Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf, en cours d’achèvement ou ancien pour en tirer profit grâce à sa mise en location. La loi Scellier est une mesure législative instituée en 2008 dans le but de soutenir l’investissement locatif privé. Venu remplacer la Loi Robien et la Loi Borloo, le dispositif Scellier est une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers en bien des points.

Présentation et fonctionnement de la Loi Scellier

La loi Scellier est une loi introduite en 2008 sous la loi rectificative. Cette loi met en action un dispositif de défiscalisation très attrayant. En effet, il s’agit là des placements immobiliers destinés à la location neuve (livrée ou sur plan), et à mettre en location pendant une période d’au moins neuf ans. La Loi Scellier est très avantageuse principalement en termes d’économie. Pour schématiser, ce dispositif permet à l’Etat de financer une partie du coût de votre acquisition.

En effet, le dispositif Scellier est similaire à un autre mécanisme d’amortissement immobilier, précédemment proposé dans le cadre de la loi de Borloo et de la loi Robien. La loi Scellier permet de déduire 25 % du prix d’acquisition du bien immobilier directement sur le montant de ses impôts.

Avantages de la loi Scellier

La loi Scellier est porteuse de plusieurs avantages, notamment d’avantages fiscaux. Le principal avantage fiscal de la Loi Scellier est déterminé par le coût de votre bien immobilier. En effet, à la différence de la loi Robien, elle instaure une réduction d’impôt et non une diminution du revenu imposable. Voici en détails, le fonctionnement de cette réduction d’impôt :

Réduire l’impôt pour l’acquisition de biens neufs

La loi Scellier vous permettra de réduire convenablement vos impôts à payer sur l’achat de votre bien.  Cette réduction est équivalente à 25 % du prix d’acquisition de votre logement du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2010, d’une réduction de 22 % à partir du 1^er janvier 2011 et de 13 % à partir du 1^er janvier 2012. Il sera donc possible de renouveler l’engagement de la location pendant 3 ans, renouvelable une seule fois. La réduction d’impôt sera alors de 4 % par période triennale. Dans ce cas, il est donc possible d’obtenir au total 21 % de réduction d’impôt sur 15 ans.

La réduction d’impôt Scellier est étalée sur neuf ans

Durant une période de neuf ans, la loi Scellier vous permettra de bénéficier de la défiscalisation. Chaque année, vous n’aurez qu’un faible taux d’impôt à payer grâce à cette défiscalisation.

Possibilité de reporter votre réduction

Dans le cas où la réduction d’impôt excède la somme totale de vos impôts à payer durant une certaine période, vous aurez la possibilité de reporter cet abattement sur les six prochaines années. Cet avantage vous permettra de ne pas perdre toutes les réductions dont vous pouvez bénéficier.

Aucune pièce justificative de revenu ne sera demandée au locataire

En effet, grâce à cette loi, il n’y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais uniquement un plafond de loyer. Ce plafonnement sera déterminé en fonction de la situation géographique du bien immobilier.

Inconvénients de la loi Scellier

En dehors des nombreux avantages que la loi Scellier présente, il existe cependant quelques inconvénients dont vous devez prendre connaissance.

La revente de votre bien avant neuf ans

S’il vous arrive de revendre votre bien immobilier avant les neuf ans exigés, de sévères pénalités vous seront appliquées. De plus, vous aurez l’obligation de rembourser l’abattement qui a été effectué sur les impôts de votre première année.

Exigence du Scellier social

Pour ce qui est du Scellier social, vous n’aurez pas à revendre votre bien immobilier après les neuf ans. Après cette période, le temps de location exigé est de trois ans. S’il vous arrive de revendre votre bien immobilier, vous n’aurez pas à rembourser l’abattement effectué sur vos impôts de la première année, mais sur les impôts des trois premières années.

