Salut, c’est Théo, bienvenue dans mon palais.
Alors, aujourd’hui, j’ai décidé de vous faire une vidéo sur comment devenir investisseur dans l’immobilier, et je me suis dit, ben rien de tel que de rentrer dans l’un de mes biens, pour que vous compreniez un peu mieux, comment est-ce que l’on devient réellement investisseur immobilier. Je sais que, ben parfois, voilà, je vous montre des belles choses, etc., mais la réalité, ça se passe sur le terrain, comment on devient investisseur immobilier, c’est en achetant des appartements, en les mettant en location, et c’est réellement en faisant du business qu’on gagne de l’argent, c’est pas en se tournant les pouces ou en faisant des vidéos un peu partout, même si parfois ça fait plaisir.
Devenir investisseur immobilier
Donc, dans cette vidéo, aujourd’hui, j’aimerais vous parler de comment devenir investisseur et d’une façon réelle et très pragmatique, je vais vous dire très sincèrement, ça dépend déjà de votre situation.
Si vous souhaitez devenir investisseur immobilier, vous l’avez compris, on doit acheter un bien immobilier, on doit le mettre en location, et justement, après on doit optimiser pour faire en sorte de payer le moins d’impôts possibles, OK ? Jusque là, la théorie est très simple. En pratique comment ça se passe ? Ben, il faut de l’argent pour acheter un bien immobilier, l’argent vous allez pas le pondre, donc, comment est-ce qu’on fait pour utiliser de, en fait comment est-ce qu’on fait pour trouver de l’argent pour acheter un bien immobilier ? Deux possibilités.
Première possibilité, vous faites comme moi, moi, j’ai créé une entreprise et grâce à l’argent de mes entreprises, ben j’ai tout simplement investi dans l’immobilier.
Deuxième possibilité, vous avez un job, soit intérim, soit CDD, soit CDI, et j’ai même vu des personnes en intérim obtenir des crédits immobiliers pour investir dans l’immobilier. Donc, ne me dites pas que ce n’est pas possible. Et très sincèrement, une fois que vous avez fait ça, vous utilisez cet argent pour acheter un bien immobilier. Admettons que vous payez, je sais pas, 600 ou 700 euros de crédit chaque mois, et bien si vous avez des loyers qui couvrent justement le montant du crédit, et bien vous gagnez de l’argent dans l’immobilier.
Et plus vous allez créer ce genre d’opérations, et plus le temps va passer, et plus vous allez tout simplement, ben rembourser votre crédit grâce aux loyers du locataire, et du coup vous vivez avec l’excédent, c’est-à-dire tout ce qui vient en plus du remboursement du crédit que vous faites, et dans 10-15-20 ans, ben vous n’avez plus de crédit à payer et donc vous encaissez la totalité des loyers.
Votre situation financière
Donc dans cette vidéo, donc voilà, on va parler des différentes étapes pour devenir investisseur immobilier, mais globalement la première, c’est ça. Investir dans l’immobilier en fonction de votre situation. Donc si vous êtes étudiant, ou quoique ce soit, ben, j’ai déjà fait d’ailleurs une interview de Raphaël justement qui nous expliquait qu’il avait été, enfin qu’il était étudiant, qu’il avait fait deux crédits étudiants, et qu’il les avait utilisé pour acheter de l’immobilier. Donc même les étudiants, j’ai envie de vous dire, c’est tout à fait possible, d’investir dans l’immobilier.
Donc déjà, la première chose dont j’aimerais vous parler, c’est, une fois qu’on a l’argent, OK, maintenant, il faut trouver la bonne affaire. Trouver la bonne affaire, il y a de ça quelques années, je demandais à un ami qui était investisseur dans l’immobilier, je lui disais, ben voilà, comment est-ce qu’on fait pour trouver une bonne affaire ? Et il m’a répondu quelque chose qui m’a marqué, il m’a dit, tu sais, la bonne affaire ça n’existe pas, en fait, il faut la créer. Euh, en fait, sur le marché de l’immobilier, vous avez déjà d’autres investisseurs immobiliers comme vous qui recherchent des bonnes affaires. Et donc, les bonnes affaires, très honnêtement, elles partent à une vitesse incroyable.
