Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, vidéo fait un petit peu à l’arrache pour répondre à une question, comment développer son patrimoine immobilier ? D’habitude je fais des vidéos justement sur l’immobilier pour vous expliquer comment faire pour démarrer vos premiers investissements et je me suis rendu compte qu’il y avait également une partie des personnes qui me suivaient et qui avait déjà un bien immobilier et leur problématique était davantage de savoir comment faire pour développer beaucoup plus vite leur patrimoine immobilier.
Développer son patrimoine immobilier
Donc dans cette vidéo je vais m’efforcer de vous dire les stratégies que j’utilise mais également celles que je recommanderais à un ami puisque vous le savez certainement mais dans l’immobilier y a pas une seule stratégie, il n’y a pas une seule chose à faire, tout dépend de votre situation, où est-ce que vous habitez, le métier que vous faites, la stabilité de votre emploi, de vos revenus, ce que vous faites dans la vie de tous les jours est-ce que c’est risqué, moins risqué, plus risqué, est-ce que vous êtes seul, est-ce que vous êtes en couple, est-ce que vous êtes divorcé, est-ce que vous avez des enfants, enfin voilà, dans l’immobilier il y a beaucoup de choses qui dépendent de votre situation.
Dans cette vidéo justement je veux dire comment faire si j’étais vous, pour développer votre patrimoine immobilier. Il y a des personnes justement qui me contactent et qui me disent, ouais voilà moi Théo j’ai déjà de l’immobilier, donc vous avez fait un crédit auprès d’une banque et vous avez fait un crédit immobilier et vous vous demandez comment faire pour, ben emprunter encore plus, puisque vous savez certainement, mais si vous souhaitez faire des crédits pour acheter des biens immobiliers vous avez ce qu’on appelle la capacité maximum d’endettement qui est à 33 % en France.
En gros ça veut dire que si vous gagnez 2 000 euros, vous avez le droit d’emprunter, enfin de rembourser au maximum par mois 666 euros, ah désolé pour le chiffre, c’était pas choisi exprès, mais en gros, ce que vous devez comprendre c’est qu’aujourd’hui ben si vous, vous avez tout simplement fait des crédits pour acheter des biens immobiliers et que vous êtes endetté déjà 33% ou pas loin, vous ne pourrez plus emprunter dans l’immobilier.
Et donc peut-être que vous posez la question de savoir comment faire pour emprunter de nouveau. Deux choses, déjà première chose, sachez qu’après trois ans, je crois que, ouais, c’est plus de trois ans, vous êtes dans le droit d’aller voir votre banquier et de lui demander de mettre votre, votre capacité d’endettement à 0%. C’est à dire qu’en gros, il va vous dire qu’aujourd’hui vous êtes endetté à hauteur de 0 %.
Changer son taux d’endettement
Donc je sais que ça peut paraître un peu bizarre mais personnellement voilà j’ai participé à des séminaires sur l’immobilier, j’ai parlé à des notaires, j’ai parlé à des investisseurs immobiliers, je vous parle pas de petits investisseurs qui ont un ou deux appartements, je vous parlerai le nombre de personnes qui ont des immeubles, des choses comme ça, ben il n’y a pas de secret, ils connaissent des choses qui leur permettent d’acheter plus rapidement des biens immobiliers ou en plus grande quantité et donc justement une des techniques qui m’avait été donnée, c’est le fait justement d’aller voir son banquier après les trois premières années justement de votre crédit, vous allez voir votre banquier, vous lui dites, au lieu d’être à 33% tu me mets à 0%.
Donc ceci n’est pas une négociation que vous devez avoir avec votre banquier, c’est un droit que vous avez dans la plupart des banques. Maintenant ce droit là est tout à fait possible en France, si vous avez une banque à l’étranger que vous êtes passé par cette banque à l’étranger pour emprunter de l’argent pour investir dans l’immobilier, je vous invite tout simplement à la contacter.
Donc second type de possibilités de situation c’est si aujourd’hui tout comme moi vous avez acheté des biens immobiliers en cash, donc ce que vous allez pouvoir faire c’est très simple, c’est d’aller voir une banque dans le pays dans lequel se trouve votre bien immobilier et vous allez pouvoir faire ce qu’on appelle hypothéquer votre bien.
Maintenant je vais vous dire honnêtement mon avis là dessus, mon avis c’est pas la première des choses que je ferais si j’étais vous, pourquoi ? Parce que vous risquez en fait de perdre un actif pour en créer un autre. Donc à mon sens vous pouvez risquer d’autres choses, comme par exemple j’en sais rien, vous pouvez risquer, je ne sais pas, de pas pouvoir payer les mensualités mais ne prenez pas le risque de faire hypothéquer votre maison si aujourd’hui vous avez par exemple un bien immobilier ou quoique ce soit d’autre qui déjà, voilà, tourne, si vous avez un locataire par exemple qui vous rapporte, je parle en bénéfices, 500 euros par mois, 600 euros par mois, 1 000, 2 000, 3 000, je sais pas quel type d’investissement immobilier vous avez, mais en gros à mon sens ce n’est pas ce type de risques que je prendrais.
