Autrefois réservé à une élite, l’investissement dans l’ancien de prestige semble s’ouvrir de plus en plus au grand public. Des mesures incitatives comme la défiscalisation Malraux en sont l’une des causes. Envie d’investir dans un bien immobilier ancien « classé » à rénover tout en défiscalisant ? Pensez loi Malraux. Découvrez ici le fonctionnement de ce dispositif.

La loi Malraux, c’est quoi ?

Mise en place en 1962 par le ministre d’Etat chargé des Affaires culturelles de l’époque, André Malraux, la loi Malraux est un dispositif créé à l’origine pour compléter le cadre juridique de la protection du patrimoine historique en France et pour en faciliter la réhabilitation. En effet, à l’époque, les centres-villes ont connu une profonde mutation avec l’émergence des grands axes de circulation, des grandes tours, etc. Le dispositif Malraux vise donc à préserver le patrimoine architectural et historique dans ces secteurs.

Cette loi encourage les programmes de restauration des logements anciens situés en zone préservée. Grâce à elle, la disparition des quartiers historiques a pu être empêchée, les logements anciens rénovés et le patrimoine conservé.

Plus concrètement, la défiscalisation par la loi Malraux permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier ancien locatif situé dans les centres historiques des villes françaises ou en zone sauvegardée et de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation. Dans ce schéma, les travaux permettent donc de réduire les impôts à payer dans la limite de 30% des sommes engagées en ce sens.

Quels sont les biens concernés ?

Il est possible de défiscaliser par la loi Malraux à Paris, à Bordeaux, à Lyon, à Nantes… bref, dans presque tous les centres historiques des grandes villes françaises. Mais, quel type de biens s’y prête ?

Les biens immobiliers éligibles au programme Malraux doivent répondre à certaines conditions. Tout d’abord, il faut que ce soit un logement ancien avec un intérêt architectural ou historique avéré. Après, ce sont surtout des critères de localisation.

Le logement doit être localisé soit :

• Dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) : c’est une zone qui fait l’objet d’un plan de protection du patrimoine paysager et urbain ou un site ou quartier qui est protégé pour des raisons esthétiques ou historiques. En juillet 2010, l’appellation ZPPAUP est remplacée par le terme AVAP ou Aires de mises en valeur de l’architecture et du patrimoine. Ce dernier va encore se substituer au SPR ou Sites Patrimoniaux Remarquables à partir de 2016.
• Dans un secteur sauvegardé : c’est un secteur soumis à des règles spécifiques en matière de conservation ou de restauration des bâtiments qui s’y trouvent.
• Dans un ancien quartier dégradé

Ce zonage a été adopté jusqu’au 8 juillet 2016. A compter de cette date, un nouveau zonage est en vigueur. Celui-ci se décline en trois types :

• Les Sites Patrimoniaux Remarquables: il s’agit d’une notion mise en place par la loi du 7 juillet 2016. Ladite notion remplace les trois anciennes zones (AVAP, ZPPAUP et secteur sauvegardé). Ainsi, sont concernés les logements situés dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
• Un quartier dégradé: jusqu’au 31 décembre 2019, les bâtiments situés dans un quartier ancien dégradé sont éligibles à la loi Malraux, à condition que les travaux de restauration soient reconnus d’utilité publique.
• Un quartier dégradé NPNRU: jusqu’au 31 décembre 2019, les immeubles situés dans un quartier avec une forte concentration de bâtiments anciens dégradés peuvent aussi être soumis au programme Malraux.

Quant au logement, il peut être un bâtiment ancien classique, un bâtiment classé monument historique ou inscrit au patrimoine national. Dans tous les cas, ce sont les préfectures et les mairies qui décident si un bâtiment est éligible ou non au programme.

En ce qui concerne la destination du bâtiment, voici la liste des immeubles qui peuvent être soumis au dispositif Malraux :

• Il y a d’abord les immeubles qui sont originellement affectés à l’habitation et qui le restent après les travaux.
• Ensuite, on distingue les immeubles qui ont été autrefois destinés à l’habitation, qui ont perdu de manière temporaire cet usage et qui y sont réaffectés. Cette réaffectation impose une modification de la conception et de l’aménagement du logement.
• Enfin, il y a les immeubles professionnels dont l’utilisation génère des revenus fonciers.

Faire des économies d’impôts avec la loi Malraux

Si à l’origine, la loi Malraux avait surtout pour vocation de contribuer à la préservation du patrimoine français, c’est devenu plus tard un outil de défiscalisation à part entière. Tout en aidant à conserver le patrimoine dans des secteurs classés, le dispositif Malraux permet au propriétaire d’un bien ancien de bénéficier d’une réduction d’impôts en réalisant des travaux de restauration. L’avantage fiscal est calculé sur le montant total des travaux. La défiscalisation par la loi Malraux est régie par l’article 199 du Code Général des impôts.

Cette réduction fiscale est de 30% pour les bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable qui font l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU.

Elle représente, quant à elle, 22% du coût des travaux pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, mais avec un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Cela signifie que l’économie d’impôts réalisée peut aller jusqu’à 22 000€ par an ou 30 000€ selon le cas.

A compter de cette année, la réduction d’impôts se calcule sur une période de 4 ans, c’est-à-dire qu’au lieu de se concentrer sur une seule année, elle va s’étaler sur 4 ans avec un montant maximum des travaux plafonné à 400 000€, soit une réduction d’impôts maximum de 120 000€ durant la période.

Il se peut donc que la réduction d’impôts soit entièrement imputée la première année. Si l’impôt dû est supérieur à ce que doit payer le contribuable la même année, le reste de la réduction fiscale peut être imputé sur les trois années suivantes.

