Il est important de connaître les modalités juridiques avant de donner congé à son bailleur. Ces modalités juridiques constituent un socle commun au louage de biens immobiliers. Passons en revue l’essentiel en matière de contrat de bail de location.

 

Le contrat de bail

Le contrat de bail est un document stipulant les conventions contractuelles entre un propriétaire et un ou plusieurs locataires. À ce point, il requiert le consentement des deux parties. En d’autres termes, celui-ci permet de définir clairement les droits et obligations de chacune des parties.

Quels sont les différents types de baux ?

Il existe deux sortes de baux : le bail d’habitation et le bail commercial. Le bail d’habitation non meublé concerne les logements qui ne sont pas pourvus de meubles à la date de signature du bail. Le bail d’habitation meublé touche les logements déjà équipés de meubles à la date de signature du bail. Le bail mixte est pour les locataires qui souhaitent exercer leur activité professionnelle dans leur résidence principale.

Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble. Il est employé pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le contrat de bail professionnel s’intéresse à l’affermage d’un local. Il a pour but de pratiquer une activité libérale. Le contrat de bail commercial dérogatoire est d’une courte durée.

Qu’y a-t-il dans un contrat de bail ?

Le bail doit généralement être rédigé soigneusement. Toutes ses clauses sont en conséquence indispensables. En premier lieu, admettons que le propriétaire est un particulier. Pour un local non équipé, la durée minimale est de trois ans. Deuxièmement, s’il s’agit d’une personne morale, la durée est de six ans. Néanmoins, le propriétaire a la possibilité de présenter un contrat de moins de trois ans, mais sans être inférieur à un an, dans l’éventualité où il est dans l’obligation de récupérer ses biens pour diverses raisons qui doivent figurer dans le bail.

Le bail doit comporter une description exacte des biens loués comme l’état civil et l’adresse des deux parties prenantes, le montant et les conditions de paiement du loyer, la date de révision, la valeur du cautionnement et l’énumération des parties communes et enfin, l’utilisation future des locaux. Lors de la signature du bail, il peut vous être ordonné de justifier vos engagements comme l’avis d’imposition, les bulletins de salaire… Le propriétaire a la possibilité d’exiger qu’une personne de votre voisinage se porte garant.

Certains documents nécessitent d’être joints au contrat. Tout d’abord, l’état des lieux est fait une fois à l’entrée du locataire. Une copie de la charte de copropriété au cas où la pièce se situerait dans une copropriété, l’échéance et la valeur de la caution doit être fournie. Le contrat doit porter une mention manuscrite de la personne porteuse de la caution montrant que cette dernière connaît bien ses engagements. Enfin, tous les décrets de la loi y afférents devront être rattachés au contrat de location.

Aussi marquées dans le contrat, certaines conditions sont pénalement nulles. En voici quelques exemples :

– Toute clause stipulant que le propriétaire est autorisé à visiter le lieu selon le moment qu’il choisit opportun.

– Le contrat du locataire doit être souscrit à une assurance d’habitation propre.

– Le loyer se fait par prélèvement automatique.

– La résiliation du contrat par le bailleur si ses obligations ne sont pas respectées.

– Le rôle collectif des locataires en cas de dommage des parties communes de l’immeuble.

Pour exclure toutes les formes de discrimination, certains documents ne devront en aucun cas figurer dans la clause. Tout comme, le portrait d’identité sauf celle déjà sur la pièce d’identité, la carte d’assurance sociale, une photocopie du relevé bancaire ou postal, une autorisation de prélèvement automatique, toutes les pièces jugées confidentielles envers le locataire.

 

Donner congé à son bailleur : comment prévient-on le propriétaire ?

Tout simplement, la résiliation de bail est effectuée soit à l’aide d’un huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment dresser une lettre de congé ?

Avant tout, le bailleur doit être au courant de la décision du locataire de vouloir renoncer au logement. Pour cela, il a la possibilité d’envoyer une lettre de congé au propriétaire. Cette lettre doit être expédiée sous forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé est aussi recevable par acte d’huissier. À noter que ce délai prend effet le jour de la réception de la lettre. Dans la lettre de congé, le locataire doit exprimer précisément sa volonté de partir.

Le début du préavis est mentionné par la date de réception de la lettre au bailleur ou à son intérimaire. Toutes les signataires du contrat de bail doivent ratifier la demande de résiliation. Dans le cas contraire, le bail perdure au profit d’autrui. Le locataire est libre de rompre le contrat de location indéfiniment. Bien qu’il faut respecter des normes de procédures et de délai. Sinon, la demande est rejetée.

Selon la loi française n° 642 du 6 juillet 1989

Art. 15 (1) « … Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. »

Quel est le préavis pour une location vide ?

Il est à noter que, dans le cas d’une location vide le locataire dispose d’une large possibilité. En effet, il peut donner congé systématiquement et sans justification. Normalement, le préavis possède un délai de trois mois, toutefois il peut être réduit à un mois selon la circonstance. Ce délai prend effet dès le jour de la réception de la lettre recommandée. Et à partir de la notification de l’acte d’huissier. Depuis l’attribution en main propre en guise de quitus ou signature.

Quel est le préavis pour une location meublée ?

