Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui on se trouve en Hongrie et je vous fais une vidéo sur comment se lancer dans l’immobilier. Alors je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui, voilà, n’osent pas dépasser la peur du premier achat immobilier parce que justement voilà il y a une espèce de chose, on sait pas trop ce qui va nous arriver si on achète un bien immobilier, on ne sait pas encore, mais voilà on a envie de le faire parce qu’aujourd’hui si je vous pose la question de savoir est-ce que vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vivre de vos rentes ou tout simplement générer un complément de revenu, améliorer votre situation financière, je pense que vous me répondrez oui.
Débuter dans l’immobilier
Pour ma part, j’ai décidé d’investir dans l’immobilier parce que je souhaitais sécuriser mes revenus, peut-être qu’au travers de votre vie ça vous est déjà arrivé, parois de gagner mieux votre vie, parfois moins, parfois justement ne pas trouver d’emploi, et justement, ben de l’immobilier ça pourrait vous sécuriser sur de très nombreuses années. Ou peut-être tout simplement que vous ne souhaitez plus payer de loyer à votre propriétaire.
Donc si vous regardez cette vidéo et que vous avez déjà regardé quelques vidéos sur internet concernant l’immobilier et bien je pense que j’ai pas besoin de vous dire, je pense que vous savez déjà à peu près ce que je vais vous dire. Il faut emprunter auprès d’une banque de l’argent, il faut trouver une bonne affaire, la rénover, donc soit potentiellement acheter un bien qui est déjà bien rénové et dans ce cas-là vous mettez en location ou alors reprendre un bien qui est, voilà, absolument nul, excusez-moi du terme, mais à l’intérieur vous dégommer tout, vous rénovez, vous faites soit une colocation soit une division pour créer plusieurs biens immobiliers au sein d’un seul même et ensuite vous trouver des locataires et ensuite grâce à des statuts et de la déduction de charges vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.
Mais concrètement, ça c’est la théorie, mais en pratique, il y a quelque chose qui, je pense, vous empêche d’avoir déjà fait votre premier achat. Soit ça peut être en effet un manque d’information, mais ça peut être aussi la peur de ne pas avoir, enfin justement le fait de ne pas dépasser sa peur du premier achat.
Donc je vais vous dire dans cette vidéo comment faire selon moi pour dépasser cette peur. Moi je veux vous dire très honnêtement, pour ma part, pendant longtemps j’avais le pouvoir d’achat pour acheter un bien immobilier mais je ne l’ai pas fait, pourquoi ?
Parce que j’attendais le bon moment, je ne savais pas ce qui allait m’arriver, et aussi je me disais est-ce que c’est réellement fait pour moi ou est-ce que c’est fait pour les très très riches. Je vous dis très honnêtement, finalement l’immobilier c’est très accessible, si vous avez les bons communicants et si vous avez les bons intervenants qui vont vous aider dans votre premier achat.
Puisque pour moi c’est ça la réelle différence entre quelqu’un qui aujourd’hui n’a pas d’immobilier et quelqu’un qui a ne serait-ce qu’un seul bien ou plus et bien c’est simplement quelqu’un qui a dépassé sa peur du premier achat. D’ailleurs tous les investisseurs immobiliers vous le diront, une fois que vous avez acheté un bien immobilier, vous ne pouvez plus attendre quant au fait d’avoir un second bien immobilier. C’est comme avec les tatouages, si vous en avez un, quand vous en faites un, vous avez trop envie d’en avoir un second, et bien c’est exactement pareil dans l’immobilier.
Donc moi je vous le dis très concrètement, comment est-ce que j’ai dépassé ma peur du premier achat, et bien je me suis dit, OK, qui est-ce qui peut m’aider dans dans mon premier achat, qu’est-ce qui peut m’aider ? Des formateurs, donc ce que j’ai fait c’est que je me suis formé. Qu’est-ce qui peut m’aider ? Coach sur le terrain, directement je me suis fait accompagner auprès d’un coach, c’est mon ami Pierre qui m’a aidé à faire mon premier achat simplement pour me rassurer, voilà, parce qu’il m’avait déjà appris énormément de choses, j’avais déjà suivi des formations mais ne serait-ce que d’avoir quelqu’un qui vous rassure, je trouve que c’est vraiment vraiment très très bien et voilà d’ailleurs je le remercie encore s’il regarde cette vidéo, puisque voilà, il m’a plus que rassuré, il m’a appris des choses et voilà je le remercierai jamais assez.
