Vous venez d’effectuer un achat immobilier et aussitôt vous voulez vous rétracter parce que vous avez changé d’avis. Quelles sont les conditions dans lesquelles la rétractation se fera ? Qu’en est-il de vos droits ? Des obligations ? Que dit la loi en ce qui concerne le délai de rétractation en immobilier ?.

Qu’est-ce qu’un délai de rétractation ?

Avec la loi Hamon du 17 mars 2014, un acquéreur ou un consommateur dispose d’un délai de quatorze jours plutôt que de sept jours comme ce fut souvent le cas, pour changer d’avis s’il a réalisé une vente à distance c’est-à-dire par téléphone, correspondance ou internet. Cet état de choses constitue ce que l’on va qualifier de droit de rétractation. Cette loi stipule que vendeur du bien devra alors rembourser l’acheteur du bien ou la personne ayant bénéficié d’un service pour lequel il souhaite se rétracter.

Cela dit, dans le principe, on pourrait penser qu’il n’y a pas de délai de rétractation. Seulement, dès l’instant où l’achat a eu lieu hors établissement, à distance ou sur internet, etc. l’acheteur disposera quand même du délai de 14 jours évoqués ci-dessus, à compter de la conclusion de la vente. Les contrats conclus à distance et hors établissement sont soumis aux articles L 121-21 à L 121-21-8 du code de la consommation en France. L’article L 121-21-4 dudit code affirme clairement qu’en cas de rétractation, le vendeur ou le professionnel a l’obligation de rembourser le bien ou la prestation de services commandé.

En cas de litige la procédure est simple. L’acheteur procède par mise en demeure en envoyant une lettre recommandée LRAR au professionnel ou vendeur. S’il n’obtient pas de réponse satisfaisante du professionnel dans un délai de 8 jours, la loi lui donne la possibilité de saisir un juge de proximité.

Les domaines concernés par le délai de rétractation

Les domaines pour lesquels le droit de rétractation est applicable concernent les achats de services ou de bien effectués hors établissement, ou encore à distance à l’instar des achats sur internet, par correspondance, et par téléphone, conformément à l’article L. 221-18 du code de la consommation. Cependant, ce droit n’est pas applicable à certains domaines ou contrats d’achat énumérés à l’article L. 221-28 du code de la consommation. Ainsi, on note parmi les domaines non concernés par le droit de rétractation :

• Les achats de biens sur mesure ou personnalisés ;
• Les achats de biens périssables rapidement ;
• Les contrats de fournitures de services exécutés avant que n’arrive la fin du délai de rétractation, au cas où, le consommateur ou le bénéficiaire avait donné son accord au commencement de l’exécution en même temps qu’il renonçait aussi à son droit de rétractation ;
• Les achats de biens qui ont fait l’objet d’un déballage après livraison et ne pouvant plus être retournés pour des motifs d’hygiène.

Pour dire les choses simplement, le délai de rétractation ou le droit de rétractation ne s’applique pas aux achats conclus en magasin. Si on peut observer des situations où des commerçants ou professionnels de la vente acceptent de récupérer les biens retournés, c’est simplement parce qu’il s’agit d’une pratique commerciale à laquelle ils souscrivent librement et non parce que la loi la leur imposerait.

Les conditions d’exercice du droit de rétractation

Le délai de rétractation s’étend sur 14 jours dès la réception du produit dans le cas d’un achat à distance, ou à partir de la conclusion du contrat pour une convention de prestation de services suivant les termes de l’article L. 221-18 du code de la consommation. A cet effet, l’acheteur ou le bénéficiaire de la prestation se doit d’indiquer au vendeur ou au prestataire son intention d’exercer son droit de rétractation.

Il le fera en lui faisant parvenir un formulaire-type de rétractation que le vendeur ou le prestataire lui aura fournie de manière obligatoire. Il pourra aussi informer le vendeur ou le prestataire en ayant recours à n’importe quel autre moyen exprimant son intention de se rétracter comme l’indique l’article L. 221-21 du même code. L’acheteur du bien devra ensuite faire parvenir le bien sur lequel il s’est rétracté au vendeur dans un délai de réflexion ne dépassant pas 14 jours à partir du moment où il a décidé de se rétracter. Sauf une information contraire venant du vendeur, l’acheteur devra au sens de l’article L. 221-23 du code de la Consommation, assurer les frais de renvoi du bien en question.

