L’immobilier est un secteur d’activité en plein essor et un secteur des plus prometteurs avec énormément d’avantages. Cependant, il existe quelquefois des problèmes qui, pour les éviter, requièrent la connaissance et l’application des lois, ainsi que le respect des clauses relevant des accords entre les différentes parties. Ainsi, la loi a prévu un droit appelé « Droit de préemption » pour vous aider à résoudre les différends lors des transactions immobilières.

Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est ?

Le droit de préemption est un droit d’ordre public, dont la finalité est de permettre à toute personne d’acheter un bien immobilier auprès d’une entreprise ou d’un particulier. C’est un droit qui conformément aux éléments qui le composent, interdit toutes formes de discrimination lorsqu’il s’agit de choisir un contractant. Mais c’est surtout un droit qui accorde la priorité à l’une des parties dans la signature d’un contrat immobilier.

Lorsqu’on parle de droit de préemption, cela regroupe un ensemble de droits en matière d’immobilier. Il s’agit du Droit de Préemption urbain, du Droit de Préemption commercial, du Droit de Préemption du locataire d’un bien immobilier, du Droit de préemption rural et du Droit de Préemption des indivisaires.

Droit de préemption, application

Le droit de préemption est un droit dont l’application peut se faire dans trois cas précis. Il s’agit du cas de la vente d’un immeuble en bloc, d’une cessation des parts et d’une vente en découpe.

La vente d’un immeuble en bloc intervient pendant la vente en totalité d’un immeuble ou d’un bâtiment par son propriétaire.

La cessation des parts intervient lorsqu’il s’agit de la cession d’une partie du patrimoine en parts par un particulier ou une société.

La vente en découpe peut aussi intervenir lorsqu’un propriétaire prend la résolution de vendre son bien immobilier par lots.

La durée légale de validité d’un droit de préemption

De part et d’autre des contractants, la loi sur le droit de préemption se fait claire. Pour un locataire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour faire une offre d’achat ou de rachat du bien immobilier dans lequel il se trouve auprès du propriétaire. S’il fait appel à un crédit immobilier pour acquérir le bien, alors la durée légale est prolongée de quatre mois. Dans cet ordre des choses, le bailleur ou le propriétaire est en droit de réfuter l’offre.

Toutefois, si le propriétaire proposait un prix inférieur pour la vente, il est tenu d’en tenir le locataire informé, afin que celui-ci puisse disposer d’un délai supplémentaire d’un mois.

Que propose la loi Alur

La loi ALUR protège le locataire dans le cas où le propriétaire décide de liquider le bien immeuble dans lequel il se trouve. C’est un texte de loi qui prévoit le prolongement automatique d’une durée de trois ans du contrat de bail du locataire, si ce dernier se trouve dans un immeuble d’au moins cinq logements.

C’est une loi qui facilite également l’utilisation du droit de préemption dans les communes lorsque celles-ci mettent en place un projet pour la création des logements mixtes ou sociaux. Cette loi tient en obligation le/les propriétaires à fournir à leur acquéreur un ensemble de documents.

Les différents types du droit de préemption

Les conditions à remplir pour l’exercice du droit de préemption urbain

Il existe bien des conditions précises sur lesquels les communes sont appelées à exécrer le droit de préemption à condition que :

• Elle (la commune) justifie d’un intérêt général pour la zone préemptée, de même que l’objet de cet intérêt.
• Elle doit insérer dans les journaux départementaux, les différentes délibérations.
• Elle identifie dans sa commune, les différentes localités retenues pour le projet visé.
• Le conseil municipal doit instituer le droit de préemption qui doit être affiché pendant un mois après la délibération.

