Dans le but de réduire le niveau d’impôt sur le revenu de façon légale, on peut adopter la méthode de la défiscalisation immobilière. La défiscalisation est un ensemble de dispositions légales qui donnent la possibilité d’obtenir une réduction des charges fiscales. Alors en quoi consiste la défiscalisation immobilière ? Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière ? Comment fonctionne-t-elle ?
La défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Le secteur immobilier est pourvoyeur d’emploi. Il est donc encouragé par l’État qui encourage l’investissement immobilier par des avantages fiscaux accordés aux investisseurs. Ce procédé est désigné sous le thème de défiscalisation immobilière.
Elle est aussi utile lorsque l’investisseur s’approprie un bien immobilier pour le mettre en location. On parle d’investissement locatif. Les propriétaires ou investisseurs se construisent un patrimoine immobilier durable d’une part, et un commerce rentable d’autre part.
Privilégiée à cause de la sécurité qu’elle offre et du fait qu’elle a une durée relativement longue, la défiscalisation immobilière consiste à obtenir une réduction fiscale sur un investissement immobilier. Elle propose plusieurs formules et dispositions et permet d’avoir des revenus très attractifs à long terme.
Il existe plusieurs dispositifs, dont des lois qui permettent une baisse d’impôt spécifique selon des critères particuliers. Et même si ces critères sont divers, l’immobilier est leur élément commun, qu’il soit acheté en bon état on non. Le régime micro foncier en fonction de la rentabilité ne dépassant pas 15 000 € et le régime réel sont quelques exemples des conditions de ce procédé.
Les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent permettant au propriétaire de réaliser son projet immobilier.
La défiscalisation de l’immobilier neuf offre deux choix à l’investisseur, la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.
La loi Pinel
« C’est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, il propose une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, à la condition que le propriétaire s’engage à le laisser en location pour un minimum de six ans ».
La défiscalisation Pinel aide les futurs propriétaires locatifs à faire baisser leur impôt sur le revenu. Ce dispositif a été lancé pour remplacer le dispositif Duflot. Bien que celui-ci s’applique toujours aux logements achetés jusqu’à la date du 31 août 2014.
La loi Pinel est assez similaire à la loi Duflot. Elles ont un fonctionnement et des conditions similaires : les plafonds de loyer, de ressources du locataire, de surface au m² et des zones éligibles.
Elle a remplacé la loi Duflot et peut s’appliquer lors de l’achat de logement neuf dans les zones à forte demande locative avec un prix maximum de 5500 €/m2. Il faut également que le locataire ou l’acquéreur s’engage à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le prix d’achat immobilier à 300 000 euros nets est la base du calcul de la réduction d’impôt avec des pourcentages de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Elle s’applique pour des logements respectant les normes environnementales actuelles et situés dans une zone éligible.
La loi Pinel se retrouve aussi en outre-mer avec des réductions comprises entre 23 %, 29 % et 32 % de la valeur du bien si l’investisseur conserve le bien et le loue pour 6, 9 et 12 ans. C’est la défiscalisation en outre-mer. Pour une période de 12 ans en exemple la réduction sera de 32 % soit 96 000 € pour un plafond sur investissement de 300 000 € contre 63 000 € en France métropolitaine pour le même plafond sur investissement.
Il existe un autre volet de la défiscalisation outre-mer. La loi du 21 juillet 2003 accorde une réduction d’impôt pour tout investissement réalisé en outre-mer jusqu’au 31 décembre 2017. La réduction fiscale dépend du prix de revient ou d’acquisition du bien. Elle est plafonnée sur un montant évalué selon le mètre carré de surface habitable, qui est révisable chaque 1er janvier en fonction de l’Indice du Coût de Construction (ICC). Son taux de réduction fiscale varie entre 18 % et 48 % selon la situation du logement.
