Quelles opérations donnent droit au dispositif Malraux ?

 

Le dispositif Malraux est un mécanisme de défiscalisation en faveur des travaux de restauration des bâtiments anciens situés dans un site patrimonial remarquable. Elle offre une réduction d’impôt de 30%. Comme tous les mécanismes de défiscalisation, il existe un filtre concernant les travaux éligibles. Découvrez quelles opérations ouvrent droit à la loi Malraux.

Dispositif Malraux : historique et règle

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. Il s’agit de la plus ancienne loi de défiscalisation encore en vigueur aujourd’hui. Elle a été instaurée par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, à l’initiative du ministre de la Culture de l’époque, André Malraux. L’objectif de cette loi a été de préserver certains quartiers historiques et centres-villes face à l’urbanisation.

Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » ont donc été créés dans lesquels un ensemble d’immeubles bâtis devront être restaurés, conservés et mis en valeur. A noter que ces immeubles sont destinés à la location. En contrepartie, les propriétaires-bailleurs bénéficieront d’un avantage fiscal. Au début, ce dernier prenait la forme de déduction du revenu ou abattement. Mais, depuis le 1er janvier 2009, ceux qui investissent en loi Malraux peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% étalée sur 3 ans.

La loi et les règles Malraux n’ont cessé d’évoluer au fil des années. En 2016, un nouveau régime Malraux avec une limitation des dépenses et des travaux éligibles a vu le jour. Celui-ci met fin à l’ancien dispositif Malraux pour lequel aucune limitation n’a été adoptée.

Enfin, la loi de finances 2018 confirme la réduction d’impôt de 30% pour les sites patrimoniaux remarquables faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), de 22% pour les sites patrimoniaux remarquables faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’Architecture et du patrimoine (PVAP) et de 22% pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique. Par ailleurs, l’ancien plafond des travaux fixé à 100 000€ par an est remplacé par un plafond unique de 400 000€ sur 4 ans.

Où une opération Malraux peut-elle avoir lieu ?

dispositif Malraux - immobilier

Bien qu’elle se démocratise de plus en plus aujourd’hui, une opération Malraux ne peut se pratiquer n’importe où. Comme évoqué plus haut, l’investissement doit avant tout se trouver dans une zone préservée dite SPR (Site Patrimonial remarquable). Ce nouveau nom englobe toutes les anciennes appellations : secteurs sauvegardés, AVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager) et zones PNRQAD (Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés).

Dans les faits, les opérations Malraux se réalisent souvent dans les centres villes historiques. Elles concernent la restauration complète de locaux d’habitation qui sont destinés à l’habitation ou qui l’ont été autrefois et qui y sont aujourd’hui réaffectés après un changement d’usage. Une nouveauté apportée par la loi Malraux 2018 est que ce mécanisme concerne aussi dorénavant les locaux affectés à un autre usage que l’habitation tels que les murs d’un magasin situé au pied d’un immeuble.

Les conditions d’éligibilité

Dans le cadre de la défiscalisation par la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée par la réalisation de travaux de restauration complète au sein du bâtiment (intérieur et extérieur), mais aussi par l’engagement de la mise en location du logement une fois les travaux terminés, et ce pour une durée minimale de neuf ans. La location ne peut être faite à un membre du foyer fiscal du contribuable, à un ascendant ni à un descendant.

La location de l’immeuble doit débuter dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de restauration.

Une autre condition essentielle de l’investissement immobilier en loi Malraux est l’obtention d’une Autorisation Spéciale délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux. Au cours de ceux-ci, un suivi effectué par les Architectes des Bâtiments de France est obligatoire.

Les avantages fiscaux du dispositif Malraux

La loi Malraux permet à un contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux de restauration qu’il a réalisés, avec un plafond de 400 000€ sur une période de 4 ans, soit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000€.

Cet avantage fiscal s’étale sur la période de paiement des travaux, c’est-à-dire que si la réduction d’impôt à l’année N excède l’impôt à payer cette même année, il existe une possibilité de reporter le solde sur les 3 années suivantes.

A noter que la loi Malraux peut être cumulée avec d’autres investissements immobiliers locatifs défiscalisés tels que la loi Pinel, la loi Bouvard ou la loi Girardin. Par contre, il est interdit de cumuler loi Malraux avec d’autres mesures de défiscalisation sur un même local ou immeuble.

De même, pour une même souscription de parts en SCI Malraux, un contribuable ne peut pas cumuler les avantages fiscaux Malraux avec d’autres réductions d’impôts offertes par les investissements locatifs de tourisme, les investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale ou les investissements réalisés Outre-mer par les particuliers.

Une autre spécificité du dispositif Malraux est son exclusion du plafonnement des niches fiscales. Pour les demandes de permis de construire faites après le 1er janvier 2013, la loi Malraux échappe au plafond des niches fiscales qui est de 10 000€. Pour les demandes antérieures à cette date, le dispositif est soumis au plafonnement des niches fiscales appliqué à l’époque. En 2012, par exemple, le plafond est fixé à 18 000€ + 4% des revenus.

Dispositif Malraux : les opérations éligibles

Les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans l’ancien, et la loi Malraux est un dispositif intéressant pour tirer des avantages fiscaux de cet investissement. Les opérations ouvrant droit à la réduction d’impôt de 22% ou 30% de la loi Malraux peuvent être classées en deux catégories :

Les dépenses de droit commun

Sont considérées comme des dépenses de droit commun :

  • les dépenses liées à la réparation et à l’entretien du bâtiment
  • les primes d’assurance
  • les travaux d’amélioration des locaux d’habitation à l’exception des frais relatifs aux travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction
  • les travaux de réaffectation : ce sont les travaux d’amélioration liés au retour à l’habitation de locaux qui sont destinés à l’origine à l’habitation et qui y sont réaffectés après une occupation temporaire à un autre usage. Cette occupation temporaire peut avoir engendré la destruction ou la modification des agencements relatifs à l’habitation tels que la salle de bains ou la cuisine.