Les conditions d’attribution de la réduction d’impôts

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet à tout particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt en acceptant d’investir et de rénover un immeuble classé ou sauvegardé. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Tout d’abord, l’immeuble doit se trouver dans une zone éligible au programme (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé, quartier dégradé NPNRU).
• La restauration ou rénovation du bâtiment doit être complète sans pour autant en modifier le volume habitable. Ainsi, les travaux de restauration partielle sont exclus de ce programme. Toutes les parties de l’immeuble doivent être rénovées, et non seulement la partie que vous achetez. De même, l’intérieur comme l’extérieur doivent être restaurés.
• Les travaux ne doivent pas s’étaler sur plus de 3 ans après l’obtention du permis de construire, sauf si le site fait l’objet d’une fouille archéologique.
• Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer la propriété pendant au moins 9 ans. La location doit être mise en œuvre dans un délai de 12 mois après l’achèvement des travaux. Le bien doit être loué nu et à titre de résidence principale.
• La loi interdit le propriétaire-bailleur de louer le bien à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
• Les travaux de rénovation sont effectués sous la supervision d’un Architecte des bâtiments en France. Avant leur démarrage, il est obligatoire d’obtenir une autorisation spéciale de travaux de la part du préfet.
• Les travaux éligibles à la défiscalisation par la loi Malraux incluent les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration, de transformation des combles perdus en combles habitables, de reconstruction de la toiture et de démolition.

Quel profil d’investisseurs peut effectuer une opération Malraux ?

L’investissement immobilier par la loi Malraux est accessible aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Les non résidents, qui ont un statut assimilé à la domiciliation fiscale en France, plus connus sous le nom de « Schumackers », sont aussi autorisés à mettre en œuvre une opération Malraux.

Les personnes morales ou associés de sociétés qui ne sont pas soumis à l’Impôt sur les sociétés peuvent également y participer à condition que les loyers perçus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Sont donc exclus les travaux de restauration portant sur des biens qui font partie des actifs d’une entreprise même si celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu.

A noter que les propriétaires qui détiennent un droit démembré sur un immeuble ne sont pas concernés par la défiscalisation Malraux. Les avantages fiscaux stipulés par cette dernière sont uniquement accessibles aux propriétaires titulaires de la pleine réduction.

Enfin, si le bien est soumis à l’indivision, les indivisaires bénéficient chacun d’une réduction d’impôt proportionnelle à leurs droits d’indivision.

Pour qui est ce intéressant ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux s’adresse surtout aux investisseurs qui perçoivent des revenus pérennes et qui ont déjà une certaine expérience. Les investisseurs qui possèdent déjà un parc de bâtiments locatifs et dont l’impôt s’élève à 20 000€ à 30 000€ trouvent donc plus d’intérêt à y participer.

La loi Malraux intéresse aussi tout particulièrement les amateurs de belles pierres qui souhaitent à la fois se constituer un patrimoine et réduire leurs impôts.

Se faire accompagner

Même si les investisseurs en loi Malraux sont le plus souvent des expérimentés, peu d’entre eux se lancent seuls dans cette aventure. Pour optimiser leur chance de bénéficier des avantages du mécanisme, ils font souvent appel à un cabinet de gestion de patrimoine. L’intérêt de passer par ce dernier est d’avoir une meilleure maîtrise des coûts et des délais de réalisation. En effet, si les coûts et les délais ne sont pas maîtrisés, ils risquent de voir échapper de leurs mains les avantages fiscaux de la loi Malraux.

Il y a aussi bien évidemment la question technique. Non seulement, les travaux doivent être bien faits d’un point de vue qualitatif, mais ils sont aussi normés. Ils doivent être conformes aux exigences posées par les architectes des bâtiments de France. Se faire accompagner par des professionnels qualifiés est donc une condition essentielle pour un investissement réussi en Malraux.

Il ne faut pas oublier que rénover un immeuble ancien qui, plus est, situé dans un secteur classé ou sauvegardé n’a rien d’une simple tâche. Cela exige une culture du bâtiment ancien et la connaissance des spécificités architecturales du secteur.

Un dispositif exclu du plafonnement des niches fiscales

Le plafonnement des niches fiscales est un mécanisme instauré par la loi de finances de 2009. Il vise à limiter ou réduire le montant des crédits d’impôt accordés aux contribuables par le biais des dispositifs de défiscalisation ou autres. Depuis 2013, ce plafond a été fixé à 10 000€. Cette opération limite donc le montant des avantages fiscaux dont peut bénéficier le contribuable à 10 000€.

La loi Malraux est exclue de ce mécanisme de plafonnement des niches fiscales. Cela signifie que les contribuables éligibles au programme Malraux peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante, allant jusqu’à 120 000€ sur une période de 4 ans.

Les différents régimes Malraux

Il existe aujourd’hui trois régimes Malraux qui coexistent. Il y a d’abord le Malraux ancien pour les projets initiés avant 2009.

L’année 2009 est celle où la loi Malraux a pris un nouveau tournant avec quelques modifications apportées, notamment au niveau du zonage. Applicable depuis le 1^er janvier 2009, l’ancien « nouveau régime » s’applique sur les travaux dont la demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux a été déposée au plus tard le 8 juillet 2016.

Puis, il y a le régime actuel qui tient compte du nouveau zonage adopté par la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 et des nouvelles modalités de calcul de la réduction d’impôt depuis le 1^er janvier 2017.

La défiscalisation Malraux est un dispositif fiscal très incitatif, compte tenu des avantages fiscaux qu’elle offre, pouvant aller jusqu’à 120 000€ sur 4 ans. Si vous envisagez d’investir dans l’ancien tout en contribuant à conserver le patrimoine historique de France, cet article a sûrement apporté toutes les informations dont vous avez besoin pour démarrer.