Faire appel à une agence
Et ensuite ce qui est important c’est que j’ai fait appel donc à une agence qui m’a trouvé le bien, qui était déjà honnêtement déjà très très bien optimisé de par, voilà, les calculs qui était fait, les calculs de rentabilité, l’emplacement, le fait d’avoir déniché la bonne affaire, le prix moyen au mètre carré qui était très faible. Ensuite voilà, auprès de qui on peut s’aider ?
Ben pour ma part vous savez certainement, j’ai déjà expliqué dans une vidéo, mais pour ma part voilà, je ne fais pas appel au crédit même si j’aimerais le faire et bien je ne l’ai pas fait sur cet investissement là, mais voilà si demain vous avez besoin d’un crédit immobilier que vous ne savez pas comment faire, j’ai envie de vous dire pourquoi est-ce que vous n’allez pas appeler des banques, directement rencontrer les banquiers, c’est la meilleure façon d’être rassurés.
Donc et encore une fois une fois que vous aurez fait votre prêt immobilier et bien potentiellement vous vous posez la question de savoir mais est-ce que je vais trouver des locataires ? Ben e vous le dis très sérieusement, est-ce que vous pensez que vous allez trouver des locataires si vous avez simplement peur ou est-ce que vous allez trouver des locataires en allant voir des agences de gestion locative et vous leur dites, ben voilà, je me pose des questions sur la demande locative à propos de mon bien, est-ce que vous pensez que je vais trouver des locataires ou pas et eux vont pouvoir vous donner une idée de la demande locative.
Ce qu’ils vont ensuite pouvoir faire c’est poster une fausse annonce de votre bien immobilier et tout simplement vous allez pouvoir détecter si vous allez pouvoir louer votre bien immobilier ou pas, puisque y a des personnes qui vont vous envoyez des mails, des demandes pour louer votre bien immobilier. Donc très concrètement, si vous avez peur de votre premier achat, si vous avez peur du premier achat immobilier, je vous le dis en fait, vous pouvez vous faire accompagner sur toutes les étapes importantes concernant l’achat d’un bien immobilier et à mon sens, le premier achat immobilier donc en effet il faut que ce soit extrêmement rentable puisque si vous utilisez le crédit de la banque et bien il est important que dans vos calculs par la suite votre appartement s’autofinance pour que vous puissiez convaincre de nouvelles banques de vous prêter de l’argent.
Mais ce que je vous recommande surtout surtout surtout et avant tout, c’est surtout d’être rassurés auprès des autres personnes, auprès des intervenants auxquels, par lesquels vous pouvez passer. Donc à mon sens, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels lors de votre premier achat, quitte à justement leur donner une commission, puisque de toute façon il vaut mieux à mon sens faire appel à des pros qui vont vous éviter d’avoir des problèmes, voilà, que vous n’auriez pas pu penser puisque de toute façon je pense que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’es, ben voilà si vous ne l’avez pas encore fait, c’est que vous ne connaissez pas tout sur l’immobilier, que ce soit dans le marché dans lequel vous souhaitez investir, que ce soit dans le domaine de la rénovation, du crédit mobilier, tous les aspects de l’investissement immobilier sont honnêtement, voilà, vous pouvez pas le deviner si vous ne le savez pas.
Se former
Donc à mon sens, vous devez vous former, mais également vous faire accompagner surtout sur le premier achat. Ce qui est important de se dire c’est, OK, il vaut mieux que je paie des gens qui vont m’apprendre des choses et je les met directement en place, plutôt que d’en faire qu’à ma tête et me dire je sais tout faire tout seul, et voilà, commencer à prendre un pinceau et voilà du, commencer à étaler le ciment vous-même, honnêtement vous n’êtes pas un artisan, vous n’êtes pas un rénovateur, vous n’êtes pas un décorateur d’intérieur, donc vous risquez tout simplement si vous ne faites pas accompagner d’avoir un crédit immobilier avec un très mauvais taux vous risquez de ne pas savoir que vous pouvez
Par exemple, vous faire acheter votre crédit par une autre banque, vous risquez de ne pas savoir par exemple quand détecter une bonne affaire ou pas, vous risquez de ne pas connaître le prix moyen au mètre carré dans une zone dans laquelle vous achetez, vous risquez de ne pas savoir quel type de matériau il faut mettre par exemple pour isoler du son, par exemple si vous faites une colocation par exemple, si vous ne savez pas qu’il faut mettre par exemple des planches de BA13 spécifiquement pour l’insonorisation et vous mettez simplement du placo tout simple dans ce cas-là vous allez avoir des problèmes d’isolation sonore.