 

Les obligations du vendeur vis-à-vis de la rétractation

Selon les termes de la loi, le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de l’opportunité qui s’offre à lui, d’exercer son droit de rétractation, ainsi que des conditions d’exercice de ce droit. Si celui-ci ne tient pas informé le consommateur, la durée du délai de rétractation sera aussitôt portée à 12 mois à partir de la date d’expiration du délai de rétractation légale. Ce qui fera au final, un délai de rétractation de 12 mois et 14 jours placé au bénéficie de l’acheteur après la livraison du bien conformément à l’article L. 221-20 du code de la consommation.

Au cas où, l’acheteur exerce son droit de rétractation, le vendeur aura également l’obligation de lui rembourser l’intégralité des sommes déboursées par l’acheteur pour acquérir le bien ou obtenir le service, et pour sa livraison aussi. Ce faisant, le vendeur va bénéficier d’un délai de 14 jours pour rembourser à compter de la date à laquelle l’acheteur lui a indiqué son intention d’exercer son droit de rétractation (article L. 221-24 dudit code).

Si, il arrive que l’acheteur désire se rétracter après qu’il ait acheté le bien ou le produit, le vendeur pourra en ce moment attendre d’être entre de nouveau en possession de son produit/bien ou d’avoir reçu une preuve formelle du renvoi de la part de l’acheteur avant de procéder à un remboursement.

Les droits de l’acheteur et délai de rétractation immobilière

En ce qui concerne le délai de rétractation en immobilier, la loi assure une protection à l’acheteur non professionnel qui décide d’acheter un bien immobilier pour y habiter. A cet effet, la loi indique que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation immobilière de 10 jours, après que le compromis de vente ou la promesse de vente ait été signé par les parties. Il faut relever que ce délai de rétractation immobilière était de 7 jours avant le 8 août 2015 en France.

Plusieurs ventes immobilières sont concernées par le droit de rétractation immobilière. On peut ainsi mentionner : la VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement s’agissant d’un immeuble à construire, l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation, la location accession, etc. Aussi, la loi prévoit-elle, deux modalités ou conditions qui permettent de mettre en marche le délai de rétractation en immobilier de l’acheteur :

• La première modalité est le notaire ou l’agent immobilier fait parvenir à l’acheteur, l’avant-contrat via une lettre recommandée avec accusé de réception. Dès cet instant, le délai de rétractation de 10 jours commencera à s’exécuter dès la première présentation du courrier adressé par le facteur. Même si l’acheteur ne se rend pas à la poste pour récupérer la lettre, le délai continuera de courir ;
• La deuxième modalité enfin, c’est que l’agent immobilier ou le notaire va remettre directement l’avant-contrat à l’acheteur. L’acheteur est alors tenu d’y apposer une mention manuscrite assez précise. Et à partir de cet instant, le délai de rétractation en immobilier qui est de 10 jours, va commencer à courir un jour après la remise en mains propres.

L’acheteur pourra se rétracter au cours de ce délai de dix jours, en faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Si il arrive que ce délai se meure un samedi, un jour non ouvrable (férié ou chômé),  ou encore un dimanche, la loi dispose que le délai va alors prendre fin le premier jour ouvrable qui suit à partir de minuit.

Les modalités suspensives et le changement d’avis après le délai de réflexion

Qu’importe la nature de l’avant-contrat de vente, qu’il s’agisse d’un compromis de vente, d’un contrat de réservation ou d’une promesse d’achat, l’existence des clauses suspensives est toujours nécessaires. Ces clauses suspensives visent à annuler la vente en s’appuyant sur certaines situations incertaines. Il y a des clauses suspensives qui sont même obligatoires.

