A l’instar des lois Robien, Borloo, et Scellier, le Dispositif Duflot est un mécanisme d’aide à l’investissement locatif. Il permet donc d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. Il faut savoir qu’il n’est plus possible d’investir en loi Duflot. Cependant, si vous avez déjà opté pour ce dispositif, il peut encore avoir des effets sur vos déclarations et votre fiscalité.

Investissement locatif avec la loi Duflot

La loi Duflot est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier mise en place par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot. Selon l’article 80 de la loi n° 2012-1509, cette loi offre une réduction d’impôt pour les personnes désirant investir dans l’immobilier locatif. Elle remplace d’ailleurs la loi Scellier qui s’applique aux investissements locatifs réalisés entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012.

Le dispositif Duflot reprend les mêmes objectifs principaux de la loi Scellier. Ainsi, il vise principalement à encourager la construction de logements accessibles dans les zones où la demande en logements est la plus forte. Autrement dit, la loi Duflot incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif en leur proposant certains avantages fiscaux. Cela dit, les personnes qui optent pour ce dispositif doivent s’engager à respecter certaines conditions.

Les nouveaux logements construits dans le cadre du dispositif Duflot sont destinés principalement à des ménages disposant de ressources limitées. Ces ménages bénéficient en général d’un loyer réduit d’environ 20% par rapport au prix du marché locatif.

Le dispositif d’investissement locatif Duflot concerne uniquement les opérations réalisées entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Aout 2014. Quant aux investissements réalisés à partir du 1^er Septembre 2014, ils sont encadrés par la loi Pinel. En comparaison avec la loi Scellier, le dispositif Duflot est plus encourageant sur le plan fiscal. Cependant, il est plus engageant en matière de contreparties sociales. En outre, il n’est disponible que dans certaines zones et pour certains types de projets immobiliers.

Les avantages fiscaux du dispositif Duflot

La loi Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour toutes les personnes ayant opté pour ce dispositif. Le taux de réduction en France métropolitaine est de 18% du montant global de l’investissement locatif.

La réduction d’impôt Duflot est étalée sur toute la durée de l’engagement, à savoir 9 ans. Elle est donc de 2% par an. Par exemple, un investisseur qui dépense 200.000 € dans un investissement locatif bénéficie d’une réduction de 4000 € par an. Le calcul se fait donc de manière très simple en divisant 200.000 par 9 et en multipliant le résultat par 18%.

La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur la base du prix de revient du logement neuf. Par définition, le prix de revient d’un logement est la somme du prix d’achat et des frais afférents à l’acquisition. Autrement dit, pour calculer le prix de revient d’un logement il faut éventuellement ajouter au prix d’achat les frais suivants :

• Les honoraires du notaire.
• Les droits d’enregistrement.
• La taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
• Les commissions versées aux intermédiaires.
• La taxe de publicité foncière.
• Eventuellement, les frais de l’agence immobilière.

De manière générale, la réduction d’impôt Duflot est plafonnée à 300.000 € ou 5.500€ par m² de surface habitable. Cela dit, il faut également prendre en compte les plafonnements globaux qui encadrent les avantages fiscaux liés aux niches fiscales. A noter que la réduction d’impôt ne s’applique qu’à deux investissements locatifs maximum par an.

En outre, il est utile de rappeler qu’elle concerne uniquement les investissements réalisés entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Aout 2014. En contrepartie de la réduction d’impôt Duflot, les personnes ayant opté pour ce dispositif doivent s’engager à respecter les conditions suivantes :

• Le logement construit ou acquis doit être mis en location pendant une durée minimale de 9 ans.
• Le montant du loyer appliqué doit être en dessous des plafonds fixés par la loi Duflot.
• Le niveau de ressources des locataires doit respecter les conditions fixées par la loi.

Par ailleurs, il est impossible de cumuler la réduction Duflot avec des avantages fiscaux liés à d’autres dispositifs d’incitation aux investissements locatifs. Par exemple, un investisseur ne peut pas bénéficier à la fois de la réduction Duflot et du dispositif Lmnp pour un seul logement. Cela dit, il est possible de diversifier les investissements locatifs afin de bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. A noter que le dispositif Duflot n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Les bénéficiaires de la réduction d’impôt Duflot

Les avantages fiscaux accordés par la loi Duflot en faveur de l’investissement immobilier locatif s’appliquent uniquement aux contribuables domiciliés en France. Les investissements locatifs peuvent être réalisés directement par des personnes physiques ou bien par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS.

Toute personne physique qui est fiscalement domiciliée en France peut donc réaliser un investissement locatif et bénéficier de cette réduction d’impôt. Pour ce faire, elle doit construire ou acquérir un logement neuf dans l’une des zones définies par le dispositif.

Par ailleurs, cette loi s’applique aux contribuables ayant acquis des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour réaliser des investissements locatifs. En revanche, elle ne s’applique pas aux sociétés non soumises à l’IS-autres que les SCPI, dont le droit de propriété est démembré.

Les conditions liées à la mise en location

En contrepartie des réductions fiscales accordées aux investisseurs bénéficiant du dispositif Duflot, ces derniers doivent respecter certaines conditions liées à la location. En premier lieu, il faut s’engager à mettre en location le logement pendant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être mis en location nue. En outre, il doit être destiné exclusivement comme habitation principale du locataire. Ce dernier ne peut être en aucun cas un ascendant, un descendant, ou un membre du foyer fiscal de l’investisseur.

La première mise en location doit impérativement intervenir durant les 12 mois suivant l’acquisition du logement ou l’achèvement des travaux. Pendant toute la durée de l’engagement de location, le montant du loyer ne peut dépasser certains plafonds fixés par le dispositif. En effet, ces plafonds varient en fonction de la zone où se situe le logement ainsi que de sa surface.