La stabilité financière
Donc moi ce que je vous recommande de faire, c’est plutôt d’améliorer votre stabilité financière, je m’explique. Si aujourd’hui vous êtes salarié ou vous êtes patron d’une entreprise, déjà si vous êtes patron d’une entreprise, arrêtez de vous reverser des dividendes, à mon sens il est préférable de vous reverser un salaire, donc en effet je suis bien au courant que vous allez payer les cotisations sociales et tout le bordel mais très concrètement je pense que c’est beaucoup plus efficace pour pouvoir ensuite emprunter des plus grosses sommes d’argent auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier.
Donc aujourd’hui c’est simplement un calcul que vous devez faire, est-ce qu’aujourd’hui ça vaut le coup pour vous de vous reverser un gros salaire comparé ment à ce que vous avez payé, enfin ce que vous allez payer si vous vous reversez un salaire ou alors, donc si vous êtes un entrepreneur et que vous vous payer un dividende, est-ce que ça vaut le coup de continuer à vous payer un dividende que justement d’acheter uniquement en cash plutôt qu’à crédit. On me pose assez souvent la question de savoir est-ce qu’on doit acheter en cash ou à crédit ? Je vous dis très honnêtement, si vous le pouvez, faites le à crédit. Maintenant, à mon sens, ça ne doit pas risquer le fait que vous perdiez un actif, donc concentrez vous plutôt sur la stabilisation de vos revenus puisque c’est ça réellement la clé pour emprunter encore plus auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier.
Maintenant je vais vous dire très honnêtement, il y a beaucoup d’investisseurs immobiliers qui se concentrent à mon avis sur la mauvaise chose, il y a certaines personnes qui vont se concentrer davantage sur, voilà comment trouver le bien le plus rentable du monde, comment voilà dénicher la bonne affaire du siècle mais au final je vous le dit très honnêtement, ceux qui deviennent vraiment indépendant financièrement, ceux qui ont réellement un gros parc immobilier, est-ce que vous pensez que ce sont les personnes qui ne détiennent que des très bonnes affaires ?
Diviser des biens immobiliers
Honnêtement pas du tout, je vous le dis franchement, pour ma part je préfère arrêter de chercher tout le temps les meilleures affaires et faire appel plutôt à des chasseurs immobiliers, et je leur dis voilà si vous avez un bien qui respecte mes attentes, vous me contactez, et ensuite j’envois tout simplement un entrepreneur qui est, va voir, et qui va me dire si une division est possible.
Donc moi la division, c’est comme ça que je fonctionne dans l’immobilier, c’est à dire que ce soit je vais faire les divisions, donc j’achète un appartement, je le divise en deux et je vais mettre par exemple, voilà deux appartements en un, ou alors je vais faire des colocations. Donc en gros, je peux avoir un appartement dans lequel je vais voir un espace commun et jusqu’à cinq chambres.
Donc ce qui est intéressant, c’est que voilà, je vais avoir une certaine stabilité dans le taux de remplissage de mes appartements. Donc selon moi il y a vraiment quelque chose sur lequel aujourd’hui beaucoup d’investisseurs ne se concentrent pas assez, c’est comment emprunter plus puisque au final qu’est-ce qui fait qu’aujourd’hui vous n’avez pas un million ou 10 millions d’euros dans l’immobilier ?
C’est parce que vous n’avez pas trouvé des banques qui sont prêtes à vous prêter. Donc ce que vous devez faire, c’est surtout davantage passer votre temps auprès des banques, à savoir comment faire pour emprunter plus plutôt que de passer 95 % de votre temps à éplucher toutes les petites annonces de biens immobiliers. Donc à mon sens, concentrez-vous davantage sur la stabilisation de votre situation financière plutôt que le fait de trouver des bonnes affaires puisque de toute façon si vous connaissez toutes les bonnes affaires du monde mais que vous ne pouvez pas les acheter, parce que vous n’avez pas l’accord de la banque, quel intérêt ?
Alors que si vous savez comment emprunter de l’argent dans une banque et qu’elle vous prête 500 000, 1 million d’euros, que vous pouvez ensuite investir dans l’immobilier, bah ce qui est super intéressant c’est que même si vous n’avez pas la meilleure affaire du monde, au moins vous avez ben des très grosses rentabilité en termes de volume, pas en termes de pourcentage, mais en terme de volume. Donc à mon sens, aujourd’hui moi si je devais faire le choix entre avoir peu de biens immobiliers extrêmement rentable et beaucoup de biens immobiliers moyennent rentables, je vous le dis honnêtement je préfère la masse, pourquoi ?