Par exemple, si un acheteur souscrit à un prêt pour réaliser l’achat d’un bien immobilier, la clause élaborée par la loi Scrivener du 13 juillet 1979, permettra d’annuler la vente si le prêt venait à ne pas être accordé à l’acheteur. Pour que la vente soit annulée cependant, l’acheteur devra pouvoir justifier de 3 refus de 3 établissements bancaires différents. Ceci étant d’autres clauses suspensives peuvent également être mises en place et pourraient concerner :

• La délivrance d’un certificat d’urbanisme ;
• La vente d’un bien immobilier à l’acheteur ;
• L’obtention d’un permis de bâtir ;
• S’il arrive que le délai de rétractation en immobilier soit dépassé, et qu’il n’existe aucune clause suspensive y correspondant, il y’a toujours une possibilité de faire annuler la vente du bien immobilier après la signature de l’avant-contrat de vente. Les conditions d’annulation varieront suivant la nature de cet avant-contrat. Si on prend par exemple le cas d’une signature de promesse de vente, il existe une indemnité d’immobilisation de 10% au plus du prix total de la vente du bien, qui sera versée au vendeur. En cas d’annulation, le vendeur pourra conserver cette indemnité sans être dans l’illégalité.

Les bénéficiaires du délai de rétractation en immobilier

En immobilier, toute personne qui achète un bien immobilier pour s’y loger, ou qui achète un bien immobilier neuf ou ancien pour le mettre en location, dispose d’un délai de rétractation en immobilier de 10 jours pour mettre fin au contrat. Cette possibilité s’applique aussi à un professionnel de l’immobilier qui achèterait un bien immobilier pour son propre compte. Il s’agit d’un droit applicable qui reste valable que le contrat ou la transaction ait été conclu sous signature privée ou auprès d’un notaire selon les termes de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation en France.

La capacité de rétractation est valable pour les contrats de réservation des biens immobiliers sur plans, les contrats de construction des logements individuels. Cette capacité est également valable pour tout avant-contrat concernant l’achat d’un logement ancien sous conditions de travaux ou d’un logement neuf. Un droit de rétractation en immobilier exercé dans le respect d’un délai de 10 jours peut parfaitement ne pas être motivé. En tant qu’acheteur, vous pourrez l’exercer sans avoir à subir quelques pénalités que ce soit, et de façon totalement gratuite.

Dans une situation où l’on assisterait à une multitude d’acheteurs ou d’acquéreurs, chaque acheteur va bénéficier d’un délai de rétractation de manière individuelle. Pour cela, chacun devra recevoir le compromis de vente en son nom propre avant que le décompte du délai de rétractation immobilière ne commence à courir.

S’agissant des acheteurs mariés, ils peuvent eux aussi, se rétracter chacun individuellement, même s’ils se sont mariés sous le régime de la communauté des biens. Si donc, ceux-ci ne reçoivent qu’une seule lettre rédigée à leurs deux noms, cette lettre ne peut avoir un effet, que si chacun des conjoints a signé l’avis de réception, ou encore que si le signataire avait reçu l’accord favorable de l’autre pour aussi le représenter. Dans le cas contraire, le délai de rétractation immobilière ne vaudra que pour celui qui l’aura signé.

Le décompte du délai de rétractation immobilière

Quand l’acheteur d’un bien immobilier et son vendeur se retrouvent devant le notaire en charge de conduire la vente, c’est ce dernier qui à l’avance, à préparer le compromis de vente à partir des informations qui lui ont été transmises par l’acheteur et le vendeur. Ces informations sont relatives au titre de propriété, à la situation matrimoniale et l’identité de l’acheteur et du vendeur, etc. Ces derniers n’auront plus qu’à signer le compromis de vente.

Après la signature du compromis de vente, le notaire va remettre l’acte d’achat à l’acheteur en main propre. Dès le lendemain de la signature, le décompte du délai de rétraction en immobilier de 10 jours va commencer à courir. Ceci se fera cependant à une condition : c’est que l’acheteur ait reçu toutes les pièces à fournir de manière obligatoire par le vendeur au plus tard au moment de la signature du compromis de vente. Sinon, le délai de rétractation immobilière de l’acheteur ne pourra avoir de l’effet qu’au lendemain de la communication des pièces requises conformément à la loi Alur.

Conclusion

Que vous soyez l’acheteur ou plutôt le vendeur, la loi vous reconnait des droits mais aussi des obligations que vous devez observer dans le cadre d’une vente ou d’un achat de bien immobilier.