Le locataire peut donner congé à tout moment sans justification tant que l’endroit fait office de résidence principale du locataire. Le préavis est dans un délai d’un mois et prend effet à dater du jour de la réception de la lettre recommandée, dès la signification de l’acte d’huissier ou à partir de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Donner congé à son bailleur : comment se préparer au départ ?

La meilleure manière de quitter un logement c’est d’établir un état des lieux en présence des deux parties. Cela a pour but de prévenir les problèmes au moment du départ. Pourtant, il n’est pas obligatoire. Sachez que tous litiges opposant le propriétaire au locataire sont jugés devant le tribunal. Pour prévenir au mieux cette situation, ci-après quelques conseils.

Comment réaliser un état des lieux ?

L’état des lieux de sortie doit décrire avec précision le domicile et les matériels qu’il renferme. Il rend compte ainsi de son état de conservation. Un bon état de lieux résulte de la qualité de l’inventaire et d’un débriefing soigné du logement. Ainsi, l’état de lieux peut être fait entre les deux parties, sans avoir recours à un professionnel. Avant de remettre les clés, le locataire doit faire en sorte que les lieux soient présentables. Cela implique un grand nettoyage du sol au plafond. Autrement dit, l’état des lieux de sortie sera expertisé avec l’état des lieux d’entrée. Sinon, il peut procurer des preuves tangibles de l’état initial déplorable du logement, comme la prise de photographie du local par l’huissier. Malgré tout, cette démarche est payante.

Le locataire, dès que le congé est remis, ne peut faire marche arrière qu’avec le consentement du propriétaire. S’il maintient sa décision de partir, il doit respecter le délai du préavis. Après la fin du préavis, si le locataire ne quitte pas le lieu, il peut faire l’objet d’une expulsion.

Le loyer

Le locataire est obligé de s’acquitter du loyer et des charges jusqu’à l’expiration du préavis, même si avant cette date, il n’occupe plus les lieux. Si entre temps un nouveau locataire prend le relai avec l’accord du propriétaire, le préavis prend fin à l’instant même de la signature d’un nouveau bail.

Que faut-il faire en cas de dissension ?

Il arrive que, malgré la demande du locataire, le bailleur refuse d’établir l’état de lieux. Dans ce cas, ce dernier a la responsabilité de prouver qu’il a délivré un bien en bon état d’usage, s’il veut imputer au locataire les endommagements du bien proprement dits. Si le bailleur a refusé l’état des lieux, le locataire devra adresser à la commission départementale de consultation ou à un huissier, qui conviera les deux parties dans un délai de sept jours à l’avance par voie recommandée avec avis de réception. Dans tous les cas de figure, les frais d’intervention de l’huissier sont, répartis par moitié entre les deux parties.

Comment récupérer le dépôt de garantie ?

Les bailleurs sollicitent quasiment toujours un dépôt de garantie à leur locataire. C’est un montant donné par le locataire au moment de la signature du bail. Tout au long du contrat, le propriétaire garde cette somme. Il doit ensuite la restituer au locataire quelque temps après son départ.

À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie compense tous les charges, les loyers impayés, ainsi qu’une éventuelle réparation que le locataire laisse derrière lui après son départ. La réparation intervient pour les dégâts causés sur le sol, sur le mur ou bien à l’équipement comme le robinet… En gros, le dépôt de garantie est comme un garant aux obligations liées à la location.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie doit être mentionné dans le contrat de bail. Ce montant varie selon le modèle de location. Pour le logement à location vide, un mois de loyer sans les charges suffit. Par contre, pour le logement loué avec les meubles, deux mois de loyer sans les charges sont nécessaires.

Comment recouvrer le dépôt de garantie dans les temps légaux ?

Le propriétaire doit s’acquitter de la somme versée par le locataire quelque temps après que celui-ci quitte les lieux. Pour pouvoir s’assurer de récupérer le dépôt de garantie, le locataire doit, à son départ, faire en sorte que le logement soit en bon état, qu’aucune réparation n’est à prévoir. Le délai de restitution commence le jour où le locataire remet les clés au propriétaire. Ce délai peut durer un mois au cas où l’état des lieux est impeccable. Par contre, si l’état des lieux montre quelques dégradations, le délai peut se prolonger jusqu’à deux mois. Une déduction, de plein droit, du dépôt de garantie peut être accordée au propriétaire si toutefois le locataire lui doit encore quelques choses.

Que faut-il faire en cas de non-réception ?

Après le délai tant attendu, si le locataire ne perçoit pas encore le dépôt de garantie, il peut envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui rappeler le retard. Ainsi le locataire a le droit de réclamer au propriétaire 10 % du loyer mensuel comme dédommagement dû au retard de la restitution du dépôt de garantie, à condition qu’il laisse sa nouvelle adresse au moment de la remise de la clé.

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut faire la saisine de la commission de conciliation auprès de la préfecture. L’objectif de cette commission est de trouver un accord à l’amiable entre les deux parties. Si malgré l’intervention de la commission aucun accord n’est convenu, le locataire peut élargir ses démarches jusqu’au tribunal d’instance.

Pour conclure, un congé à l’initiative du locataire doit se conformer à des règles. Que ce soit en matière de délais ou de forme et de contenu, il s’agit d’une procédure stricte qui sollicite d’être exécutée avec beaucoup de précautions. En cas de doute, il est donc important de consulter les spécialistes avant de donner congé à son bailleur.