Tout simplement parce que il y a plein de personnes qui vont rembourser les crédits et honnêtement je pense qu’au bout d’un certain niveau de revenus on n’a plus forcément besoin d’augmenter ses revenus issus de l’immobilier, ses revenus locatifs, je pense plutôt que on va plutôt parler de la grandeur de votre patrimoine ou de la grandeur de votre parc immobilier.
Maintenant encore une fois tout dépend de vos objectifs, personnellement je sais que pendant longtemps je préfère faire moins de chiffre d’affaires avec mes business mais tout simplement avoir moins de choses à gérer, donc peut-être que vous avez également ce mindset là dans l’immobilier, donc dans ce cas là, privilégiez plutôt simplement le fait de passer votre temps sur comment trouver des bonnes affaires et dans ce cas là si vous avez la capacité financement et bien dans ce cas là tant mieux, mais si vous ne l’avez pas, concentrez-vous davantage sur la stabilisation de votre situation financière.
Vendre un bien immobilier rentable
Maintenant j’aimerais vous parler de quelque chose qui peut faire peur à pas mal d’investisseurs immobiliers, c’est le fait de vendre un bien immobilier qui est déjà rentable. Admettons que vous avez un bien immobilier que vous avez X euros, peu importe le montant, et que ce bien immobilier il vous rapporte 1 000 euros par mois, voilà vous avez 1 000 euros de revenus locatifs par mois grâce à l’immobilier. Comment faire pour passer à 2 000, 3 000, 4 000, 5 000 euros par mois de revenus grâce à l’immobilier ?
Si vous n’avez plus de capacité d’emprunt, si vous ne pouvez plus emprunter auprès d’une banque et que vous ne souhaitez pas hypothéquer votre bien, et bien ce que je vous recommande c’est de vendre votre bien immobilier mais d’une nouvelle façon. La plupart du temps les personnes qui vont vendre leurs biens immobiliers vont le vendre par rapport au prix moyen au mètre carré de là où est-ce qu’elles ont acheté, les personnes vont vendre leurs biens immobiliers en fonction du marché mais surtout ce que vous devez vendre, surtout si vous êtes investisseur, vous devez vendre un business immobilier, je m’explique.
Si vous avez un bien immobilier, voilà vous l’avez acheté, on va dire que tout compris, tout l’investissement compris vous a coûté 200 000 euros, et bien je pense qu’il est beaucoup plus puissant de vendre ça sous forme de rente, c’est à dire vous le vendez à quelqu’un en lui présentant, en lui présentant le bien immobilier non pas comme un, non pas comme une maison un appartement mais davantage comme quelque chose qui rapporte de l’argent, et bien potentiellement vous le vendrez beaucoup plus cher.
Dans le domaine de la revente de business, généralement on vend un business entre une et trois années de chiffre d’affaires ou de bénéfices, ça dépend de l’acheteur, ça dépend du vendeur. Mais concrètement ce que vous devez retenir, c’est que si vous vendez ça sous forme de rendement et bien vous pourrez le vendre plus cher. Donc concrètement, si votre bien immobilier vous fait gagner 1 000 euros par mois de revenus locatifs, et bien dans ce cas là, vendez-le à un investisseur en calculant le fait, voilà que le bien immobilier ben il vaut quelque chose, mais qu’en plus de ça vous avez déjà tout optimisé pour l’investisseur et donc du coup vous pouvez le revendre plus cher.
Bien investir avec ses biens immobiliers
Donc admettons que le bien vaut deux cent mille euros et que vous avez un locataire à l’intérieur qui vous paye par exemple 1 500 euros par mois, donc avec les 500 euros par mois vous remboursez le crédit, avec les 1 000 euros par mois ben vous les mettez dans la poche, et bien on concrètement à mon sens vous pouvez faire passer le bien immobilier, je dirais facilement de 200 000 euros à 240-250 mille euros. Donc tout ça pour vous dire qu’il faut apprendre également à savoir sacrifier certains actifs mais justement pour derrière en gagner plus.
C’est à dire que si vous vendez votre bien immobilier encore plus cher que ce que vous l’avez acheté, ben bien évidemment je vous fais pas un dessin mais vous avez, ben gagné de l’argent et avec cet argent, ben vous pouvez faire un apport pour acheter encore un plus gros bien immobilier ou tout simplement des lots. Donc concrètement, si vous êtes à votre capacité déjà d’endettement maximum et bien créez une entreprise ou si vous en avez déjà une, encaissez une partie de votre chiffre d’affaires sur cette entreprise-là et même avant que vous ayez votre premier bilan de l’entreprise vous allez trouver des banques qui vont bien vouloir prêter de l’argent à votre entreprise pour par exemple acheter des locaux commerciaux.