Les conditions d’accès au dispositif Scellier

Afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages compris dans le dispositif Scellier, quelques conditions sont requises :

• Un plafonnement est imposé aux loyers de votre bien, mais pas sur les ressources des locataires.
• Cette loi s’adresse à tous les contribuables français faisant l’acquisition d’un logement neuf en 2011 et en 2012, dans le cadre d’un investissement locatif.
• La zone géographique ouvrant droit au dispositif Scellier est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le zonage crée notamment :
  • La zone A bis constituée de Paris et de la première couronne.
  • La zone A constituée du reste de l’Île-de-France, Côte d’Azur et le Genevois français.
  • La zone B1 constituée d’une agglomération de plus de 250 000 habitants et certaines communes jugées coûteuses.

En résume, le dispositif Scellier favorise l’accès à l’investissement locatif et donc la constitution d’un patrimoine immobilier.

L’investissement Locatif : de quoi s’agit-il ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer selon une période nommée bail. Le bail précise les conditions dans lesquelles le locataire pour jouir de l’usage du bien immobilier en contrepartie du versement d’une somme régulière au propriétaire. La durée minimale pour un bail est d’un an pour une location meublée et de trois ans pour une location non meublée.

L’investissement locatif concerne ainsi tout bien pouvant être loué à un tiers qu’il soit de construction récente ou ancienne. Il peut s’agir d’un appartement, une maison, une cave, un parking, un immeuble composé de plusieurs lots, un local commercial.

L’investissement locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, l’investisseur qui bénéficie de revenus complémentaires peut obtenir une réduction d’impôts lors de l’achat d’un bien immobilier. Cette réduction est fonction du type de bien acheté et de l’année acquisition.

Du point de vue de l’Etat, ces incitations fiscales permettent de combler le déficit national en logements (un déficit qui est estimé à environ 450 000 logements), de dynamiser l’économie et de compenser les manquements du secteur public, notamment dans la prise en charge de la dépendance et du parc de logements étudiants.

L’Etat favorise ce processus en proposant une série de réductions fiscales avec des objectifs très spécifiques. Elles sont ainsi communément surnommées niches fiscales. Elles vont de l’incitation à investir dans l’immobilier en Outre-mer à des réductions dans le cadre de la location meublée en passant par le mécanisme de déficit foncier, des travaux de rénovation énergétique, etc. L’investissement locatif accessible sous différentes formes au cours de la vie Ainsi, il pourra servir dans un premier temps à se constituer un patrimoine, à réduire la taxation des revenus générés par le travail dans un second temps, puis à assurer un complément retraite à travers les loyers perçus, ceci une fois tous ses crédits remboursés.

L’investissement locatif peut se faire de manière directe, par l’achat d’un bien neuf ou ancien, ou de manière indirecte par l’achat de « pierre-papier » à travers des parts de société civile de placement immobilier(SCPI).

Faire un investissement locatif : que gagnez-vous?

Avant toute chose, sachez qu’investir dans l’immobilier vous permettra de vous constituer un patrimoine, notamment en finançant votre projet grâce à l’effet de levier d’un crédit. En effet, pour réussir au mieux votre investissement locatif vous devez trouver le juste équilibre entre le montant du crédit à rembourser chaque mois, les loyers perçus, les charges inhérentes à l’exploitation et à la conservation du bien, et les économies d’impôts dont vous pouvez bénéficier à différentes étapes de votre investissement. S’il demeure une différence à combler entre vos dépenses et vos revenus locatifs, celle-ci est appelée effort d’épargne. Quels sont les raisons pour privilégier un investissement locatif ?

• Un investissement locatif sera beaucoup plus lisible qu’un placement financier quelconque et permet de diversifier votre épargne via la constitution d’un patrimoine immobilier.
• Grâce à votre investissement dans l’immobilier, vous contribuez à la redynamisation de l’économie française et au soutien à l’emploi.
• De plus, un investissement locatif vous permettra également de bénéficier des niches fiscales ou dispositifs de défiscalisation immobilière, offertes par l’État.
• L’investissement locatif répond également aux besoins constant de la société en terme de logements, compte tenu des 3,6 millions de Français sans logement ou très mal logés.
• L’investissement locatif vous permettra si besoin de loger l’un de vos proches.
• Enfin, l’investissement locatif vous offre un rendement plutôt élevé au regard du niveau de risque encouru et des taux d’intérêt d’emprunts actuellement très faibles.

