Dans les années 2011, on comptait un total de 36,5 millions de foyers fiscaux. Presque tout le monde est concerné par l’impôt. Mais ce n’est pas toujours le même type d’impôts. Il existe des moyens par lesquels on peut réduire l’impôt. Parmi ces méthodes, il y a le déficit foncier. C’est une méthode que beaucoup d’investisseurs et de propriétaires fonciers utilisent pour rentabiliser leurs investissements. Mais il est important de savoir comment jouir des avantages de cette méthode. Quel est son principe de fonctionnement ? Son mode de calcul ? Et surtout que faut-il faire pour éviter un redressement fiscal sur vos investissements locatifs ?
Déficit foncier : importance et définition
Comment le déficit foncier peut-il conduire à une baisse de l’impôt ? Sachez que le déficit foncier peut être avantageux sur plusieurs plans. Il est très utile dans la réduction de l’impôt sur le revenu foncier.
On parle de déficit foncier lorsque les dépenses supportées par le propriétaire sont nettement supérieures à la somme des loyers qu’il encaisse. Les charges dont il est question ici sont : la réparation de l’appartement, les divers entretiens, les primes payées pour assurer la maison ou l’appartement, les taxes et intérêts, etc.
Un investisseur ayant fait un investissement dans l’immobilier locatif est autorisé à utiliser le mode de calcul du déficit foncier pour faire réduire l’impôt auquel il est assujetti, en particulier le montant sur les revenus fonciers. Lorsqu’on choisit d’investir dans l’immobilier locatif, il faut trouver des solutions pour faire baisser son impôt. L’astuce est d’utiliser convenablement le déficit foncier afin d’optimiser le paiement de l’impôt.
Déficit foncier : le principe
Lorsque l’on fait la différence entre les recettes perçues sur les loyers et les différentes dépenses ou charges liées directement aux biens loués et que la marge positive, on parle de bénéfices fonciers. Dans ce cas, on additionne ce bénéfice aux autres revenus tels que : la rente viagère, le bénéfice industriel et commercial, le bénéfice non commercial. C’est sur ce total qu’est le revenu global que l’on applique le taux d’impôt sur revenu.
Il s’agit d’un déficit foncier lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes générées par la location. Sans les intérêts de l’emprunt, il est possible de déduire l’ensemble des revenus d’une somme maximum de 10 700 €. Notons que le déficit foncier qui dépasse le total de 10 700 € avec ou sans les intérêts de l’emprunt peut être reporté sur les revenus fonciers sur des années suivantes, et ce, pendant dix ans.
Pour pouvoir profiter d’un tel avantage, il faut opter pour le régime réel sur les revenus fonciers. Lorsque la recette des loyers est supérieure à 15 000 € il s’agit d’un régime fiscal par défaut. Dans le cas où elle est inférieure à 15 000 €, il s’agit de ce qu’on appelle un régime de micro foncier. Le régime de micro foncier donne la possibilité d’obtenir un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers locatifs. Le taux de cet abattement est de 30 %. Seulement 70 % des revenus locatifs sont sujets à l’impôt.
Les charges déductibles
Évidemment, il existe des charges particulières qui sont déductibles lors du calcul du déficit foncier. Il s’agit en tout premier des dépenses liées à l’aménagement, les frais d’entretien et les primes d’assurance. Les primes d’assurance concernent particulièrement la garantie prise dans une compagnie pour un éventuel risque de non-paiement du loyer (loyer impayé). Il est aussi question des charges concernant la copropriété et le paiement des impôts fonciers. Si un emprunt avait été réalisé pour quelques travaux concernant le bien en location, les intérêts qui sont payés pour cet emprunt sont aussi considérés comme une charge déductible.
Sont également considérés comme charge déductible les honoraires de gestion. Si le propriétaire a eu recours aux prestations d’un expert pour les problèmes de gestion, le fisc l’autorise à considérer cette charge comme une charge déductible. Même si l’aide d’un professionnel n’a pas été nécessaire et que le propriétaire a lui-même engagé des dépenses pour résoudre quelques petits détails de gestion, il faut considérer ces charges comme étant déductibles. Notons que pour ce dernier cas de figure, le fisc autorise à déduire un montant maximum de 20 € par logement.
