Vous avez un projet immobilier en tête ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas dans quelle ville vous avez toutes les chances de louer facilement votre logement et le rentabiliser au maximum pour en dégager un maximum de profit ? Il est essentiel de faire une évaluation de marché et d’analyser la demander locative. Vous ne savez pas comment faire ? Suivez nos conseils.

Qu’est-ce que la demande locative ?

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne manière de se dégager des revenus complémentaires réguliers mais encore faut il faire un bon placement pour que votre investissement que vous pensiez lucratif ne se transforme pas en cauchemar financier et en perte de temps.

De manière générale, le demande locative correspond aux personnes qui cherchent et souhaitent louer un logement. Il ne faut cependant pas oublier que la demande se couple avec l’offre. Ainsi s’il y a une demande il y a une offre locative, qui correspond quant à elle aux logements disponibles à la location. Dans ce schéma d’offre et de demande on pourra par la suite calculer la tension locative, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande et ainsi évaluer si une ville est tendue ou détendue en terme de location.

D’un point de vue purement financier, la demande locative peut être vue comme la solvabilité des particuliers, les revenus locatifs que peuvent engendrer cette demande. En effet, les particuliers souhaitant louer un logement définissent leur propre solvabilité, c’est-à-dire le budget qu’ils sont prêts à payer mensuellement pour payer leur loyer. Selon une étude de OpinionWay, le budget des locataires représente 35% de leurs revenus, cette part peut varier s’ils vivent en couple bien entendu.

Il faut également savoir que la solvabilité d’un locataire ne sera pas la même en fonction de sa catégorie socio-professionnelle ainsi un étudiant n’aura pas le même budget qu’un adulte travaillant ou un retraité. Les propriétaires doivent donc bien faire attention avant d’acheter un bien locatif à bien évaluer le potentiel solvable des locataires selon la typologie du logement (maison, studio) et de sa localisation (ville, campagne, type de quartier…)

La demande locative sera également fonction de l’attractivité du territoire. En effet, la demande ne sera pas la même à la campagne, dans un milieu rural que dans une grande métropole. Cette attractivité peut être définie par les universités, les emplois, les activités culturelles et commerciales… plus une ville sera attractive, plus la demande devrait y être forte. Cependant certains lieux touristiques auront une très forte tension locative pendant les périodes de vacances comme les stations de ski ou les cités balnéaires mais qui chutera dès la saison terminée.

Enfin la demande locative dépendra de l’offre et de la typologie de logements disponibles. Ce critère est couplé à la solvabilité. En effet, généralement plus votre budget est élevé plus vous privilégierez une maison ou un grand appartement. Cette typologie peut être exprimée par catégorie, maison, appartement, studio mais aussi à travers sa surface en mètre carré ou par indice T ou F (T2,F3). Il ne faut pas oublier que vous aurez plus de chance de trouver une maison avec un jardin en campagne plutôt qu’à Paris.

Pour résumé, la demande locative correspond aux personnes qui souhaitent louer un logement et le volume de cette demande dépendra de trois principaux critères : la solvabilité du locataire, l’attractivité du territoire et la typologie des logements.

Comment calculer la demande locative ?

Après avoir vu ce qu’est la demande locative, intéressons-nous maintenant à la manière dont cette demande peut être calculée. Il est en effet très important pour un investisseur dans l’immobilier locatif, un promoteur, un organisme HLM ou même une collectivité, de connaître la demande locative d’un territoire que ce soit d’un quartier, d’une ville ou d’une région et de savoir la calculer. En fonction de l’acteur l’objectif sera différent : chercher le meilleur endroit pour louer un logement, conseiller ses clients ou encore évaluer les tensions locatives.

Il existe trois principales méthodes pour calculer la demander locative qui serviront n’importe quel public pour différents objectifs.