Avantages fiscaux de l’investissement locatif

L’investissement locatif offre de nombreux avantages fiscaux :

• Les différents loyers que vous percevrez dans le cadre d’un investissement locatif pourront servir de complément à votre retraite.
• Vous avez la possibilité de vous bâtir un patrimoine familial solide. Vous pourrez ainsi léguer votre bien immobilier à vos proches.
• Si vous n’avez pas la nécessité de percevoir des loyers mensuellement, vous pourrez décider de vivre dans votre résidence et ainsi, vous n’aurez plus à payer de loyer. Vous pouvez également transformer ce logement en résidence secondaire.
• De plus, un premier bien immobilier peut amener à d’autres investissements. Vous pouvez financier un nouveau projet grâce vos loyers perçus ou solliciter un emprunt en hypothéquant le premier bien.
• Vous bénéficierez d’un abattement sur les impôts à verser selon divers mécanismes :
  • L’acquisition, la réparation et l’amélioration de votre bien immobilier permettent de déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts ;
  • D’autres dispositifs tels que la loi Pinel permettent un abattement d’impôt sur six, neuf ou même douze ans, la loi Bouvard permet une réduction de 11 % du prix d’achat hors taxe sur vos impôts. Ces dispositifs ont été mis en place ces dernières années par l’Etat.

Dispositif Scellier : quelques précautions lors d’un investissement locatif

Lors de l’achat de plusieurs ou d’un seul bien immobilier, il est important, voire capital pour vous de choisir un bon emplacement, ainsi que de vérifier le bon état du bien que vous voulez acquérir. Cette réflexion vous permettra de louer plus facilement et ainsi de rentabiliser plus vite votre investissement.

Veillez à être prudent lorsqu’il s’agira du choix du locataire afin d’éviter tout déboire ultérieur tel que les loyers impayés.

N’hésitez surtout pas à demander toutes les pièces justificatives autorisées démontrant que votre locataire est bel et bien solvable, notamment qu’il dispose bien d’une source constante de revenus (avis d’imposition, contrat de travail et bulletins de salaire s’il le faut).

Vous pourrez également décider de vous faire assister par un conseiller en gestion de patrimoine ou tout simplement de laisser votre bien entre les mains d’une société exploitante. Celle-ci se chargera de vous trouver des locataires et de vous reverser les loyers contre une rémunération assez minime.

Vous devez savoir que pour bénéficier des meilleurs avantages fiscaux, il vous faudra privilégier un investissement dans un logement neuf ou un logement dont l’achèvement des travaux est proche.

Investir dans le dispositif Scellier

La loi Scellier qui a remplacé la loi Robien ainsi que la loi Borloo, concerne les investissements dans les logements neufs destinés à la location. Le dispositif Scellier dans sa version de 2010 permet de faire un investissement dans la location des biens immobiliers tout en bénéficiant d’une importante réduction sur les impôts à payer. C’est dans ce principe d’abattement ou de réduction d’impôt repose la principale évolution apportée par cette nouvelle fiscalité.

La loi de finances rectificatives de 2008 et la loi de finances de 2009 ont mis en place de plus grands avantages fiscaux. En effet, le simple système de déduction d’impôts qui avait été prévu par l’instauration de la loi Robien, a été remplacé par un système de réduction de l’impôt avec la loi Scellier.

Avec les dispositions mises en place par la loi précédente, celle de Robien Recentrée, les foyers fiscaux situés dans des tranches marginales d’imposition de 14 à 30 % étaient défavorisés. Le dispositif Scellier quant à lui accorde le même avantage fiscal à tous les foyers fiscaux. Aucune différence n’est faite à ce niveau, respectant au mieux le principe de l’égalité devant l’impôt. Seul le montant de l’investissement immobilier réalisé dans un logement influe sur le montant de la réduction d’impôt obtenue.

Conclusion

Le dispositif Scellier apparaît comme une véritable aubaine pour tous les contribuables français. Grace à son système de réduction du coût de l’impôt, il devient plus intéressant d’investir dans l’immobilier. De même, il faut savoir saluer l’intelligence de l’État lorsqu’il favorise l’investissement locatif au travers de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, répondant au mieux aux problématiques particulières.