Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui j’aimerais vous dire comment est-ce que vous allez pouvoir faire pour utiliser les agences de gestion locative pour gérer vos différents biens immobiliers. Pour ma part, vous savez peut-être j’ai différents appartements et je suis souvent en déplacement, donc j’ai des appartements qui ne sont pas situés en France, donc forcément c’est pas moi qui vais faire l’entrée et la sortie de mes locataires, surtout si je suis en déplacement.
Déléguer la gestion locative : bonne ou mauvaise idée ?
Tout ça pour vous dire qu’ mon sens il y a énormément d’avantages à déléguer la gestion locative et alors que beaucoup de personnes se disent ben voila je ne vais pas déléguer la gestion locative parce que ça coûte de l’argent, et bien finalement je pense que vous devez également savoir que vous pouvez déduire les frais que vous payez à une agence de gestion locative, soit de vos impôts ou soit directement par exemple de la déduction de charges que vous avez si vous avez acheté par le biais, par exemple, d’une entreprise.
Pour vous donner un exemple très concret, donc je vais avoir un appartement par exemple en pleine capitale d’un pays d’Europe de l’Est, et je vais toucher 1 500 euros de loyer par mois. Je vais donner 300 euros par mois de gestion locative, c’est à dire que je vais payer une agence qui va trouver mes locataires, qui va rénover en cas de besoins, qui va faire vraiment un pack tout compris.
C’est à dire que je leur donne un appartement qui est fini et eux ce qu’ils vont faire c’est m’entretenir mon appartement, et tout simplement gérer les entrées et les sorties, ben des biens immobiliers. Et en cas, en effet, ben de, voilà, de détérioration d’un bien immobilier, et bien ils vont saisir la caution du locataire et réparer le bien immobilier en faisant appel à une agence de rénovation. Donc ce qui est intéressant, c’est que pour ma part, ben normalement, d’un point de vu des impôts, là où est ce que j’achète mes biens immobiliers et bien je devrais normalement reverser à l’année, par appartement quelque chose comme 1 500 euros par an.
Chose qui est intéressante, c’est que je vais payer strictement aucun impôt car je vais déduire en fait cette, ce coût, cette charge, c’est 300 euros par mois, je vais les déduire ce qui va me faire à l’année 3 600 euros de charges. Donc vous l’avez compris, non seulement je ne vais pas payer d’impôts mais je ne vais pas gérer mais bien immobilier et en fait à l’année ça va me coûter quelque chose comme 600 euros par an d’impôts, sur à peu près l’équivalent de 7 000 à 8 000 euros de revenus immobiliers par an, par appartement.
Donc si vous avez compris mon raisonnement, c’est ce qui aujourd’hui me permet, par exemple, ben d’être voilà par exemple, en terrasse et de profiter un petit peu de mes biens immobiliers. C’est parce que j’ai délégué la gestion locative. Donc je ne dis pas que la gestion locative par le biais d’une agence c’est la meilleure solution possible, maintenant je dis simplement que pour les personnes qui souhaitent passer par ce type de service et bien je vais vous partager mon expérience là dessus parce que pour ma part et bien j’ai travaillé pendant un petit moment avec une agence de gestion locative, voilà il y a eu des choses qui ne m’ont pas plu et voilà je n’ai pu continuer ce travail avec eux, ce partenariat avec eux, et je suis passé par une autre agence de gestion locative.
Pourquoi choisir une agence de gestion locative ?
Donc dans cette vidéo je vais vous dire pourquoi et comment choisir une bonne agence de gestion locative qui va pouvoir gérer vos entrées-sorties, gérer vos biens immobiliers, trouver des locataires et tout simplement vous reverser à la fin du mois ce qui vous appartient, c’est à dire une partie du loyer avec la déduction des charges. À noter qu’il ne faut pas faire d’amalgame entre agence de gestion locative et quelqu’un qui va simplement faire les entrées et les sorties.
Prenons un exemple très concret, admettons que vous avez trois appartements et ces trois appartements, voilà sont par exemple sur Booking, Airbnb, différents sites par exemple de propositions de location de biens immobiliers, et bien ce qui va se passer c’est que si vous ne passez pas par une agence de gestion locative et que vous avez simplement payer quelqu’un qui fait potentiellement les entrées et les sorties de votre bien immobilier, potentiellement qui remet une bouteille d’eau ou qui passe le ménage, et bien ce ne sera pas le même travail que par exemple quelqu’un qui va réellement prendre le temps de mettre vos annonces, par exemple sur pleins de sites au meilleur prix et voilà qui va faire en sorte qu’il y ait ben un taux de remplissage supérieur à ce que vous vous arriviez à faire, avec potentiellement une seule ou juste deux plateformes de propositions de location de biens immobiliers.