Il y a un ordre à respecter lors de la déduction de ces charges. En premier, il faut déduire les intérêts d’emprunts. Il faut faire une distinction nette entre les intérêts d’emprunt et les autres charges déductibles. Les intérêts sur l’emprunt ont une importance capitale pour l’administration. Les intérêts payés dans le cadre de l’emprunt pour l’immobilier ne seront déduits que des recettes obtenues sur les revenus fonciers. On ne doit pas déduire les intérêts sur emprunt des autres revenus.
Les charges citées précédemment peuvent être classées en trois grandes catégories. La première catégorie ne concerne que les dépenses qui sont liées à l’utilisation des biens mis en location. Comme on l’a dit un peu plus haut les primes d’assurance, les taxes foncières, la charge liée à la copropriété ainsi que les frais des agences immobilières. Ensuite, il y a la catégorie des charges purement liées aux différents intérêts sur emprunt. Et pour finir la catégorie des charges associées aux travaux de rénovation des biens mis en location.
Il faut noter que pour réaliser ou créer un déficit foncier, il faut travailler sur la troisième catégorie de charges. Parce qu’il n’y a pas de plafonnement du montant des dépenses de cette catégorie. Ce qui n’est pas toujours le cas dans les autres catégories. Il faut aussi savoir que tous les travaux réalisés sur les biens immobiliers ne sont pas susceptibles de déduction. Donc tous les travaux n’engendrent pas de déficit foncier. L’exception concerne les travaux de construction, de reconstruction et/ou d’agrandissement du bien. Il faut donc faire attention avec ces charges en faisant le calcul.
L’imputation du déficit foncier en détail
Comme on l’a dit, l’imputation des dépenses suit une chronologie. Voici en détail la manière de procéder à l’imputation des charges foncières.
La soustraction des revenus fonciers
Le déficit foncier est aussi appelé déficit catégoriel. Ce déficit, s’il est constaté ne peut entraîner des déductions que sur un seul type de revenus. Ainsi, le propriétaire ou l’investisseur est tenu de considérer en premier lieu les charges qui sont déductibles des revenus fonciers. Il s’agit bien évidemment des différentes dépenses mentionnées dans la précédente liste de charges déductibles.
Tant que votre revenu foncier n’est pas nul, le déficit foncier n’affecte pas le revenu imposable global. Voici un exemple illustratif. Un investisseur immobilier qui reçoit 10 000 € comme revenus de la location. Ce même propriétaire supporte des charges déductibles s’élevant à 8 000 €. Ce propriétaire a toujours une marge de 2 000 € par conséquent, il ne peut profiter d’un quelconque déficit foncier.
La déduction sur les revenus imposables globale
C’est le cas de figure où l’ensemble des charges déductibles est supérieur au revenu foncier. Il n’y a que dans ce cas que l’on peut utiliser le principe du déficit foncier. Ce n’est qu’à cette condition que les charges déductibles peuvent faire baisser le revenu global. Mais attention, il y a encore dans ce cas une limite à ne pas franchir. Ces charges sont certes soustraites du revenu imposable global, mais uniquement à hauteur de 10 700 €/an.
Toujours pour illustrer ce qui est dit, voici un exemple. En nous basant sur l’exemple précédent, un propriétaire qui perçoit un montant de 10 000 € comme revenu foncier. Mais qui par contre engage cette fois des charges à hauteur de 12 000 €, dont 2 000 € d’intérêts sur emprunt (considérés donc comme une charge déductible). Son revenu imposable dans ce cas devient nul. Nul puisqu’on déduira les 2 000 € d’intérêts et 8 000 € des autres charges. Le reste des dépenses qui s’élèvent à 2 000 € sera dans ce cas déduit du revenu global imposable.