Les dépenses de réaffectation relèvent du régime de la déduction sur les revenus fonciers si le volume bâti reste conforme au PSMV et que les travaux soient déclarés d’utilité publique pour un immeuble situé dans une ZPPAUP ou un PRI (périmètre de restauration immobilière).

  • les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)
  • les dépenses d’amélioration destinées à protéger les locaux professionnels et commerciaux des amiantes et à faciliter l’accueil des handicapés
  • les frais de gestion
  • les autres impositions perçues au profit des collectivités locales

La fraction des provisions versées par le propriétaire pour couvrir les dépenses liées aux travaux de copropriété ouvre droit également à la réduction d’impôt.

Bien évidemment, les différentes dépenses qui ne rentrent pas dans ces catégories ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Malraux. C’est le cas des charges engagées en vue de l’acquisition ou du maintien d’un revenu comme les indemnités d’éviction, les intérêts d’emprunt, les frais de relogement, etc. Ce sont des charges déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, les appels de fonds des AFU en guise de prévision pour des travaux à régler l’année suivante ne seront pas éligibles à la réduction d’impôt la même année, mais l’année où ils seront réglés.

Les dépenses spécifiques

Certaines dépenses spécifiques peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt de la loi Malraux :

  • les travaux de reconstitution de toiture et de murs extérieurs d’immeubles existants
  • les travaux de transformation en logement d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble d’habitation, à condition que le volume bâti ou les contours ne soient modifiés. La transformation des combles en habitables, des greniers ou des parties communes, la création de mezzanine en sont quelques exemples.
  • les travaux de démolition exigés par l’autorité ayant délivré le permis de construire et prévus par les plans de sauvegarde, les travaux de mise en valeur et de déclaration d’utilité publique

Les dépenses spécifiques inhérentes à la transformation d’un immeuble en logement peuvent s’accompagner de l’augmentation de la surface habitable intérieure. Pour être éligibles à la réduction d’impôt, elles doivent remplir certaines conditions :

  • le volume bâti existant doit être conforme au PSMV
  • les travaux doivent être réalisés dans le volume bâti existant : ils ne doivent ni modifier les contours ni le volume bâti
  • les travaux doivent être prévus par le PSMV ou dans la déclaration d’utilité publique

Ces dépenses sont déductibles du revenu du contribuable l’année même où elles ont été faites, même si le règlement n’est fait que l’année suivante.

Comment se passe la déclaration fiscale Malraux ?

dispositif Malraux - bien immobilier

La déclaration d’impot Malraux se fait sur un feuillet 2044 spécial, puis reportée sur le feuillet 2042. Il faut joindre à la déclaration de revenus une note annexe qui fournit tous les détails nécessaires :

  • votre identité et votre adresse
  • l’adresse du logement et sa localisation que ce soit dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP, un quartier ancien dégradé, etc.
  • la date d’approbation du PSMV ou de la déclaration d’utilité publique des travaux de restauration
  • la date de délivrance du permis de construire
  • l’affectation du local avant et après les travaux
  • le montant des travaux facturés et payés et la date de leur paiement
  • l’engagement de louer nu le local à titre d’habitation principale s’il s’agit d’un immeuble d’habitation pendant 9 ans au minimum à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou descendant.
  • la date d’achèvement des travaux
  • la date de prise d’effet du bail

Puis, une copie des divers documents listés ci-après est aussi requise :

  • la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration
  • l’autorisation préfectorale spéciale de travaux
  • le visa de l’architecte des Bâtiments de France
  • la déclaration d’achèvement des travaux si ceux-ci sont terminés accompagnée de l’attestation de réception en mairie et d’une note précisant l’usage précédent du local
  • les factures des professionnels ayant réalisé les travaux, ou le contrat dans le cas d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Les factures doivent détailler l’adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant
  • le bail : si le logement n’est pas loué lors du dépôt de la déclaration fiscale, il doit être joint l’année où il sera signé.

Loi Malraux et Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

La loi inhérente à la Vente d’immeuble à rénover a été instaurée en décembre 2008. Pour que ce régime s’applique à la loi Malraux, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • l’immeuble est utilisé ou voué à un usage d’habitation ou professionnel et d’habitation après les travaux
  • il y a un transfert immédiat du droit de propriété sur l’immeuble et le sol
  • les travaux sont réalisés par le vendeur
  • le vendeur perçoit l’argent avant la livraison des travaux

Si une de ces conditions n’est pas remplie, la vente d’immeuble à rénover ne permet plus de bénéficier des avantages du dispositif Malraux. Elle relèverait à ce moment-là du régime de la vente ordinaire ou du régime de la vente d’immeubles à construire en cas d’agrandissement ou de restructuration complète du bâti.

Comme pour la vente immobilière classique, la VIR comprend la promesse de vente et l’acte de vente. Le vendeur s’engage dès la signature de la promesse de vente à réaliser des travaux de rénovation.

Les travaux éligibles au dispositif Malraux sont nombreux et diversifiés. On parle aussi de charges déductibles à la loi Malraux. Elles incluent entre autres les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux de démolition, les travaux d’amélioration et de transformation, … N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir de l’aide.