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Salut, c’est Théo, bienvenu dans cette nouvelle vidéo. On est dans l’un de mes appartements à Budapest en Hongrie, et ce que je vous propose dans cette vidéo, c’est de vous partager différentes méthodes pour diversifier vos investissements immobiliers. Au travers de cette vidéo, je vous partagerais également quelques plans de cet appartement, qui rapporte 27,8 % net par an depuis maintenant plus de 3 ans.

Donc ce que je vous propose, c’est de vous donner mon avis sur l’investissement dans les parkings, les garages, de vous donner mon avis sur différents modes d’exploitation pour vos biens immobiliers ou votre futur investissement immobilier, et on parlera également de baux commerciaux, donc le fait d’acheter et de mettre en location des locaux immobiliers que vous allez pouvoir louer à des professionnels. On parlera également d’immobilier papier.

Alors qu’est-ce que je pense de l’investissement dans des parkings et des garages ? Et bien, je dirais qu’il y a mieux. Les personnes qui vont se lancer dans ce type d’investissement le font principalement parce que psychologiquement, elles se disent « je n’ai pas assez ». Alors que, à mon sens, vous pouvez aller voir une banque, emprunter de l’argent, mettre un petit peu d’apport, cet apport que vous pensiez utiliser pour l’achat d’un parking ou d’un garage, et tout simplement d’avoir moins de mensualités à rembourser auprès de la banque et tout simplement avoir un plus gros cash-flow sur un même investissement immobilier.

Donc, à mon sens, parkings, garages, à mettre un petit peu de côté, puisque finalement un petit peu de gestion, certes, beaucoup moins qu’un appartement, mais finalement beaucoup moins de rentabilité également.

Maintenant, parlons des investissements professionnels. Admettons que vous avez un terrain, vous souhaitez le mettre en location, vous trouvez un supermarché qui vous propose de louer votre terrain, il fait construire ses locaux dessus, vous vous doutez bien qu’il va pas vous louer votre terrain 1 ou 2 ans. On part sur des baux commerciaux qui vont de 1 jusqu’à 40 ans. Et là, l’avantage, c’est qu’on a vraiment une très grande stabilité dans vos revenus. L’inconvénient forcément, c’est qu’on a un petit peu moins de rentabilité, et là on met un peu plus de temps à louer les baux commerciaux.

Mais encore une fois, ça dépend de ce que vous faites, et là encore une fois, l’avantage, c’est que les personnes vont beaucoup moins abîmer votre bien. Par exemple, vous avez acheté un appartement, vous pouvez le transformer en espace de coworking, pour par exemple les digitales nomades. Donc, vraiment, pensez à différents modes d’exploitation, et vous verrez que la plupart du temps, les baux commerciaux, sont beaucoup plus avantageux que les baux vers les particuliers. Mais l’inconvénient, c’est que cela met un tout petit peu plus de temps, je dirais, pour trouver vos locataires.

Maintenant, parlons de l’immobilier papier. Qu’est-ce que c’est que ça ?

Admettons je n’ai que 1 000 euros sur mon compte bancaire, et que je n’ai pas accès au crédit. Je me dis, c’est dommage, j’aimerais bien faire fructifier ces 1 000 euros, qu’est-ce que je peux faire ? Je vois des entreprises qui me contactent et qui me disent « Théo, tu peux mettre 1 000 euros et nous, on va te donner, par exemple, 10 % par an d’intérêt sur tes 1 000 euros ». Moi, je me dis : génial, je fais ça, c’est plus intéressant que l’immobilier puis en plus, j’ai rien à faire. Là encore une fois, vous ne profitez pas des doubles-effets de l’enrichissement que vous faites avec l’immobilier. Par exemple, cet appartement, je vous dis qu’il me rapporte 27,8 % net par an.

C’est pas vraiment exact, c’est pas faux, mais c’est pas exact. En fait, la location me rapporte 12,8 % net par an, mais la plus-value de ce bien immobilier est de 15 %. Ce qui fait que les deux accumulés, on est bien à 27,8 %. Mais je n’encaisse pas 27,8 % par an. Ce qui fait que même si j’avais un investissement, par exemple ici en termes de loyer, qui me rapporte que 8 %. Et bien finalement, ce n’est pas très grave, puisque la valeur du bien augmente de 15 % par an, ce qui fait que les entreprises dans lesquelles vous investissez et qui font fructifier votre argent, et bien finalement, elles, elles vont surtout s’enrichir par rapport à la revente du bien immobilier. Vous, vous ne voyez que vos 10 % en fronte, et vous vous dites, c’est génial 10 %, sauf que vous ne bénéficiez pas du double-effet d’enrichissement que propose l’immobilier.

Alors comment réellement diversifier vos investissements immobiliers ? Et bien en fait vous avez 2 critères. Le premier est géographique. Dans quelle rue, dans quelle ville, dans quel pays. Et ensuite, deuxième critère, c’est le mode d’exploitation. Qu’est-ce que vous avez mis en location ? Est-ce que c’est un studio, est-ce que c’est une colocation, est-ce que c’est une maison de campagne, est-ce que c’est une maison familiale ? Tout ça vous devez le prendre en compte. Et une fois que vous avez compris ça, vous allez diversifier un peu les rues, les modes d’exploitation.

C’est ce qui fait que finalement vous pouvez avoir beaucoup d’appartements, au même endroit, mais ils sont diversifiés. Par exemple, une colocation, je pense que c’est vraiment très intéressant. Pourquoi ? Par exemple ici on a 5 chambres, c’est pas grave s’il y a un des locataires que je ne trouve pas ou qui ne me paye pas ou s’il y a un problème dans une chambre. C’est pas grave, j’ai quand même 4 autres colocataires qui vont me payer une partie de mon loyer. Donc tout ça pour vous dire qu’aujourd’hui, ça ne sert à rien de surdiversifier. Faites attention, parce que la surdiversification tue votre rendement.

Et c’est pas que vrai dans l’immobilier. Warren Buffet, un des hommes les plus riches de cette planète, dit que l’investissement en bourse ne doit pas être surdiversifié. Faites attention à ça, il vaut mieux avoir un bon puits de pétrole, que 10 petits puits, vous avez pas creusé assez pour finalement trouver le minerai de pétrole.

Donc j’aime bien cette image de vous dire, ayez vraiment 1 ou 2 ou 3 gros piliers d’enrichissement, et tout le reste, boycottez-le un petit peu et vraiment investissez ce que vous pouvez dans ce que vous connaissez. Une colocation, une division, un studio, diversifiez le lieu et le mode d’exploitation, et vous verrez que vos investissements en soi sont déjà bien diversifiés.

Dites-mois maintenant dans les commentaires, si vous aussi vous connaissez des méthodes pour diversifier vos investissements immobiliers, et si vous souhaitez vous former gratuitement sur l’investissement immobilier, vous trouverez dans la description un lien, il suffit de cliquer, vous entrez votre e-mail, vous validez et vous allez recevoir une série de 4 vidéos qui va vous montrer comment emprunter sans apport, comment trouver une bonne affaire, comment trouver des locataires et se protéger contre les impayés, et vous verrez même comment ne pas payer d’impôts sur la totalité de vos revenus immobiliers.

Tout ça, c’est gratuitement dans la description de la vidéo.

Merci pour votre attention, et je vous souhaite d’excellents investissements immobiliers.

Ciao ciao.