Donc une agence de gestion locative c’est bien plus que simplement passer un coup de balai, remettre une bouteille d’eau dans le frigo. C’est trouver des locataires toute l’année, c’est avoir un taux de remplissage supérieur à la moyenne, parce qu’aujourd’hui si vous avez un bien immobilier, par exemple qui y est en location à 100 euros par jour, si vous faites la location courte durée et bien peut-être qu’en passant par une agence de gestion locative et bien elle va mettre sur des plateformes voilà où on, voilà elle va ajouter quelques éléments de décoration et elle va le transformer littéralement en location de biens immobiliers de luxe ou très haut de gamme.
Les frais d’une agence de gestion
Tout ça pour vous dire qu’à mon sens une agence de gestion locative, ça a beaucoup plus d’avantages que ce que l’on peut le soupçonner. Alors pour les personnes qui pourraient se demander combien ça coûte une agence de gestion locative, je vous le dis, la plupart du temps ça peut coûter entre 6 à 15 %. À noter que 6 % seront les moins chers possibles donc pas forcément les plus qualitatives et à l’inverse celles qui vont jusqu’à 15%, voilà c’est quand même assez rare d’avoir des entreprises de gestion locative qui vont jusqu’à 15%, il en existe surtout à l’étranger, en France c’est pas si cher que ça, mais à l’étranger on peut facilement monter à des 20 % de frais sur le loyer que vous allez percevoir.
Maintenant encore une fois, retenez cette idée de déduction des impôts, puisque si vous payez par exemple 300 euros par mois par exemple comme moi de gestion locative, mais au final à l’année ben voila vous déduisez de vos impôts et vous n’avez que 600 euros en fait par an. Voilà pour payer concrètement une entreprise qui va gérer tout votre bien immobilier toute l’année, honnêtement je trouve que 600 euros par an ce n’est rien du tout donc bien prendre en compte tous les aspects en fait, voilà financiers, de cet investissement. Vous allez pouvoir en déduire quasiment la totalité en faite de la gestion locative, si ce n’est la totalité si vous êtes en France.
Pour illustrer ce que je suis en train de vous dire, j’aimerais vous parler d’un ami que j’ai rencontré il y a maintenant trois ans, lorsque je suis parti en Thaïlande, c’est un ami qui s’appelle Pi, donc il est thaïlandais, c’est un investisseur immobilier et cet ami en fait, et bien, voilà, il voulait tout gérer lui-même. C’est à dire que, voilà il avait trois biens immobiliers, et voilà il pouvait emprunter plus auprès de la banque pour acheter de nouveaux biens immobiliers, et donc voilà il s’était dit, OK, je vais acheter de plus en plus et ça va être génial.
Et au bout d’un moment, et bien il est resté longtemps bloqué dans la phase 2, voilà je ne souhaite pas déléguer la gestion locative parce que ça va me coûter de l’argent. Et ce qui s’est passé, c’est que mon ami Pi avait un autre ami qui s’appelait Kubo, et cet ami Kubo et bien lui il ne voulait absolument pas gérer la gestion locative. Et en fait ce qui est intéressant, c’est que mon ami Pi, il avait fait des meilleures affaires, c’est-à-dire en termes de pourcentage, je ne sais plus exactement combien est-ce qu’il touchait, mais admettons qu’il gagnait plus que tout simplement le second, et bien en fait ce qui est dingue, c’est que il n’a pas pu acheter de nouveaux biens mobiliers parce que psychologiquement il était limitée par le fait qu’il devait lui-même gérer ses biens immobiliers.
Et ce qui s’est passé, c’est que Kubo, et bien lui faisait des moins bonnes affaires mais en fait il en faisait tellement et il déléguait tellement la gestion locative que finalement il faisait beaucoup plus de volume et donc il gagnait forcément mathématiquement beaucoup plus que mon ami Pi et donc du coup, ben c’est ce qui lui a permis de développer son parc immobilier beaucoup beaucoup beaucoup plus vite. Tout ça pour vous dire qu’à mon sens il faut vraiment prendre tous les aspects de la gestion locative en compte, c’est pas seulement une histoire d’argent que vous allez économiser, en déduisant ça par exemple de vos impôts, c’est également une histoire de temps et d’énergie. Parce que est-ce que vous vous voyez faire les entrées-sorties ? Non.