Procédure du droit de préemption urbain

Déclaration du Droit de préemption urbain

Il est du ressort du notaire spécialiste immobilier de vérifier l’existence d’un droit de préemption sur un bien en vente. S’il se trouve que le bien est identifié dans une zone urbaine souhaitée par le conseil communal, il est du devoir du notaire de faire une déclaration d’intention d’aliéner. C’est une déclaration qui porte mention du nom du propriétaire, la désignation, l’usage, la situation du bien, et de toutes les informations nécessaires. Elle est émise suivant quatre exemplaires, dont un est adressé au maire de la commune pour préemption. La déclaration peut être visée par le notaire en fonction du rôle qu’il a en tant que mandataire du vendeur ou acheteur.

Ce n’est le plus souvent qu’après la définition des conditions de vente avec un preneur que la déclaration est produite. À cet effet, un compromis peut être conclu sur la vente à condition que la mairie suspende ou décide de ne pas exercer un droit de préemption.

La décision communale

Il y a avant la mise en place effective des opérations une décision d’adhésion ou non, qui doit faire suite à l’offre de vente adressée à la commune après la déclaration de l’offre. Si la commune est en accord avec la décision et les conditions posées par le vendeur, la vente est possible. À partir de cet instant, la commune bénéficie d’un délai de deux mois tout au plus pour soit renoncer à préempter, soit manifester son accord en acceptant la déclaration aux diverses conditions définies. Aussi, la commune peut porter à décision le choix d’acquérir le bien pour un prix de controverse.

Le droit de préemption et les recours

Il existe plusieurs recours en matière de droit de préemption urbaine. À cet effet, le vendeur d’un bien est en mesure de déposer un recours pour annuler l’opération s’il estime le droit de préemption sur son bien insuffisante. Un délai de deux mois lui est alors accordé pour le recours à compter du moment où la mairie prend sa décision.

Dans le cas où l’annulation est confirmée par le tribunal, il devient alors impossible de considérer le bien comme étant la propriété de la commune, dès lors le propriétaire récupère son bien en versant des dommages et intérêts à la commune si la vente avait déjà eu lieu.

Le droit de préemption du locataire d’un logement

C’est un droit dont l’application existe sous trois cas différents et qui touche, le locataire, son conjoint ou tout autre propriétaire en indivision.  Dans le premier cas, lorsqu’il s’agit de congé pour vendre à la fin d’un bail, dans le second cas, lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble en bloc ayant au moins cinq logements et le dernier, lorsqu’il s’agit de la subdivision d’un immeuble en lots.

Ce droit n’est pas systématique puisque le propriétaire est en mesure de vendre son bien à la fin d’un bail alors que le locataire n’est pas forcement en mesure de bénéficier d’un droit de préemption sur le logement.

Les limites du droit de préemption du locataire d’un logement

Dans ce cas où le baillé se trouverait dans l’une des trois conditions référées ci-dessus, il peut arriver que son droit ne soit pas respecté dans des situations données. Par exemple, si le propriétaire vend le bien à un membre parenté de sa famille, il n’est plus dans le cas présent tenu de faire une offre. De plus, il est impossible de faire valoir le droit de préemption si la maison dans laquelle on souhaite vivre est considérée comme étant en état d’insalubrité. Pour finir, il existe des conditions primordiales à remplir avant de pouvoir bénéficier du droit de préemption. Il s’agit notamment des conditions telles que les conditions en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

Les procédures relatives aux différents cas

S’agissant du premier cas mentionné plus haut, touchant au droit de préemption pour congé de vente, le droit n’est effectif qu’à condition que le propriétaire décide de vendre le bien (logement) en fin de bail. Ce dernier est tenu de transmettre une lettre de recommandation soit par le biais d’un huissier ou avec un accusé de réception au locataire. Il est aussi tenu six mois avant la fin du bail de proposer un congé au locataire en mentionnant le prix de vente souhaité. Celui-ci dispose à compter de cet instant de deux mois pour exercer son droit de préemption sur le logement sans quoi il est obligé de libérer les lieux.