Une première technique consiste à évaluer vous même la demande locative. Pour cela commencez par analyser l’offre locative de la ville où vous pensez pouvoir louer un logement. Vous pouvez regarder les annonces de location immobilière via des sites internet comme Leboncoin, Seloger.com ou encore paruvendu.fr. Filtrez les résultats par ville et par type de logement, plus ou moins le même que celui que vous pensez louer et analyser les données obtenues. Ainsi si peu de résultats apparaissent c’est que la demande locative est plutôt bonne, si beaucoup d’annonces sont encore en ligne alors il y a des chances que la demande soit faible.

En effet, c’est un rapport de l’offre et de la demande. Théoriquement si l’offre est forte, la demande est faible et si l’offre est faible, la demande est forte. C’est ce qu’on appelle la tension locative, à savoir si l’offre ou la demande s’équilibre ou non et dans quel sens.

Il existe 4 scénarios possibles :

• Grande ville, métropole et peu de locations: qui dit grande ville, dit forte population donc théoriquement un potentiel de demande locative assez fort. Si vous constatez qu’il n’y a que peu d’annonces immobilières de locations alors c’est un scénario idéal pour mettre un bien en location
• Grande ville, métropole et beaucoup de locations: si dans une grande ville vous constatez qu’il y a beaucoup d’offres de biens en location alors la demande risque d’être faible. Différents éléments peuvent expliquer cela : loyers trop chers, type de logement mal adapté…
• Petite ville, village et peu de locations : une petite ville possède moins d’habitants qu’une grande ville, ici il n’y a aucun doute possible. L’avantage c’est que si vous passez une annonce de location sa visibilité sera d’autant plus grande s’il y a peu d’offres. C’est une bonne option surtout dans des petites villes assez riches où vous pouvez tirer de bons revenus locatifs.
• Petite ville, village et beaucoup de locations: une petite ville qui possède beaucoup d’offres de biens de location est sûrement le pire scénario. En effet, la demande ne risque pas d’augmenter ou de se renouveler fortement, il est donc déconseillé d’investir.

Pour vous rassurer et soulever tous vos doutes, vous pouvez toujours appeler des agences immobilières ou des notaires pour avoir leur avis sur le marché de la location dans telle ou telle ville.

Une seconde méthode, plus simple et tout aussi fiable que d’évaluer vous même la demande locative, c’est d’utiliser le tensiomètre locatif proposé par le site LocService. Si vous ne connaissez pas encore ce simulateur de tension locative alors essayez le tout de suite c’est l’outil idéal pour étudier la demande locative du parc privé en quelques clics.

Complètement gratuit, le tensiomètre locatif permet à un large public de calculer la tension locative et de savoir si un secteur est tendu ou détendu. Ainsi que vous soyez un locataire cherchant la ville la moins chère pour votre futur déménagement ou un propriétaire souhaitant trouver le meilleur secteur pour investir dans la pierre, LocService est fait pour vous.

Son utilisation est très simple, il suffit de rentrer le code postal de la ville dont vous souhaitez évaluer la demande et d’indiquer le type de logement souhaité (grande maison, petite maison, chambre, studio, appartement T1, T2, T3,T4,T5+). Deux baromètres vous indiqueront la tension locative, le premier vous indiquera la facilité à trouver un logement et le second le budget des locataires, allant de très tendu à très détendu. Une brève note vous donnera quelques explications sur la location dans la ville sélectionnée.

Le calcul de la tension locative du marché résulte du fait que la demande et l’offre ne s’équilibre pas. Ces tensions sont le résultat d’une offre inadaptée ou trop faible par rapport au budget des locataires ou à leurs désirs. Sachez aussi que le tensiomètre peut comparer la tension locative entre deux villes et un locamètre permet aussi de calculer le prix au mètre carré de chaque commune.