En une matinée ça peut être terminé. Donc tout ça pour vous dire que, comment est-ce qu’on trouve une bonne affaire ? Et bien en fait, on trouve une affaire moyenne, et on la transforme en bonne affaire. Prenons l’exemple, par exemple ici de mon appartement. Ici, c’est, c’est le second appartement que j’avais acheté, et voilà, ça a pris un petit peu de retard au niveau des travaux. Mais concrètement, je souhaitais l’affaire dans ce bien immobilier, parce que je vais vous montrer, réellement, comment est-ce qu’on fait une bonne affaire dans l’immobilier.
Regardez, je vais vous montrer un truc juste ici. À la base, cet appartement, ce n’est pas une bonne affaire. C’est-à-dire que, il était au-dessus du prix du marché, et en plus de ça, il y avait des défauts. Mais moi, les défauts je les ai vus, et je les ai, j’ai apporté de la valeur, puisque c’est comme ça qu’on transforme une mauvaise affaire en bonne affaire, c’est en prenant quelque chose qui, voilà, sur lequel il y a un inconvénient dans le bien et on va venir réparer cette anomalie pour justement apporter de la valeur à ce bien.
Trouver une bonne affaire immobilière
Par exemple, ici, auparavant, il y avait du placo. Là ici, on le voit ici, tout là-bas ça a été arraché, tout simplement parce que j’ai demandé à mes artisans de regarder ce qu’il y avait derrière les murs. Par exemple, ici, il y a une fenêtre, et ici, si vous venez juste ici, on filme ce qu’il y a là par exemple, on voit ici que, il y a des trous juste ici et là ça donne directement vers l’extérieur, OK, il y en a tout le long là, bam bam bam, là ici il y a des trous, et en fait, ces trous qu’est-ce que c’est ? Ben, c’est tout simplement des pertes de chaleur.
Donc autrement dit, même si vous avez trouvé une bonne affaire, mais que vous ne connaissez pas ce genre de choses, et bien déjà là, vous perdez deux fenêtres, donc vous perdez, par exemple, de la luminosité, ici vous perdez de la chaleur, donc qui dit perte de chaleur dit, ben vos locataires vont devoir payer plus cher au niveau du chauffage, et donc forcément, ils ne vont pas avoir envie de rester dans un bien immobilier sur lequel il y a énormément de factures de chauffage ou d’électricité, associées justement à soit, une mauvaise installation de l’électricité ou soit par exemple, à des choses comme ça qui ne sont pas optimisées.
Même chose, si je ne savais pas ce que je sais aujourd’hui dans l’immobilier, et bien, je ne saurais pas par exemple qu’on peut regarder à travers le placo sans même le péter, par exemple. Et donc, tout ça pour vous dire que c’est toutes ces petites choses en fait qui font que plus vous allez en apprendre, et plus vous allez savoir comment faire une bonne affaire.
Donc, une bonne affaire comment est-ce qu’on la trouve ? Ben, deux possibilités. Soit vous faites comme moi et vous faites appel, par exemple, à des agents immobiliers, et vous leur donner vos conditions d’achat et eux vont vous faire une sélection des biens immobiliers qu’ils trouvent intéressants, et c’est comme ça qu’ils vont vous prévenir des biens immobiliers qui semblent intéressants, selon vos conditions.
Ou alors, ce que vous pouvez également faire, c’est d’acheter, par exemple là c’est pas le cas sur ce bien immobilier là, mais mon premier bien immobilier, je l’ai trouvé tout simplement parce que c’était l’appartement de quelqu’un, voilà, qui était, voilà, qui était propriétaire, il avait laissé quelqu’un à l’intérieur, voilà, gratuitement, c’est ce qu’on appelle un usufruit, et ensuite, ben cette personne malheureusement est décédée et donc du coup, la personne avait envie de vendre ce bien immobilier qu’elle avait reçu par héritage, et donc du coup j’ai eu un super prix sur cet autre bien immobilier, et c’était à la base, quelqu’un qui vivait dans sa maison.