Louer un bien immobilier plus simplement
Est- ce que vous vous voyez faire le ménage, remettre les bouteilles d’eau, vérifier que votre bien immobilier n’a pas été abîmé à chaque fois ? Je ne pense pas. Est-ce que vous souhaitez répondre aux potentielles questions de toutes les personnes qui vont nous poser des questions par le biais des plateformes comme Booking, Airbnb, Agoda et encore plein d’autres ?
Et bien je ne pense pas que ce soit aujourd’hui votre objectif, je pense pas que vous ayez acheté et investit dans l’immobilier pour vous créer un second job. Je pense que vous avez fait ça pour investir, toucher les rentes et profiter justement ben de ces revenus complémentaires. Donc à mon sens, il faut déléguer le plus rapidement possible la gestion locative de votre bien immobilier si vous souhaitez vous étendre. Maintenant si vous n’avez qu’un seul bien immobilier et que vous aimez ça, et bien vous êtes libre de faire absolument tout ce que vous voulez.
Maintenant j’aimerais vous parler un petit peu de mon histoire personnelle, quelle est mon histoire avec ces agences de gestion immobilière, et bien je vous le dis très franchement, pour ma part, voilà j’ai investi par le biais voilà d’abord d’une agence, et donc voilà cette agence m’a proposé un investissement et j’ai ensuite travaillé avec les meilleurs dans cette boîte et comme c’étaient des amis à moi et bien voilà ils m’ont proposé un très très bon deal et j’ai commencé à travailler avec eux là dessus.
Et ce qui s’est passé c’est que la première agence de gestion locative avec qui j’ai travaillé et bien le temps que mon bien soit rénové, et bien les personnes avec qui j’étais en relation m’ont dit, attention Théo, cette personne-là cette agence-là, te propose des bons bien immobilier mais cependant ne leur délègue pas la gestion locative, parce que justement et bien ces entreprises ne n’ont pas un taux de remplissage extrême et ce qui s’est passé c’est qu’il y a un des investisseurs immobiliers qui simplement m’a dit quel était son taux de remplissage et honnêtement c’était vraiment ridicule.
C’est à dire qu’il avait réellement beaucoup d’appartements et voilà il se retrouvait avec deux tiers de ces appartements non loués, donc je vous laisse imaginer la perte que c’est, on parle ici de voilà à peu près une petite dizaine de milliers d’euros par mois qui est perdue par cet investisseur immobilier parce que justement il a fait confiance à une agence de gestion locative qui n’a pas été assez réactive, c’est à dire qu’elle a proposé trop tard son bien sur le marché et c’est ce qui a fait que ben tout le monde lui est passé un petit peu avant dessus, et donc ben ils s’est retrouvé avec des biens mobiliers super clean et finalement une offre donc hyper compétitive, mais pourtant aucun locataire à cause de cette fameuse agence. Donc comment s’assurer que vous allez travailler avec une bonne agence immobilière qui va justement vous donner et vous assurer un taux de remplissage au maximum ?
Trouver des locataires
Et bien réellement vous ne pouvez pas vous assurer, y a aucun moyen sur technique de le savoir. Maintenant ce que vous pouvez faire, c’est contacter directement les agences et leur demander quel est le taux de remplissage moyen de leurs biens immobiliers. La plupart des entreprises, la plupart des agences de gestion locative, garde cette moyenne assez secrète, ils vont dire que potentiellement elle ne la font pas mais je vous le dis très franchement, les agences de gestion locative qui sont sérieuses tiennent cette statistique de pourcentage de taux de remplissage dans l’ensemble de leur parc immobilier.
À noter que ce n’est pas la seule statistique que vous devez voir puisque la plupart de ces agences qui présentent des taux de remplissage extrêmes, parfois vont tricher sur le fait de promotionner en faite le la location courte durée en faisant des prix vraiment très très bas, maintenant si ça rentre dans vos charges et que vous avez tout de même un bénéfice why not, pourquoi pas, maintenant faites attention il y a des agences de gestion locative qui vont simplement, pour faire travailler leur staff, vous voilà prostituer un petit peu votre bien immobilier et faire en sorte qu’en fait ils couvrent simplement les frais d’entrée et sortie dans votre bien immobilier.
Donc en fait vous avez quelqu’un qui rentre dans votre bien immobilier, qui l’abîme un petit peu et qui potentiellement repart et l’argent que vous avez touché grâce à ça, et bien ça va à peine payer la gestion locative. Donc faites bien attention simplement aux personnes, aux entreprises qui mettent en avant un gros taux de remplissage, y a pas que ça, il y a aussi le fait que, voilà est-ce qu’elles font des promotions sur votre bien immobilier, et tout ça de toute façon c’est défini lors du contrat que vous allez signer avec l’agence de gestion locative.