Par ailleurs, ces plafonds peuvent être revus à la baisse par un arrêté du préfet de la région où se situe le logement. Cette mesure peut être décidée éventuellement suite à une baisse des prix dans le marché local. Dans la plupart des cas, le montant du loyer est inférieur d’environ 20 % par rapport au prix du marché locatif local.

De même, le locataire doit répondre à certaines conditions de ressources financières. Pour être éligible, il doit en effet justifier que ses ressources annuelles ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi Duflot. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone où se trouve le logement.

En comparaison avec la loi Scellier, les plafonds de ressources ont été abaissés afin de cibler davantage les classes modestes et moyennes. Cela dit, ils sont toujours supérieurs aux plafonds donnant accès aux logements sociaux. A noter que certaines conditions ont été rectifiées par le dispositif Pinel. Par exemple, à partir du 1^er Janvier 2015, un logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur.

Les types de logements concernés par la loi Duflot

La loi Duflot est destinée principalement pour encourager l’activité locative et la construction de logements neufs. La réduction fiscale est donc accordée spécifiquement aux investissements dans les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Vefa). Par définition, un logement neuf est un logement achevé depuis moins de 5 ans. En cas de revente pendant cette période, il est uniquement considéré comme neuf si l’acquéreur est un marchand de biens.

Les logements ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire durant la période du dispositif peuvent également bénéficier de la réduction. En outre, le dispositif d’investissement locatif Duflot bénéficie également aux logements qui ont fait l’objet d’une reconstruction ou remise à neuf.  De même, les locaux non destinés initialement à l’habitation et ayant subi des travaux de transformation peuvent bénéficier de la réduction fiscale.

En fonction du type du logement, il est nécessaire de respecter certaines normes de performances énergétiques. Les logements neufs ou construits durant la période de l’engagement doivent être conformes avec la réglementation thermique RT 2012 (ou label bbc 2005). Quant aux logements nécessitant des travaux de réhabilitation, ils doivent respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label Bbc rénovation 2009.

Dans tous les cas, les investissements locatifs (acquisitions, constructions, ou transformations) doivent être réalisés entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Aout 2014. Les logements acquis en l’état futur d’achèvement doivent être achevées dans les 30 mois suivant la date d’ouverture du chantier. Un contrat de réservation ayant été conclu avant le 1^er Janvier 2013 ne fait pas obstacle pour bénéficier de la réduction Duflot. Cela dit, l’acte authentique d’achat du logement acquis en l’état futur d’achèvement doit être signé durant la période du dispositif.

Quant aux logements devant être construits, ils doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire. Les logements ayant subi des travaux de transformation doivent être prêts au plus tard le 31 Décembre de la 2^ème année suivant celle de l’acquisition. Pendant cette période, ces logements ne doivent en aucun cas être utilisés ou occupés.

Les zones éligibles à la loi Duflot

La loi Duflot ne s’applique qu’au titre des logements situés dans les zones affichant un grand besoin en termes d’habitations. Ces zones se caractérisent donc par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Par conséquent, ce déséquilibre entraine de grandes difficultés d’accès au logement notamment pour les classes modestes.

Sous certaines conditions, cette loi s’applique également aux investissements locatifs réalisés dans certaines communes affichant une demande locative très élevée. Contrairement aux dispositifs précédents d’incitation à l’investissement immobilier locatif, le dispositif Duflot s’applique uniquement aux zones A bis, A, et B1.

Ces zones comprennent d’ailleurs les principales grandes agglomérations françaises. Les logements qui se trouvent dans les communes de la zone C sont donc exclus de ce dispositif. Par ailleurs, les logements éligibles au dispositif et se trouvant dans les communes de la zone B2 peuvent éventuellement bénéficier de la réduction fiscale. Pour ce faire, la commune où se situe le logement doit être caractérisée par une forte demande en logements. Elle doit également faire l’objet d’un agrément signé par le préfet de région.

Le dispositif Duflot en outre-mer

La loi de finance 2014 a étendu l’application du dispositif Duflot aux départements d’outre-mer (DOM), aux collectivités d’outre-mer (COM), et à la Nouvelle-Calédonie. Les logements éligibles au dispositif et se trouvant dans ces départements peuvent donc bénéficier de la réduction Duflot. Comme en France métropolitaine, la durée du dispositif Duflot est de 9 ans.

Ce dispositif peut éventuellement bénéficier aux contribuables français notamment aux personnes physiques et aux sociétés non assujetties à l’IS. La réduction d’impôt Duflot outre-mer est également plafonnée à 300.000 € ou 5.500€ par m2 de surface habitable. Le nombre d’investissements locatifs autorisés par le dispositif est également de 2 par an au maximum (Métropole + DOM + COM).

En termes de défiscalisation, le dispositif Duflot outre-mer est plus avantageux puisqu’il offre une réduction fiscale de 29% sur l’IR. Comme c’est le cas en France métropolitaine, cette réduction est calculée sur la base du prix de revient du logement. Elle est également étalée sur toute la durée de l’engagement (9 ans).

Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont différents de ceux en vigueur en France métropolitaine. Ils sont donc spécifiques aux départements où se trouve le logement. A l’exception des investissements locatifs réalisés à Mayotte, la réduction Duflot est conditionnée par une justification du respect des normes de performances énergétiques. Les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon sont soumis à des normes de performances énergétiques spécifiques.

Conclusion

Remplacé par la loi Pinel, le Dispositif Duflot est un mécanisme d’incitation fiscal qui vise à encourager l’investissement locatif. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de certains engagements sociaux de la part de l’investisseur. Ce dispositif s’applique également aux départements d’outre-mer (DOM), aux collectivités d’outre-mer (COM), et à la Nouvelle-Calédonie.