Donc vous savez en fait, si vous si vous ne faites pas appel à tous ces professionnels et que vous faites tout vous même, et bien moi je pense qu’il faut prendre vos responsabilités, et voilà, ne pas commencer à pleurer si dans trois, quatre, cinq mois vous découvrez qu’il faut répéter un mur où justement que vous avez pété un mur porteur et que d’un point de vue de la loi vous avez fait quelque chose qui est illégal donc votre bien immobilier peut être carrément stoppé, votre chantier peut être stoppée, voilà, pour une période indéterminée, généralement entre 6 et 9 mois, ça dépend bien évidemment de là où est ce que vous avez investi, ça dépend de la rapidité de l’administration etc. Mais très concrètement, à mon sens il vaut mieux acheter de l’information, vous former, faire appel à des coachs, des professionnels de l’immobilier, qui vont vous aider à faire un bon premier investissement, quitte à justement lâcher une petite commission.
Surveiller son investissement
Maintenant j’aimerais vous parler d’une erreur que j’ai failli commettre lors de mon premier investissement immobilier, voilà je vais vous la faire très concrète, avec des chiffres, voilà j’avais à peu près 250 000 euros de côté que je souhaitais investir dans l’immobilier et donc je pouvais acheter, voilà, un appartement à 200 000, le rénover à hauteur de 50 000 et le mettre, voilà, en location. Mais très concrètement, ce n’est pas ce que j’ai fait et ce que je vous recommande de faire, c’est la même chose que moi, c’est à dire ne pas commencer à investir des grosses sommes d’argent qui pour vous sont importantes.
Par exemple, pour ma part, j’aurais pu en effet acheter un plus grand appartement dès le départ et voilà de mettre en colocation et ou en location et ça aurait été tout simplement plus rentables d’un point de vue, voilà, de la facilité de l’investissement, c’est à dire que j’aurais moins de documents à signer, de documents à analyser, moins de bonnes affaires à trouver, ça aurait été un peu plus facile, du moins un peu plus rapide, mais je ne l’ai pas fait, pourquoi ?
Parce que je pense qu’il est préférable d’acheter des petits biens immobiliers, justement quand on débute, pour pouvoir s’entraîner. C’est comme par exemple, je ne sais pas, les joueurs de poker par exemple qui vont aller sur une table par exemple avec des énormes professionnels, s’ils ont de l’argent par exemple à miser, s’ils peuvent se le permettre. Bien très concrètement, je pense que ce n’est pas une bonne idée, il vaut mieux démarrer sur des petites tables, c’est à dire redémarrer dans le domaine de l’immobilier avec des petits investissements immobiliers, se dire OK, j’apprends un maximum de choses sur mes premiers biens immobiliers, je m’entraîne, et j’achète en effet des appartements de plus en plus grands, de plus en plus chers, de mieux en mieux positionnés, pour avoir de plus en plus de volumes sur mes appartements.
Donc tout ça pour vous dire qu’à mon sens, même si vous avez beaucoup d’argent de côté, même si vous pouvez faire un gros crédit auprès de la banque, ne le faites pas. Je recommande d’acheter un petit appartement, un premier bien immobilier dès le départ sur lequel vous allez plus vous entraîner, développer des compétences d’investisseur immobilier, notamment la négociation, le fait de trouver une bonne affaire, le fait par exemple d’obtenir un crédit au meilleur taux, le fait de passer par une agence ou pas en fonction de ce que vous souhaitez faire, le fait par exemple de trouver plus facilement des locataires en fonction de votre appartement ou en fonction du bien immobilier que vous avez acheté.
Donc tout ça pour vous dire que dès le départ ne vous lancez pas les yeux fermés ou ne vous lancez pas avec de très grosses sommes d’argent puisque investir dans l’immobilier comme j’aime le dire c’est quelque chose qui est censé vous sécuriser, vous apaiser, et voilà vous dire, OK, j’ai des revenu pendant très longtemps, et à l’inverse ce n’est pas fait, l’investissement immobilier, pour se mettre de la pression, du stress, je préfère que vous investissiez plutôt de l’argent sur lequel vous ne comptez pas et vous dire, OK, ben c’est de l’argent que je vais poser, que je vais investir, qui va me rapporter tous les mois, plutôt que de se dire je mets toutes mes économies et voilà si ça ne rapporte pas dans trois mois, il ben je serais obligé, voilà de faire un crédit à la consommation pour pouvoir manger.