Comment évaluer une agence locative
Maintenant je vais vous donner quelques petits signaux qui pourraient vous alerter sur est-ce qu’une agence de gestion locative est bonne ou mauvaise. Déjà, vous devez lui demander quelles plateformes elle utilise. Si elle n’utilise qu’une seule plateforme, c’est qu’à mon sens l’agence de gestion locative n’est pas professionnelle. Aujourd’hui, il existe des outils qui vous permettent de synchroniser par exemple Booking, Airbnb, Agoda et encore plein d’autres plateformes en mettant votre annonce sur toutes les plateformes et justement gérer le calendrier des disponibilités.
Admettons que vous avez un bien immobilier et ce bien immobilier, il est sur 5 annonces, enfin cinq plateformes, donc il y a cinq annonces différentes et même temps vous avez un client qui vous réserve par exemple du 1er au 15 janvier et que vous avez un autre client sur une plate forme qui vous réserve du 10 au 15 janvier, ben vous vous doutez bien que vous n’allez pas pouvoir mettre vos deux locataires dans le même logement.
Donc il faut bien comprendre également que les agences de gestion locative qui sont réellement professionnelles ce sont des agences de gestion locative qui ont des outils de gestion multiplateformes. Maintenant, les agences qui n’ont pas ce type d’outils, honnêtement je trouve que ben c’est des débutantes, donc faites appel à des réels professionnels et ne vous focalisez pas seulement sur le taux de remplissage même si c’est un bon indicateur.
Investir à l’étranger
J’aimerais également apporter une petite précision pour les personnes qui souhaitent investir à l’étranger en passant par les agences de gestion locative, je vous invite également à faire très attention avec les agences qui vont en fait posséder votre bien en échange d’un rendement fixe mensuel, faites attention à ça, ça se passe surtout du côté de Londres où vous avez les agences en fait qui vont vous dire, écoutez vous nous donner les clés de votre bien immobilier et nous on vous assure de vous donner par exemple 1 500 euros par mois par exemple pendant un an et à la fin de ce contrat et bien on vous rend les clés. Faites très attention.
Qu’est ce qu’elles vont faire ces agences ? Je vous le dis très franchement, ce qu’elles vont faire c’est qu’elles vont prendre votre bien et qu’elles vont par exemple ajouter des lits, elles vont ajouter du mobilier à l’intérieur et elles vont mettre plein plein plein de locataires.
Ce qui va se passer c’est que ces agences vont honnêtement surexploiter votre bien immobilier, parfois donc comme je vous l’ai dit, elles vont rajoute du mobilier pour ajouter des locataires, et ce qu’il va se passer c’est que votre bien immobilier sera beaucoup plus vite abîmé et ben voila vous risquez à la fin de payer justement cette fameuse différence, c’est à dire tout ce qui est en rapport avec la rénovation et justement qui va vous tomber dessus, parce que quoi qu’il arrive on a beau dire tout ce qu’on veut, mais voilà si vous faites appel à des agences qui vous font ça, et bien ce qu’elles vont faire, je vous dis franchement sur votre dos, elles vont faire de la location très courte durée dans votre logement, à des prix incroyables, donc les personnes vont se sentir en droit voilà de faire un petit peu ce qu’elles veulent, en plus de ça les personnes qui font de la gestion locative à courte durée, ben forcément elles attachent moins d’importance, elles vont moins faire attention à votre bien immobilier que des personnes qui vont rester sur le long terme et également ce que vous devez prendre en compte c’est que il va y avoir énormément de locataires dans votre bien immobilier.
Un bien immobilier, par exemple de 50 mètres carrés, n’est pas fait pour accueillir dix personnes et pourtant il y a des agences qui vont pousser à l’extrême votre rentabilité locative et très honnêtement ils vont plus s’en mettre plein les poches sur votre dos plutôt que de vous donner un réel pourcentage. Donc si vous faites appel à ce type d’agence, vous devez absolument contracter un contrat en termes de rémunération, en pourcentage, si vous acceptez un fixe, je vous dis très honnêtement, il y a une chance sur deux pour que ces personnes abusent de votre bien immobilier.