Cet outil fonctionne grâce utilise aux données de plus de 200 000 personnes cherchant des locations et contactant les propriétaires via ce site. Locservice dispose en effet d’annonces immobilières. Ces données recueillies permettent ainsi d’estimer la tension locative d’une ville. N’oubliez pas que le tensiomètre ne peut pas remplacer une expertise professionnelle, si vous voulez avoir plus d’informations et de détails il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un notaire qui connaîtra parfaitement le marché locatif local et les meilleurs placements immobiliers.

Afin de pallier aux anomalies dues aux saisons, à la périodicité, le simulateur étudie les données de 12 mois glissants et s’adapte aux variations du marché. Chaque ville, agglomération ou région possède ses propres spécificités que ce soit au niveau des constructions ou de l’évolution des loyers et seront ainsi évaluer à la demande pour calculer la tension locative locale.

Cette deuxième technique de tensiomètre locative est donc la solution la plus simple, en quelques clics vous connaîtrez la tension locative et pourrez trouver la ville idéale ayant une forte demande pour y louer un logement.

La troisième et dernière solution pour évaluer la demande locative est de passer une fausse annonce de location. Sachez que ces 3 méthodes peuvent être cumulées pour confirmer votre ressenti sur la demande locative d’une ville. C’est l’idéal et vous éliminerez tous vos doutes sur la situation locative d’une commune, d’une agglomération ou d’une région.

Pour cela rien de plus simple, il vous suffira de publier une annonce sur un site marchand comme Leboncoin, ebay ou un site spécialisé comme seloger.com ou paruvendu.fr. Si vous n’avez pas encore de compte, créez vous en un, c’est simple, gratuit et facile. Vous pourrez publier et retirer votre annonce dès que vous en aurez envie.

Pour que cette technique fonctionne bien, il faudra soigner la publication de votre annonce afin d’attirer au maximum les locataires et pouvoir évaluer avec justesse la demande locative. Dans un premier temps, choisissez la ville et le quartier ou vous pensez louer un logement, aidez-vous du tensiomètre de LocService pour vous aider à faire le bon choix. Une fois que votre lieu est choisi, publier votre annonce avec des photos et une description ainsi que le prix du loyer que vous souhaitez.

Mettez de jolies photos d’un appartement vide ou meublé, rangé ou refait à neuf et détaillez au maximum la description de l’appartement. Indiquez la taille en mètre carré et fournissez un diagnostic de la performance énergétique. L’objectif étant d’égayer et d’apporter le maximum d’information pour attirer la demande potentiel. Il peut en effet avoir de la demande locative dans une ville mais si votre annonce n’attire personne vous penserez sûrement qu’il n’y en a pas.

Une fois votre annonce publiée il ne vous reste plus qu’à attendre les appels ou e-mails. N’oubliez pas de fournir vos coordonnés bien entendu. Si dans la semaine suivant votre publication vous recevez de nombreux appels ou e-mails cela signifie qu’il y a une forte demande sinon la demande sera relativement faible. Bien sûr, répondez poliment aux personnes vous ayant contacté que l’offre n’est plus disponible et n’oubliez pas de retirer l’annonce une fois la période passée. Vous pouvez aussi modifier votre annonce en changeant de logement selon votre projet et ainsi essayer de publier une annonce d’un T3 au lieu d’un T1, la demande sera peut être différente.

Ces 3 techniques, l’évaluation de la demande à travers l’étude des annonces immobilières, le tensiomètre locatif de LocService et la fausse annonce publiée sur internet, vous permettront de vous faire une idée concrète sur les risques locatifs d’une ville. Vous pourrez ainsi investir en toute tranquillité et vous assurez des revenus locatifs réguliers.

Si vous pensez devenir propriétaire dans l’immobilier locatif il sera donc essentiel de s’intéresser à la demande locative pour réussir votre investissement et vous garantir des revenus locatifs. Évaluez la demande de plusieurs villes afin de choisir celle où vous aurez le plus de chances et de facilité la location de  votre logement. En cas de doute n’hésitez pas à contacter un agent immobilier qui pourra vous donner des conseils.