Donc faites attention, investissez c’est ce que vous pouvez vous permettre et souvent moi j’aime le dire, il vaut mieux investir moins que ce que l’on pensait pour tout simplement être beaucoup plus relax et rationnel dans ses investissements.
Avoir un bon réseau
Autre chose qui est vraiment importante quand on démarre dans l’immobilier, c’est le fait de se constituer un réseau, l’immobilier honnêtement c’est beaucoup de réseau, c’est à dire que vous devez connaître les bonnes personnes qui vont vous présenter les bons biens. Par exemple si vous avez missionné des agents immobiliers qui sont donc des chasseurs de biens, personnellement c’est ce que je fais appel, c’est à dire que à mes débuts, ben voilà, je recherchais moi-même les biens immobiliers et plus le temps passe et plus je me rends compte que ma valeur et davantage sur le fait de travailler sur mon business, tel que vous aujourd’hui vous avez un emploi du temps qui est assez chargé et donc vous ne pouvez pas vous permettre en plus de ça de rechercher des biens immobiliers.
Donc très concrètement, moi je fais appel à des agences immobilières, je leur donne les critères, je leur dis voilà je cherche un bien immobilier comme ça comme ça comme ça comme ça, par exemple moins de 1 000 euros au mètre carré dans tel arrondissement, il faut qu’il y ai une école ou des bus ou une ligne de métro à moins de 1 km, voilà je leur donne tous mes critères, si les agents immobiliers trouvent un bien immobilier qui respecte mes conditions, ils m’envoient un mail et ils me présentent le bien immobilier en question, et ensuite je vais aller le rencontrer, enfin je vais les voir sur place le bien immobilier.
Donc ça pour vous dire qu’à mon sens, c’est vraiment important si vous avez des bons chasseurs immobiliers, si vous avez une bonne équipe d’artisans, si vous connaissez bien votre banquier qui connaît bien votre situation et donc du coup qui peut facilement vous donner des réponses assez rapidement, si par exemple vous connaissez bien les personnes qui vont travailler dans votre bien ou les bons décorateurs d’intérieur qui savent ce que vous recherchez, c’est à dire des matériaux qui sont pas chères et qui vont durer longtemps et qui pourtant ne font pas cheap.
Tout ça pour vous dire que si vous avez un bon réseau et bien vous allez réussir dans l’immobilier, à l’inverse, si vous n‘avez strictement aucun réseau vous allez devoir apprendre à connaître toutes les nouvelles personnes qui vont travailler avec vous et je vous le dis franchement, pour ma part, dans l’immobilier j’aime vous dire souvent ce qui fonctionne, je vous dis également les précautions que j’aimerais vous donner, mais voilà, je vous raconte pas non plus toute ma vie sur tous mes investissements immobiliers, mais très concrètement, des catastrophes j’en ai rencontré, des des artisans qui faisaient du mauvais boulot qui m’ont détruit des murs porteurs ou après on a dû mettre des poutres etc. mais je vous raconte même pas des histoires de fous et bien tout ça ça arrive dans l’immobilier.
Donc tout ça repose principalement sur un bon réseau, donc dans l’immobilier, c’est très simple, pas de réseau égale investissement pourri, bon réseau égale investissement de mieux en mieux. Et bien évidemment dans l’immobilier vous n’aurez jamais un bien immobilier le plus optimisé au monde, par contre vous aller progressivement avoir des biens immobiliers de plus en plus rentables. Donc à mon sens, je vous recommande vraiment de faire comme moi, vous prenez simplement un fichier Excel sur lequel vous avez le rôle de toutes les personnes qui vont intervenir, ce qu’elles font, leurs noms, leurs adresses e-mails, leurs numéros de téléphone, quel est votre dernier contact que vous avez eu avec elles.
Moi ce que je recommande c’est très simple, c’est de les classer dans un ordre de processus, c’est-à-dire qui vous devez appeler dans l’ordre et très concrètement comme ça vous allez améliorer votre réseau progressivement et sûrement.
