qualifié de « pas-de-porte ». C’est un contrat qui implique beaucoup de clauses très subtiles. D’ailleurs il faut signer un tel contrat en la présence d’un huissier ou d’un notaire. Par exemple, certains propriétaires disent à leurs locataires qu’ils prendront en charge certains travaux. Mais sur le contrat, ils ne mentionnent pas expressément ce point.

La durée d’un bail commercial :

Pour un bail commercial, la durée minimum est de 9 ans. Ce qui veut dire le bailleur ne pourra résilier un bail commercial qu’après neuf ans. Il s’agit d’un contrat à long terme renouvelable. Si après la durée de location longue, le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat, il est obligé de verser une indemnité d’éviction au locataire pour dédommager ce dernier. On se demande sûrement pourquoi. La raison est que, durant cette location longue durée, le locataire a sûrement acquis un grand nombre de clients.

Ainsi, lorsque le propriétaire décide de ne plus renouveler le contrat, le locataire est obligé de quitter le logement, ce qui entraînera obligatoirement une perte de la clientèle. Le propriétaire doit alors verser une indemnité d’éviction pour dédommager le locataire pour cette perte. Néanmoins, cela ne s’applique pas dans tous les cas. Par exemple, lorsque le logement a été reconnu dangereux par un arrêté préfectoral, ou lorsque le propriétaire désire résider dans le logement ou y faire loger un membre de sa famille.

Mais pour ce dernier point, il faut que le propriétaire ou ledit membre de la famille soit sans logement au moment de la reprise du bien immobilier. Cependant, indépendamment du propriétaire, le locataire à la possibilité de faire une demande de résiliation du bail tous les 3 ans. Et cela à condition qu’il prévienne le propriétaire six mois à l’avance par une lettre d’huissier. Notez qu’une recommandation n’est pas prise en compte.

Le loyer d’un bail commercial :

Généralement, le loyer mensuel du bail est fixé entre le propriétaire et son ou ses locataire(s). Néanmoins, il doit nécessairement figurer sur le contrat. La somme d’argent qu’il implique doit également être réelle et sérieuse, aux yeux de la loi.

Le montant peut ensuite être réévalué tout en tenant compte de la variation de l’indice de l’INSEE. Ainsi, dans le cas où, le loyer devrait augmenter, le montant ne peut être supérieur à cet indice

Le bail professionnel

Contrairement à un bail commercial, celui professionnel concerne exclusivement les entreprises ou personnes qui mènent une activité purement professionnelle. En effet, il s’agit d’un contrat de location longue durée qui engage le propriétaire d’un logement avec son locataire dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle. Il s’agit d’une forme de contrat qui est beaucoup plus souple et qui offre aux locataires et propriétaires davantage de liberté pour fixer les critères et modes de fonctionnement de la location. Cependant, avant de signer le contrat, le logement doit obligatoirement être à usage professionnel.

Ainsi, avant de conclure un contrat de bail professionnel, il faut que les deux parties remplissent les critères suivants : les locaux du propriétaire ne doivent pas être à usage d’habitation, le locataire doit obligatoirement mener une activité non commerciale (notamment avocats, expert-comptable, assureur…). Et enfin, le locataire ne doit pas exercer non plus une activité artisanale. Pour maîtriser les contours de ce bail, il faut connaitre ces caractéristiques, et les modalités de résiliation.

Les caractéristiques d’un bail professionnel :

Un bail professionnel doit intégrer trois points primordiaux : l’obligation de rédiger le contrat de bail professionnel, il doit durer au moins 6 ans, et la rédaction du bail doit être effectuée par un notaire uniquement s’il est supérieur à 12 ans. Le loyer de ce type de bail est presque établi de la même manière qu’un bail de type commercial. Le loyer est fixé entre le propriétaire et son locataire, le montant fixé doit être réel, sérieux, et être en adéquation avec les indices des loyers de la commune dans laquelle se situe le logement professionnel.

Lorsqu’il s’agit d’un renouvellement de bail, il est tout simplement reconduit en changeant ou non la  durée du bail, qui peut être supérieure ou inférieure à la période fixée à la signature du bail initial. Toutefois, le locataire ou le propriétaire du logement a la possibilité d’éviter le renouvellement du contrat.

Pour le faire, la partie concernée (le propriétaire ou le locataire) donne son congé six mois au moins avant que le contrat ne puisse arriver à terme. Le plus grand inconvénient de ce type de bail est le fait que le locataire qui signe un contrat de bail professionnel n’a aucun droit au renouvellement, ce qui n’est pas le cas dans un bail commercial.

La résiliation d’un bail professionnel :

Dans ce type de bail également le locataire à la possibilité de résilier le contrat de bail professionnel, mais uniquement par LRAR ou un acte d’huissier. Et le locataire doit respecter un préavis de six mois. Ensuite, chacune des parties, notamment le propriétaire et le locataire, peut notifier à l’autre les raisons qui l’ont poussé à ne pas renouveler le contrat de bail professionnel, et ce, tout en respectant un délai de préavis de six mois.

Outre le bail commercial et le bail professionnel, on distingue également le bail d’habitation, et le bail mixte qui n’est rien d’autre qu’un contrat permettant au locataire d’habiter dans un logement où il exerce également une activité, notamment professionnelle ou commerciale. Sans oublier le bail de résidence principale.

En somme, l’investissement locatif est un domaine très vaste, mais qui permet d’optimiser le rendement de son placement. Cependant, la durée de location d’un logement n’est pas illimitée, et elle varie généralement suivant le type de bail choisi. Et tous obéissent à différentes réglementations.