Et je vous le dis honnêtement, je pense qu’un banquier sera beaucoup plus à même de vous prêter de l’argent pour racheter vos locaux commerciaux et vous-même avec votre entreprise de louer les locaux commerciaux à quelqu’un d’autre à une autre entreprise, et bien vous fait une excellente affaire. À mon sens, voilà je vais vous dire honnêtement, il y a différents types d’investisseurs. Il y a ceux qui achètent par exemple des biens immobiliers, qui ne les découpent pas, qui ne les rénovent pas, qui les mettent en location. Je dirais que ces gens-là, ben malheureusement n’obtiennent pas du tout les meilleures rentabilités.
Vous avez ensuite, voilà le investisseurs comme moi qui vont investir surtout dans des biens par exemple style colocation, division. Et ensuite vous avez les très gros investisseurs, selon moi c’est le meilleur type d’investissement, c’est le fait d’investir dans des locaux commerciaux, vous achetez des bureaux, vous les mettez en location auprès des entreprises et concrètement vous allez faire à mon avis un excellent deal, pourquoi ? Parce que vous allez pouvoir louer vos locaux, voilà sur des durées qui sont extrêmement longues, vous allez avoir des payeurs qui sont beaucoup plus solvables, donc très concrètement selon moi tous les inconvénients qu’on a dans l’immobilier et bien il y a une grande partie qu’on en a pas lorsqu’on met en location des locaux commerciaux.
Investir à l’étranger
Maintenant je vais vous donner une autre façon d’investir dans l’immobilier et je vous dis très franchement si vous faites ça, prenez vos responsabilités. C’est d’investir dans un autre pays. Vous savez certainement mais parfois entre certains pays il n’y a pas de communication d’un point de vue des informations financières, autrement dit si vous êtes déjà par exemple à un taux d’endettement de 33% ou supérieur en France, et bien si vous allez dans un autre pays vers lequel il n’y a pas de communication au niveau par exemple de votre, de votre taux d’endettement actuel, et bien il est possible qu’une autre banque vous prête de l’argent dans un autre pays.
Maintenant je vous le dis franchement, ce qui va, les difficultés que vous risquez de rencontrer, c’est le fait que la banque dans un autre pays va vous dire, ben oui mais monsieur vous n’avez pas d’intérêt économique dans ce pays là en question, donc ce que je vous recommande de faire, c’est encore une fois de sacrifier l’un de vos biens que vous avez peut-être dans votre pays de résidence, vous le sacrifiez, vous le vendez, vous achetez un bien immobilier dans un autre pays et tout simplement vous allez pouvoir le mettre en hypothèque pour emprunter dans un autre pays et commencer à vous endetter dans un autre pays pour développer votre parc immobilier.
Donc selon moi l’immobilier c’est une grande partie d’échecs en fait, parfois il faut savoir sacrifier un jeton pour en manger un plus gros, donc concentrez-vous surtout sur comment faire pour faire circuler vos actifs, si vous apprenez à faire circuler vos actifs, vous allez développer un patrimoine immobilier honnêtement monumentale mais comprenez bien que l’immobilier c’est pas quelque chose de figé, c’est pas voilà j’achète un appartement je le garde toute ma vie, du moins si vous souhaitez faire ça moi personnellement c’est ce que je préfère faire parce que je suis pas pressé de gagner ma vie avec l’immobilier parce que je la gagne déjà très bien de plusieurs façons différentes et donc du coup si j’avais qu’une seule chose à vous dire, c’est aujourd’hui si vous avez l’ambition de développer énormément votre patrimoine immobilier, ben dans ce cas là, faites la partie d’échecs, acceptez parfois de sacrifier un jeton, un pion, pour manger la reine.
Voilà on arrive déjà la fin de cette vidéo, j’espère que vous avez pu recevoir quelques ouvertures, de quelques pistes de recherche, concernant le fait de développer votre patrimoine immobilier, si vous en avez déjà commencé un et si ça vous intéresse d’en savoir beaucoup plus sur l’immobilier je vous invite à regarder dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît directement juste ici, pour recevoir une série de quatre vidéos de formation offerte, qui va vous expliquer comment est-ce que je fais moi-même pour investir dans l’immobilier.
Vous verrez comment présenter un dossier, voilà pour emprunter auprès d’une banque, vous verrez comment trouver une bonne affaire, vous verrez comment faire des travaux, les rénovations, vous verrez comment trouver des locataires, vous verrez même comment ne plus payer d’impôts si vous êtes en France et que vous avez des biens en location. Je vous montre tout ça sur le lien qui apparaît dans la description de la vidéo ou directement sur un lien qui apparaît sur la vidéo juste ici. Je vous souhaite une excellente journée à tous, merci de votre attention, ciao, ciao.