Apprendre pour mieux investir dans l’immobilier
Maintenant j’aimerais terminer cette vidéo sur un aspect un peu plus différent de l’immobilier, c’est le fait à mon sens de se former, je sais que je le répète très souvent mais très honnêtement, si vous ne le faites pas encore, et bien je vais le répéter encore encore encore encore et encore jusqu’à ce que ça vous rentre là-dedans.
Que vous achetiez honnêtement une de mes formations où que vous alliez rencontrer un professionnel de l’immobilier, honnêtement ça va pas changer grand-chose à ma vie, pour ma part j’ai mon business, j’ai mes biens immobiliers, j’ai des investissements dans des produits financiers, honnêtement je suis je suis pas à une formation vendue de près mais je vous dis franchement, je pense que vous devez absolument vous former.
Je vous l’ai dit au début de cette vidéo, vous ne connaissez pas ce que vous ne savez pas, ça peut paraître assez bête mais au final si vous investissez dans l’immobilier et que voilà vous dites, OK, je vais me lancer sans formation parce que je ne veux pas donner de l’argent sur internet alors que au final, ben c’est qu’un business par internet le fait de vendre des formations.
Mais très concrètement, voilà si vous n’achetez pas de formation, honnêtement, je pense qu’il peut que vous arrivez une seule chose, c’est d’acheter un paquet de mouchoirs pour pleurer parce que vous allez découvrir des choses au fur et à mesure qui vont faire que vous allez perdre des rentes, de la rentabilité. Moi je vais vous raconter une petite histoire, j’ai rencontré, j’ai rencontré un étudiant dans le domaine de l’immobilier, et en fait c’est quelqu’un qui a investi dans l’immobilier et après seulement il s’est formé. C’est à dire qu’il a acheté son bien, il l’a mis en colocation, voilà, etc., il a fait un petit truc sympa et très concrètement il m’a parlé de son bien immobilier et je lui ai dit, mais t’as acheté une formation, t’as acheté quelque chose ?
Parce qu’il me semblait en fait assez perdu et je le lui ai dit, donc voilà ce que tu as acheté une formation ,est-ce que tu t’es formé un petit peu, moi personnellement je vous le dis franchement j’ai acheté trois formations sur l’immobilier qui coûtent entre 1 000 et 2 000 euros et honnêtement ça m’a servi, mais énormément, j’ai payé des coachs à peu près 1 000 euros et je vous le dis très honnêtement ça m’a servi, mais énormément, et ça m’a surtout permis d’éviter des erreurs.
Donc à mon sens, ne faites pas comme cette personne que j’ai rencontrée qui a d’abord acheté un bien mobilier, investit, en effet elle a réussi mais elle a réussi mais a minima, elle pouvait faire largement largement mieux, honnêtement je pense qu’elle pouvait au moins gratter 5 à 7% sur son bien immobilier en termes de rentabilité nette annuelle si elle avait suivi des formations qui lui aurait appris des choses assez basique, comme par exemple le fait de faire une division, comme le fait par exemple de mettre son bien en location pas seulement sur des plateformes de courte durée comme tout le monde connaît, comme Airbnb, honnêtement ce n’est pas la plateforme la plus optimisée très loin de là.
Tout ça pour vous dire que si vous ne connaissez pas les choses que les professionnels de l’immobilier connaissent vous risquez simplement de faire comme la plupart des pseudos-investisseurs immobiliers, c’est à dire acheter de l’immobilier le mettre en location alors que vous pourriez réellement gagner de l’argent dans l’immobilier. Je vous lis très honnêtement, à mon sens, ceux qui ne se forment pas vont simplement sécuriser leurs revenus avec de l’immobilier et ceux qui se forment sont les personnes qui gagnent de l’argent dans l’immobilier.
Voilà, si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, je ne peux pas tout vous dire dans cette vidéo, en revanche j’ai préparé une série de quatre vidéos de formation qui se trouve dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît directement juste ici. Vous mettez votre mail et vous recevrez instantanément la première vidéo de formation concernant donc, le crédit immobilier, on verra ensuite comment est-ce que je fais pour trouver des bonnes affaires, comment est-ce que je fais pour faire les rénovations, les divisions, vous verrez comment est-ce que je fais pour trouver des locataires et vous verrez même comment est-ce que vous ne pourrez ne plus payer d’impôts dans l’immobilier grâce justement à de la déduction de frais.
Je vous montre absolument tout, ça se passe dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici. Bonne formation à tous et seulement après bon investissement, ciao, ciao.