La loi Censi-Bouvard
C’est un dispositif mis en place par le gouvernement français dans le but d’accroître l’offre de logement de services dans certaines régions de la France. Une réduction fiscale allant jusqu’à 33 000 € sur 9 ans avec une récupération de TVA de 19,6 % qui correspond à un rendement optimal de l’investissement est possible si toutes les exigences imposées par la législation sont respectées par l’investisseur. Offrir une location meublée est l’une des conditions pour obtenir cette réduction fiscale.
Elle concerne l’investissement en immobilier à service meublé, les logements neufs médicaux, sociomédicaux, les résidences de tourisme ou estudiantines. Ces logements sont gérés par des structures spécialisées qui signent un traité de bail commercial avec le propriétaire en échange d’une garantie de paiement de loyer. Cette loi permet une défiscalisation de 11 % du prix de revient de logement n’excédant pas 300 000 € sur 9 ans.
La loi Scellier
Afin d’encourager les particuliers à s’engager dans l’investissement locatif, le gouvernement utilise une pléthore de dispositifs pour aider les contribuables à bénéficier d’avantages fiscaux. Ces réductions d’impôt sont évidemment soumises à plusieurs conditions, dans l’objectif de favoriser l’accès au logement. La loi Scellier est sujette à un ensemble de caractéristiques rigoureuses. Le dispositif intègre plusieurs conditions variées. Il faut donc impérativement avant tout achat de bien immobilier faire une simulation pour déterminer la zone la plus appropriée en fonction de son budget et évaluer le montant de l’avantage fiscal.
Elle concerne les logements neufs avec un plafond d’investissement à 300 000 € pour une acquisition par an. Elle a été établie pour encourager l’achat et la construction de biens économiques en énergie. Les réductions ont été fixées à 13 % en avril pour les logements ne respectant pas la norme BBC, et à 22 % pour ceux respectant cette norme. Elle a pris fin en décembre 2012.
La défiscalisation de l’immobilier ancien ou historique dépend surtout de l’état du logement. La loi Borloo ancienne et la loi Malraux sont des options pour un investisseur avec ce type de biens.
La loi Borloo
Destinée à favoriser l’accès à la propriété dans le neuf et l’ancien, la loi Borloo permet de devenir propriétaire en faisant payer la majeure partie du bien immobilier par un locataire et par l’État. Elle concerne les revenus des logements en convention avec l’Agence nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Les critères à considérer sont le plafond du loyer et les ressources du locataire selon leur niveau (niveaux intermédiaire, social et très social). L’abattement sera donc de 30 % pour un locataire de niveau intermédiaire et de 60 % pour le niveau social et le niveau très social. Si le logement est loué à un organisme dans un but de sous-location, il peut monter à 70 %.
La loi Malraux
La loi Malraux est à l’intention des bâtiments qu’on cherche à restaurer dans des zones dites sauvegardées. En investissant dans ce genre de bâtiments, on peut bénéficier d’une fiscalité préférentielle par rapport aux dépenses réalisées pour les travaux. Les propriétaires ou promoteurs immobiliers désirant rénover leur logement en vue d’une location sont concernés par cette loi.
Elle concerne l’investissement locatif en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) et en Secteur Sauvegardé (SS). Les travaux de rénovation sont à la base du calcul de la réduction d’impôt. L’investisseur peut faire 22 % d’économies en ZPAUPP et 30 % d’économie en SS si la somme investie ne dépasse pas 100 000 € pour une durée d’engagement de location de 9 ans minimum.
La loi Cosse
Le dispositif « Louer abordable », encore appelé loi Cosse, instauré le 1er février 2017 permet aux propriétaires possédant une location avec un niveau de loyer abordable à l’intention des ménages modestes de bénéficier d’une déduction fiscale d’approximativement 15 à 85 % sur leurs revenus.
La loi Cosse sert à désigner un nouveau dispositif fiscal qui a pour cible tous les propriétaires bailleurs et tout particulièrement ceux d’entre eux qui remettent sur le marché des logements peu ou pas loué.