Donc c’était, je crois, un 2 chambres ou un 3 chambres, mais simplement pour un particulier. Moi, ce que j’ai fait, c’est que j’ai acheté l’appartement, et j’ai tout détruit, et quand je dis j’ai, c’est J’ai fait appel surtout à une agence, une entreprise de rénovation qui a tout détruit à l’intérieur du bien et donc du coup ben on a créé plusieurs chambres.
Rénover un bien immobilier pour le rentabiliser
Par exemple, ici, je ne vais pas tout vous faire la visite de cet appartement pour aujourd’hui, mais peut-être une autre fois, mais concrètement, comment est-ce qu’on fait pour trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Et bien, déjà, c’est de savoir quels sont les murs porteurs. Par exemple, ici, on entend que ça sonne plein, c’est-à-dire qu’ici ça, c’est un mur porteur, si on voit qui est également de plus de 13-14 cm, ça peut également nous donner un indicateur sur le fait que c’est un mur porteur.
Un mur qui n’est pas porteur par exemple, un mur qu’on va pouvoir détruire pour, par exemple, ben voilà, créer plus de chambres, c’est par exemple un mur qui va sonner creux. Par exemple, comme ici. Donc tout ça pour vous dire que, comment est-ce qu’on fait pour trouver une bonne affaire ?
Ben en fait, faut trouver une affaire tout simplement qui, faut trouver un bien immobilier soit qui vous est présenté par un agent immobilier selon vos conditions, ou alors, vous trouvez un bien immobilier justement avec des murs qui ne sont pas porteurs comme ça, dans lequel vous allez pouvoir, peut-être qu’on le voit dans le fond, commencer à couper pour créer plusieurs chambres.
Faire une division immobilière
Donc deux possibilités. Pour faire une division immobilière. Soit vous faites, comme par exemple dans ce type, dans ce type de situation ici, dans cet appartement, j’ai décidé de créer une colocation. Donc, là, ici, on est dans l’espace commun, donc, c’est-à-dire qu’ici pour le moment ben en effet ça fait pas vraiment rêveur, mais je vous assure que d’ici quelques mois ça va être magnifique.
Là ici, on va avoir tout le long là ici, on va avoir une superbe cuisine, super équipée, on va avoir une télé, je crois que la télé on va la mettre là, là ici on va avoir un canapé, là-bas on va avoir une table à manger, là-bas y a une chambre, là-bas il va y avoir 4 chambres, là il va y avoir deux salles de bain, donc deux salles d’eau, et tout ça pour vous dire que, comment est-ce qu’on fait pour faire une bonne affaire en immobilier pour devenir investisseur immobilier ?
Et bien, voilà, c’est première étape, on fait un crédit à la banque, ou soit on utilise son argent pour acheter un bien immobilier, moi, je recommande toujours de faire un crédit pour utiliser un maximum d’effet de levier. Ensuite, ce qu’on fait, c’est qu’on trouve une affaire moyenne et on la transforme en bonne affaire, en soit en détruisant tout comme moi à l’intérieur et en créant une colocation ou ce qu’on appelle une division immobilière, c’est-à-dire le fait par exemple de prendre un appartement, de le couper en deux et de créer deux appartements ou plus à l’intérieur, d’un seul même bien ou d’une maison ou d’un immeuble de rapport. Et ensuite, ce qu’on va faire, c’est qu’on va, ben justement, mettre des locataires à l’intérieur.
Comment trouver des locataires
Donc, comment est-ce qu’on fait pour trouver des locataires ? Ben deux possibilités encore une fois. Soit vous les trouvez tout seul, donc là encore une fois ben vous allez investir de votre temps, vous n’allez pas trouver potentiellement les meilleurs locataires et vous allez galérer, potentiellement les trouver. Ou alors, vous faites appel à une agence de gestion locative. Moi, c’est ce que je fais, parce que pour ma part, je n’ai pas le temps de trouver des locataires, et je n’ai pas envie de le faire, et en plus de ça, ben c’est plus intéressant de le déléguer, puisque vous n’allez pas payer d’impôts grâce à ça, je vais vous expliquer ça juste après.