Il existe aussi une spécificité quand le montant des intérêts à lui seul est supérieur au revenu foncier encaissé. Voici un exemple pour vous montrer comment se calcule la déduction dans ce cas de figure. Un propriétaire touche 1 500 € de revenu foncier et rembourse 2 100 € d’intérêts sur emprunt et assume 2 900 € d’autres dépenses. La somme du déficit foncier est de 3 500 € [[2 100 + 2 900] – 1 500]. Le déficit foncier qui peut être prélevé sur le revenu imposable global est calculé en soustrayant de ce montant la différence entre les intérêts sur emprunts et les revenus fonciers, soit 600 euros [2 100 – 1 500].
L’investisseur déduit donc 2 900 € [3 500 – 600] de son revenu imposable global. Les 600 € restants sont renvoyés sur l’année ultérieure.
Le report du déficit foncier
Le report du déficit foncier est prévu pour permettre au propriétaire de bénéficier de cet avantage fiscal. Le déficit foncier est déductible dans une limite de 10 700 €. Ainsi, au cours d’une année N le déficit constaté est largement supérieur à la limite imposée, l’excédent qui n’a pas été déduit est reporté sur l’exercice de l’année N+1 [année suivante]. La loi de finances prévoit un report de ce déficit sur les revenus fonciers pendant 10 années de suite. Voici un exemple :
Un propriétaire qui encaisse 30 000 € de revenus locatifs au cours de l’année N, contre 45 000 € de dépenses. Ses revenus locatifs ne sont pas taxables et il présente un déficit foncier de 15 000 €. Le propriétaire pourra donc appliquer le déficit constaté de son revenu global taxable à hauteur de 10 700 €. Il reste donc un excédent de dépenses non déduites de 4 300 €. Celles-ci seront comptabilisées pour l’année N+1 et seront déduites des revenus locatifs que le propriétaire encaissera au cours de l’année.
La même règle est applicable si les revenus encaissés l’année suivante ne se sont pas assez importants pour que l’on puisse soustraire les 4 300 €. C’est-à-dire qu’on les reporte encore sur l’année qui suivra. C’est le principe de report du déficit foncier. Et ceci est possible pendant 10 ans.
Avantage fiscal : remise en cause
Cette technique qui vise à faire réduire votre revenu global taxable est soumise à des conditions spécifiques. En réalité, l’investisseur est obligé de respecter strictement ces conditions pour ne pas se voir pénalisé par le fisc. Il est donc obligé de continuer la location du bien immobilier jusqu’à la fin de la 3e année qui suit la déduction du déficit foncier. Le fisc est donc autorisé à faire une remise en cause du déficit foncier pendant une période de 3 ans après l’interruption de la location par le propriétaire.
Néanmoins, on peut contester cette remise en cause grâce à la présentation de certaines preuves jugées acceptables. Il s’agit par exemple de raisons telles que : le décès du propriétaire, un licenciement, l’invalidité ou autres.
Quelques erreurs à éviter
Il est vital de savoir que le mécanisme du déficit foncier ne s’applique que dans le cas des immeubles destinés à l’habitation. Il peut s’agir dans certains cas d’une transformation. Par exemple un immeuble à usage commercial qui sert désormais à la location de logements. Il faudra prêter une attention particulière sur deux aspects pour ne pas être soumis à un redressement fiscal sur le déficit foncier. Pour les travaux ayant rapport avec la construction, une reconstruction ou encore ceux portant sur l’agrandissement, il ne faut jamais les prendre en compte dans les charges déductibles.
Il faut aussi s’assurer de respecter les conditions pour ne pas être l’objet d’une remise en cause de cet avantage fiscal.
En définitive, on peut dire que le déficit foncier est un moyen permettant aux investisseurs dans l’immobilier et aux propriétaires de logement de faire revoir à la baisse leurs impôts. Payer moins d’impôt avec le système de déficit foncier tout en respectant les diverses conditions imposées par l’administration fiscale est une façon de rentabiliser votre investissement.