Sélectionner son agence
Alors maintenant je vais vous donner quelques critères qui font que pour ma part je définis si une agence de gestion locative est bonne ou mauvaise, ou en tout cas moins compétitives qu’une autre. Et bien déjà ce que je vais faire c’est me renseigner sur qui travaille dans l’entreprise, si par exemple vous avez juste quelqu’un qui a de l’expérience dans l’immobilier pour moi ça ne suffit pas, pourquoi ?
Parce que la législation à propos de l’immobilier change assez souvent selon les zones etc., donc pour moi il faut déjà un service un petit peu juridique, quelqu’un qui s’y connaît au niveau des lois là où est-ce que vous avez investi, donc déjà premier truc il faut un service juridique dans l’ agence de gestion locative. Deuxième chose, il faut un comptable, parce qu’encore une fois on parle pas ici de juste de loyer ou de virements qui se font et voilà de, on verra plus tard comment ça se passe au niveau des impôts, non y a pas de ça, il faut absolument qu’il y ait un service comptable à partir du moment où il y a rémunération il y à un service comptable.
Service inclus
Troisième chose, il faut également qu’il y ait un service qui va s’occuper de la gestion locative. Je m’explique, si vous avez par exemple quelqu’un qui va simplement faire les entrées et les sorties, et bien il est possible que cette personne soit simplement un prestataire de l’entreprise avec laquelle vous travaillez et donc quelque part que ces gens là et bien voilà ils font pas réellement bien leur travail, ou du moins moi je vais préférer les agences qui vont avoir un service à eux, en interne, qui va vous faire les entrées les sorties, pourquoi ?
Parce qu’ils vont travailler plus longtemps avec eux, mais tout simplement les personnes vont mieux connaître votre bien immobilier et plus l’agence de gestion locative connaît bien votre bien immobilier et plus elle va pouvoir analyser par exemple les éléments qui auront potentiellement été abîmés par les locataires. Donc c’est réellement là que vous allez éviter de payer des frais à la fin de l’année, associée à des éventuelles rénovations.
À noter que grâce à une agence de gestion locative qui est bonne, qui travaille bien, qui est compétitive, la plupart du temps elle va soit vous proposer une assurance de, en cas d’impayé, soit extérieur à elle soit en interne ils peuvent également proposer et ça même arriver qu’il y ait des agences de gestion locative qui est font totalement gratuitement, donc ça c’est très intéressant mais indirectement de toute façon vous allez le payer dans le taux de commission que vous reversez à l’agence en question concernant votre gestion locative.
À noter que cette assurance a deux fonctions, vous avez une première fonction justement en cas d’impayés de la part du locataire et vous avez une seconde fonction qui est surtout en rapport avec le fait que, voilà est-ce qu’il y a bien un locataire dans votre appartement, est-ce que le taux de remplissage est complètement pourri, ben justement c’est dans ces cas-là où vous avez l’agence de gestion locative qui viendra payer ben le propriétaire, c’est à dire vous, si vous avez remis votre bien immobilier à une agence de gestion locative.
L’assurance
À noter que cette assurance voilà peut être inclue ou non à votre contrat de gestion locative, et elle va vous couvrir donc au niveau des impayés à hauteur de 70 000 euros, donc dans votre contrat, alors faites bien attention à la durée à laquelle peut s’étendre ce loyer, si vous avez par exemple un contrat de location sur 50 ans et que voilà la personne n’a pas payé 70 000 euros et que voilà c’est au-delà, ce qui à mon avis n’arrivera strictement jamais, mais voilà renseignez-vous bien également sur la durée justement de cette assurance, donc c’est la GRL.
Et vous avez également la GRL qui va couvrir un autre aspect, les aspects dégradation de votre bien immobilier. Donc en plus de la caution qui va être saisie en cas de dégradation de la part du locataire dans votre bien immobilier, donc cette caution qui va servir à la rénovation des dégradations, et bien vous avez en plus donc la GRL qui vous couvre hauteur de 7 700 euros, donc dans chacun de vos biens immobiliers.
Voilà nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère que vous en aurez appris sur la gestion locative et justement comment bien déléguer cette fameuse gestion. Moi je vous souhaite une excellente journée à tous je vais profiter de ce petit cocktail grâce à mon agence de gestion locative. Si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’immobilier je vous invite à regarder dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici, pour recevoir une série de quatre vidéos de formation 100% gratuite qui va vous expliquer comment investir dans l’immobilier en partant de zéro. Je vous montre tout de A à Z en passant par le crédit, en passant par le fait de trouver la bonne affaire, en passant par le fait justement de déléguer la gestion locative et justement gérer l’aspect fiscalité. Je vous explique absolument tout 100% gratuitement dans les descriptions de vidéo, ciao, ciao.