En fait, donc moi une fois que mon bien est rénové, par l’agence de rénovation, ce que je fais appel, c’est, je fais appel à une agence de gestion locative, ils viennent avec un photographe, ils prennent les photos, généralement, il va falloir entre deux à quatre semaines pour qu’ils me trouvent des locataires. Et ensuite mon bien, soit je vais mettre en location longue durée, donc généralement c’est ce que je fais 9 mois par an, et donc, je, généralement voilà je vais mettre des étudiants Erasmus par exemple, et ensuite ce que je vais faire, c’est que, ben voilà, pendant les trois mois par an souvent juin-juillet-août, je vais mettre mes biens en location courte durée.
Donc, là, bien évidemment, la rentabilité sera beaucoup plus importante. Donc pour vous donner des chiffres très exactes, par exemple, ce bien immobilier, voilà il m’a coûté à peu près, tout compris, je dirais à peu près 150 000 euros, on va arrondir à ça. En location longue durée, voilà, je reçois à peu près 1 500 euros de loyer. En location courte durée, je vais toucher entre 3 000 et 4 000 euros par mois. Et justement, là vous allez me dire, ben OK, une fois que t’as touché cet argent, il faut bien payer des impôts. Là, je vais entendre souvent les personnes qui me disent : » Ouais, mais devenir investisseur immobilier, tu vas devoir payer des impôts ».
Ben oui, mais en même temps est-ce que ça vous dit de gagner 3 000 euros par mois en plus et d’avoir 1 000 euros par mois, je sais pas, à payer d’impôts. Ou est-ce que ça vous intéresse de juste pas payer d’impôts, mais justement les 3 000 euros par mois vous ne les avez pas. Donc, c’est beaucoup plus important je pense, de réfléchir à comment est-ce que je vais faire pour ne pas payer d’impôts sur mes revenus immobiliers. Même si vous en payez un petit peu, honnêtement, je dirais que c’est pas trop grave, il vaut mieux avoir une nouvelle source de revenus, plutôt que de simplement se dire : » Je ne vais pas gagner plus parce que je dois payer des impôts ».
Ne pas payer d’impôt dans l’immobilier
Donc, comment est-ce qu’on fait pour ne pas payer d’impôts dans l’immobilier ? Je vais pas tout le détailler ce processus dans cette vidéo, mais très concrètement, si vous faites appel à une agence de gestion locative comme moi, et bien cette agence de gestion locative, voilà, ça me coûte de l’argent, ça me coûte 300 euros par mois, pour parler que de ce bien immobilier là. Et en fait, ce qui est important de comprendre, c’est que, ben 300 euros par mois, c’est à peu près le montant que je devrais payer finalement auprès des impôts.
Et donc concrètement, ces charges là, je vais pouvoir les déduire de ma déclaration d’imposition, ma déclaration de revenus, grâce à mes revenus immobiliers. Et donc du coup, c’est ce qui fait que, non seulement, je ne m’occupe pas de mon bien immobilier, mais en plus de ça, je ne paye pas d’impôts sur ce bien immobilier. Donc encore une fois, les personnes qui vont me dire, oui, mais voilà, je souhaite gérer mon bien immobilier tout seul, ben oui, dans ce cas-là vous faites ce que vous voulez mais si vous vous occupez vous-même de votre bien immobilier, vous n’allez pas pouvoir déduire autant de vos impôts et donc finalement, ben c’est comme si vous faisiez du travail qui est totalement inutile, puisque vous pouvez payer des gens, entre guillemets, gratuitement, puisque, c’est de l’impôt que vous ne payez pas.