La loi Cosse concerne essentiellement les logements destinés à la en location nue en tant que résidence principale. Il peut s’agit de biens récents ou anciens sur lesquels des travaux ont été réalisés ou non. Une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019 pour ce type de biens. Les revenus locatifs générés par ces biens se voient appliqués l’impôt sur le revenu des revenus fonciers.
Loi monument historique
Elle concerne les logements ou biens inscrits à l’inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH). Cette loi permet à un investisseur de jouir d’une défiscalisation sur la totalité des travaux pour la restauration d’un bien enregistré dans l’inventaire. Pour en jouir, plusieurs conditions sont à réunir. L’investisseur doit avoir conservé le bien pendant au moins 15 ans. Mais il n’est pas obligé de le louer après restauration bien que la réduction d’impôt pourrait être élevée.
Il existe plusieurs autres dispositifs à part ceux-là.
Les statuts LMP et LMNP
Les LMNP ou loueurs de biens non immobiliers non professionnels sont les propriétaires qui perçoivent au plus 23 000 € comme revenu locatif annuel si cela ne représente pas 50 % de leur revenu global. Et c’est selon le régime choisi par le propriétaire ou l’investisseur que ces avantages varient. L’abattement est de 50 % sur les recettes fiscales si le régime choisi est micro foncier. S’il s’agit du régime réel, les charges liées à l’achat du bien immobilier sont déduites.
Le LMP concerne l’investisseur ou propriétaire qui perçoit au moins 23 000 € par an sur ses investissements locatifs. Il doit être enregistré au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) et comme avantage il y a l’exonération totale ou partielle d’impôts. Si le revenu ne dépasse pas 90 000 € hors taxes, le bien est entièrement exonéré d’impôts. L’exonération devient partielle si le revenu est compris entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes. Aussi, sur les trois premières années de location, les déficits fiscaux peuvent être réduits au tiers de leur valeur nominale. Le propriétaire peut être aussi exonéré d’ISF.
En ce qui concerne les résidences de services (résidences d’affaires, résidences estudiantines, EHPAD), le statut LMNP peut être associé à la loi Censi-Bouvard. Le propriétaire de ce genre de bien peut bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 11 % du prix de logement étalé sur 9 ans. La TVA investie à l’achat est quant à elle récupérée.
La défiscalisation immobilière, comment ça marche
Pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière, il faut d’abord être imposable. Ensuite, détenir un minimum de capital à investir et pouvoir mobiliser à long terme des fonds sans se mettre en difficulté financière pour acquérir un bien immobilier.
En fonction du bien immobilier, neuf ou ancien, de la zone géographique et du type de défiscalisation immobilière choisie, l’investisseur se verra octroyer un bonus fiscal. Ainsi s’il investit son argent dans l’acquisition de bien immobilier, il profitera de conditions avantageuses en rapport avec son acquisition et d’exonération fiscale. Parmi les autres avantages de ce procédé, il y a la récupération des TVA et des frais notariés remboursés. Ainsi, le propriétaire ou investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier qui générera des revenus réguliers tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Toutefois, il faut rappeler que certains projets immobiliers peuvent s’avérer désastreux en termes de revenus financiers et du coup hautement contre-productif. Augmenter ses revenus est le but de toute opération immobilière. Il est donc recommandé d’utiliser les dispositifs de défiscalisation pour optimiser les investissements immobiliers et réduire les charges fiscales. La réduction de celles-ci se reflétera en tant que valeur positive sur le revenu global.
Pour répondre à la crise liée au logement, l’État français a instauré des dispositifs permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts. Ces lois et dispositifs de la défiscalisation immobilière aujourd’hui sont très nombreux. Et il importe de faire la distinction entre ceux toujours en vigueur, et ceux qui n’existent plus, mais dont les effets perdurent.