S’agissant du second cas relatif au droit de préemption sur la vente d’un immeuble en entier, il est du devoir du propriétaire de faire parvenir au locataire une offre de vente avec le prix, de même que les conditions liées à la vente. La durée de validité de l’offre est de quatre mois. Toutefois, c’est un droit qu’on peut retirer au locataire, si un autre acheteur prend l’engagement de renouveler le bail de l’occupant pour une période de 6 ans.

S’agissant du troisième et dernier cas, celui-ci présente les mêmes conditions sauf pour le contenu de l’offre vente. Le locataire n’est pas tenu de quitter les lieux dans ce cas, même quand c’est une autre personne qui prend possession du bien.

Le droit de préemption commerciale

Selon l’article 58 de la loi « Dutreil » du 2 août 2005, disposé maintenant aux articles L2141 d’après le Code civil de l’urbanisme, le texte octroie la possibilité pour les communes d’exercer sur les baux de commerce, fonds artisanaux et fonds de commerce un droit de préemption. C’est une mesure qui vise à la sauvegarde des commerces de proximité.

Les procédures

La délibération du conseil communal doit être tenue au plus dans un délai de deux mois soit par la chambre des métiers, soit par la chambre de commerce et d’industrie. C’est en réponse à l’avis de ces chambres que le conseil procède à la sauvegarde des commerces jusqu’à la publication des informations. Cette publication doit prendre en compte un affichage d’une durée d’un mois à la mairie, et l’insertion dans les journaux de la délibération, dans au moins deux journaux dans le département.

Les conditions d’exercice du droit du locataire commercial

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption depuis la loi « PINEL » du 18 juin 2014 lorsqu’il s’agit d’un projet de vente par un bailleur. Toutefois sont exclus certains locaux comme des ensembles commerciaux en copropriété ainsi que lors de la vente à un membre de la famille du propriétaire.

La procédure

C’est une déclaration qui à ce titre prend la même forme que celle déjà mentionnée ci-dessus. Elle exprime les mêmes intentions avec une période de validité pour une offre d’une durée de deux mois. Le délai est de quatre mois s’il y a une offre de prêt, et l’offre ne tient plus au cas où le délai devrait expirer.

Le droit de préemption rural et les conditions pour l’exercer

Lorsque les terres exploitées par un locataire rural sont cédées par un propriétaire, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption. Avant de bénéficier du droit à la préemption rural, il est d’abord nécessaire que le locataire exploite le bien pendant au moins une période de trois années. À cet effet, le locataire n’a cependant pas le droit à cette préemption s’il se trouve que le propriétaire fait une demande au juge pour des raisons sérieuses ou si la vente a été conclue au profit d’une administration publique.

Procédure

Il est de la responsabilité du notaire de ne pas communiquer l’identité du vendeur au locataire. Si toutefois, ce dernier refuse l’offre, ce sera le tribunal des baux ruraux qui fixera le montant et au propriétaire de prendre la décision de vendre ou pas.

Le droit de préemption des indivisaires, condition pour l’exercer

C’est un droit dont l’exercice demande qu’on soit propriétaire des biens en indivision. À partir de ces conditions, ce droit peut être applicable à toutes les cessions à titre onéreux.

Procédure et recours

L’individu qui désire céder le bien doit forcément émettre une notification aux autres indivisaires avant de céder ses droits. Cette notification doit compter les informations et les conditions de la cession. Une fois que cela est fait, les indivisaires ayant manifesté l’envie de prendre les parts cédées devront suivre la procédure des deux mois avant la conclusion de l’opération avec une mise en demeure de quinze jours si aucun droit n’est acheté.

Pour ce qui est du recours, le délai de prescription est de cinq ans à partir du moment où la vente n’aurait pas respecté les conditions de forme mentionnées.

En définitive, le droit de préemption est un droit non discriminatoire en ce qui concerne l’acquisition d’un patrimoine immobilier. Ce dernier est divisé en plusieurs types suivant des recours et procédures bien précises.