Formation immobilière
Maintenant, j’aimerais vous parler de la formation immobilière. Beaucoup de personnes me disent, oui, pour devenir investisseur immobilier, on peut tout trouver sur internet, on trouve tout gratuitement sur internet. Ben, je vous pose une question, pourquoi est-ce que vous n’êtes pas encore investisseur immobilier ? Ben c’est tout simplement parce que, à mon sens, vous n’êtes pas encore assez sur de vous pour acheter un bien immobilier, parce que vous sentez que, ben voilà, tout comme moi, il y a tellement de choses sur internet, qu’on ne sait pas réellement ce qui est de vrai ou ce qui n’est pas vrai.
Pour vous donner un exemple très concret, moi j’ai suivi trois formations sur l’immobilier, chacune des ces formations m’ont coûté à peu prés 1 000 euros, pour être très honnête avec vous, mais c’est ce qui me permet de faire des affaires de dingue dans l’immobilier. Pourquoi ? Déjà, première chose, ce bien immobilier je l’ai négocié à moins 12 000 euros. J’ai économisé 12 000 euros sur ce bien immobilier. Comment est-ce que j’ai fais ? J’ai appris des choses dans le domaine de la négociation. J’ai appris qu’il fallait poser les bonnes questions, et en ayant les bonnes réponses, et bien du coup, c’est ce qui m’a permis d’obtenir le prix que j’en attendais.
Pour vous donner également, voilà, une autre idée de comment est-ce qu’on devient investisseur immobilier ? Pourquoi est-ce que c’est important de se former. Je vais vous montrer quelque chose. Ici, à l’intérieur, donc on a du placo, tout ce qu’il y a de plus classique, ici, mais là, le placo qu’il y a à l’intérieur et à l’extérieur ce n’est pas le même, c’est-à-dire que, aujourd’hui, quelqu’un qui n’a pas suivi une formation dans le domaine de l’immobilier, et qui veut tout faire lui-même, les rénovations, et qui veut tout faire de A à Z.
Et bien, il ne saurait pas, par exemple, qu’à l’intérieur, il y a du placo, mais du placo d’un autre type, par exemple, je ne sais pas si vous le voyez dans le fond, mais on voit que le placo est un petit peu vert. C’est tout simplement parce que c’est un placo qui est spécifiquement, là ici on va peut-être le voir si vous arrivez à venir avec les caméras, ici on voit que c’est légèrement plus vert, ici, c’est tout simplement parce que ce placo, est un placo spécial, c’est un placo qui va venir absorber l’humidité, puisque là derrière moi, on est en train de construire une salle de bain.
Et donc, très concrètement, si vous ne suivez pas de formation dans le domaine de l’immobilier, vous ne savez pas ce genre de choses, et donc du coup, vous vous retrouvez avec du placo classique, et dans un ou deux mois, et bien, par exemple, ici, dans cette salle de bain là, et bien j’aurais du refaire tout le placo puisque le mur aurait pourri, dans 3-4 mois.
Grâce à ça, et bien, donc je le sais, je l’ai mis, enfin j’ai dit à mes ouvriers de le mettre, et donc c’est ce qui fait que je n’aurais pas de moisissures dans cette salle de bain. Pour vous donner une idée, si je devais refaire le placo une nouvelle fois, je dirais dans 3-4 mois, ou même dans 6 mois allons-y, peu importe, admettons que dans 6 mois je dois refaire ce placo, ben ça m’aurait coûté à peu près, je sais pas, je dirais, 1 000 – 1 500 euros minimum, sachant que j’ai deux salles d’eau, ça m’aurait coûté 3 000 euros.
Donc, très concrètement, ceux qui me diront encore une fois, voilà, je, j’hésite encore à me former sur l’immobilier, très honnêtement, vous allez gagner énormément d’argent en vous formant. Moi j’ai économisé 12 000 euros rien que sur ce bien immobilier là, j’ai potentiellement évité cette erreur, qui est juste ici, ce que j’ai également appris, c’est à voir derrière les murs de placo, sans même les péter.
Ce qui fait qu’ici, ben j’ai su dès le départ qu’il y avait une fenêtre qui était ici, je savais qu’il y avait des pertes de chaleur là, je savais qu’il y avait une fenêtre qui était ici, et du coup, c’est ce ce qui m’a permis d’ajouter encore une fois de la valeur à mon bien immobilier. Encore une fois, si je ne savais pas que, voilà il faut utiliser certaines plateformes pour mettre son bien immobilier en location, plutôt qu’une autre, et bien ça n’aurait pas augmenté ma rentabilité immobilière, puisque concrètement, ben voilà, lorsque tout le monde me dit, voilà, il faut mettre son bien immobilier sur Airbnb etc., très honnêtement je pense que les personnes qui font ça ne connaissent pas les plateformes les plus optimisées. Et donc tout ça, comment est-ce qu’on l’apprend ?
Et bien c’est pas, voilà, en regardant sur Internet, voilà, un petit peu par hasard, ou en cherchant pendant dans années, vous pouvez le faire, vous allez trouver des solutions. Mais moi, je vous dis très honnêtement, en suivant des formations, ben j’ai appris à savoir quelles étaient les plateformes les plus optimisées et c’est ce qui me permet de payer, enfin de faire payer justement, d’augmenter mes loyers, et qui me permet justement de booster ma rentabilité immobilière.
Se former pour devenir investisseur immobilier
Donc comment est-ce qu’on fait pour devenir investisseur immobilier ? Déjà, formez-vous. Formez-vous, ça, c’est obligatoire à mon sens. Ou alors si vous le faites tout seul, ben prenez vos responsabilités et honnêtement, moi je vais vous raconter une petite histoire, il y a de cela quelques mois j’ai rencontré un investisseur immobilier, et cet investisseur immobilier m’a dit, voilà, moi je veux pas me former sur internet, je pense qu’on peut tout apprendre tout seul.
Il a acheté un bien immobilier tout seul, et il l’a mis en location. Résultat du compte, il a eu un super mauvais crédit, en plus de ça, enfin, il a eu un très mauvais taux, donc, il paie plus de mensualités chaque mois qu’il ne pourrait en payer, donc ça veut dire qu’il perd de l’argent dès le départ. Première étape, il a déjà perdu de l’argent. Deuxième chose, il a créé un bien immobilier, il ne savait pas qu’il pouvait faire plus de divisions, plus de chambres dans son appartement, finalement, donc du coup, il s’est retrouvé avec une moins bonne rentabilité.
En plus de ça, il a fait une erreur, justement, au niveau de l’isolation de ses biens immobiliers, au niveau de l’isolation sonore puisque là, par exemple je vous ai montré là-bas, il fallait du placo spécifique justement pour absorber l’humidité, mais entre les chambres, il faut également mettre un placo qui va être insonorisé, c’est encore un différent type de placo. Et donc du coup, tout ça il ne le savait pas, et du coup, ses locataires maintenant se plaignent qu’ils entendent le voisin d’à côté, et du coup, ben il a ce qu’on appel un gros turn-over, c’est-à-dire que ses locataires ils viennent mais ils ne restent pas longtemps, parce que au niveau du son c’est, enfin au niveau sonore c’est un vrai désagrément.
Donc tout ça pour vous dire qu’aujourd’hui si vous ne vous formez pas dans l’immobilier, vous pouvez en effet faire tout seul, tout ce que vous souhaitez, maintenant, je ne pense pas que ce soit la meilleure des choses à faire.
Voilà et bien écoutez su aujourd’hui vous souhaitez vous former sans pour autant passer tout de suite à une formation immobilière payante, je vous invite à regarder dans le description de la vidéo et sur le lien qui apparaît juste ici, vous pourrez recevoir 100 % gratuitement une série de 4 vidéos de formation, qui va vous expliquer comment faire un crédit auprès d’une banque, vous verrez comment trouver une bonne affaire, c’est-à-dire comment trouver une affaire moyenne et la transformer en bonne affaire, vous verrez également comment trouver des locataires, comment également ne plus payer d’impôts dans l’immobilier, vous verrez également comment est-ce que je fais d’une façon globale pour, voilà, investir de plus en plus dans l’immobilier, faire grossir mon patrimoine. Je vous explique tout ça, de A à Z, dans la description de la vidéo.
Bon investissement à tous, ciao, ciao.
